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《直通车》公开接访活动(十二)
来源: 日期: 2012-04-05
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  [郭仁忠]: 各位直通车的嘉宾、各位记者朋友,大家上午好!我是深圳市规划国土委的副主任郭仁忠。今天非常高兴能够在直通车栏目与大家见面。非常感谢市纪委、信访局,包括特区报直通车栏目,以及深圳新闻网能够跟我们一起关注深圳市的规划和国土资源管理工作。也感谢各位代表抽出时间来到这里,对我们的工作建言献策,共同探讨深圳市规划国土管理问题。今天参加直通车的有:  (2012-04-05 15:09:29.0)  
 

  [郭仁忠]: 市纪检监察派驻三组沈涤副组长;秘书处李家宝副处长;人事处杨卫军副处长;政策法规处庞茵副处长、土地利用处陈军军处长;地政地籍处副处长邓敬宏;城市更新办副主任谭权;直属一局副局长罗会军;宝安管理局副局长周辉;坪山管理局副局长席天海;还有来自政府、企业、社区代表,罗湖区重建局王策飞局长;深业集团新旺实业公司陈波、副总经理袁松毅;深圳市洲明科技股份有限公司经理李迎娟,宝安区黄麻布社书记罗敏威。  (2012-04-05 15:09:38.0)  
 

  [郭仁忠]: 下面,我介绍一下直通车活动的主题和议程。在城市化进程快速发展的过程中,土地资源作为一种不可再生资源显得尤为紧缺。对深圳发展过程当中的分析和判断,认为深圳发展存在着四个难以为继,其中土地发展的难以为继是根本性的问题。所以在当前比较严峻的形势下如何能够充分挖掘潜力,做好土地管理制度改革工作,推进土地资源配置市场化、高效化和法制化,促进科学合理利用,通过土地的管理促进经济和社会全面协调可持续发展。所以在直通车之前我们做了调查,对社会、企业、社区对土地管理工作当中大家关心的问题做了调查了解,所以下来希望参会的嘉宾就你们所关心的问题,我们今天相关处室的同志都在这,希望各位同志提出来,对我们工作有什么建议也可以提出来,有什么问题也可以提出来。我们在这里关于政策上的疑问我们在现场为大家做政策的解释,有些是政策文字上,比如说政府的政策立法、规定,除了文字上的解释以外,可能还有一些思考。比如说我们出台一条规定,为什么要出台,有哪些思考,也可以和大家做一些沟通。另外大家有什么需要解决的具体问题也可以提出来。我们今天不是一个办公会,这些问题我们都会负责任的和大家探讨。我就先说这些,下面主要请我们的嘉宾谈一谈,看看哪位嘉宾先来。  (2012-04-05 15:09:48.0)  
 

  [来访人]: 我是来自深圳市洲明科技股份有限公司的代表,我叫李迎娟,我们公司成立2004年10月份,是国内领先的LED产品生产及供应商。我们公司拥有完整的研发、制造、销售以及服务体系,公司的产品主要分为LED高清节能的全彩显示屏,还有LED节能照明两大系列。去年我们的产值是6亿元,还在发展中。2011年6月22日在深交所成功上市,股票代码是300232。2010年7月份,我们通过招拍挂的形式在坪山新区取得了一块宗地,占地面积2.2万平方米,已建成5.5万平方米的洲明科技工业厂区。拿到地以后我们公司积极组织报建工作,但由于一些客观原因没有在一年之内开工。原因有两个,一个是宗地所在的区域内城市设计要求有调整,我们公司为了使土地利用率更高,使得方案更完美,方案也随之做了,花了一些时间。另外大运会期间,我们土地所在片区不能开工建设。原因就是这两个,希望规土委协调一下,帮我们办理土地延期手续。 我还想提一点小建议,一个工程的报建我从头到尾跑下来,一年时间非常紧张,方案方面稍微有一点变动时间是不够的。我希望规土委考虑到这个问题,开竣工的时限是否能够稍微延长一些?  (2012-04-05 15:10:26.0)  
 

  [郭仁忠]: 李经理,开竣工时间延长一点,是一个建议,并不仅仅是企业诉求了,从你工作过程中发现有这个问题。你说的土地闲置问题,也不是说闲置了,没有按照合同时间开工和竣工。  (2012-04-05 15:11:06.0)  
 

  [来访人]: 我们公司在这个项目投入了很大的精力、物力、财力,我们也在积极推动这件事情,但由于一些客观原因导致了延后。  (2012-04-05 15:11:18.0)  
 

