深圳事大家议

时间:2006年11月27日上午11时
主题:深圳城中村改造与城市更新规划

实录内容:

主持人:朋友们,上午好!十一点的零五分,欢迎收听今天的“深圳事大家议”。在今天和谐规划、规划和谐专题节目中,我们继续来关注深圳未来城市整体规划修编工作。收音机前的朋友们对于这块有什么自己的想法想要跟规划部门沟通的话,您都可以留意每周一播出的这一档节目,同时也可以随时与修编办公室取得联系,修编热线是89800016,另外您还可以发短信给修编工作委员会,短信号码是07559022202。另外还可以登陆网站向修编工作委员会提出您的建议。在今天节目时间里我们想和大家共同关注的是在修编工作当中非常重要的一环,那就是城市整体改造,尤其是城中村改造的问题,邀请的嘉宾是来自深圳市城中村改造办公室副主任曾勇,还有深圳市城市规划设计研究院的高级规划师李江博士,欢迎两位到来。你好,曾主任,李博士您好!欢迎走进直播室。

其实城中村对深圳这样一个城市来说,对深圳人来说是一个熟悉的不能再熟悉的概念了。城中村的改造这两年开展的轰轰烈烈,各种不同的改造模式和方式也是越来越多为人们所认识。有一些应该说得到了广泛认同,还有一些可能需要继续摸索。我们先来认识一下深圳的城中村目前已经是一种什么样的概念了,曾主任。

曾勇: 我们粗略统计了一下,深圳城中村建筑面积约1亿平方米,他所带来的问题也相当的大,凡是深圳有关安全隐患、治安隐患、环境隐患的问题,十有八九都在城中村里面发生。因此市政府在2004年12月28号就决定正式全面的启动城中村的改造工作。在启动的过程中,政府首先先抓的是规划和政策指导工作。我们编制了《城中村改造规划纲要》、《城中村改造五年发展计划》、《城中村改造规划指引》等一系列规范性的文件和指导政策。深圳的城中村改造有两个模式,一个是全面改造,一个是综合整治。我们认为全面的改造工作在相当长的一段时间内会持续地进行,但是作为目前城中村迫切需要的恰恰就是综合整治,为此市政府和各区政府以及股份公司已经制定了改造方向,就是市区两级政府投入一定资金作为扶持资金来对这些城中村进行综合整治,使它在近期内彻底消除安全隐患,局部地改善一些环境,打通一些道路的瓶颈等问题,这样使城中村基本能够消除环境、安全、治安隐患,使城中村在目前这一阶段还能够居住下去。根本的出路,城中村还是要全面改造。

主持人:曾主任向我们介绍了政府在解决城中村问题的大概的思路,具体规划方面可能更加细了。收音机前的朋友有什么好的意见和建议都可以通过我们热线88310898或者我们的短信平台跟规划专家直接沟通,您的意见没准就会影响到深圳城中村方案的制定,其实深圳的城中村发展到现在和刚开始的时候已经有了非常本质的不同。以前的城中村等于居民自住房,然后逐渐过渡到自住和出租混合,然后现在据我们观察,绝大部分城中村住房已经变成纯粹出租屋了,很多原居民已经转移了,重新买了商品房,然后把老屋村租给别人去住。那么在改造过程中必然牵扯到多方利益。如何协调这些利益,或者能不能协调好多方利益就是关系到城中村到底能不能向着我们所希望发展的方向发展的一个非常关键的问题。特别是城中村到底是不是必须像渔民村那样全部推倒重来还是其他方法同时并用等等,改造的方向上到底有哪些可以选择,等等这些我们都希望听听大家的意见。来听一下杨先生意见。杨先生,你好!

杨先生:你好,我的意见跟城中村这个比较类似,就是旧村,园岭新村处在笋岗路和上步路角上,对面是体育中心,经常有全国性的活动,朝东看是八卦岭的高层,朝南看是百花新村的高层,东南角就很不好看,所以把它改成高层就比较合适。如果改成高层,可以增加更多房屋给人居住。现在园岭新村靠笋岗路这块多层的一楼全部改成商铺了,商业价值提高了,如果改成高层,下面可以改成商用房。第四,园岭新村靠园岭西路这块车子都停在绿化带,因为没有地方停,如果改成高层下面可以修成停车场,所以从城市整体美观和现在的商业价值、实际状况,我建议从规划角度统一把它改成高层。

