深圳市宝安402-12&13&17&18号片区[龙华旧城核心地区]
法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、发展目标与功能定位
3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计及其它有关规定

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:由龙观路、布龙路、梅龙路、龙环二路所围合的区域,总用地面积714.8公顷。

1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》、《深圳市中部综合组团分区规划(2005-2020)》。

1.3 制定本图则遵循的总体原则是:
(1)区域协调与整体性原则
本片区法定图则的编制必须与中部综合组团作为一个整体统一考虑,综合确定其在中部综合组团中的功能定位、交通组织、综合配套、环境景观等规划内容。
(2)高起点、高标准原则
提高建设标准,以塑造城市整体形象为规划前提,在规划中导入城市设计的思想,打造具有鲜明地域特色的龙华旧城核心地区。
(3)轨道交通和公共交通的引导原则
结合轨道四号线的建设,引入“TOD”土地开发模式,使公共交通规划与城市土地利用规划有机结合。
(4)刚性与弹性并重原则
在强调用地功能、开发强度、配套设施等刚性控制的基础上,探讨在土地相容、地块的细分与合并及地块控制、道路交通等方面的弹性原则。

1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

1.6 有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需修改的,须按程序报批。

1.9 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条规定。

1.10 本图则自深圳市城市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自动废止。


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2、发展目标与功能定位

2.1 本片区的城市发展目标是:通过局部城市更新改造,延续城市结构、优化用地布局、增加配套设施,建设中部综合组团商业服务中心和人民路商业街区。

2.2 本片区的功能定位是:中部综合组团的行政、商业、文化中心。

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3、土地利用性质

3.1 本片区的土地利用性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、道路广场用地(S)、绿地(G)、工业用地(M)、特殊用地(D)和市政公用设施用地(U)八大类。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

3.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。

3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块上,市政府有关主管部门可依法,在有需要的时候收回土地使用权。

3.4 本图则所确定的地块界线,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5 本图则对地块规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

3.6 本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模;“政府批件”的地块是指该地块的规划指标已经由合法程序确定。


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4、土地开发强度
4.1 本片区建设规模总量为950~1000万平方米。规划人口规模为17-19万人。

4.2 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

4.3 本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,可能与已出让土地的实际情况不符,总建筑面积将保持一致。

4.4 在图则执行过程中,遇到以下情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:

  1. 对图则确定的地块进行合并开发的;
  2. 对图则确定的地块进行细分开发的。

但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。

4.5 在轨道站点周边地区、人民路沿线等本片区内的重点地段,为鼓励和引导土地混合使用,增强城市活力,部分地块的用地性质表达为“R2+C1”、“C1+R2”、“R2+GIC2”、“C1+C3+C4”、“C1+C3”、“C2+C3”,其建设规模的混合比例应符合下列要求:

  1. “R2+C1”地块中,居住建筑的比例不得超过总建筑面积的80%,不得小于总建筑面积的50%。
  2. “C1+R2”地块中,商业建筑的比例不得小于总建筑面积的50%。
  3. “R2+GIC2”地块中,必须配套建设总建筑面积不小于7000平方米的文化设施,以及符合相应配建标准的社会公共停车场。
  4. “C1+C3+C4”、“C1+C3”、“C2+C3”地块中,商业、商务办公、服务业、酒店等各种商业业态的建筑面积比例依据具体建筑方案设计确定,不受本图则约束;用地性质包括C2的地块中,用以商务办公的比例不得小于商业性办公用地总建筑面积的70%。

4.5 本片区内包括6个城市更新单元,每个更新单元的范围、建设项目、建筑总量均详见本图则“图表”的规定。

4.6 本图则确定的每个城市更新单元的商业、居住等用地的建筑总量不宜突破,特殊原因确需突破的,应重新校核公共服务设施、市政基础设施容量,经充分论证后纳入专项规划,并按程序报批。

4.7 在图则执行过程中,地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证,并须满足相关工程地质安全建设的规定,其上限不得超过“图表”确定的容积率的上限。

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5、配套设施规定

5.1 本片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

5.2 图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划和本地区建设规模总量及人口规模综合确定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响,应对图则进行必要的检讨。

    1. 本片区配套设施设置详见本文本 “配套设施规划一览表”(表5.3)