  [郭仁忠]: 你所说的问题是普遍现象,按照国家有关规定,土地出让以后对开工时间、竣工时间有具体要求。可能有一些开工延后、竣工延后也是时有发生的,所以你提出的问题是带有普遍性的问题。关于土地开工延期和竣工延期,请地政地籍处解释一下,坪山局对具体问题做出回应。  (2012-04-05 15:11:45.0)  
 

  [邓敬宏]: 关于李经理反映的问题确实有一定的普遍性。现在土地没有按期开发的情况在深圳这些年也经常碰到。这一块的问题有两个方面的层次,作为土地监管层面的,我们希望建设单位能够按照合同约定的开竣工时间按期开发,如果说你确实不能按期开发,你最好在合同约定的时间到期之前向国土部门提出申请延期,像这种情况我们可以很快速的给你做出答复。如果说过期了,没有在规定期限内对国土部门提出申请,导致超过合同约定的开工期限,有些甚至超过了两年以上,像这种情况就属于闲置土地的类型。按照国家关于闲置土地的相关规定,这一块要经过很慎重的调查取证,因为闲置土地针对它闲置的原因、闲置的时候有很多种处理途径。短期的有可能就是限制开发,时间长的按规定征收闲置费,时间越长征收的闲置费越高,如果闲置时间非常高,按规定的要收回土地使用权的还要收回土地。所以,不同的方式都会对企业的自身利益构成很大的影响,我们就会非常慎重。我们虽然以行政处理的方式在处理,但我们一直在流程上也类似于行政处罚一样,作为一个案件来严格调查取证,所以这一块往往设置的流程和时间相对长一些。另外,闲置土地处置按规定比较在国土部门拟定处置方案以后,按程序报经批准的政府审批,而不是行政主管部门自己定的。意味着管理局调查取证要逐级报到市政府批准以后才实施,所以相对来说时间会长一点。我们目前的工作流程,算起来基本上能够控制在3个月左右,有些特殊的情况可能时间稍微长一点。因为我们这几年面对大量的是历史遗留的闲置土地,情况相当复杂,所以时间长一些,但影响不是很大。我们希望企业不要等土地闲置了再找政府,是发现没有在规定时间之内开发的时候及时向政府申报,我们可以快速处理。 至于你提到说建议政府在开竣工时间之内设定得更科学,我们在研究这一块的问题,我们也会考虑不同类型的项目工程上的要求,将来在合同约定的时候会考虑设计更科学的开竣工时间,保证工作更规范、有序。  (2012-04-05 15:12:21.0)  
 

  [席天海]: 刚才企业代表提出的问题,我们邓处长对政策做了全面、系统的解释,我对个案做一个简单的回应。洲明科技是坪山新区的一家企业,取得使用权以后未能按照土地合同约定的时间进行开工建设,造成了闲置的现象,直接影响到项目后期的工程报建、许可等手续的办理。刚才企业的经理也说明了这个项目未能按时开工的原因和理由,前段时间也向管理局申请。经过我们初步了解和判断,造成延误开工的主要原因是去年秋季大运会期间,全市所有在建项目都提供,这是一个。另外坪山聚拢山片区的规划方案做出调整,所以造成一些变动,也造成一些影响。这两个原因都不属于企业原因造成的,属于客观原因,按照土地闲置的规定,由于客观原因未能按时开工的,我们按照程序正在抓紧办理当中。闲置是分为自身原因造成和客观原因造成两大类,自身原因造成的需要收闲置费的收闲置费,或者收地,但客观原因造成的,政府会考虑客观原因,延长开竣工期限。不管哪一种原因,土地管理部门都会实事求是,坚持依法行政的同时也为企业提供高效、优质的服务,我们也是这么做的。最后一点,企业提出土地出让以后一年开工、两年竣工,时限有点短,我们碰到不只是一个企业提出需求。像医药行业的前期立项、项目审批、环评时间比较长,时间非常紧张,邓处也介绍了,确实有必要进行分类,时间适当拉长也是ok的。  (2012-04-05 15:12:38.0)  
 

  [郭仁忠]: 李经理,你们公司本身的问题应该很快就能够解决,没有什么大问题。另外你提出的建议应该是非常好的建议,尤其是现在有一些重大的工程,很容易造成这个现象。按照国家的规定有时限限制也是有道理的,因为土地都是成片开发,一般都是基础设施到位以后配套也要跟上。如果配套跟上,后面项目没有跟上,前面的配套就浪费了;如果项目上了,配套没有跟上又造成企业不方便,所以通常考虑到开发节奏,都需要有时限限制,这是一个原因。另外,土地资源出去了我们希望尽快利用起来,不要搁在那里晒太阳。对政府来说是资源浪费,对企业来说也一样是资源浪费。我们考虑这个原因,确实考虑到很多特殊情况和原因,一定会及时予以解决。  (2012-04-05 15:12:52.0)  
 

