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政企通——“完善政策体系,加快更新步伐”
来源: 日期: 2015-12-25
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  单位:市规划和国土资源委员会

  主题:“完善政策体系,加快更新步伐”

  嘉宾:市城市更新局局长 王策飞

  时间:2015年12月24日 15:00-16:00

      

  网友提问:

  康宁:

  2015-12-24 13:54:10

  向王策飞提问:《暂行措施》对申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元建筑物建成时间进行了规定,清退用地上的建筑物是否需符合该规定?

  云萧:

  2015-12-24 13:54:42

  向王策飞提问:清退用地在更新单元范围内如何腾挪或置换?

  少女慈禧:

  2015-12-24 13:55:57

  向王策飞提问:《处置规定》第六条提及的实际土地移交率是指什么?

  特苏拉:

  2015-12-24 13:56:22

  向王策飞提问:《处置规定》第六条提及的清退用地的转移建筑面积如何核算?

  陈小虫:

  2015-12-24 13:56:41

  向王策飞提问:是否更新单元拆除范围内含清退用地的更新项目都必须适用《处置规定》?

  柯焕时:

  2015-12-24 13:57:11

  向王策飞提问:更新改造前属非商品性质房地产,哪些情况下需要补缴转为商品性质的相应地价?

  云有之:

  2015-12-24 13:57:36

  向王策飞提问:某个城市更新项目全部属于城中村用地,那在进行地价测算时是全部建筑面积都按照容积率分段规则进行测算吗?

  刘蕊琪:

  2015-12-24 14:00:29

  向王策飞提问:产业升级中小地块的转移建筑面积如何核算?

  蒋苏珊:

  2015-12-24 14:02:26

  向王策飞提问:我们有个项目,根据容积率计算,贡献用地很大,奖励建筑面积之和超过基础建筑面积的30%,就只能按照30%奖励吗?

  柴世星:

  2015-12-24 14:03:25

  向王策飞提问:我们有个项目,现状建筑量很大,法定图则给的容积率太低了,根据容积率计算得到的量也太低,项目缺乏可操作性,怎么办?

  阿南:

  2015-12-24 14:04:45

  向王策飞提问:关于更新意愿。涉及原农村集体经济组织物业的,能否不召开股东大会?

  张宇航:

  2015-12-24 14:05:12

  向王策飞提问:对于局部拆建,是拆除的用地面积不能超过15%且不大于5000平方米,还是重建的用地面积不能超过15%且不大于5000平方米?

  逍遥:

  2015-12-24 14:21:37

  向王策飞提问:同一宗地内,少部分建筑物不满足申报年限要求,该如何处理?

  普罗旺斯:

  2015-12-24 14:22:27

  向王策飞提问:我们公司有一个工业园想要改造成创意产业园,但老的园区缺少停车场地,能不能拆除一点单层的厂房(破旧),改建为多层停车楼,并加建一些连廊,连接停车楼和其它的办公厂房?原有的厂房都是货运电梯,不方便作为客梯使用,能不能加建一些电梯(客梯)?加建的这些面积要不要收地价?

  白水:

  2015-12-24 15:52:38

  向王策飞提问:地价测算体系错综复杂,给开发商前期的经济测算带来许多困扰,特别是规定条文越来越多,能否考虑给出专门的一个城市更新地价测算的测算公式文本或样本方便开发商作为经济测算,也能更快推进城市更新工作。

  嘉宾解答:

  主持人:

  2015-12-24 14:55:31

  各位网友朋友,大家下午好!欢迎来到我们这一期的政企通活动,今天很有幸邀请了深圳市城市更新局王策飞局长来到栏目,同时邀请到几位企业代表到场和我们进行互动。今天我们主题是“完善政策体系,加快更新步伐”。我们也想通过今天互动进一步听取企业和社会各界对于我们城市更新工作有关的意见和建议,会后我们也会根据大家建议对我们政策进行完善和修改。下面首先有请城市更新局王策飞局长对今天活动作一个发言。

  王策飞:

  2015-12-24 14:57:36

  各位企业家朋友,各位网友,大家下午好!根据市政府这次的工作安排,本次的政企通活动是由市规划和国土资源委员会承办,主题就是“完善政策体系,加快更新步伐”。也很高兴有这样一个机会利用深圳政府在线政企通这个平台同企业代表和广大网民朋友进行交流。

