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深圳市土地交易市场管理规定

深圳市人民政府令(第100号)

  《深圳市土地交易市场管理规定》已经政府三届二十一次常委会审议通过,现予发布,自发布之日起生效。

市长:于幼军
二○○一年三月六日

 

  第一章 总则

  第一条为了规范土地使用权交易行为,深化土地制度改革,加强廉政建设,建立公开、公平、公正的土地市场,制定本规定。

  第二条本市范围内的土地交易,适用本规定。

  土地交易包括土地使用权出让、转让和租赁。

  本规定所称的土地使用权转让包括地上建筑物、构筑物和附着物的转让,但应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》的房地产转让除外。

  第三条深圳市人民政府设立土地交易市场作为土地交易的专门场所。前条所称土地交易应当在土地交易市场进行。

  深圳市规划国土部门是深圳市土地交易市场的主管部门(以下简称主管部门)。

  深圳市土地房产交易中心(以下简称交易中心)是深圳市土地交易市场的承办机构,按规定的职责和程序运作,并接受主管部门和监察部门的指导、监督和检查。

  市政府设立交易中心理事会,理事会对交易中心的重大问题进行决策。理事会由主管部门、物价部门、交易中心代表和房地产、规划、土地、法律等方面专业人士组成。

  第四条土地交易应当遵循公开、公平、公正的原则,任何单位和个人不得非法干预。

  第五条下列土地交易(包括分割转让)应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行:

  (一)经营性项目用地(包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等)的土地使用权出让;

  (二)以协议地价方式取得土地使用权,申请改变用地性质、功能,转让土地使用权的,依法收回土地使用权,通过招标、拍卖方式重新出让;

  (三)依出让方式取得土地使用权,已签订出让合同,交清市场地价后进行

  的土地使用权转让;

  (四)减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让;

  (五)合作建房,但农村征地返还用地除外;

  (六)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,若存在多个产权主体,按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的,选择改造单位的;

  (七)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,且产权属同一主体的,在符合现行规划前提下,土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的;

  (八)为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让;

  (九)人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让;

  (十)法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。

  其他机构包括中介机构不得进行上述交易。

  第二章 功能与职责

  第六条交易中心主要职责为:

  (一)贯彻执行国家土地管理的政策、法律、法规和规章,制定交易中心的内部管理制度,具体实施土地交易市场的建设计划和目标;

  (二)接受主管部门和其他单位、个人委托,组织实施土地使用权出让、转让、租赁的招标、拍卖和公开挂牌交易工作,为举办土地使用权招标、拍卖会提供场所和服务,提供招标拍卖专家库等技术支持;

  (三)受理土地使用权转让申请,负责转让条件的核验、成交确认;

  (四)收集、汇总、储存、上报、发布土地交易信息行情,提供有关法律和其他信息咨询服务;

  (五)发布土地使用权出让和转让供求信息,提供土地使用权交易、洽谈、招商、展销场所,为土地交易代理、地价评估、信息咨询等中介机构提供服务场所;

  (六)为地价评估结果确认、交易过户、税费征收、土地登记发证等机构集中办公,实行“一条龙”服务,设立服务窗口;

  (七)主管部门委托的其他事项。

  第七条交易中心应建立以下工作制度和管理制度:

  (一)土地交易规则;

  (二)土地交易运作程序;

  (三)土地交易服务承诺;

  (四)土地交易中心财务管理制度;

  (五)工作人员守则;

  (六)工作人员违纪违规行为的监督查处办法等。

  第八条土地交易市场应配备一定数量的专业人员和必要的设施,建立土地招标拍卖专家库(以下简称专家库)。专家库由具有土地估价师、房地产估价师、房地产经济师、价格鉴证师、律师、建筑师、规划师从业资格的人员和其他专家学者组成。

  第九条交易中心从事土地交易市场业务的工作人员,必须参加有关部门统一组织的培训,经考试合格取得上岗资格证书才能上岗。

  第三章 土地交易方式

  第十条土地交易采取以下方式进行:

  (一)招标,即通过发布招标公告,进行公开招标,由投标人进行投标,经评标后确定中标人的行为。

  (二)拍卖,即通过发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,由出价最高者获得土地使用权的行为。

  (三)挂牌交易,即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告,并接受交易申请的行为。

  第十一条除按法律、法规规定的情形外,经营性项目土地使用权出让,应采用招标或拍卖方式。其他须公开交易的土地使用权交易,可根据需要选择招标、拍卖或挂牌交易中的一种方式。

  第十二条以招标、拍卖方式出让或转让土地使用权的,在招标、拍卖前应制定招标、拍卖文件和投标、竞买规则,并在招标、拍卖会30日前发布招标、拍卖公告,申请参与竞投或竞买的人数应达到2人或2人以上。公告由委托方发布。公告应在交易中心和互联网发布,并在《深圳特区报》或《深圳商报》刊登。

  第十三条土地使用权出让和转让,应设立最低保护价。土地使用权以招标、拍卖方式交易时,未达到规定人数和最低保护价的,委托方有权重新作出交易安排。

  最低保护价,包括招标底价及保留价。

  第十四条以招标方式转让土地使用权的,委托人应设立招标委员会,招标委员会由5人以上单数组成,委托人选派一名工作人员作为招标委员会主任,其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。随机抽出确定的专家经书面通知表示不能参加的,重新抽出确定。