  [来访人]: 郭主任,我是黄麻布社社区的,首先感谢规土委对黄麻布社区一直以来的支持和关心。我介绍一下黄麻布社区的情况,黄麻布社区是我区、乃至全市非常特殊的区域,辖区80%以上的土地位于生态线和水源保护区分为内,只有1.56平方公里可以利用,现在建成区已经有学校、旧工业区、道路,目前我们社区人口有1100人,外来人口有6万人,以外来务工人员为主,主要产业方面工业区比较散乱,工业园数量比较多,规模比较小,集中度不高,上下游关系不明显,都是劳动密集型企业占多,通讯设备制造业比较大,产业发展潜力不大,同时由于不利于产业转型升级,也增加了我们社会治安管理的难度。在水源保护区更不允许发展,片区产业发展难以持续,我们是社区股份公司,一年的分配只有2950,在深圳一直以来都是扶贫村落。在这次基本生态线优化调整过程之中,我们请求委里考虑一下黄麻布社区发展需求和国家省市重大项目建设过程中黄麻布直接配合的因素。我们在西气东输积极配合市、区的重大项目,我们主要用于产业发展,特别是市政府提倡的朝阳产业,定位以生态、低碳为主,充分考虑风霜山的生态环境优势及水源保护的重要性,营造生态优美、环境油耗的产业园区,实现经济发展与环境保护的和谐统一。此外,随着福州路黄麻布段的袖筒,我们社区距离深圳国际机场和码头只有10分钟就可以到达了,不是以前那样比较偏远的小区,福州路已经打通,10分钟可以到达国际机场,交通比较方便。黄麻布进出珠江西岸需要40分钟,我们黄麻布背靠凤凰山,风景优美,自然资源保护良好,后发展的优势更加明显,为利用好以上的资源,我们社区考虑淘汰高耗能的、污染重的、规模小的企业,并结合现有工业园区改造,打造生态产业园,大力发展总部办公、科学研究、科技信息交流,科技培训等各方面,希望国土委考虑我们社区的具体情况和特点,从社区经济发展和相关政策实质工作的扶持,推动社区综合发展,谢谢。  (2012-04-05 15:13:04.0)  
 

  [郭仁忠]: 刚才罗书记讲的黄麻布社区的生态线问题,基本生态线市政府是2005年划了生态线,将深圳市50%的土地划到生态线当中,刚开始社会还有不同意的看法,也有不同的理解,认识不是很一致。但这么几年下来,大家觉得深圳这样的城市,不可能全部盖上房子,全部铺上水泥路、柏油路,我们也需要有比较好的生态环境。好的生态环境必须要由制度约束,必须成为全社会共同的、自觉的行动,所以2005年深圳市划了生态控制线,在生态控制线内的土地要严格控制,除了特殊的用地之外不能建设。应该这样讲,这是从全市整体发展考虑,也是深圳市长期生态利益考虑。生态线的划定和长远利益的考虑,难免与眼前的、局部的诉求产生一些利益冲突,这是很正常的。所以,通过这几年来看,生态控制线划的必要性和重要意义得到了各方面的认可,但另一方面大家也觉得对生态控制线要科学、辩证的看待,有一些问题政府考虑,所以罗书记提出的问题有些需要我们加以研究和解决。  (2012-04-05 15:13:13.0)  
 