  目前我市城市更新工作进展良好,今年截至到11月份全市经市政府审批通过的城市更新项目有75项,总用地面积达到696公顷。审批通过的城市更新单元有37项,规划建筑面积1109万平方米。截止到10月底全市在建城市更新项目累积完成固定资产投资402亿元,预计今年城市更新投资全市将突破500亿元。

  王策飞:

  2015-12-24 14:59:58

  应该说,我市城市更新工作一直重视这种政策、制度建设工作,在2012年和2014年我市先后出台二版关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施,针对城市更新项目推进过程中的问题提出了有效解决措施。今年以来我委不断完善城市更新政策体系,加快推进城市更新,陆续出台了深圳综合整治类旧工业区升级改造的操作指引,这是在今年8月份出台。深圳市更新单元规划容积率审查指引,这也是今年8月出台。深圳市城市更新清退用地处置规定,这个是在今年9月份出台。关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知,这个也是在今年9月出台的。

  这些政策的出台为顺利推进我市城市更新工作提供了有力的支撑。今天我代表市规划和国土资源委员会、市城市更新局和大家一起做一个交流。一方面为大家解读新出台的上述几项城市更新政策。另外一方面,也通过这种互动的方式来了解企业的相关需求,听取大家的意见和建议。

  主持人:

  2015-12-24 15:02:03

  今天我们还有幸邀请到:深业置地有限公司董事长张健、卓越集团总裁助理 胡伟平、深圳市满京华投资集团有限公司投资副总裁陈红洲、深圳市京基房地产开发有限公司副总裁杜建华。

  今天我们也了解到有很多企业朋友有很多问题想当面向王局长提问,今天我们来到现场的四位企业代表也带了很多问题到这里,下面我们就把时间给四位嘉宾,请各位企业代表结合自己的情况向王局长提问。

  企业代表:

  2015-12-24 15:25:57

  满京华:我先提几个我关心的问题,第一个问题,我仔细看了出台的8号文,还有近期出台的深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作程序指引(试行),我想了解一下现在我们所说的综合整治和通常所说的综合整治的说法,这里面特别不同的地方在哪里?好像城管那边也有说做综合整治。

  王策飞:

  2015-12-24 15:26:06

  应该说市政府这个8号文,还有规土委近期出台的综合整治类旧工业区升级改造操作指引,这两个政策对比之前的政策有了较大的扩展。《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2014〕8号)第(十四)条规定:为促进我市产业转型升级,拓展产业发展空间,鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下,开展以综合整治为主,融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。

  简单说来,之前的综合整治一般来说仅限于刷刷墙、改改外立面,一般不增加生产经营性建筑面积。咱们新出台的政策鼓励符合条件的旧工业区来拓展产业空间,不仅允许增加公共配套设施,还允许增加生产经营性建筑面积。同时,新出台的政策允许旧工业区同时采用功能改变、加建扩建、局部拆建等多种手段方式进行城市更新,最大限度做到土地的集约和节约。

  企业代表:

  2015-12-24 15:26:14

  满京华:第二个问题,这次出台的旧工业区综合整治会有什么样的优惠政策和力度有多大?

  王策飞:

  2015-12-24 15:26:25

  应该说这个问题可能很多企业都比较关心,我们也总结了一下,新出台的旧工业区综合整治的政策,里面主要有9大项优惠的措施。

  1、办理程序相对简化。

  2、放宽准入条件:权属清晰的合法土地占比放宽到50%,建筑物建成时间放宽到10年。

  3、鼓励适当提高开发强度:在原有建筑结构主体上进行加建的,加建的规模不得对原有结构安全和消防产生影响;扩建范围内新批准的容积率不超过所在宗地原容积率的2倍;拆除范围面积不超过所在宗地面积的15%且不大于5000平方米,且拆除范围内新批准容积率不超过所在宗地原容积率的2倍。

  4 地价优惠:进行综合整治、加建扩建的,新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的,免收地价;普通工业厂房按照相应公告基准地价标准的10%计收地价;增加新型产业用房或产业配套设施,按照相应公告基准地价标准的50%计收地价。

  5、历史用地处置:经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但土地或者建筑物未作补偿,用地行为发生在2007年6月30日之前,用地手续不完善的建成区可通过综合整治进行历史用地处置。