表5.3     配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

配置标准

备 注

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

17

8

1-3-19,2-3-9,
3-1-10,3-2-8,
5-3-10,6-1-6,
6-2-1,9-1-2,
9-2-3

1-2-2,1-5-12,4-2-9, 5-3-3,6-5-12,7-2-8,
7-2-12,8-2-1, 8-2-10,

以12班幼儿园为主,辅以少量9班和18班幼儿园。

居住用地范围内独立占地。

小学

6

2

1-2-3,1-3-2,
3-1-14,4-1-3

4-2-10,5-3-5

1-3-2,3-1-14为36班,4-1-3为30班,其余地块为24班。

独立占地。

九年一贯制学校

3

2

8-1-7,

6-3-4,7-3-9

8-1-7为27班,其中小学18班,初中9班;6-3-4为36班,其中小学18班,初中18班;7-3-9为54班,其中小学36班,初中18班。

独立占地。

初中

1

0

1-5-4

 

36班

独立占地。

完全中学

2

0

2-1-9,8-2-2

 

2-1-9为42班,其中初中18班,高中24班;8-2-2为54班,其中初中36班,高中18班。

独立占地。

普通高中

2

2

 

6-3-5, 7-2-3,

均为18班

独立占地。

2

医疗卫生设施

综合医院

2

1

8-1-12

5-1-1

8-1-12为500床,5-1-1为200床。

8-1-12为居住地区级,5-1-1为居住区级,均独立占地。

门诊部

4

3

5-4-11

2-2-2,4-2-8,6-5-8

 

居住区级,独立占地或附设,每处服务人口3~5万人。

社区健康服务中心

10

8

2-1-6, 9-1-2,

1-2-4,1-3-22,1-5-12,
3-2-3,5-3-2,5-3-10,
5-6-4,8-2-10

 

居住小区级,附设,每处服务人口1~2万人。

3

文化设施

文化站

2

2

 

1-4-9,6-1-1

 

1-4-9为区级,6-1-1为居住地区级,附设。

居住区级文化中心

5

4

2-1-10

1-5-2,4-2-13,6-5-2
7-3-3

 

居住区级,独立占地或附设,每处服务人口4~6万人。

居住小区级文化室

15

11

1-3-11,6-2-1,
9-1-2, 9-2-3

1-2-5,2-2-2,3-2-3,
4-1-10,4-2-8,5-3-3,
5-5-6,5-6-4,7-2-8,
7-3-12,8-2-13

 

居住小区级,独立占地或附设,每处服务人口1~2万人。

青少年活动中心

9

8

1-3-11

4-1-10,4-2-8,4-2-13,
5-3-3,5-5-6,6-5-2,
7-3-3,8-2-13

 

居住小区级,独立占地或附设。

老年人活动站

9

8

1-3-11

4-1-10,4-2-8,4-2-13,
5-3-3,5-5-6,6-5-2,
7-3-3,8-2-13

 

居住小区级,独立占地或附设。

图书馆

1

1

 

1-4-9

 

独立占地或附设。

影剧院

2

1

2-1-4

1-4-9

 

独立占地或附设。

4

体育设施

综合体育活动中心

2

1

2-1-10

6-1-2

 

居住区级,2-1-10结合龙华公园附设,其余1处独立占地,每处服务人口4~6万人。

社区体育活动场地

16

13

6-2-1,9-1-2,
9-2-3

1-2-9,1-3-10,2-2-2,
3-2-3,4-1-8,4-2-8,
4-2-14,5-3-3,5-5-4,
5-6-4, 7-2-5,7-3-11,
8-2-14

 

居住小区级,独立占地或与绿地结合,每处服务人口1万人。

5

行政管理与社区服务设施

街道办事处

1

0

2-2-6

 

 

居住地区级,独立占地,服务人口10~15万人。

社区居委会

13

10

1-5-9,5-5-2, 9-1-2

1-2-4,1-3-22,2-2-2, 4-2-8,5-3-3,5-6-4,
6-5-12, 7-2-8, 7-3-12
8-2-10

 

居住小区级,独立占地或附设,每处服务人口1~2万人。

派出所

3

0

1-3-17,1-4-8, 4-1-4

 

 

居住地区级,独立占地。

社区警务室

13

10

1-5-9,5-5-2, 9-1-2

1-2-4,1-3-22,2-2-2, 4-2-8,5-3-3,5-6-4,
6-5-12, 7-2-8, 7-3-12
8-2-10

 