  [邓敬宏]: 针对罗书记反映的问题,我把生态线的相关情况在这里做一个简单的介绍。为了保护生态安全,防止城市建设的无序蔓延,早期在城市化阶段确实有规划不到位、遍地开花的建设,对我们整个生态系统格局,土地利用结构都影响很大。所以在2005年为了保护生态,防止无序的建设,影响到我们的生态系统的安全,同时也是为了保障城市能够可持续发展,提升城市发展质量,市政府在2005年把全市974平方公里的土地纳入到生态控制线范围内进行严格的管制,实现生态的保护。这项工作在深圳市是一个创新,在全国也是一个创新,也是属于新生事物。但不管怎么说,实施5年来这项管理措施、政策对营造我们城市宜居环境,特别是创建国家创新型城市发挥了重要作用。我们通过划定生态线,把水源保护区、自然保护区和集中连片的山体植被通过生态线严格的管理,得到了很好的保护,现在的城市建设不像以往那样,都会快速的蔓延到生态区。应该说对我们提升生态环境质量、提高我们的生态效益、减轻环境污染发挥了重要作用。另外,通过生态线的划定,违法建设也得到了有效的遏制。生态线划定以后,对生态线内加强违法行为的监测和执法力度,相对于线内的违法建筑比线外的少了很多。这一块全社会也有一个认知。另外一个,我们的生态线得到了社会各阶层的充分认可和肯定。应该说生态线这项工作,措施本身的好坏我们无法评价,但效果社会上都是认可的。 回过头来,因为这项工作属于新生事物,我们也没有案例可循,没有相关的法律依据可以参照,我们在摸着石头过河,在探索阶段,所以不可避免会存在一些小问题。本身是通过划定生态线,更多考虑了城市长远利益,在长远利益当中不可避免会影响到部分企业、个人、部分社区的眼前利益。这个矛盾现在存在,将来可能还会存在,但我们会通过政策不断地完善,把矛盾逐步化解。近阶段我们开展生态线优化调整过程当中对这一块进行梳理,2005年划线的时候,时间比较仓促,可能有个别层面不够完善,把有些合法建成区都划入线内,我们打算进行逐步优化,能够调出来的尽量调出来。同时,有些地段需要结合规划进行优化调整的,我们也会逐步进行优化调整,这是技术层面的。还有生态线管理,技术层面不是简单划线的问题,需要配套一系列的管理制度。这一块因为我们是2005年划线以后颁布了管理规定,但是对线内存在的已有建筑,包括已经发生的项目,对这一块的处理,虽然当时出台了实施意见,也有相应的对策,我们也在反思,觉得这一块考虑得不是很周全。下一步我们想从生态线的精细化管理的角度来推进我们生态控制线内的分级分类管理,通过分级分类管理把我们生态线的管理体系设计得更科学、更有操作性,这也是我们近期在修订实施意见,把这一块加以完善。另外,我们划定生态线以后,一直以来没有从生态补偿的角度把这块制度建立起来,因为划了生态线以后就存在线内线外的差别问题,这种差别对线内部分社区、企业和个人都造成利益上的影响,我们一直认为应该要建立相应的补偿机制。这一块市里因为多方面的原因,目前只有大鹏半岛那一块试行了几年的生态补偿的措施,其他地方暂时没有覆盖到。下一步我们建议市政府尽量把这一块覆盖到整个生态控制线区域。 目前我们的工作,除了生态线的优化调整之外,我们还在进行相应的研究。黄麻布社区一方面是属于二级水源保护区,有85%的土地都在生态线内,所以对社区的影响非常大,我们也曾经做过实地调研。我们考虑像这样的社区不单单是通过生态线优化调整来解决问题,而更多的是通过编制社区发展规划,通过规划来引导社区的转型发展。黄麻布社区从去年开始,我们都纳入到社区发展转型的试点,在组织规划编制工作,这一块宝安区政府也在积极推进这项工作。对于下一步像这一类的情况,我们一方面也是把优化调查工作尽快落实到位;另外一块及我们也在抓紧修订实施意见,实施意见的实际上也就是针对生态线管理配套政策的完善。我们在这一块一方面要对原有已发生的历史用地情况给予妥善的处理,另一方面我们通过社区发展规划统筹解决线内的社区发展转型问题,这一块将来也会作为我们生态线管理的重头戏,由区政府组织推进。这一块工作我们已经形成初步的方案,报政府讨论,我们会逐步完善,直到生态线管理能够基本实现操作性强、相对公平合理,让大家感觉到线内线外没有太大的差别,利益上能够得到保障,这就是我们的目标。  (2012-04-05 15:13:33.0)  
 

  [郭仁忠]: 我再补充两点,刚才我们邓处做了非常全面的回应,我想说明这个情况。关于生态控制线提出的相关问题,除了黄麻布社区以外,其他社区也提出了类似的问题,这个工作我们经过了调查,包括到社区去实地调查与社区居民直接的沟通,还有人大代表、政协委员参与到我们的工作当中来。我们感觉对全市生态控制线目前提出的诉求,我们都做了全面调查、了解、也有初步的方案,包括黄麻布社区提出的问题。由于这个方案按照深圳市生态控制线的相关管理规定,还要经过深圳市城市规划委员会专家的审查,还有政府审批要做。我们确实认识到解决生态控制线范围之内,像黄麻布社区的85%之内的土地在生态控制线内,原来生态控制线内是禁止建设的,除了政府的重大项目做调整之外,还有市政设施项目,其他的都不能建。这是非常现实的问题,会对社区经济发展造成影响。一般社区的旧城旧区可以改造,但按照生态控制线就有问题。 生态控制线一划定以后,社区提出的调进或调出,这是一个路径,但仅靠这个路径我们感觉到不能完全解决这个问题。比如说一个社区全部都在生态控制线范围之内,怎么调也调不出来。所以我们要结合社区的实际情况,结合生态控制线要有一个综合考虑。所以我们在研究过程中,觉得有必要把目前生态控制线的相关政策做调整,应该做一个深化和完善,根据7年以来的实施情况做一个检讨、评估,然后实事求是的完善。我们也有初步的想法,下面按照政府规范性文件的正常程序在审查报批。我们相信通过具体问题的解决,还有面上统一政策的调整,让生态线管理在正常的管理体制和机制,保证生态线控制能够可持续、长期的进行下去。这切实对深圳市全市人民是好事,我们既考虑未来的利益,也考虑现在的处理。我们考虑把长远利益和短期利益结合起来通盘考虑。请罗书记放心,我们会研究你的问题和诉求,不仅是黄麻布社区,整个面上我们都会负责任的协调。现在很多人大代表、政协委员很关心这件事,一方面帮我们出谋划策,另一方面也在监督和督促我们,所以请您放心。  (2012-04-05 15:13:52.0)  
 

