法定图则
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深圳市龙岗204-T2&T3&T4号片区[南约地区]法定图则

日期: 2014-04-09    来源:

  经深圳市城市规划委员会授权,本图则经法定图则委员会二O一二年第2次会议审批通过!
 
        

 

  1.1       本图则适用范围(以下简称本片区)为:东至宝坪大道、西北至惠盐高速公路、南至龙岗横岗交界处所围合的区域,总用地面积1316.56公顷。

  1.2       制定本图则的主要规划依据是:深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的专项规划。

  1.3       制定本图则遵循的总体原则是:环境友好、低碳生态、资源节约、区域协调发展、公共利益优先。

  1.4       本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。并应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

  1.5       本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6       在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7       本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  2.1       本片区的发展目标是:控制和保护片区丰富的自然生态景观,引导片区产业转型发展,将南约地区打造成为配套齐全、生活便利、人与自然和谐共生的生态型综合城区。

  2.2       本片区的主导功能是:龙岗区重要的生态廊道节点地区;以产业配套服务为主导的综合服务功能区,主要为南约社区、宝龙工业城提供商业文化、商务办公和生活服务功能。

  2.3       本片区的发展策略是:整治山水自然环境,保护和提升本地区的生态功能,打造富有山水特色的地方景观风貌;预留本片区内核心地段作为发展备用地,为片区远期发展做好空间储备;整合旧村及旧工业区,利用零星用地的改造增加公共配套设施,完善社区级公共服务设施,在宝荷路与龙新路交汇处规划商业服务设施,形成服务于南约、宝龙工业城地区的商业服务中心;强化与周边地区的交通联系,完善片区支路网系统。

  3.1       本片区用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、水域和其它非城市建设用地(E)八大类,详见本图则“图表”的规定。

  3.2       本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.3       本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4       本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5       本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

  3.6       本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

  3.7       本图则规定的发展备用地需确定具体用地性质时,须编制规划并按相关程序报批。

  3.8       厦深铁路穿越图则地区内部,规划应沿铁路两侧按相应规定预留防护绿带。

  4.1       本片区建设规模总量约611万平方米(不包括公共服务设施和交通市政设施)。

  4.3       本片区处于岩溶发育地区,地块开发和建设必须经过详尽的地质勘查和地基处理的经济技术论证。本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4       本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5       本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  5.1       本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

  5.2       本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3       本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4       本片区现状居住人口规模10.5万人(截止至2008年11月),规划居住人口规模9万人,规划就业人口规模10.8万人,考虑到该地区发展备用地的规划布局和现状实际发展情况,市政配套设施按照9万人配置。未来重大项目入驻、发展备用地被利用时,必须根据人口规模的变化情况配置相应的公共配套设施,并对市政配套人口规模进行校核和及时优化。

  5.5       本片区配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表5.5)。

  表5.5:配套设施规划一览表 

  序号

   

  设施类别

  项目名称

  数量

  所在地块号

  总量

  规划

  增加

  现状

  保留

  规划

  1

  教育设施

  幼儿园

  10

  10

  -

  01-10、02-03、04-13、05-11、06-08、08-03、08-16、09-02、09-05、09-06

  小学

  1

  1

  -

  04-09

  九年一贯制学校

  3

  3

  -

  02-02、06-10、09-03

  2

  医疗卫生设施

  综合医院

  1

  1

  -

  06-02

  街道级卫生监督所

  1

  1

  -

  05-14

  社区健康服务中心

  7

  6

  07-14

  01-09、04-02、05-14、06-08、08-15、09-02

  3

  文娱设施

  居住区级文化中心

  1

  1

  -

  03-10

  居住小区级文化室

  9

  9

  -

  01-09、04-02、04-13、04-14、08-15、09-02、09-04、09-05、09-06

  4

  体育设施

  综合体育活动中心

  2

  2

  -

  03-10、05-14

  社区体育活动场地

  15

  14

  08-01

  01-09、04-02、04-13、04-14、05-12、05-13、06-08、06-09、08-16、09-04、09-05、09-06、09-09、09-10

  5

  行政管理与社区服务设施

  社区居委会

  7

  6

  03-07

  01-14、04-11、06-07、08-03、08-15、09-02

  社区警务室

  9

  7

  07-14、09-10

  01-14、04-11、04-14、06-07、08-03、08-15、09-02

  社区服务站

  10

  10

  -

  01-14、03-07、04-11、04-13、05-13、06-07、08-03、08-15、09-02、09-04

  社区肉菜市场

  7

  7

  -

  04-14、05-12、06-08、08-16、09-04、09-05、09-06

  职工活动中心

  1

  1

  -

  09-10

  工业区食堂

  1

  1

  -

  09-10

  6

  道路交通设施

  社会停车场(库)

