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产权故事“房先生办证”之八十

矛盾频发

  房先生在罗湖区的这套房子买了好多年,是小区最早的业主之一。一直以来,小区的业主们和开发商之间就有很多矛盾,先是因为物业管理的服务和粗暴态度起了争执,再是因为车位的出租和买卖让业主们陷入两难境地,最后又传出开发商要办理楼盘大堂的房地产证的消息,业主们和开发商之间的问题层出不穷,也让身为业主委员会成员之一的房先生颇为头疼。

  物管争执

  自从住进这个小区,房先生就明显感觉到小区物业管理不行。一是小区的大门永远敞开,非小区居民的外来人员都可随意进入小区,根本没有人查问,就算在门口设置了一个保安,也只是摆摆样子,盗贼在光天化日之下把电脑、家具搬出小区,都无人问津,刚住进小区两年,就发生了十来起盗窃案,小区业主叫苦连连;二是小区内的花园、街道、走廊、楼梯都极少有人打理,花园里杂草丛生、蚊虫肆虐,街道、走廊上灰尘积了厚厚的一层,楼梯上经常堆了一袋袋垃圾无人清理;三是小区设施出了故障,下水道堵了,没有人管,报修了三五次,都毫无音信。服务跟不上,物管收费却还上升,小区业主都很有意见,纷纷拒交物业管理费。房先生的邻居们拒交物业管理费,据说在物业下了催款通知一个月后,就被停了水电,邻居们又不得不重新补交物业管理费。

  大家纷纷找到物业管理公司投诉,物业却称,这是由于多户业主一直未交物业费,导致他们无法正常运转。然而,未交物业管理费的部分业主却说,由于小区内发生几次下水道堵塞事件,且在没有提前通知的情况下还连续停水几天,他们认为物业公司未尽到相应义务,所以不交物业管理费。物业管理公司还把问题推给开发商,业主们又找不到开发商,这让他们非常头疼。当时他们与物业管理公司签订的合同期还没有满,所以物业就理直气壮地表示,业主现在也不能解聘他们。而房先生则认为,小区内道路及下水道设施属于全体业主共有,且这种共有属于共同共有,而不是按份共有。物业管理公司以物业费被拖欠为由拒绝履行及时清运垃圾、疏通下水道等保洁义务,损害了未拖欠物管费在内的所有业主的共同利益,属于一种违约行为。房先生去相关部门了解到,按照有关规定,前期物业管理是由开发商委托物业公司进行管理,只要小区入住率有50%以上,小区业主就可以成立业主大会,由业主大会选出业主委员会,然后由业主委员会选聘出物业公司。如果物业公司不能履行应尽的义务,经业主大会2/3以上的业主同意,可以对该物业公司进行解聘。如果还在合同期内的话,因为物业公司没有尽到应尽的义务,所以业主大会同样可以将其解聘,然后聘请新的物业公司。经过一番折腾,这家物业被房先生等业主们炒了鱿鱼。

  车位之困

  《物权法》即将出台的消息一经公布,房先生所在的小区业主们和开发商之间关于地下车库所有权的矛盾再次尖锐起来。小区开发商主动降低价格出售地下停车位,可业主们对开发商的行为却有颇多猜测。很多业主认为,《物权法》即将出台,开发商此时将车位所有权转移,很可能将新法出台后带来的交易风险转移给业主。即便如此,但面对车多车位少的现状,一些有车业主又担心若长久观望,又怕错过良机,这让业主们一时陷入两难。

  房先生所在的小区,300多户居民的小区只有一个有80个车位的地下车库,随着业主们购车者越来越多,小区的地下停车场早已无法容纳业主们的车了。一直以来,把车停在地下车库的业主们每月要交250元作为承租费用,这些钱一部分由物业交给开发商,小部分作为物业的车辆管理费用。《物权法》即将出台,开发商委托物业公司传达了出售车位的消息,要将车位50年的使用权出售给业主,原来12万元的车位价现在降到了10万元,一些业主于是开始为自己车子的安身之处担起心来。尽管很多业主仍然持观望态度,可车多位置少的现实让不少业主还是选择了尽早购买车位,如今该小区已经有30多个车位“明花有主”了,还有一些车位也被预定了。这也让房先生开始担心错过了购买良机。但房先生有很大的疑问,他认为,地下车库应属于公共场地,不能出卖。但是开发商却向业主们出示了他们已获得的产权证。

  为此房先生专门去咨询了律师,陈律师告诉房先生,在早期的房地产交易中,买卖双方并未注意到地下车库的所有权,直到2002年前后,司法实践发生了业委会代表业主与开发商争夺地下车库的所有权的问题时,商品房交易合同才明确注明地下车库的归属。房先生所在的这个房地产项目建设较早,所以关于地下车库的所有权约定也不明确,而因为《物权法》“车库的归属有约定的按照约定,没有约定的或者约定不明确的属于业主共有”的内容,从而才会出现开发商在《物权法》出台之前急于出售地下车库的举动。陈律师建议房先生,能否购进地下停车位,关键看开发商是否已经取得产权证,如果车位的出让方能帮买主顺利办理下产权证,这样的车位就可以放心进行交易。

  大堂传言

  房先生最近接母亲来到深圳居住,老人家虽然已经70多岁了,但身体很好,每天早晨6点钟便起床出门锻炼身体,因为锻炼身体结识了不少同小区的老人们。因为房先生的母亲太极打得好,老人们纷纷都来加入晨练队伍,向房先生的母亲学习。房先生的母亲教大家学习,只为了锻炼身体、娱乐和结识朋友,所以也从不收费。每天上午,老人们相约出门,又一同回来,都是有说有笑,相当开心,房先生的母亲由此也开始喜爱深圳这个城市,这也让房先生很是欣慰。

  有一天房先生的母亲晨练完回到家,看起来像是心情不好,房先生就问他母亲遇到什么事了。原来他母亲是听一同晨练的一个邻居说,小区开发商要去申请办理他们这栋楼盘的房地产证。

  房先生说:“这怎么可能?”

  房先生的母亲说:“我也是这么说的,他们办房地产证有什么用?就让他们办去呗!那个邻居说,办到了房地产证,就可以出售了,到时候等卖出去了,大堂就不归我们所有,就要租给我们,我们每天从大堂经过,还要交租金和管理费呢!”

  房先生说:“这是不可能的,这是哪来的消息?”

  他母亲说:“不信你去问问他,就是住在我们楼上的那家。”

  没过多久,小区里就风传开发商要去房地产登记部门申请办理楼盘大堂的房地产证,传言说得越来越离谱,据说每个业主,只要经过大堂,每个月都要交100元的使用租金和管理费。房先生不信,就和几位业主到房地产权登记中心一问究竟。他们得到了工作人员的明确答复,大堂是不能办理房地产证的,这才打消了疑虑。


 
 
 
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