  [来访人]: 罗湖区78平方公里的范围之内只有34.7平方公里的建设用地,占的比例从全市来讲比例是24%,超出福田区和南山区,这些年我们和委里联系得很好,而且委里面对我们的工作支持力度比较大,沟通也很顺利,所以我表示感谢。今天的直通车服务郭主任与我们面对面交流问题、解决问题,这个方式非常好。今天提出的问题,我代表区政府提两个问题,其实这个问题之前也提到。 1、关于基准地价上调问题。我们知道下一步全市的基准地价有较大幅度的上涨,而罗湖区目前存在的情况,现状容积率比较高,产权比较复杂,拆迁难度很大,所以城市更新项目无形中增加了企业的成本。我们测算正在拆迁的几个项目,比如说黄贝岭旧村的改造项目,我算了经济账,如果基准地价报到市政府,这三个项目都是亏钱的。这是企业介入很深的三个项目,如果基准地价上涨带来的问题就是烂尾。对于企业刚刚介入的项目,或者企业准备介入的城市更新项目,如果基准地价上涨,他算账亏钱就没有积极性,就望而退却了。我们的初衷希望通过基准地价提高政府收入,但会影响了城市更新进度,或者有些城市更新项目无法进行下去,这个初衷反而得不到实现。所以罗湖整体考虑,基准地价上涨我们赞成,但上涨过程中如何把城市更新项目考虑进去?不仅是已批的,包括将来的城市更新项目如何考虑进去?城市更新不能随着基准地价的上涨而随波逐流,这是我们的一点建议。 2、现行工改工项目配套商业服务业设施地价问题相关政策进行解读。我们知道2011年31次规土委主任办公会上提出,不能超过总面积的10%,对定义做了界限,如果超出部分的地价按平均地价收。这个初衷是好的,避免国有资产的流失,但罗湖区的工改工都是以服装和珠宝产业为主的,本身需求配套的商业,不是为了卖,而是需要一个展示功能、批发功能、发布功能,本身需要产业的配套工程,这样一算下来,我们正在进行的项目,按照配套有30%的商业,但新地价一来,少的增加3亿,很多增加10亿。企业一算就不改了,要么回到以前的出租,要么把配套商业倒回来再改功能,改成研发大楼,这样地价就少了。从这一方面讲,出台政策能不能考虑历史问题?专项规划已批的还按照以前的政策收取基本地价?因为算账按照这个来算了,如果新政策就算不过账了,如果还没有批的项目按照新的,我没有意见。  (2012-04-05 15:14:07.0)  
 

  [来访人]: 针对黄贝岭项目有一点补充,感谢郭主任给我们机会提出企业诉求。我们的项目历时比较长,正式启动是2002年,这个项目比较复杂,我们是深业集团是去年接触这个项目,接触原因比较多,就不细说了。我们接触之后第一年拆迁工作推进很快,但去年年底听说有新的基准地价政策调整,我们项目面临的成本压力非常之大。这个旧改项目与之前的开发项目不太一样:开发周期比较长,我们拿到项目已经9年了,深业集团作为市属国企,我们一定会把项目做好,这个项目的资金成本又不一样。我们面临旧改、拆迁、补偿这一块,以及和村民配套的市政建设,还有在前期协助政府的道路绿地我们投入成本非常之高。我们当时在接项目的时候按照之前的地价考虑,如果一变我们面临的压力巨大,这是客观的现实。同时在黄贝岭村的改造是局部的,对黄贝岭做了一个规划,我们作为负责任的国企对于整个区做一个改造,希望深南路东端有一个新的面貌,但我们针对黄贝岭村目前的现状,现状容积率非常之高,达到了5以上,改造的成本压力非常之大,如果项目的后期还要往下做的话,新项目的实施我们确实需要斟酌。所以城市更新是否有鼓励的地价体系,考虑到历史的客观事实,新旧划断也好,或者新项目和旧项目有区别。  (2012-04-05 15:14:19.0)  
 