居住小区级,附设,每处服务人口1~2万人。

社区服务站

13

10

1-5-9,5-5-2, 9-1-2

1-2-4,1-3-22,2-2-2, 4-2-8,5-3-3,5-6-4,
6-5-12, 7-2-8, 7-3-12
8-2-10

 

居住小区级,附设,每处服务人口1~2万人。

6

道路交通设施

社会停车场(库)

32

26

1-3-24,2-1-10,2-3-13,3-2-6,
3-2-8,8-1-12

1-3-6,1-4-6,1-4-9,
2-3-4,2-3-5,2-3-6,
2-3-16,3-1-1,5-1-1,
5-5-7,5-5-12,6-1-1,
6-1-2,6-2-4,6-4-2,
6-5-1,6-5-8,6-5-10,
7-1-1,7-2-1,7-2-2,
7-3-1,7-3-2,7-3-7,
8-1-5,8-2-9

 

独立占地或附设

加油加气站

2

0

1-4-4,4-2-7

 

 

独立占地

公交场站

4

4

 

1-3-7,2-3-11,5-5-3,
6-5-3

 

独立占地

货运场站

1

1

 

1-1-1

 

独立占地

7

电力设施

变电站

2

1

5-4-13

1-2-7

 

独立占地

邮电设施

邮政支局

1

0

2-2-1

 

 

独立占地

邮政所

3

3

 

1-5-12、6-5-12、8-1-5

 

附设

电信设施

电信支局

1

0

6-2-8

 

 

独立占地

燃气设施

瓶装液化石油气服务站

2

0

5-6-6,9-2-3

 

 

附设

环卫设施

垃圾转运站

4

4

 

1-3-24,4-2-6,7-3-4,
8-2-9

 

公共绿地范围内独立占地,每处服务面积1.5平方公里。

公共厕所

8

3

1-3-24,1-5-1,
2-1-10,3-2-6,
4-2-6

6-5-4, 7-3-4, 8-2-9

 

居住小区级,独立占地或附设

防灾设施

特勤消防站

1

0

4-1-12

 

 

独立占地

普通消防站

1

1

 

1-3-23

 

独立占地

注:下划线表示该设施为非独立占地。

5.4 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

5.5 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

5.6 本图则污水排至龙华污水处理厂,工业及特种废水经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统。

5.7 本图则已划定龙华河、大浪河、高峰水库泄洪渠安全保护线即蓝线,龙华河、大浪河、高峰水库泄洪渠属于观澜河流域,龙华河、大浪河安全保护线按河道外延15米控制,高峰水库泄洪渠安全保护线按照外延10米控制。蓝线范围内的控制管理规定详见《深圳市蓝线规划(2007-2020)》中的有关条文。

5.8 本图则已划定东部110千伏高压走廊,控制宽度约30米;已划定大眼山-梧桐山间微波通道,由北至南限高为328.8米-364.5米,限宽为67.33米-69.73米。以上通道在规划实施时应按要求落实。

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6、道路交通

6.1 本片区对外联系的主要道路为布龙路、梅龙路、龙观路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2 本片区内道路网采用方格网状道路系统,规划道路分四个等级:
干线主干道:布龙路(100米,主车道双向八车道,辅道双向四车道),龙观路(红线宽度80米,双向六车道)、梅龙路(红线宽度80米,双向六车道)、布龙路与新区大道的连接线(红线宽度50米,双向六车道)
普通主干道:龙华和平路(红线宽度52米,双向六车道)、龙峰一路(红线宽度40米,双向六车道)、龙环一路(红线宽度50米,双向四车道)
城市次干道:华园道(红线宽度30米,双向四车道)、龙华建设路(红线宽度30米,双向四车道)、龙峰二路(红线宽度30米,双向四车道)、龙发路(红线宽度30米,双向四车道)、龙华人民路(红线宽度52米,双向六车道)、龙环二路(红线宽度60米,双向六车道)。
城市支路:各街坊及组团的主要道路,红线宽度15—30米,双向两车道。

6.3 禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。

6.4 除本图则指定外,本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主、次干道上,本片区内各支路设置尽量减少与城市主干道相连,支路和城市主、次干道相交时,交叉口限制车辆左行。沿城市主干道距离城市道路交叉口70米范围内不得设置机动车出入口。