主持人:杨先生这个建议我们来听听两位规划专家的看法。

曾勇:首先感谢杨先生关心我们城市改造这个工作。园岭新村是我们深圳特区成立之初兴建的一个大型居住屋区,他的改造和我们刚才所说的城中村的改造性质不是一样。他涉及整个深圳市的居民,不是说我们城中村所涉及的是深圳的原居民,也就是原来所谓农村户口这一类居民,这个性质不一样。作为园岭整治改造工作,政府应该来说会把它提出来。我们发现园岭住宅问题也不仅仅是这些,包括房屋质量、里面居住区停车等等,问题也很多。但是因为这个问题涉及到全市多个老居住屋区的问题,我们也是在这次总体修编里《城市更新》这一章里有一种政策性指导和考虑。

 

主持人:李博士有什么看法?

李博士:关于园岭新村改造,是不是楼层盖的高一些,要从片区整体规划来考虑。因为楼层盖得高与低要涉及交通容量以及环境容量、市政设施是否负荷得起等问题。所以说我们不仅要从景观上看,看是否更现代、更时髦,更重要的是要看功能上是否能达到一种平衡。这就是我们从规划角度上说,为什么一个规划做得这么好,一个社区做得那么好,而往往规划部门通不过,也是基于这方面考虑。

主持人:杨先生,反正有一点是可以知道的,对于园岭这样的老屋村改造同样也是政府考虑范围之内,也会在这次修编当中予以考虑。好吗?

杨先生:我再说一句话,现在深圳大运会,毕竟还有一些项目在这里举行,从这个角度如果园岭改造优先考虑这个角的改造,靠笋岗路。

主持人:可能要迎接大运会的话,这两年园岭新村估计改不成,你就是现在开始可能也来不及。杨先生,您的心情我们非常理解。我们说了明年政府还会出台一个城区改造专门的法规,是吗?

曾勇:是《城市更新条例》,正在进行立法的前期调研工作。到时候有了城市更新条例,估计园岭的问题可以按照这个条例能够得到解决。

 

主持人:刚才杨先生提到的是另外一个层面的问题,就是老屋村的改造,不管以前的商品房还是单位自建住房等等,这些可能是另外一个层面改造的问题,就是整体城市更新的问题。这个问题曾主任也说了,明年深圳市会出台一个专门的法规,就专门针对整个城市的更新。说到城中村改造,目前我们有几种模式,先请两位给我们大概介绍一下?

曾勇:深圳市城中村改造目前来说应该是三种模式:一种就是整体拆建。也就是说我们目前大家已经看得很清楚的就像蔡屋围商业金融区这一片,基本已经拆平了。第二类,也就是局部的拆迁加综合整治,已经做完的一个工程也就是水库新村。它其中一块是进行了整体拆迁,再把整个全村的道路,把不通畅的道路打通。还有一类是综合整治,像福田区,目前做得工作就是把整个排水系统全部接入城市管网,因为原来福田村的15个村委员会,有几个村的污水就直接排到新洲河、福田河等等,造成河水的污染,去年开始逐步进行这方面整治工作。前一阶段大家也看到新洲河、福田河里鱼又回来了,原因也就是污水不进去了,鱼应该就能够在这几条河里可以很好的生长,这也就是综合整治。

具体开发模式来说,我们想也是这三种情况。一种就是像渔民村这样,股份公司自己有实力能够开发,我想这也是政府比较鼓励的一个模式。为什么呢?因为有了村民的自愿开发,股份公司作为他们代表来开发,这一条可以向村民保证,他们的集体利益和个人利益应该能够在股份公司这个框架下都能得到保证,他们比较放心。第二类也就是股份公司经济实力不是太够,那么有必要引进外面的开发商。第三类也就是可能开发商认为也没有办法做,经济上不行,但是作为政府的必要条件,可能为了配合某一个大型市政工程、景观工程,这个地区不改造不行,那么政府可能把它拿来作为拍卖,政府投入资金进行改造,但是模式上应该是这三种。

 

主持人:就是全面改造上有三种模式?