  6、权属清晰的土地使用年期可按规定延长。经处置的历史用地年期为30年。

  7、无创新型产业用房配建要求。

  8、新建建筑面积属工业楼宇的,可按《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行) 》进行转让;经处置的历史用地上的原有工业楼宇首次转让免收增值收益。

  9、旧工业区通过综合整治进行升级改造过程中涉及城市基础设施、公共服务设施建设的,由市、区政府安排资金予以优先保障。项目免收各种行政事业性收费,符合有关条件的,可享受相关产业资金扶持政策。

  企业代表:

  2015-12-24 15:26:33

  满京华:第三个问题,我现在有一个项目想申请综合整治,整个流程跟办事程序是怎样的?

  王策飞:

  2015-12-24 15:26:41

  仅仅增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施,由区政府审批、组织实施、竣工验收、后续监管。

  通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积的,可向区政府申报,区政府审查报我委审批通过后即可列入计划;更新单元规划符合法定图则强制性内容的,由我委管理局审批;调整法定图则强制性内容的,由市建环委审批。

  企业代表:

  2015-12-24 15:26:50

  满京华:第四个问题,如果村里老旧厂区想跟我们合作改造,我们能不能做一个实施主体?从中我们的收益是怎么体现?

  王策飞:

  2015-12-24 15:26:57

  关于实施主体,相关的城市更新政策已经明确。也就是更新单元范围内所有的权利主体可通过委托方式确认一个单一市场主体作为实施主体,实施主体与原权利人之间可以通过协商方式分配新增建筑面积。

  企业代表:

  2015-12-24 15:27:04

  满京华:最后一个问题,关于更新意愿。涉及农村集体经济组织物业的,是不是一定要召开股东大会?也就是说要满足双2/3后,由原农村集体经济组织继受单位同意。

  王策飞:

  2015-12-24 15:27:11

  涉及原农村集体经济组织物业的,可召开股东代表大会或满足双三分之二后,由原农村集体经济组织继受单位同意。

  主持人:

  2015-12-24 15:27:18

  刚才满京华陈总提出了一些问题。通过综合整治、功能改变、加建扩建等复合式方式推进综合利用,这方面已经成为市政府重点工作,很多企业有类似问题来问,今天刚好王局长借这个机会向陈总、向各单位作了很好的解答。下面看其他企业有没有问题接着提问。

  企业代表:

  2015-12-24 15:27:27

  京基:各位领导好,我想就今年出台的深圳市城市更新清退用地处置规定这个文件向各位领导,请各位领导就有关问题进一步阐释。第一个问题,本次出台的深圳市城市更新清退用地处置规定,它的出台背景大概是什么样子?对新时期城市更新推动将会发生什么作用?

  王策飞:

  2015-12-24 15:27:34

  实际上由于我市存在一定的土地遗留问题,在更新项目中有时夹杂了一些被占用的国有未出让用地,影响了更新项目的推进。这种情况各个区都存在。按照市里的部署,我们经过详细的研究后提出一套解决办法。按照政府引导、市场运作的原则,通过一系列的利益平衡机制,调动市场力量,实现了用地清退的目的。

  企业代表:

  2015-12-24 15:27:42

  京基:有助于我们解决工作当中面临的一些新的个案。第二个问题,本次出台的清退用地处置规定制定的具体思路和操作方法大概是什么情况?

  王策飞:

  2015-12-24 15:27:52

  我们的基本思路是:政府和市场主体分别视为平等主体参与城市更新。清退用地范围内的经济关系由市场主体自行理清,地上建筑物、构筑物及附着物由其自行拆除、清理,所有清退用地由市场主体无偿移交给政府。作为补助,相应地核减市场主体承担的公共利益用地面积,并给予一定的建筑面积的补助。

  主要有三个要点:一是所有清退用地由市场主体负责拆除、清理,并无偿移交政府。二是清退用地可按照比例核减市场主体承担的公共利益用地面积,但整个更新单元的公共利益用地面积不减少。三是可给予市场主体部分建筑面积的补助。

  企业代表:

  2015-12-24 15:27:59

  京基:第三个问题,清退政策当中,因为我们研究了一下条文,大概设置了两个30%的控制,在实际工作中我们感受到会不会导致一些更新项目的企业主体积极性受到一定的影响或者降低?30%大概是一个怎样的考虑?