  5

  4

  09-10

  01-11、01-24、03-05、07-15

  人行天桥

  2

  2

  -

  -

  人行地下通道

  2

  2

  -

  -

  公交场站

  4

  4

  -

  01-24、04-05、05-16、08-05

  加油加气站

  2

  1

  04-15

  06-06

  加气母站

  1

  1

  -

  06-05

  7

  给水排水设施

  污水处理厂

  2

  1

  07-03

  07-11

  8

  电力设施

  变电站

  4

  2

  07-17、09-10

  05-18、09-12

  9

  邮政设施

  邮政所

  6

  4

  02-06、06-08、

  08-16、09-02、09-09、05-15

  10

  燃气设施

  瓶装供应站

  1

  1

  -

  06-04

  11

  环卫设施

  垃圾转运站

  3

  3

  -

  04-04、08-12、08-14

  公共厕所

  4

  4

  -

  01-01、04-04、08-12、08-14

  再生资源回收站

  3

  3

  -

  04-04、08-12、08-14

  12

  防灾减灾设施

  应急避难场所

  4

  4

   

  01-01(室外固定避难场所一处)、03-10(室内固定避难场所一处)、09-03(室内、室外固定避难场所各一处)

  注:下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6       本图则安排了800床综合医院、3所九年一贯制学校、1所小学、1处街道级卫生监督所等市区级设施,居住区级文化中心、综合体育活动中心、等居住地区级设施。

  5.7       本片区污水分别排至横岗、宝龙和横岭污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

  5.8       本图则龙岗河、南约河、铜锣径水库、炳坑水库蓝线;厦深铁路220KV专用变电站、110千伏植物园变电站高压进出线路及过境线路高压走廊;梧桐山哨所至龙中微波通道、梧桐山至龙岗微波通道;次高压燃气管道控制线依据相关专项规划确定。

  5.9       本片区道路或场地应尽量使用草地种植土或推广采用地面透气透水性铺装,建筑或硬质地面排雨水设计应优先考虑排入绿地,以充分利用绿地的渗水作用,从而减少市政雨水管网流量。

  5.10   本图则共设置室内避难场所2处,室外固定避难场所2处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

  5.11   本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  6.1       本片区对外联系的主要道路为惠盐高速公路、宝荷路、丹荷大道、龙新路、宝坪大道、嶂背路、植物园路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2       本片区远期规划有轨道东部快线(原14号线)经过,并在06-01地块规划设置占地约15.0公顷的停车场,规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

  6.3       本片区规划道路分四个等级:

  (1)    高速公路

  惠盐高速公路,红线宽度100米,为双向6车道;

  东部高速公路,红线宽度100米,为双向6车道。

  (2)    主干路:

  宝荷路,红线宽度65米,为双向8车道;

  丹荷大道,红线宽度65米,为双向6车道;

  龙新路,红线宽度70米,为双向6-8车道;

  宝坪大道,红线宽度60米,为双向6车道。

  (3)    次干路:

  植物园路、嶂背路、赐昱路、积谷田路、南谷路、烟墩吓路、汉田二路、南宝路、宝沙一路及大浪路,红线宽度25-30米,为双向4-6车道。次干路网密度为2.3公里/平方公里。

  (4)    支路:

  各地块通行与出入的主要道路,红线宽度10-25米,为双向2-4车道,支路网密度为3.9公里/平方公里。

  6.4       本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.5       本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.6       本片区公共交通场站有公交枢纽站1处、公交首末站3处和轨道东部快线(原14号线)停车场1处。

  6.7       本片区共设独立占地公共停车场5处。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.8       本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

  6.9       本片区规划步行系统结合龙岗河、南约河、宝荷路北侧绿化带设置,具体由沿线水系绿地广场、公园内休闲步道和道路人行道组成。其中,嶂背商业街为本片区商业步行街,道路宽度为11.5米。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  6.10   本片区规划人行天桥2处,人行地道2处,除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建人行天桥或人行地道。

  7.1       本片区城市空间形态控制应满足如下要求:

  (1)   本片区是龙岗中心城与宝龙工业区之间的城市结合地区,区内南、北部山体、园地以指状绿地楔形深入建成区。规划延续现有丰富的自然山水背景,打造以产业功能为主、兼有生活居住及公共服务的综合性城区,城市空间形态控制方面应强化背景山体、水体景观,强化公共配套服务氛围,塑造宜人的人居环境。

  (2)   宝荷路和龙新路交叉口西北侧为规划满足宝龙工业城及南约村地区的商业配套服务中心,强化该地区空间形态的塑造,形成区域地标性的建筑群。

  7.2       本片区南部、西部及北部纳入基本生态控制线,该用地内建设要求依据《深圳市基本生态控制线管理规定》执行。

  7.3       本片区历史风貌保护应满足如下要求:大浪路北侧为本地区传统风貌民居集聚区,严格保护区内龙田世居等客家特色历史围屋,加强保护其尺度宜人、特色独俱的空间格局、道路肌理、公共开放空间、建筑特色,并加强保护散落于传统风貌民居集聚区中的古树名木。