曾勇:对。其他综合整治部分,也就是市、区、股份公司这三级机构共同集资,作为业主部分,他得到好处,他也应该拿一部分钱来做。目前已经改造成功的,像蔡屋围新七、新八坊,通过改造、物业出租率和租金都有所提高。

 

主持人:但是这里头可能还有一个问题,其实从市民一个态度上的转变我们就可以看出来。一开始说城中村改造的时候,可能有不少居民提出怀疑的态度,觉得为什么要先改造我们这,能不能改别的地方。但是现在听到市民追问了,为什么现在还没有开始改或者说为什么那边都改成那个样子了而我们这里还迟迟不改,也就是大家都盼着城中村改造,这一点基本成为共识了,但是城中村推进还是举步维艰的,应该说不能算非常顺利。这里就牵扯到利益的问题,多方利益的问题。一方面股份公司自己做还是好点。一旦有发展商进来,就有利益的博弈。村民总想发展商为什么想做我这个项目?就是为了挣钱,这个钱本来就应该属于我的,就开始扯皮,导致很多城中村改造项目定下来,但是到真正能动工、能拆迁,应该说还是有一个非常漫长的过程。这里头就直接影响到城中村改造项目的推进。

另外还有一个问题,是不是我们这种全面改造所占的比例真的要那么大呢?就像渔民村当时推倒重来也有人表示异议,这样是不是造成资源的浪费。我们可不可以在现有状况下重新进行一下穿衣戴帽工程就可以达到改造目的呢。先来看一下王先生想问什么问题。

王先生:我想提三点建议:第一,我们深圳是一个年轻的城市。从文化来说,我们沉淀得太少。在城中村改造问题上我们一定注意文化的保护。我家住在南山这边,像南头城、还有大石桥,大石桥那条古街。城中村改造我们真的注意一下。我有时候饭后愿意到这些地方散散步,这些保护像大石桥的保护是我们深圳市重点文物保护,但是我感觉都是很烂很烂,没有人做这个东西。将来城中村改造我们怎么样把不多的文化这种遗产做好,不但要保留,还要做好这个文章。我们深圳太年轻了,缺少文化底蕴。所以说这一点我希望我们博士,还有曾主任规划的时候重点考虑。

第二点,城中村改造的问题也不要考虑过于美观、都整成漂亮的小区,城中村居住的人都是很弱势群体,一些打工的小妹、一些在这里租房的,如果都改造的像华侨城那样,他们住不起这样的房子。我们深圳很多人都是要靠城中村这样的环境来生活,我们改变的是它的卫生条件、居住条件。所以我要说得第三点建议就是给我们曾主任、规划办包括我们政府部门,请不要再用“整治”这两个字了,为什么用整治,而不能用法治、理治、情治呢?提三点建议供参考。谢谢!

主持人:谢谢王先生,王先生刚才提出的建议我个人认为还是比较有建设性。当然对“整治”的理解有点不一样。这点我们暂且不去说它。咱们还是说文化底蕴保留的问题。其实他说的南头这是一个比较突出的例子,但是在其他地方还是有这样一些,包括在闹市区,我记得原来在中信城市广场那边当时有一栋古宅、还有一棵古树,另外笋岗村现在还有的比如说牌坊、门楣等等这样一些东西,这可能跟城中村改造也确实会有冲突和矛盾,对于这块咱们规划方面有没有考虑?

曾勇:这个肯定都考虑了。我举一个最简单的例子,这次上合村改造,里面涉及到两个书院、一个祠堂,都是这类文化建筑,它已经纳入市级文物保护单位。我们就严格按照文物保护法规定,在它的周围多少米内不能建超过9米的房,在多少米内不能超过多少米的房,使它的建筑物单独在这个地区让它保存下来,让它不受到因为城中村改造把它拆迁。同时政府也将会拿出一部分钱对古老的建筑物进行维修、修缮,使它能够真正起到文物保护的作用。我们作为城中村改造,这一摊都在全力做。

主持人:这块其实在龙岗也闹了比较多尴尬的问题,比如按照相关法规是你的私宅,你要自己掏钱做一些维护。但是有一些原居民不愿意,既然是政府定了文物保护,为什么要我来出钱修缮,觉得就应该政府出这个钱。等等这样一些矛盾可能确实还需要下大力气解决。

曾勇:作为这部分目前的话因为谁是业主,维修的权力在他,这个国家文物法也是规定了。我记得湖南哪一个村,虽然产权是你老百姓的,但是里面你一根钉、一块板也不能拆,你还是要保护它。该要维修,你要出钱,按照文物保护法规定怎么样来保护它。总之,因为我们也考虑到这一类问题的存在,我们也希望政府也掏一部分钱参与这个维修,使它文物保护才能真正落到实处。因为如果没有这类的参与,估计你说这个房子怎么保,还不可能太理想。但是可以肯定的一条,政府在制定规划包括以后完善规划过程中,对涉及到文物保护的,我们坚决按照文物保护法的规定执行。