  第十五条招标委员会的主要职责是审定招标最低中标价(以下简称底价),审查投标人资格,主持开标、评标和定标工作,确认中标人并发出中标确认书。

  在招标委员会确认中标人五日内,应当签订土地使用权转让合同。

  第十六条以拍卖方式转让土地使用权,委托人应设立拍卖委员会。拍卖委员会由5人组成,委托人选派一名工作人员任拍卖委员会主任,其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。随机抽出确定的专家经书面通知表示不能参加的,重新抽出确定。

  第十七条拍卖委员会的主要职责是审定拍卖最低成交价(以下简称保留价)、审查竞买人资格、指定拍卖主持人。

  拍卖主持人确认竞得人后,由交易中心与竞得人签订拍卖成交确认书。

  第十八条土地使用权公开挂牌交易的,应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。

  公告期限届满,按照以下规定确定能否成交:

  (一)若在规定期限内只有一个申请人,且报价高于最低交易价,并符合其它交易条件的,则此次交易成交;

  (二)在规定期限内有二个以上申请人的,允许多次报价,土地使用权应由出价高者获得。报价相同的,由在先报价者获得;

  (三)若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的,委托人可调整最低交易价,重新委托交易中心交易。

  报价以报价单为准。成交后,由委托人与买方签订土地使用权转让合同,并由交易中心鉴证。

  申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定,但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。

  第四章 土地交易规则

  第十九条以出让方式取得的土地使用权交易,转让人应委托交易中心进行,并提供房地产证或者土地使用权出让合同和付清地价款证明。交易中心直接安排交易;法律、法规、规章规定交易需经核准的,由交易中心在三日内进行核验后,送主管部门在15日内核准。主管部门核准转让的,再由交易中心进行交易。

  第二十条委托人委托交易中心进行公开交易,应当签订委托合同。

  委托合同一般包括委托事项、时限、公告期限、委托费用、临时冻结产权、解冻等条款。

  交易中心应拟备委托合同示范文本。委托人与交易中心签订委托合同可以对示范文本进行修改、增删。

  第二十一条已建建筑物的有偿出让用地、行政划拨用地和历史用地,若存在多个产权主体,按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的,由主管部门确定可扣减地价的补偿安置金额后,在土地交易市场通过招标、拍卖改造权的方式,选择拆迁改造单位。中标人、竞得人完成拆迁工作后,可与主管部门签订出让合同。

  第二十二条已建建筑物的有偿出让用地、行政划拨用地和历史用地,且产权属同一主体的,在符合现行规划前提下,土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的,应委托交易中心组织公开交易,选择受让人或合作人。交易中心在三日内核验后,送主管部门审核。主管部门核准转让的,由交易中心组织公开交易。

  第二十三条抵押权人为实现抵押要求处分抵押人土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的,应委托交易中心进行公开交易,并提交抵押权人与抵押人就处分抵押物达成的协议和双方认可的评估报告。交易中心直接安排交易;法律、法规、规章规定交易需经核准的,由交易中心在三日内核验后送主管部门核准。主管部门核准交易的,由交易中心办理手续。

  第二十四条人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让,委托交易中心组织交易。

  处分物为行政划拨土地使用权或减免地价土地使用权的,交易中心应在交易前送主管部门核准。

  第二十五条主管部门核准交易时,应核定是否应补交地价及应补交的地价数额。除市政府另有规定者外,交易中心在成交后从成交价款中首先扣减应补交的地价款及其他规费,并及时上缴主管部门财政专户,实行收支两条线管理。

  第二十六条交易中心从事上述交易时,可按规定向委托人单方收取服务费用。交易中心从事第五条第一款第一项、第二项交易时,按成交额百分之二计收服务费。从事第五条规定的其他交易的,成交额5000万元以下(含5000万元)部分,按百分之二计收服务费;成交额5000万元以上部分,超出部分按百分之一计收服务费。

  交易中心的费用支出应当严格管理,依法接受审计。

  第二十七条土地使用权通过土地交易市场转让成交后,当事人应在规定时间内凭《成交确认书》和《土地使用权转让合同》申请办理产权登记。

  第五章 监督查处

  第二十八条监察部门和主管部门应在交易中心设立检举或投诉信箱,接受群众对土地使用权交易违纪违规行为的检举、投诉。

  第二十九条交易中心应将土地使用权出让和转让规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则等在显要位置张挂显示、陈设,接受群众监督。

  第三十条凡有下列情形之一的,不予办理产权手续:

  (一)违反本规定,须公开交易的土地使用权不实行公开交易的;

  (二)须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的;

  (三)投标人或竞买人互相串通压价的;

  (四)法律、法规规定属于交易无效的其他情形。

  属于前款第(一)、(二)项情形的,由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第三十一条政府机关工作人员和交易中心工作人员,违反有关规定,在土地交易过程中接受贿赂,徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的,由其所在单位或监察机关给予处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第六章 附则

  第三十二条招标、拍卖出让土地使用权,除本规定另有规定外,适用《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》。

  第三十三条市政府过去颁布的有关规定与本规定不一致的,以本规定为准。

  第三十四条本规定自发布之日起施行。


 
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