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产权故事“房先生办证”之七十七

换房成本

  房先生住在宝安区中心一套小户型的房子,这是他在2003年房市开始逐渐升温之时购买的,当时他上班之余在宝安开了一间小型的牛奶店,批发新鲜牛奶,很辛苦,又没赚多少钱。去年他找到了更好的工作,于是就把牛奶店关了,想搬到福田区来住。他在中介公司挂出广告,要卖掉那套房子,这样他才能有钱再在福田购买房子,但是由于营业税的问题,与买家一直谈不拢价钱,买家不同意代付营业税,房先生自己也不愿出营业税,谈了几家,最后都没有卖成。

  由于暂时在福田也没看中合适的房子,房先生决定等宝安的那套房子居住5年期满后再卖。今年那套房产过了征收营业税的5年期限,却眼看着房价日渐收低,就算不交营业税,也收不回那么多钱了,但是毕竟是要换房自住,他准备在福田购买的房子房价也有所下降,房先生决定出手。

  五年限制

  2003年买到宝安区的这套房子,房先生也是不容易的,当时购房者颇多,房先生看中的这套楼盘又是名牌开发商开发,所以开盘当天排队领号的长龙非常壮观,很多人半夜就来排队,还有很多专门倒号的小贩来做替人排队的生意。房先生开了家很小的鲜奶批发店,他就找了个给他送牛奶的小伙子,给了他两百块钱,让他帮自己去排队领号。

  房子最后是买下来了,而且迅速上升的房价也让房先生心里美滋滋的。虽然这房子是自己住着,并不打算作为投资出租或者转卖,但是一想到40万购买的房产已涨到了80万,也好像是挣到了钱一般。

  2006年,“房产5年期内转手交易全额征收营业税”的新政,无论是对自住者换房,还是投资者售房都带来了不小的影响。根据九部委联合颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,从2006年6月1日起,对于购买住房不足5年转手交易的,销售时将按其取得的销房收入全额征收营业税(税率为5%);个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买屋的价款后的差额征收营业税。而之前相关部门所制定的免征营业税的时间期限为2年。与不征收营业税、2年期内房产出售按全额来征收营业税的政策相比,5年期的限制毕竟提高了换房的投资成本,对于房先生来说,也是如此。

  望而却步

  2007年初,房先生在福田区找到了更好的工作,他把在宝安开的牛奶店关张了,天天在宝安区和福田区上下班来回跑,非常不方便。他打算卖了宝安区的那套房子,用卖来的钱重新在福田区买房。当时的房价很高,当房先生以90万的价格在中介贴出广告时,仍有很多人前来询问和看房。但是最后都没有一家决定要买。房先生给出的是实收价,要买房代付营业税的,买方大多不愿意。再则,也是因为很多人都只是来看看,在高昂的价格面前望而却步了。

  既然再过一年就满营业税征收的5年期限了,房先生决定再等一年,他在福田区看中的房子也是太贵了,下不了手,所以既然如此,就再等等看。

  房先生的同事小张也遇到了同样的问题。小张和未婚妻一直把买房作为结婚的前提条件。小张对房先生说:“我们本来准备今年换套新房,然后就结婚,可是5年的限制条件一出,我们都傻了眼,而且不管是新房还是二手房,价格都不降反升,很多卖主都把营业税的价格加在的房价之上,虽然看似营业税是卖主出的,其实羊毛是出在羊身上。所以营业税对我们来说,就意味着成本又提高了几万元,看来我们的结婚计划也只能往后拖了。”

  免税批件

  2008年,房市最热潮过去,房价纷纷下降,开发商推出各种措施促销楼盘。房先生在福田看中了一套新开发的楼盘,于是急切地要卖掉目前在宝安所住的那套房子。虽然能卖出的价格要比去年低了一些,但仍然远远没有回到2003年房先生购买这套房子时的成本。因为这套房子过了全额征收营业税的5年期限,在同类房源的对比之下,买家也相对更加愿意选择房先生这套房。很快房先生就顺利签订了买卖合同。

  但是在办理过户时,登记部门却让房先生交纳全额营业税。房先生拿着房产证在房地产权登记部门询问究竟。工作人员告诉他,需要有税务机关的免税批件。

  房先生回到中介公司,指责中介服务不周,中介公司的经理百般赔礼道歉,说那位中介工作人员是新来的,对很多手续不是很了解。房先生在中介公司抱怨了半个小时,让中介公司在两天之内把事情办完。中介公司经理满口答应。


 
 
 
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