主持人:另外王先生提到一个问题,其实也跟我们刚才提到的问题是一致的。

曾勇:刚才王先生也说到,作为深圳市的市民,大家也看得见,深圳的城中村承担着受深圳大部分外来工居住问题都在里面。因此我们在制定城中村改造规划纲要的时候也很明确提出整个深圳市城中村改造未来几年它占的比例只是占20%整体拆迁,80%都要进行。刚才说到“整治”两个字,因为作为工程你肯定是整治,说法治不可能,这个名称咱们可以商榷,但是作为80%城中村的这些建筑物,我们将通过说“穿衣戴帽”也好,或综合整治,就把它通过几个部门,市区两级政府及股份公司和业主共同承担资金把它做好。

主持人:您的意思是只占到20%的城中村是综合拆迁的,通过房地产开发形式进行,剩下80%就是现有基础上?

曾勇:现有基础上不拆房,但是改善消防通道、改善周边环境,用这样办法解决。

主持人:那这80%的解决方法可能又各不相同?

曾勇:对,要根据不同情况来做。有些地方可能排污是主要问题,比如原来石厦村,它靠着新洲河,它的污水流向新洲河,这是主要问题。像水库村因为里面有一条道不通,我们整治过程中把这栋房拆了,把这条村跟外面连接的通道彻底打通它,有各种不同做法。

主持人:是不是包括里面有私拉乱接电线等等这些?

曾勇:电线、煤气管道、通信管线全部给它放进去,包括水围村,垃圾转运它们也考虑了。股份公司买了两个电瓶车来集中收运垃圾,使它不散在各个村各个角落,这也是整治的内容,不是一定要全部拆平。我们想作为深圳城中村改造目前重点还是在综合整治上,并不是强调一定要推倒重来。所谓的推倒重来,已经是这个地方实在忍无可忍的局面下,你不把房子推倒,周边握手楼,两个楼之间就是30、50公分,而且里面的住户一年四季要开着灯在里面生活,这类不推倒都不行,他已经不具备综合整治的条件,所以我只能彻底把它改造完。能够综合整治的部分,我们都希望通过这种方法解决问题。因为他毕竟是深圳市这么多外来工也好,深圳居民比较理想的一个廉价租住的地方。第一,刚才所说的,政府以后要推行廉租屋政策,毕竟还有时间。

主持人:而且廉租屋建在那里也是我们修编要重点关注的话题。

曾勇:毕竟要有一段时间,我们不可能这一段时间内这部分人不管了。但是综合整治就不受时间的限制,外墙进行改造,里面居住也没有问题。

 

主持人:刚才提到的外墙改造的问题,也就是这种整治的话,除了管线等等,可能对原有建筑物本身外观政府也要进行一些引导。因为我们知道,也是采访了一些专家,他们说国外有一些小镇,类似我们的城中村,也就是握手楼等等,但是他进行统一的规定,比如屋顶应该做成什么样,空调应该怎么装、小门、小店怎么开,甚至专门在城中村特设了一些特殊的消防车,有点类似我们以前那种手推车,就是推着都可以在两栋房子之间过的,我们政府改造这块是不是也有这个考虑?

曾勇:这个也有。城中村综合整治我们也要编专项规划,根据不同的村存在什么样的问题,有些村可能消防隐患比较大,我们重点在周边消防龙头的增加,甚至有一些可能一般消防车过不去,我用这种小型车辆使它能达到某些地段等等。有些地方是环境不行,我出钱把环境整好,有些地方可能一个村就一条尽头路,我可能把它局部拆掉两套房,形成一个环路,能彻底解决问题。等等就是根据不同情况做这个事。

李江:刚才那位先生提出的第一个问题,我补充一点。对历史文物保护,对一定文化价值的街区保护,我们政府也是非常关注的。前不久我们局编制了紫线规划,对全市国家级、省级、市级别以及区级重点文物保护区、历史街区做了普查,也做了规划,在这次总规修编过程中,这个部分也会作为一个很重要的内容加入总规修编中去。刚才那位先生说到对城中村历史文化街区等等也会有所体现的。

主持人:但是这种体现就会让人有所担心。比如老东门的改造,改造后确实现代化了、环境舒适了,但是要找回原来的感觉是相当困难的。如何老街区也保持原貌呢?是不是一旦保持原貌后,会不会跟现代化建筑群、生活方式造成一些冲突呢?