  7.4       本片区内的建筑界面应满足如下要求:

  (1)    嶂背路、南谷路、南宝路两侧的建筑应保持连续建筑界面,其中由商业建筑构成的街墙贴线率不宜小于75%,由居住建筑构成的街墙贴线率不宜小于60%,商业建筑裙房高度控制在15~20米。

  (2)    广场型公共空间、社区公共广场四周应保持连续商业界面,沿街建筑界面不得小于50%,广场最大开口不宜超过其周长的25%。

  (3)    烟墩社区公园、积谷田社区公园、嶂背社区公园、南约文体公园、南约社区广场,以及龙岗河、南约河沿线地区应采用开敞、通透的建筑界面,保证自然景观的可达性以及视线的通透性,连续建筑界面不得超过75米。

  (4)    该片区临龙岗河、南约河地块的商业建筑底层应设置公共人行通道联系滨水开敞空间。

  7.5       本片区建筑高度应满足如下要求:

  (1)    宝荷路与丹荷大道相邻区域、宝荷路与龙新路交叉口西北处为高层引导区域,其中宝荷路沿线建筑高度≤100米,并注重该地区地标建筑的塑造。

  (2)    植物园路、嶂背路沿线发展地区为高层限制区,建筑高度≤30米,避免临景观面布局面宽超过45米的板式建筑,以避免对背景山脊线形成遮挡。

  (3)    北侧龙岗植物园及南侧山体是片区重要山水景观资源,应保证从宝荷路、宝坪大道、丹荷大道、植物园路等方向的视线通廊联系。

  7.6       本片区主要公共空间包括01-11、01-13、03-05、03-06、04-06、07-15等地块,公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。上述公共空间通过与道路步行道、自行车道的结合,构成片区内的绿色网络,同时与区内南部山体、北部园地内步道连接,为当地居民提供良好的文化休闲、户外景观游憩环境。

  8.1       本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

  8.2       在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定进行。

  8.3       本图则划定2个城市更新单元,总用地面积约22.95公顷。

  8.3.1   GX01城市更新单元

  (1)该单元位于南约社区,处于丹荷大道、南宝路、积谷田路、南约河围合范围内,面积8.55公顷,包含04-01~06、05-01~03、05-08共10个地块。通过该单元的更新改造,引导商住开发,完善片区公共服务设施和居住生活环境,建设服务南约社区、兼顾宝龙工业区的居住配套服务中心。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为12.0万平方米,其中居住建筑总量约为12.0万平方米。

  (3)该单元内应重点落实社区健康服务中心(04-02)、垃圾转运站(04-04)、公交场站(04-05)等设施。

  8.3.2   GX02城市更新单元

  (1)该单元位于南约社区,处于丹荷大道、南宝路、龙新路、植物园路、南约河围合范围内,面积14.40公顷,包含04-07~09、05-04~07、05-09~13共12个地块。通过该单元的更新改造,引导商住开发,完善片区公共服务设施和居住生活环境,建设服务南约社区、兼顾宝龙工业区的居住配套服务中心。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为31.3万平方米,其中居住建筑总量约为26.9万平方米。

  (3)该单元内应重点落实30班小学(04-09)、9班幼儿园(05-11)等设施。

  8.4       本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

  8.5       本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

  8.6       本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

  8.7       城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

  9.1       按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

  9.2       本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3       本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

  表10.3:地名规划一览表

  类别

  序号

  原有地名

  规划名称

  道路等级

  备注

  现状道路

  1

  深惠高速公路

  惠盐高速公路

  高速公路

  西起深惠路,东至惠州

  2

  宝荷路

  宝荷路

  主干道

  西起爱南公路,东至深汕路

  3

  植物园路

  植物园路

  次干道

  北起惠盐高速公路,南至龙新路

  4

  嶂背路

  嶂背路

  次干道

  西起惠盐高速公路,东至宝荷路

  5

  大浪路

  大浪路

  次干道

  西起植物园路,东至龙新路

  6

  汉田二路

  汉田二路

  次干道

  西起植物园路,东至龙新路

  7

  烟墩吓路

  烟墩吓路

  次干道

  北起植物园路,南至丹荷大道

  8

  汉田一路

  汉田一路

  支路

  西起植物园路,东至龙新路

  9

  烟墩巷

  烟墩巷

  支路

  北起烟墩吓路,南至烟墩南路

  10

  园湖路

  园湖路

  支路

  西起长金路,东至赐昱路

  11

  龙南路

  龙南路

  支路

  北起大浪路,南至植物园路

  规划铁路

  1

  厦深铁路

  厦深铁路

  铁路

   