  王策飞:

  2015-12-24 15:28:07

  考虑到适度补偿的原则,也为了合理地平衡更新单元利益,《处置规定》对更新用地承担公共利益用地的核减面积和清退用地的转移建筑面积均设置了30%的上限。《处置规定》是在更新单元规划的公共利益用地和建筑总量满足城市更新规划管理有关规定的情况下,对规划公共利益用地和建筑面积在政府和市场主体之间的分配。我们经过反复测算,认为这个尺度相对是比较合适的。

  企业代表:

  2015-12-24 15:28:15

  京基:这是考量一个适度补偿的原则。下面我继续,希望对新的政策了解的更透彻、落实更到位一点。第四个问题,清退用地当中,被占用国有土地有一些相关的权利人,这些权利人在旧改的计划立项或者规划报批尤其是立项环节,需不需要对利益相关人进行意愿征集?

  王策飞:

  2015-12-24 15:28:22

  清退用地是被占用的国有未出让用地,划入更新单元的国有未出让用地以实现用地清退为目的,不需要进行更新意愿征集。

  企业代表:

  2015-12-24 15:28:30

  京基:最后一个问题,可能存在一些清退比例比较高的项目,清退比例比较高,这个项目所承担的拆迁责任也就会比较重,政策当中分别从贡献和转移角度进行了一些适度的补偿,但是在可能会存在在开发强度的测算当中由于转移量、基础量和奖励量叠加之和与有关标准准则所确定的地块的容积率的上限或者设定这种情况,可能会存在一定的不一致之处,在这种情况下,我们理解一方面是按照有关的清退政策来计算开发的强度,另一方面又是一般情况下的规划标准准则所确定的开发强度的上限要求,如果存在这种冲突,不同政策之间该怎么样来执行或者解释?

  王策飞:

  2015-12-24 15:28:37

  在符合《深标》的前提下,依据《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)》对于现状量较大的城中村、旧屋村、旧住宅区的容积率审查会综合考虑回迁及项目可实施性,同时满足市政交通承载力、机场净空、生态保护、特定城市设计等相关控制要求综合判定。

  企业代表:

  2015-12-24 15:28:46

  深业置地:非常感谢!今天有这么一个机会,通过政企通这个平台能够跟城市更新局王局沟通我们关心的城市更新当中的一系列这样的问题。我们也感觉目前深圳的城市更新,从企业角度来看,是占了很高的一个比重。首先我想了解一下和我们原有的招拍挂,包括基准地价体系相比,城市更新地价体系到底是如何来构建的?这种更新的地价政策体现的是什么样的一种导向?

  王策飞:

  2015-12-24 15:28:55

  这个问题我分四点来回答。

  (1)我市城市更新的地价体系主要基于更新改造前后的土地及建筑物功能,形成了不同改造类型对应不同地价标准的基本体系,总体上对于改造前的合法建筑面积按公告基准地价标准计收,改造后新增的建筑面积区分不同改造类型,按相应公告基准地价标准或评估地价标准计收,同时辅以一定的调节系数进行调节。

  (2)充分保障原农村集体组织及其成员在农村城市化后的经济发展,对于城市更新项目中的原农村集体组织的城中村红线用地、征地返还用地、非农建设用地,更新地价政策规定此类用地可按照容积率分段计收地价,即容积率2.5以下不再计收地价,容积率2.5-4.5之间部分按20%公告基准地价标准计收地价;容积率4.5以上部分按公告基准地价标准计收地价。

  (3)支持产业发展,我市城市更新地价鼓励企业通过城市更新对原有旧厂房进行升级改造,改造后自用的,原有合法建筑面积不收地价,增加的建筑面积按50%公告基准地价标准计收地价;此外,企业也可以根据自身实际情况和需要对改造后的建筑面积选择整体转让或者部分分割转让,地价标准上也进行了相应的设计和明确。

  (4)针对城市更新项目开发周期较长、企业的资金成本压力较大的情况,为尽可能降低企业的资金成本,城市更新地价政策规定地价可在一年内不计息分期缴交。

  企业代表:

  2015-12-24 15:29:06

  深业置地:谢谢王局,解释非常清晰。目前我们也在试图接触一些新的城市更新项目,但是可以看到的是,因为城市更新地价计算政策相对来说还是比较复杂,往往碰到一块地的时候对于这块地最终地价到底是什么情况可能说法不太统一,而且拿各种各样文本来解释似乎都说得通。考虑到这个对企业来说毕竟不是专业的机构,还是有一定困扰,因为这个有些时候经常决定着一个项目未来到底会是什么情况,会不会介入这样一个项目。政府会不会在未来的地价计算方面考虑把这个政策有一定的优化或者一定的简化这么一个措施?