  [来访人]: 我补充一下,在我们做升级改造的过程中,规划已经批完了,我们正在做的具体问题是测算地价。当时我们接受赛格日立的时候有巨大的沉淀资本在里面,这在市面上是看不到的。第二,我们在功能改变上升级改造的时候,市政府给了我们一些优惠政策,我们也考虑到历史成本做了功能上的补充。在研发用地和研发用房、功能和用地性质上,我们当时针对规土委法定图则的指引,里面有研发用地,里面写的是M1+C2,我们按照这个功能进行的细化,包括规划指标和规划分项我们按照研发用地来做的。现在遇到测算地价,去年工改工的时候,我们专项规划已经做了,可能理解有误差,我们测算的时候按照具体的用途。但我们看到了文件,去年193号文件也有研发用地,研发用地就是工业地价和办公地价的一半作为研发用地,研发用地在法定图则也有M1+C2的做法,M1可以做什么,C2可以做什么。包括刚才提到的商业配套的问题,里面也有不超过30%的商业配套。这是在主任办公会之前就做的调整,现在政策和城市更新办法都有新的政策规定,有评估地价等等,所以这个个案确实有历史原因在里面。包括我们的调整也是根据对规土委文件的理解做的调整,下一步调整地价方式又不一样了,按照现在已定的方案,一方面要算评估地价,跟我们改功能的,按研发用地的配套指标做的测算,我们想走用地更改测算,这样进程非常、非常慢。另外本身赛格日立接受过来有历史沉淀的成本在里面,所以我们希望在一些个案上能够特殊处理。  (2012-04-05 15:14:29.0)  
 

  [郭仁忠]: 其实这还不仅是一个个案,也具有一定的代表性。虽然具体问题不一样,但性质是一样的,请城市更新办谭主任,从城市更新的角度能不能做一个说明。  (2012-04-05 15:14:42.0)  
 

  [谭权]: 我先从城市更新角度对罗湖区相关企业的问题做一个梳理。大家知道我们从2009年以来推进城市更新工作有一定的目标,所以在制定政策和有相应的原则,这几个原则对大家提出的问题有一定的参考意义。第一个原则,深圳市土地资源紧缺,刚才郭主任也说到了,所以深圳市将来的发展方向很重要的一点通过土地二次开发利用提升发展质量和经济效益,推动经济社会环境的优化。所以在这个方面,我们应该考虑到城市更新拆除用地和新建有区别,刚才讲到建设周期和成本方面有巨大的差异,既然政府要鼓励引导企业积极投入城市更新工作,我们必须要在制定相应的优惠政策,能够鼓励做工作,这是一个原则。第二,我们制定政策的过程中要考虑到城市更新过程当中利益平衡问题,做到政府、企业和原业主的三赢。大家知道在城市更新相关规定中也出台一些政策,包括政府用地方面。另外在确认利益平衡的时候也考虑到在相应的成本方面,使得企业能够略有盈余。第三,我们做城市更新的时候无论是制定政策都有出发点,我们制定城市更新政策和地价要努力引导。第四,我们希望在城市更新过程中希望有一个稳定的政策环境,大家不希望城市更新过程中政府大幅度变化,包括企业预期未来成本和收益过程中有大幅变化,会对开发商造成不利因素。所以我们在制定城市更新办法和城市更新细则过程中,基本上都是按照这四个原则考虑的,使得城市更新工作在稳定的政策环境下加速推进。 因为城市更新也是一个新工作,从省政府颁布了78号文以后才推进这项工作的,在广东省作为试点。城市更新从2004年开始,历年来颁布的相关文件,工作过程是逐步深入推进的过程。2004年推进了深圳市城中村改造暂行规定,包括旧工业区升级的若干意见,包括今年以深圳市政府1号文件颁布的实施细则,我们在过程中逐步明确和调整鼓励政策和地价政策。简单举例,以前深圳市在城市更新过程中,对宝龙两区以城中村规定来讲,地价标准也是不一样的,特区内是4.5,宝安、龙岗区是非常严格,是1.5、3.0,所以宝安、龙岗区的地价是高的,我们在城市更新过程中如何拉平,说明我们在实际过程中会逐步调整政策,以适应发展需求。刚才大家提出的有关需求都在过程中按照做法来逐步推进。 深圳市城市更新形成比较稳定的地价体系,一是城中村,作为市政府大力推进城中村改造的土地政策,这里面已经有明确的政策了。宝龙两区的旧屋邨现象,深圳市制订了相关文件,从鼓励的角度进行推进。还有工改工的升级改造也有一个明确的政策。目前来看市政府通过几年的实践以来,我们覆盖了城市更新的地价体系,能够满足目前的城市更新要求。所以从实践来看,我们很多项目能够从走完全程。 第三个问题,大家提到了对基准地价上升以后对成本的影响,以及在评估地价和工业区工改工配套的问题,这些问题我们在工作过程中听有关的企业提出的问题,我们目前在积极研究。根据我前面提到的基本看法,我们希望为今后的城市更新工作创造比较好的政策环境,让大家在今后既达到利益平衡,保障集体资产有一个保值增值,也能够保证用地开发企业对开发成本有一个明确的预期,我们以这个原则在研究落实。  (2012-04-05 15:15:09.0)  
 

