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产权故事“房先生办证”之四十六

房子变小了

  日常生活碰到缺斤少两的事常有,有些轻微的现象,有的人也就懒得计较了,但是对于房屋交易这样的大宗买卖,动辄几十万、上百万的交易,即使面积少1%,金额也不是一笔小数目,在这个方面,业主理应斤斤计较。

  终成业主

  房先生的买房计划始于2004年,在深圳工作了4年的房先生打算在父母退休后接他们到深圳住,因此一直在物色合适的房子。

   房先生清楚地记得,2004年他看上南山区一个新开发的楼盘,价格是7000元/平方米,当时想买一套100平方米的,但觉得价格太贵,一直在观望。

  一年之后,和房先生差不多年纪的不少朋友都买了房,他才感觉到房价涨得很快,如果再不购房,价格可能会越来越高。他又一次走进了前一年看中的那个楼盘,那个楼盘在卖二期,是80平方米的小户型,每平方米价格8000多元。

  房先生相中了一套三房一厅的房子,于是与该房地产开发公司签订了一份合同。

  面积缩水

  2005年9月份,房先生终于领到盼望已久的房地产证,准备开始装修房子,却发现房地产证登记的面积比买卖合同约定的面积少了3平方米,少了近4%,2万多块呢!

  房先生以为是登记部门搞错了,便来到房地产权登记中心,出示买卖合同,要求工作人员进行修正。工作人员查阅相关档案后,告诉房先生,房地产证上的面积没有登记错,并告诉房先生,他手头上的是一份预售买卖合同,上面的预售面积与竣工实测面积不一致的,则以竣工面积为准。

  拿起法律武器

  房先生认为自己无端多交了钱,要求开发商退回差额,却一直未果,他只能向律师求助。

  律师告诉他,合同购房面积与实际交付面积不一致的情况是普遍存在的,只是误差大小不同而已。遇到这种情况,关键是看购房合同如何约定,合同有约定的,按约定处理。房先生说:“我以前没有买过房子,也不知道该在合同里约定这些款项。”

  律师接着解释,合同未作约定的,可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实际交付时的面积结算房款;(2)面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发公司应当在买受人提出退房之日起30日内,将买受人已付的房价款退还给买受人,同时支付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房介款由房地产开发公司承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发公司返还买受人,绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发公司双倍返还买受人。

  通过律师的帮助,房先生最终要回了自己多付的房款。

  提防缩水“猫腻”

  律师提醒广大购房者,开发商为了规避自身的法律风险,针对面积误差处理方式,一般都在合同中约定按实际面积调整。

  因此,建议购房者在签订合同时,一定要注意双方对此条款的约定;同时,如在交付后发现面积出现“涨缩水”现象,应尽量查清其中原因,是公摊面积变化,还是套内建筑面积的变化,还是二者兼而有之,以便在发生纠纷时维护自身的权益。

  如果交易双方没有对面积误差处理方式做出约定,一旦实测面积与预售面积不符,将按照建设部《商品房销售管理办法》有关规定处理。


 
 
 
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