  王策飞:

  2015-12-24 15:32:04

  目前我市的城市更新地价政策在部分方面计算上确实较为繁琐,也导致部分企业对地价的计算过程和计算细节把握不准,不利于企业在项目开发过程中准确地进行地价成本测算。其实也有很多企业反映过这个问题。对此,今后我们将考虑对城市更新的地价政策做减法,抓住城市更新改造的主要特点构建几个主要的改造类型,设计形成相应的地价标准,总体上做到更新地价测算简单、清晰、公平。

  企业代表:

  2015-12-24 15:32:12

  深业置地:我们非常期待着简化的地价政策能够尽快的出台,以便于我们企业从我们角度能够非常好的,更能准确把握地价的情况,帮助企业来做这样一个决策。另外现在还有一类情况也是比较突出的,目前小地块的项目其实是越来越多了,早期相对来说都是比较大的项目,现在越来越多相对来说比较小地块项目都出现了,特别是一些工改工一类的更新项目。关于一些小地块项目,特别是1万平方米左右的项目,包括土地的移交、贡献率,包括地价的政策,相对来说和大地块还是有点区别,能不能借今天这个机会,给我们作一点更详细的解释。

  王策飞:

  2015-12-24 15:32:20

  小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外,其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设,其对应的建筑面积按照以下方式测算应缴纳地价:

  (1)涉及按照市场评估地价计收的,按1.2倍市场评估地价进行测算。

  (2)涉及按照公告基准地价标准计收的,按2.5倍公告基准地价标准进行测算。

  企业代表:

  2015-12-24 15:32:27

  深业置地:谢谢。我们有一些工业配套设施想通过分割转让进入市场,通过签补充协议的这种方式来确定它的地价,是不是这样的这种方式它的市场评估价是按照85%方式来计收?这个问题比较具体。

  王策飞:

  2015-12-24 15:32:40

  工业区升级改造项目在土地出让合同中约定工业配套设施自用或整体转让,后来再通过签订补充协议约定工业配套设施分割转让的,市场评估价按照85%确定。

  主持人:

  2015-12-24 15:34:41

  地价问题也是更新企业比较关注的问题,市政府通过一系列地价政策鼓励推动更新项目实施。王局表示今后采取进一步措施,进一步优化简化地价体系,方便企业进行更新工作。下面因为时间比较紧了,我们请下一家企业提问。

  企业代表:

  2015-12-24 15:34:49

  卓越集团:非常感谢市规土委、市更新局和王局提供了这么一个这么好的政企沟通平台,前面三位企业家提出的问题,王局回答的也是我们迫切希望了解和困惑的问题。在此我代表卓越集团再次表示感谢,下面我就我们在容积率审查过程中学习文件里面遇到的一些问题,提三个问题,烦请王局给予咨询指点。我们反复学习了,借此机会更深入了解怎么样解读这个技术指引?

  王策飞:

  2015-12-24 15:34:59

  城市更新容积率是一个大家比较关注的问题,近年来我们对如何规范更新项目容积率管理进行了研究和探索,今年8月底委员会出台了《容积率审查技术指引》。《指引》以实现规划目标、解决问题为导向,基于公共利益优先、可实施性等基本原则,制定了容积率管理的相关规范。一方面保证公平、公开的开展城市更新、规范城市更新行为,促使城市更新各相关利益方理性开展城市更新、推动城市更新有序、有质量进行;另一方面通过透明机制进一步规范行政管理,便于社会监督,促进廉政建设。

  企业代表:

  2015-12-24 15:36:18

  卓越集团:第二个问题,城市更新项目与其他的在建项目在容积率确定方面有哪些不同?