  规划道路

  1

  东部通道

  东部高速公路

  高速公路

   

  2

  碧新路

  龙新路

  主干道

  北起惠盐高速公路,南至宝荷路

  3

  宝坪路

  宝坪大道

  主干道

  北起宝荷路,南至规划区边界

  4

  沙荷路、丹荷路

  丹荷大道

  主干道

  西起宝荷路,东至丰福路

  5

   

  积谷田路

  次干道

  北起植物园路,南至宝荷路

  6

   

  南宝路

  次干道

  西起丹荷大道,东至龙新路

  7

   

  南谷路

  次干道

  北起丹荷大道,南至宝荷路

  8

   

  赐昱路

  次干道

  北起嶂背路,南至沙丹路

  9

   

  烟墩南路

  支路

  西起烟墩吓路,东至植物园路

  10

   

  水背龙路

  支路

  北起积谷田路,南至宝荷路

  11

   

  水二路

  支路

  西起南谷路,东至水背龙路

  12

   

  黄宝路

  支路

  西起丹荷大道,东至龙新路

  13

   

  南田路

  支路

  北起黄宝路,南至宝荷路

  14

   

  宝沙一路

  支路

  西起宝荷路支线,东至宝荷路

  15

   

  宝沙二路

  支路

  北起丹荷大道,南至宝沙一路

  16

   

  宝沙三路

  支路

  北起丹荷大道,南至宝沙一路

  17

   

  宝沙四路

  支路

  西起宝沙一路,东至宝沙二路

  18

   

  宝沙五路

  支路

  西起宝沙一路,东至丹荷大道

  19

   

  宝荷路支线

  支路

  东至宝荷路,尽端路

  20

   

  麻宝一路

  支路

  西起宝荷路,东至麻宝二路

  21

   

  麻宝二路

  支路

  环状路(起止于宝荷路)

  23

   

  嶂村一路

  支路

  西起嶂村二路,东至宝荷路

  24

   

  嶂村二路

  支路

  西起嶂背路,东至嶂背三路

  25

   

  嶂村三路

  支路

  西起赐昱路,东至宝荷路

  26

   

  嶂背一路

  支路

  北起嶂村一路,南至嶂村三路

  27

   

  嶂背二路

  支路

  北起嶂背路,南至嶂村三路

  28

   

  嶂背三路

  支路

  北起嶂村一路,南至嶂村三路

  29

   

  嶂背四路

  支路

  北起嶂村一路,南至嶂村三路

  30

   

  嶂背五路

  支路

  北起嶂村二路,南至嶂村三路

  31

   

  嶂背六路

  支路

  北起嶂村二路,南至嶂村三路

  32

   

  嶂背商业街

  支路

  北起嶂背路,南至园湖路

  33

   

  园湖南路

  支路

  北起园湖路,南至沙丹路

  34

   

  五丰路

  支路

  西起规划区边界,东至嶂背路

  35

   

  长金路

  支路

  西起规划区边界,东至五丰路

  类别

  序号

  原有名称

  规划名称

  分类

  备注

  立交桥

  1

   

  沙丹-龙新立交桥

  立交桥

   

  隧道

  1

   

  月亮山隧道

  隧道

   

  自然地理实体

  1

  牛坳水库

  牛坳水库

  水库

   

  2

  南约河、龙溪河

  南约河

  河流

   

  3

  龙岗河、梧桐山河

  龙岗河

  河流

   

  天桥

  1

   

  宝嶂人行天桥

  人行天桥

   

  2

   

  宝迪人行天桥

  人行天桥

   

  通道

  1

   

  沙宝人行地下通道

  人行地下通道

   

  2

   

  丹宝人行地下通道

  人行地下通道

   

  9.4       本片区最终地名,以批准生效后的相关地名的命名为准。

  10   其它规定

  10.1   涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.10、8.5、8.6及8.7条款的申请及调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2   本图则内宝荷路与龙新路相交处西北侧的规划商业用地,即04-19、04-23、05-15、05-16、05-17、05-18等地块,该地区为规划区近期实施重点区域,规划定位为包括南约地区和宝龙工业城地区在内的龙岗东部地区进行综合商业商务功能配套,需编制下层次详细蓝图或城市设计,来指导该地区的整体开发建设。

  10.3   本图则内沙丹路西侧、宝荷路南北两侧的规划发展备用地,可结合轨道东部快线(14号线)及其站点的建设同步开发。该地区为规划区未来发展重点区域,远期适宜进行商务办公、商业文娱、先进产业的用地功能开发,需编制下层次详细蓝图或城市设计,来指导该区域的开发建设。

  10.4   本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据已有政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.5   本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。

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