李江:这个应该是另外一个层面的问题,到了城市设计这块。刚才曾主任也讲到80%城中村都是综合整治。在整治过程中除了编规专项规划外,还有具体设计。村里怎么墙立面怎么穿衣戴帽还有一个设计问题,对于一些老街区不拆这块,它的景观要跟我们穿衣戴帽怎么协调,这是专项设计里会体现的。

主持人:也会专门考虑的?

李江:对。

主持人:刚才陈先生提出的两个问题也是广大市民比较关注的问题,目前政府方向性东西还是不变的,80%是综合整治,20%是全面改造。但是对于关内、关外来讲,城中村也是呈现不同特点,那么是不是改造方面也存在不同做法?

曾勇:肯定有不同做法。因为特区内城中村基本上都是已经被我们所有城市开发地区包围了。但是关外来说有好多村它还处在边缘的地区,作为特区外城中村改造来说,他目前主要的目标应该说是两个地区,一个就是老屋村,就是1979年成立深圳市之前这种老的民居,它基本上是一层的瓦房为主的居民区,为什么改造这些呢?这里面好多房子都已经是危屋了,不改造的话,好多经常发生危屋垮塌,造成人员伤亡的问题。第二类,随着特区外各个组团的开发,一些城镇的中心区,每个办事处的中心区。因为当时他们的改造,当时的建设都没有按照现代化国际城市的要求,完全是一个镇就是弄一条街就这么做,其中村、城、商业、居住、工厂混杂的现象相当普遍,这类也是今后特区外改造的一个重点。我想特区外主要是这两类。作为特区外新的居民点,它的建筑质量包括各方面都还是比特区内某些城中村,也就是刚才所说的80%里面纳入综合整治那部分。特区内来说也是一样的道理,目前我们特区内也是以强综合整治为主。

 

主持人:但是关外还有一个问题,关内相比较而言可能抢建、违章建筑少一点。但是关外存在这种比如土地非法转让、非法买卖,造成大片违法建筑构成的城中村,像这类问题怎么解决?甚至有时候去看是几十栋、上百栋这样的。

曾勇:特区外我们目前跟市查违办配合,对这类建筑物分门别类甄别,如果确实甄别出是违法建筑的,我们也会参照特区内没收的做法。但是这个甄别也不是说就凭我们两个人一句话,它必须有一个行政、调查取证等等的程序。特区外违法建筑的情况肯定有,但是作为以后政府对这类的政策,肯定是发现一栋就严格惩处,处理掉,谁敢产生出新的违法建筑,政府就严格进行处理。如果符合国家政策的部分,我们也根据国家政策来处理。但是可以保证的是10.28以后,再新建的违法建筑只要被发现,它的命运应该来说或者被没收或者被拆除。它的命运只有这两条,但是这个就是我们跟市查违办密切配合去做这个事,也就是2004年10月28日后市政府出台新文件颁布之日起再产生的,我们就采取严格强制手段执行它。

主持人:在这之前产生的那些建筑呢?

曾勇:我们分门别类看。

主持人:但是对这样一些小区的处理是不是也会非常的复杂?

曾勇:是可能相当的复杂。

主持人:他应该是城中村改造必须要关注,而且必须要面对的问题。

曾勇:肯定要关注它,因为这部分是改造区域范围内。同时如果认定它是违法建筑,这个就好说了。但是它在这之前怎么处理这个事,那么我们也正在跟各个区城改办、包括查违办正在商讨这个事,因为这个涉及到农民各方面利益。

主持人:是不是对整个城市规划也会带来影响,也就是它既成事实了,不管没收也好,这里本来不能作为住宅的,可是这里已经做法违法建筑存在了,你哪怕没收它,这块地的功能目前来讲也不太容易改变了。这样在我们城市整体修编过程中会不会也受到这样因素的困扰?

曾勇:那不会。因为如果认定这个是违法建筑,这块土地的功能的使用这个首先就根据我们总规修编所确定的规划的内容来执行,并不是说因为有了你这栋违法建筑或者这一片违法建筑的存在,我把整个规划功能都改了,这是绝对不可能。毕竟它的违法建筑的存在并没有按照我们城市规划的要求去建设。

主持人:您的意思是如果他的存在跟我们规划有背离的话,那还是?

曾勇:还是坚决按照城市规划要求来执行。

主持人:好的。时间关系问题,我们今天城中村改造问题就只能关注到这里,非常感谢两位嘉宾,也谢谢各位朋友的收听,再见!