  [陈军军]: 借这个机会把基准地价说明一下,因为外面的说法很多,我借这个机会介绍一下目前基准地价的情况。深圳市实行的基准地价,按照国家的规定,原则上应该是两年调一次,这几年因为经济形势各方面的影响,我们到现在没有调,2011年国土资源部对深圳市政府进行例行督查的时候,也把这个作为较大的问题提出,现在的进展已经上报了,很多事情定下来以后就会向社会发布。目前的基准地价确实时间不能久,与市场价有一定的差距,今后调整的逐步完善,这个差距就会缩小。刚才几个企业讲的事,我想问一下赛格日立,你们项目开始介入是什么时候?  (2012-04-05 15:15:35.0)  
 

  [来访人]: 2009年。深业集团是2010年介入,市国资委介入是2007年下半年开始,申报是2010年初,当时有关于企业退市的问题。  (2012-04-05 15:15:44.0)  
 

  [陈军军]: 深业集团是什么时候介入?  (2012-04-05 15:15:57.0)  
 

  [来访人]: 正式介入是去年2月。  (2012-04-05 15:16:08.0)  
 

  [陈军军]: 我这里主要讲一下基准地价,关于配套设施问题,我们了解确实今年通过了一个规范性文件影响比较大,刚才为什么问两位企业老总呢?赛格日立的项目,你们开始介入这个项目的时候,当时的政策是非常明确的,我们现在谈这个问题从两个角度谈,首先是规划角度,等于从功能的完整性,对城市交通造成压力等各方面的考虑,我们在工业项目里配套一定的商业,也是产业运营模式发生了变化。其实这个东西在深圳市2009年12月颁布的《深圳市城市更新办法》已经有明确规定,包括地价也非常明确了,工业区升级改造从规划功能来做可以做配套商业等等,地价标准也是非常明确的,《深圳市城市更新办法》第38条非常明确。这时候我不知道你们进来考虑的时候,对这个政策你们是怎么想的?这是一个问题。  (2012-04-05 15:16:19.0)  
 

  [来访人]: 2009年之后做了调整,之前按照工改工进行配套,但之后对整个规划进行了调整,按照研发用地,之前城市更新办法里面没有研发用地的说法,后来还有研发用地的说法,是M1+C2,研发用地的定价领导定了调子,有会议纪要,后来又明确的研发用地地价是什么,我们按照2010年以后重新做了专项规划调整。2010年7月份已经拿到了认证,工改工规划指标全部调完了。  (2012-04-05 15:16:27.0)  
 

  [陈军军]: 两个企业是个案,我想结合两位的个案提出来。其实在城市更新办法第38条已经非常明确了,现在已经讲清楚应该按照什么地价来收,兼容性是2011年2月出台的,当时只是从规划功能明确了,没有讲到地价政策是什么样,是这个情况。后来因为配套相关的地价政策,我们去年出台了,不要超过多少以外按照评估地价收,这个据我所知在市场上引起较大的反响。原来没有地价政策,大家预期还是按基准地价。评估地价从我们前面所说的基准地价和评估地价差,随着评估地价调整今后会有缩短。另外还有重要的问题,评估地价和功能限制、产权限制密切相关,社会上的理解,一般理解成评估地价多高多高,但工业区里面的改造兼容的部分商业设施,因为产权限制等原因,我们要求它不能分割和转让,评估地价和市场上理解的一般性商业评估地价,不会像社会上一般理解的那么高。关于评估地价的问题是另外一个问题了,评估得是不是这么合适,我们跟评估这边也沟通了,他们最近给我们的意见,以前因为我们的评估地价体系是建在新地上,今后对城市更新的特殊性,考虑拆迁难等等,他们也表示了这个意思,今后评估的时候对更新项目会做一个特殊考量,这是另外一个问题。  (2012-04-05 15:16:38.0)  
 

