宝安301-05号片区[公明中心地区]
法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、发展目标与功能定位
3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计及其他有关规定

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为民生大道、富利北路、振发路、公明南环大道、双明大道、东龙路和公常公路围合的区域。总用地面积为 410.77 公顷。

1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划( 1996-2010 )》、《深圳西部高新组团规划( 2005-2020 )》、《深圳市基本生态控制线规划管理规定》( 2005 )、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市法定图则编制技术规定》、法定图则年度编制计划和其它专项规划。

1.3 制订本图则遵循的主要原则是:区域协调与整体性原则;高标准、高品位原则;强化轨道交通和公共交通的引导作用,土地利用与轨道交通紧密结合;刚性兼顾弹性原则。

1.4 本图则修订工作涉及的主要内容包括:

——规划范围调整:按照最新的标准分区,规划范围由原来的 238 公顷 调整为 410.77 公顷 ;

——定位调整:由原来的镇级中心调整为组团中心,并由此引发用地构成、功能布局和土地开发强度控制要求的相应变化;

——设施配置:依据西部高新组团规划的要求,落实了有关的市区级配套设施;

——道路交通:与现实建设情况结合,对部分支路进行了调整。

——控制要求细化:对城市设计方面要求较原图则有所深化。

1.5 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.6 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》( 2004 版)(以下简称《深标》)确定。

1.7 有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.8 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.9 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需修改的,须按程序报批。

1.10 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条规定。

1.11 本图则自深圳市城市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。从批准之日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。

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2、发展目标与功能定位

2.1 本片区的城市发展目标是:优化用地功能结构,确定合理规模,完善配套设施,建设一个功能完善、环境优美、具有现代气息的和谐城区。

2.2 本片区的功能定位是:深圳西部高新组团主中心区的核心组成部分,主要承担为西部高新组团服务的行政办公、商业服务职能。

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3、土地利用性质规定

3.1 本片区土地利用性质主要包括:居住用地( R )、商业服务业设施用地( C )、政府社团用地( GIC )、对外交通用地( T )、道路广场用地( S )、市政公用设施用地( U )、工业用地( M )、绿地( G )等八大类。各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

3.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。

3.3 本图则中有合法用地手续的未建工业用地应按工业进园要求异地置换或按规划功能调整土地用途。

3.4 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,为强制性内容,不具备相容性。若安排在土地使用权已出让的地块上,相关管理部门可依法,在有需要的时候收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

3.5 本图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.6 本图则对地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

3.7 本图则中现有集中工业区的改造,可兼容商业、政府社团和居住等综合功能用地。本图则中近期保留的工业区,应控制现有开发强度与规模,不作进一步扩大,远期进行改造时,应优先考虑作为公共设施的备用土地,并可兼容商业、政府社团、居住等综合功能,开发强度应根据实际情况作进一步确定。

3.8 本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

3.9 本图则中 16-01 、 13-07 地块为轨道交通枢纽设施用地,可在满足用地规模的前提下上盖物业,适当安排商业服务等功能用地。

3.10 本图则在轨道六号线沿线预留 30 米 的绿化缓冲带。为集约利用土地资源、提升中心商业区土地的使用效率,沿线绿化缓冲带用地可与商业区用地整体开发,综合利用。


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4、土地开发强度规定

4.1 本图则确定本片区的建设规模总量约为 600 万平方米。当实际开发建设的总量超过规划总量,会对本片区交通、配套设施等带来影响时,应对图则进行必要的检讨。

4.2 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

4.3 本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,可能与已出让土地的实际情况不符,但总建筑面积将保持一致。

4.4 在本图则执行过程中,遇到以下情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:

( 1 )对本图则确定的地块进行合并开发的;

( 2 )对本图则确定的地块进行细分开发的;

但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。

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5、配套设施规定

5.1 本片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

5.2 本图则中配套设施的数量与规模是依据上层次规划、本片区内的人口规模和相邻工业组团对本片区的需求综合确定的,当实际人口规模超过一定限度时,需对此进行检讨。

5.3 本图则规定的配套设施是落实上层次规划确定的市、区级公共设施和为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

5.4 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

5.5 同一红线地块内的小区级配套设施,其具体位置可局部调整。

5.5 本片区内配套设施设置详见“本文本配套设施规划一览表”。

表 配套设施规划一览表

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

总量

规划增加

现状保留

规划

教育设施

幼儿园

10

8

01-02 , 04-01

02-11 , 06-03 , 07-01 , 10-01 , 12-03 , 13-08 , 16-06 , 17-02

小学

3

1

02-09 , 08-04

04-09

九年一贯制学校

1

1

17-03

初中

1

04-14

成人学校

1

04-20

医疗卫生设施

社区健康服务中心

8

6

01-05 , 11-04

04-02 , 06-03 , 07-02 , 10-13 , 13-09 , 16-06

文化娱乐设施

市级高新工业技术展览馆

1

1

10-09

文化中心

3

2

01-09

12-02 , 04-10

文化站

3

3

07-01 , 10-13 , 17-06

青少年活动中心

2

2

 