6.5 本片区的机动车停车场分为社会公共停车场和配建停车场。

6.6 本片区的社会公共停车场的总面积按照每人0.7~0.9M2计算,其服务半径不应大于300米。6-1-1地块的社会公共停车场不应小于100个。

6.7 本片区的配建停车场(库)停车位指标按《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。

6.8 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

6.9 本片区步行系统由人行道、公共绿地、生产防护绿地、广场用地等构成。本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

6.10 地下人行通道或人行天桥的设置应满足:
(1)出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
(2)最小净宽度不小于5米;
(3)全天候通行。

6.11 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行地下通道:
(1)与通往地铁站的相邻街区直接相连;
(2)能极大地改善步行的安全性与便捷性;
(3)在可能影响街道景观的地段;
(4)与地下市政管网不发生矛盾。

6.12 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:
(1)醒目,行人可直穿;
(2)每日通行时间至少为6:00~22:00;
(3)最小宽度为5米,在可能的条件下应保证6米的净宽。

6.13 轨道交通四号线穿越本区,在本片区内设置1个轨道站点,位于龙华和平路和龙华人民路交汇处,为龙华街道办中心站。

6.14 本片区内规划社会停车场32处,其中10处独立占地,22处附设。

6.15 本片区地面公共交通场站分为两级:公交首末站及停靠站;区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。

6.16 规划加油加气站2处,货运场站1处。

6.17 本片区内各主、次干道及支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性支路以虚线表示,具体线位可根据实际情况进行确定。

 

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7、城市设计及其它有关规定

7.1 本片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则:
(1)落实组团规划关于“构建与城市功能相匹配的商业繁荣、居住环境良好、配套设施完善的城市功能区”的城市更新目标,按照“完善结构、优化布局、整合功能”的思路,推进城市更新进程;
(2)保护并加强规划区内龙华塔所形成的城市景观和空间的标志性。
(3)以龙华公园、龙华河、社区绿地、道路绿地等公共绿地为基础,形成以点带线、以线带面的网络化、均匀化的绿地系统布局结构,保证龙华河两侧开敞空间的完整性。

7.2 结合本片区的自然环境和城市布局特征,构筑“一核一带”、“三轴七心”的城市空间景观结构体系,主要城市设计指引及规定如下:
(1)“一核”即轨道站点周边500范围内的用地,此范围内为高层建筑引导区,城市未来的地标性建筑宜在此范围内形成。
(2)“一带”即沿龙华河形成的线型公共开放空间,龙华河两侧绿化带按照30米进行控制。
(3)“三轴”即沿龙华人民路、龙华和平路和龙环二路形成的城市景观轴线。龙华人民路为本片区重要的商业轴线,应强化街道两侧的商业氛围,体现繁荣的商业街风貌;龙华和平路为轨道四号线经过区域,两侧建筑高度和建筑体量应保持协调一致,站点周边局部地段可布置高层建筑形成城市地标;龙环二路为本片区和龙华新中心地区的分界,两侧有五星级酒店、龙华广场等标志性建筑和公共空间,道路两侧的景观也应该重点控制和引导。
(4)“七心”即由龙华公园、龙华中环公园、山咀头公园等城市公园和社区绿地组成的绿化中心,为公众提供公共开放空间和游憩场所。

7.3 本片区内建设用地的开发强度划分为四个层次。第一层次为轨道站点500米范围内的用地,居住用地容积率控制在2.8~3.2,商业用地容积率控制在3.2~5.0 ,建筑高度控制在80m~100 m,局部地标性建筑高度可突破100m。第二层次为和平路、人民路300米范围内的用地,居住用地容积率控制在2.5~2.8,商业用地容积率控制在2.5~3.2 ,建筑高度控制在50m~80 m。第三层次为一般地区(第一层次、第二层次范围之外的用地,下同)的居住用地和商业用地,其容积率控制在2.0~2.5,建筑高度控制在50m以下。第四层次为一般地区的绿地、公共设施用地,其容积率控制在2.0以下,建筑高度控制在24m以下。

7.4 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:
(1)严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计;
(2)建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定;
(3)沿城市主次干道两侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一。

7.5 本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循以下原则:
(1)各类型的广告应进行统一规划协调布置;
(2)标识应清晰、明确、规范;标识物的形式应与周围环境相协调;
(3)考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;
(4)保证行人和机动车驾驶员的安全。

7.6 本片区内的公共空间必须为各类人群提供安全舒适的通道。

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