  王策飞:

  2015-12-24 15:36:26

  首先,《技术指引》依据城市不同的区位和功能,综合考虑生态环境保护、城市景观要求和市政配套能力,按照《深标》要求,对项目的基础建筑面积进行测算,这部分更新项目和一般新建项目是基本一致的。

  其次,《技术指引》按深标测算基础建筑面积之外,结合更新特点增加了转移建筑面积和奖励建筑面积。

  为保证不同土地移交率更新项目公平,也为保证多移交土地更新项目实施主体利益,对于实际土地移交率高于基准土地移交率的项目,可进行转移建筑面积,保证多移交土地“不吃亏”。

  奖励建筑面积是更新项目对因公共利益需要,依据城市更新有关规定及《深标》对更新项目给予一定建筑面积奖励,如对配建保障性住房、公交首末站、提供公共空间及进行历史建筑保护等进行建筑面积奖励。

  企业代表:

  2015-12-24 15:39:10

  卓越集团:第三个问题,我们现在有个城中村项目,现状建筑量很大,很多是违建,原来规划给的容积率偏低,这次容积率审查指引能不能帮助我们解决这个问题?

  王策飞:

  2015-12-24 15:39:18

  首先,要测算更新单元开发强度“天花板”,包括基础建筑面积、转移建筑面积、奖励建筑面积量化测算,三者之和为测算规划建筑面积。

  测算之后还应按《更新单元规划编制技术规定》要求开展相关规划专项或专题论证。规划建筑面积应满足交通市政设施承载能力并符合机场净空、生态保护、特定城市设计等相关控制要求;规划居住建筑面积、商务公寓建筑面积还应满足所在片区教育、医疗、文化、体育等公共服务设施的承载能力。对于已批准列入更新计划的城中村、旧屋村、旧住宅区规划建筑面积的审查应综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素。

  在综合规划建筑面积测算和规划技术论证符合要求的基础上,拟定规划建筑面积并按法定程序批准确定。

  你们可以按照这些程序,开展相关的分析论证。

  主持人:

  2015-12-24 15:39:28

  刚才王局长面对面回答了在座企业代表的问题,现在把时间留给线上的网友,请有关网友提问。

  新青年:

  2015-12-24 15:27:27

  向王策飞提问:请问王局长,在哪里能查询到某一块地是否在城市更新计划内?

  王策飞:

  2015-12-24 15:40:50

  按照市政府有关规定,每一批次城市更新计划经市政府审批后,我委在报纸上刊登公告,同时在委员会官方网站上进行公告,网友可以通过互联网在我们网站上进行查询。

  赵小沫:

  2015-12-24 14:22:07

  向王策飞提问:综合整治加建的生产性用房建筑总量是否有上限要求?

  王策飞:

  2015-12-24 15:41:33

  综合整治加建生产性用房总量首先要符合《深标》关于工业类用地的容积率上限要求的前提下,然后按照我们措施第16条第2款,加建规模不得对建筑结构安全、消防安全产生影响就可以,符合容积率要求就可以了。

  东方飞云:

  2015-12-24 14:14:28

  已建成物业,经过综合整治能否分割转让?

  王策飞:

  2015-12-24 15:43:06

  这个分两部分:综合整治原有的物业分割转让,按照深圳市工业楼宇转让管理办法及实施细则确定。但是综合整治改造后,新增建筑面积,属于工业楼宇就可以按照工业楼宇转让的管理办法和实施细则进行转让,其中按照本暂行措施第3条进行用地处置,原有工业楼宇转让免收增值收益,也就是说它是分两个部分处理。

  滕安毅:

  2015-12-24 14:21:13

  向王策飞提问:旧仓储物流区若要升级改造,是否适用于旧工业区升级改造相关政策?

  王策飞:

  2015-12-24 15:43:45

  这个是可以的。

  夜深晚风微凉:

  2015-12-24 14:20:54

  向王策飞提问:工业区由部分用地占用规划道路、河道蓝线等,能否开展综合整治?

  王策飞:

  2015-12-24 15:44:20

  这个也是可以开展综合整治的,只是在规划阶段要按照规划落实规划河道蓝线管理要求就可以了。

  米兔:

  2015-12-24 14:02:08

  向王策飞提问:我们有个同时涉及住宅和产业升级的项目,在容积率计算中,基准开发量应如何确定?如已申请重大项目,产业部分能不能以6.0作为基准容积率,再和居住部分一并计算?