16-03 , 12-02

老年人活动站

2

2

04-10 , 16-03

影剧院

3

2

01-09

12-02 , 16-03

图书馆

2

2

12-02 , 16-03

体育设施

区级体育中心

1

09-03

综合体育活动中心

3

2

14-04

04-14 , 17-07

社区体育活动场地

3

3

 

07-01 , 10-01 , 13-08

社会福利设施

敬老院

1

04-21

行政管理与社区服务设施

街道办事处

1

05-02

社区居委会

7

6

01-02

05-08 , 07-01 , 10-01 , 10-13 , 13-09 , 16-06

社区服务站

8

8

 

02-11 , 04-02 , 06-03 , 07-01 , 10-01 , 10-13 , 11-04 , 12-03

公安消防设施

巡警队

1

1

13-11

派出所

1

1

13-11

社区警务室

8

8

01-02 , 03-10 , 05-08 , 06-03 , 07-01 , 10-01 , 13-08 , 17-06

商业设施

社区肉菜市场

3

2

03-11 , 10-05

17-02

道路交通设施

社会停车场(库)

13

11

04-04 , 05-04

03-07 , 04-16 , 06-06 , 08-02 , 09-01 , 10-05 , 10-08 , 10-09 , 11-06 , 13-01 , 16-10 ,

加油加气站

2

1

03-03

04-17

长途客运站

1

15-04

轨道枢纽站

2

2

 

13-07 , 16-01

人行天桥

1

1

03-21

公交场站

2

2

10-04 , 16-01

电力设施

变电站

1

1

01-03

邮政设施

邮政支局

2

1

03-21

10-02

邮政所

5

4

01-10

06-09 , 07-02 , 12-03 , 13-08

电信设施

通信机楼

1

03-20

环卫设施

垃圾转运站

4

3

02-08

06-05 , 10-07 , 17-05

公共厕所

19

16

01-12,02-05,05-10

03-13 , 04-15 , 06-09 , 08-02 , 09-01 , 10-01 , 10-08 , 10-09 , 11-02 , 12-04 , 13-01 , 13-07 , 14-04 , 15-04 , 16-09 , 17-07


注:配套设施所在地块号分独立占地和非独立占地两种形式,直接填写地块号表示该设施必须独立占地建设,以地块号加下划线方式表示该设施非独立占地建设

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6、道路交通规定

6.1 本片区对外联系的主要出入道路为松白公路、公常公路、公明南环大道和双明大道。各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。

6.2 本片区内道路网采用方格网状道路结构,规划道路分为四个等级:

城市干线性主干道:公常公路(红线宽度 70 米 ,双向八车道)、东龙路(红线宽度 60 米 ,双向八车道)。

主干道:富利北路(红线宽度 50 米 ,双向六车道)、富利南路(红线宽度 50 米 ,双向六车道)、风景北路(红线宽度 60 米 ,双向六车道)、风景中路(红线宽度 60 米 ,双向六车道)、风景南路(红线宽度 40 米 ,双向六车道)、双明大道(红线宽度 60 米 ,双向六车道)、松白公路(红线宽度 70 米 ,双向八车道)、民生大道(红线宽度 40 米 ,双向六车道)、公明南环大道(红线宽度 60 米 ,双向六车道)和长春路(红线宽度 40 米 双向六车道)。

城市次干道:望盛路(松白公路以北红线宽度 40 米 ,双向四车道;松白公路以南红线宽度 28 米 ,双向四车道)、金安路(松白公路以北红线宽度 30 米 ,双向四车道;松白公路以南红线宽度 40 米 ,双向四车道)、兴发路(红线宽度 40 米 ,双向四车道)、集美路(红线宽度 26 米 ,双向四车道)、振明路(红线宽度 40 米 ,双向四车道)、别墅大道(红线宽度 50 米 ,双向六车道)、振发路(红线宽度 40 米 ,双向四车道)、金辉路(红线宽度 30 米 ,双向四车道)。

城市支路:各街坊及组团的主要道路,红线宽度 12 — 30 米 ,双向两车道。

本片区内各主、次干道和支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性支路以虚线表示,具体线位可根据实际情况进行确定。

6.3 本图则确定的地块内部道路,可在下层次详细蓝图编制时进行深化,但需按照法定程序,对本图则确定的道路进行修改。

6.4 本片区内禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。

6.5 除本图则指定外,本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主、次干道上,本片区内各支路尽量减少与城市主干道相连,支路与城市主干道相交时,交叉口限制车辆左行。沿城市主干路距离城市道路交叉口 70 米 范围内不得设置机动车出入口。

6.6 轨道六号线穿越本区,规划在区内预留两个站点,分别位于 16-01 地块与 13-07 地块。

6.7 本片区的机动车位配置标准按《深标》表 12.4.2 .1 中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。