  [郭仁忠]: 大的就两个问题,一个是面上的问题,还有项目的基本方法。刚才陈处长从土地管理这一块,为什么基准地价和评估地价差别那么大?因为现在执行的标准很久没有调了,并不是因为政府忽视了,而是这几年的经济形势和产业发展的需要,包括金融危机等等,政府认为现在市场比较稳定,一直都没有动。但这两年市场状况有较大的变化,不是说政府忽略了这个问题,而是始终关注这个问题,但这个调整非常清楚,因为我们诚信发展不能靠地价,地价利益需要平衡,肯定要收地价,国有资产出让肯定要收。但城市发展不仅仅是通过收地价,考虑地价的过程中也要考虑深圳产业化发展,地价是一次性收取,产业是每年都给地方带来经济效益,解决就业问题。所以我们在导演过程中非常慎重,既要和目前市场实际相结合,也要跟国家政策相结合。比如说国家规定深圳市产业用地有最低的地价要求,深圳市地价标准必须要符合国家要求。还要跟整个政府的产业发展导向,什么导向?新一代信息技术、新能源、互联网等等政府扶持的新兴产业要予以支持,比如说政府的研发、总部经济,包括城市更新政府也支持,因为城市更新是国土资源部给广东省示范试点性的特殊政策,国土资源部结合广东的发展实际,给了广东这样的发展政策,深圳更要用好这个政策,所以我们要和国家相关政策相吻合。所以这些因素我们都考虑到了,但调整不能像CPI一样每天动,要周期性的调整。落差从企业碰到具体的项目就会表现出来,刚才各位提出的问题我们会充分考虑,刚才陈处对问题进行了充分说明,比如说改功能的问题,工改工根据城市更新,在原来部分按照审核地价部分,根据深圳市城市规划标准,土地提倡综合利用。过去工业用地严格来说不能有商业,但根据创新的政策,工业用地里面可以综合配套其他的用途,但总量不能超过30%,这样的创新政策一方面是为了更高效的利用土地资源,另一方面也是为了能更有弹性的处理具体的城市更新规划项目。因为有些政策太僵化,项目落实就很难落实下去,既然落实效果也不好。你刚才说的就是配套性的问题,所以王局,你自己还要研究这个事,因为这个涉及到面上的政策,我还不能说怎么处理,对口具体的功能认定问题,把商业性商铺分拆转让的性质还不一样,因为改造项目是为了配套需求还不是纯粹为了利益需求,所以功能还要具体研究。  (2012-04-05 15:16:49.0)  
 

  [郭仁忠]: 两位老总提到的具体个案,我们要根据具体的情况,要把时间分析好。刚才城市更新办讲得很清楚,城市更新过程中政府的支持政策是逐步明确的,我们推出的政策一方面是为了推动城市更新工作,另一方面把过去没有明确的进一步明朗化、进一步规规范化。我们也碰到之间衔接不到位,城市更新有逐步推进的过程,我们要逐步对政策衔接和优化。但体现城市更新的大的支持、扶持思路是没有错的,项目本身的规范也是没错的。如果在政策过程中具体项目碰到的具体问题,我们也要进行具体的分析。你们提出了一个问题,所有政策的出台都有时限问题,哪些情况适用、哪些情况不适用,你们提出的问题都在研究范围之内,但是我们要综合考虑各方面因素。有时候碰到一些具体问题的时候,我们部门反映比企业慢,比如说你们今天提出的问题,你们认为这个问题很简单。但我们相对比较慎重一点,这类问题我们要做普遍性调查研究,看个案多不多?企业诉求有没有合理性、有没有代表性,量有多大?我们做一个全面判断和分析,然后对个案做出处理。所以企业有感受,认为政府效率很低,当然我们应该提高效率,有时候在处理问题的时候,解决了一个问题又引发了一个新的问题,这样无论是行政资源还是社会效益都是得不偿失的事情。我这里先表态,你们提出的问题,不一定满足你们的要求,但我们会提出合理解决的方案。  (2012-04-05 15:17:01.0)  
 

  [郭仁忠]: 今天直通车活动我受委员会王芃主任的委托在现场跟大家交流,一方面向企业代表,以及黄麻布社区的书记,对你们自身代表的单位有一些具体的困难和问题提出来,另外也提出了工作上的建议,包括洲明科技的李经理,罗湖重建局的王局长,涉及到土地方面的政策,反映了问题、提出了建议,我向各位表示感谢。城市规划和土地管理涉及到社会生活的方方面面,面上来看就是城市建设问题,但和社会、城市、人文、文化都有关系,与政府、企业、市民。所以深圳规划国土委在深圳市委市政府的领导下,我们希望把工作做好,为社会做好服务。但因为各种各样的原因,我们的工作难免这样、那样的问题,一方面也由于我们沟通和交流不是很顺畅,对我们有些做法不是很理解,所以直通车的形式我们感觉到是非常好的,我们以后定期还会召开这样的活动。非常感谢大家今天来给我们提建议,我们希望通过这个活动能够解决大家的实际问题,谢谢。  (2012-04-05 15:17:14.0)  


 
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