  王策飞:

  2015-12-24 15:46:06

  可以,具体计算方式,住宅和产业升级,基数分别计算,转移建筑面积和奖励建筑面积按照整个更新单元核算。

  阳光天涯:

  2015-12-24 14:01:00

  向王策飞提问:容积率奖励中,提出建筑架空层可以折算奖励建筑面积,那我们现在按照建筑概念图,可否算入奖励建筑面积?

  王策飞:

  2015-12-24 15:46:43

  这个要具体分析,经过核准、符合规则的可以纳入奖励面积,我们在规划批复当中会明确奖励的内容。下一阶段行政许可当中予以落实。

  木言:

  2015-12-24 14:00:11

  向王策飞提问:城市更新项目的类型主要包括工改工、工改居、城中村、旧居住区改造等类型,类型不同改造难度也会不同,目前使用的容积率审查技术指引能否考虑一下改造类型和改造难度的影响因素,加入项目类型或拆建比等经济考量因素?

  王策飞:

  2015-12-24 15:48:40

  这个问题今天是多次提到的,在容积率审查技术指引当中,这个因素是有考量的。比如说,对于现状量较大的城中村、旧屋村、旧住宅区的容积率审查会综合考虑回迁及项目可实施性,同时满足市政交通承载力、机场净空、生态保护、特定城市设计等相关控制要求综合判定。

  星际探索:

  2015-12-24 13:59:44

  向王策飞提问:股份公司集体用地位于二级水源保护区范围附近,容积率怎么核算?

  王策飞:

  2015-12-24 15:50:09

  如果核实更新项目确实位于二级水源保护区范围内,如果改造为居住或商业等功能,基础建筑面积基础容积率按照《深标》密度分区基准容积率取值;如果改造为工业等功能的基础建筑面积经专题研究确定。

  向小葵:

  2015-12-24 13:59:06

  向王策飞提问:某个城市更新项目原批准的更新单元规划后来进行了变更,其城市更新单元规划批准时点如何确定?

  王策飞:

  2015-12-24 15:51:18

  更新单元规划经批准后变更,按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的,批准时点为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的,批准时点为调整规划批复文件的签发时间。

  张晓沐:

  2015-12-24 13:58:12

  向王策飞提问:城市更新项目改造后包括了多个开发建设用地地块,不同地块的地价如何测算?

  王策飞:

  2015-12-24 15:52:11

  如果包含多个地块的,先计算项目各建筑功能的平均单价,再测算各地块中各建筑功能地价,最后汇总计算出各宗地的地价。

  糯米团团:

  2015-12-24 13:58:32

  向王策飞提问:城市更新项目在进行地价测算时其不同用地类别的地价测算次序是怎样的?

  王策飞:

  2015-12-24 15:53:37

  有两种类型,第一种类型是政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算。第二种,其它类别用地按照零星国有未出让用地、城中村用地(《实施细则》第五十六条规定的用地)、旧屋村用地、国有已批用地(含历史遗留违法建筑处理用地)、按照2014年8号文《暂行措施》第一(三)项处置用地的次序进行测算。

  主持人:

  2015-12-24 15:55:09

  因为时间关系,今天就不能再逐一回答网友的提问了。

  主持人:

  2015-12-24 15:55:18

  今天王策飞局长和他的同事以及我们在座企业代表进行了一个很好的交流。我们也就网友关心的问题作了一些解释。网友提出的问题我们收集后,在今天活动结束后逐一答复。我们这次的政企通活动重点还是想介绍一下城市更新政策,让大家对城市更新工作进一步了解。现在邀请王策飞局长就今天活动作一个小结。

  王策飞:

  2015-12-24 15:55:29

  各位企业家朋友,各位网友,今天我们围绕“完善政策体系,加快更新步伐”这个主题,解读了新出台的城市更新政策,通报了今年以来我市城市更新工作进展情况,解答了企业和广大网友提出的相关问题。非常感谢《政企通》这个访谈栏目,使我们和网友朋友及企业界朋友有一个很好的交流互。也非常感谢到场的各位企业代表,感谢各位网民朋友的参与,感谢大家对我市城市更新工作的关注和支持。我们相信,在市委市政府的领导下,在社会各界的共同努力推动下,未来城市更新将继续实现有秩序、可持续的发展,为我市创建现代化、国际化、创新型城市作出贡献。谢谢大家!

  主持人:

  2015-12-24 15:55:35

  谢谢王策飞局长,谢谢在座各位嘉宾,今天政企通到此结束。谢谢!


 
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