6.8 新建用地停车位应严格按有关标准配置,已建成的用地,停车位不足的应鼓励增设停车场及使用社会停车场库。本片区规划社会停车场库 13 处。

6.9 所有停车场应为残疾人提供不小于总数 1.5% 的专用 停车位,专位专用。

6.10 本片区地面公共交通场站分公交首末站和公交停靠站两级设置,公交首末站设于 10-04 和 16-01 地块。公交线路和公交停靠站点位置根据区域公交规划确定。

6.11 本片区步行系统由人行道、步行街、人行天桥系统、广场系统和绿地系统等构成。本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

6.12 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行天桥或地下人行通道:

( 1 )与通往地铁站的相邻街区直接相连;

( 2 )能极大改善步行的安全性与便捷性;

( 3 )在可能影响街道景观的地段;

( 4 )与地下市政管网不发生矛盾。

6.13 地下人行通道或人行天桥的设置应满足以下要求:

( 1 )出入口应直接与人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);

( 2 )最小净宽度不小于 5 米 ;

( 3 )全天候通行。

6.14 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:

( 1 )醒目,行人可直穿;

( 2 )每日通行时间至少为 6 ﹕ 0 0 ~ 22 ﹕ 00 ;

( 3 )最小净宽为 5 米 ,在可能的条件下应保证 6 米 的净宽。

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7、城市设计及其他有关规定

7.1 本片区是深圳西部高新组团重要的城市空间区域,片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则:

( 1 )落实分区规划关于“山水中有城市、城市中有山水”的城市景观建设目标,保护与利用现有自然环境特征;

( 2 )加强红花山公园和公明广场所形成的城市公共空间环境,并注重树立城市核心公共空间的标志性形象;

( 3 )加强东侧茅洲河两侧岸线的整治以及滨河绿化处理,注重茅洲河自然与中心区城市环境的自然渗透关系。

7.2 本片区城市空间组织的主要构思:在保护地区原生态结构的基础上,构筑“景观核心+景观轴线 + 网络”的整体空间结构。主要公共空间设计指引及规定如下:

( 1 )片区中北部“红花山公园”为城市景观核心,为城市提供集中的、大规模的开敞空间。

( 2 )城市中的景观轴线有两类:一是沿松白公路与振明路的城市发展轴,二是红花山至望盛路沿线以及红花山至茅洲河滨水公园的城市绿化景观轴。城市景观轴是片区空间景观的支撑,位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求;同时应保持相对通畅的景观视廊,并注重沿线应有变化的空间节奏与城市景观小品点缀,避免简单化的单一空间处理。

( 3 )绿化网络:每个街坊布置的街头绿地公园应注重与步行系统的结合,以及公交系统的联系,保证公共系统的公共性与利用效率。沿城市主要道路两侧设置公共绿化开敞空间,单侧宽度控制在 12 米 或 9 米 。位于红花山东侧的 07-01 、 08-01 、 08-02 、 08-03 地块,沿民生大道一侧应控制 30 米 宽的绿化带,以加强红花山与茅洲河的空间联系。

7.3 本片区的街道 景观 设计应遵循下列原则:

( 1 )松白公路、振明路、轨道六号线沿线是公明中心区最重要的景观界面,应保证景观的连续性、协调性。

( 2 )振明路与松白公路是城市东西向的景观大道,以商业办公、商住建筑为主,是城市的标志性界面区域,应强调丰富多变的城市界面,同时注意留下空间保证与周边地区的联系。

7.4 本片区的高度控制的总体原则是:突出城市重点区域(中心区域和沿轨道线两侧区域)的城市景观形象,同时建筑物的高度设置应不影响区内景观核心的作用。主要高度分区指引及规定如下:

( 1 ) 临近景观核心区域为高层限制区域,以公共建筑和低、多层住宅为主以红花山公园为中心周边 400 米为建设控制区,建设高度不超过 24 米(除现有建筑和已审批的过往规划);相邻街坊的建筑控制高度,不宜超过红花山公园山顶高度的 2/3 ,即控制在 45 米以内(除现有建筑和已审批的过往规划)。

( 2 )中心区域和沿轨道交通站点直接辐射区域为高层可建设区域,高度控制在 75 米 以内,部分地标性建筑可突破至 100 米 。

7.5 本片区内的 建筑 及环境设计应遵循下列原则:

( 1 ) 严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计;

( 2 )建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地开发强度及城市空间规划要求确定。

( 3 )沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一。

7.6 本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则:

( 1 ) 各类型的广告应进行统一规划协调布置;

( 2 )标识应清晰、明确、规范;

( 3 )标识物的形式与色彩应与周围环境相协调;

( 4 )考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;

( 5 )保证行人和机动车驾驶员的安全。

7.7 本片区内的公共空间必须为各类人群提供安全舒适的通道。

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