深圳市福田05-04号片区[香蜜湖地区]法定图则

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1.总则
2.土地利用性质
3.土地开发强度
4.配套设施
5.道路交通
6.城市设计及其它有关规定
附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)
1.总则
    1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:香蜜路以东,北环大道以南、香梅路以西,提示:本片区法定图则图表系首次批准公布的内容,未反映市城市规划委员会批准的局部修改申请的相关南至深南大道用地,总用地面积312.83公顷。
    1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》和《深圳市福田分区规划(1998-2010)》(送审稿),本片区的功能定位是:“综合性旅游景点”。该区一方面要为中心区提供良好的休憩环境,另一方面也为福田的可持续发展留有弹性。
    1.3 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
    1.4 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)依据《深圳市规划标准与准则》(SZB01-97)确定。
    1.5 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。
    1.6 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。
    1.7 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细规划、设计时略有修改,但须报市规划主管部门审定。
    1.8 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《条例》第二十七、二十八条规定。
    1.9 本图则经市规划委员会批准后,自批准之日起实行。即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自动废止。

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2.土地利用性质
    2.1 依据本片区的功能定位,确定本片区主要土地用途为:旅游、居住、政府用地及市政公用设施等。各地块土地利用性质详见本图则“图表”。
    2.2 图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。
    2.3 图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,规划主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。
    2.4 图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
    2.5 图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。
    2.6 图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

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3.土地开发强度
    3.1 图则确定本片区的建设规模总量为176万平方米,当实际开发建设的总量超过规划总量,会对本片区的交通、配套设施等带来影响时,应对图则进行必要的检讨。
    3.2 若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,与已出让土地的实际情况不符,总建筑面积将保持一致。
    3.3 在图则执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:
    (1) 对图则确定的地块进行合并开发的;
    (2) 对图则确定的地块进行细分开发的;
    3.4 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。
    3.5 01-03、01-04、01-08为规划的综合旅游用地。该用地只可用于与旅游相关的项目开发,不可用于住宅等与旅游无关的房地产项目开发。该用地开发强度不宜过大。三个地块总容积率宜控制在1.2以内。沿深南大道一侧局部地块容积率最高不宜超过2.2。

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4.配套设施
    4.1 本片区的配套设施包括区级公共设施和为本片区服务的配套公建及市政设施。
    4.2 图则中配套设施是依据上层次规划和本片区的人口规模综合确定的,当实际人口规模超过一定限度时,需对此进行检讨。
    4.3 本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表4.3)。
    4.4 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。
    4.5 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。
    4.6 同一红线地块内的小区级配套公建,其具体位置可局部调整。
    4.7 规划近期保留本片区西侧现状的同塔四回路110KV架空线(梅林-车公庙),近期高压走廊宽度40m。远期改为电缆埋地敷设。
    4.8 规划保留穿越本片区的两条微波通道(信息枢纽-塘朗山,安托山-东港中心)。微波通道限高详本图则“图表”的规定。

表4.3 配套设施规划一览表

类别

项目

所在地块号

备注

现状

规划

1

教育

托幼

6

07-02-02

05-01,06-01,06-02,09-01,09-08

独立占地(09-01附设)

小学

3

 

04-05,06-02,09-12

独立占地

中学

1

 

04-04

独立占地

2

医疗卫生

社会健康服务中心

4

 

05-02,06-02,07-02-07,09-02

可附设

3

文娱体育

文化活动站

4

07-02-03

05-02,06-02,09-02

可附设

老年人活动站

4

 

05-02,06-02,07-02-03,09-02

可附设

运动场

1

 

04-02

 

4

行政管理

居民委员会

11

02-01

05-01,05-02,05-04,05-08,0601,06-02,07-02-07,09-02,09-07,09-10

可附设

社区管理机构

4

07-02-03

05-04,06-02,09-02,

可附设

5

公安消防

派出所

1

 

独立占地

6

邮电

邮电所

2

 

05-02,07-02-07

可附设

7

商业

肉菜市场

4

07-02-03

05-02,06-02,09-07

独立占地(净菜市场可附设于综合楼内)

8

道路交通

公交站场

4

 

 

01-03,01-07,04-07,

07-03

独立占地

(01-03可附设)

社会停车场

2

 

01-06,03-04

独立占地

加油站

4

05-05,07-03,09-13

03-01

 

独立占地

9

给水

自来水厂

1

08-01

 

独立占地

10

电力

110KV变电站

1

 

04-06

独立占地

11

环卫

垃圾集散点

6

 

 

02-01,05-03,06-0106-02,07-01,09-07

可附设

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5.道路交通
    5.1 本片区对外联系的主要出入口为深南大道、香梅路、红荔路和莲花西路,各街坊出入口及内部支路详见本图则《图表》。
    5.2 本片区道路分为五个等级:
    城市快速路:北环大道:现状道路,红线宽度为114.5米。
    香蜜湖路:现状道路,红线宽度为110米。
    城市主干路:深南大道:现状道路,红线宽度为135米。
    莲花西路:现状道路,红线宽度为92米。 
    红荔路:规划道路,红线宽度为100米。 
    香梅路:现状道路,规划拓展后红线宽度为70米和92米。
    城市次干路:位于综合旅游区内道路。红线宽度为25米和60米。
    城市支路:位于综合旅游区内道路。红线宽度为20米和28米。
    小区路:位于综合旅游区内和居住小区内道路。红线宽度为7米-22米。
    5.3 图则确定的地块内部道路,可在下层次详细蓝图编制时进行深化,但需按照法定程序,对法定图则确定的道路进行修改。
    5.4 沿城市主干道,尽量减少机动车出入口,必要时根据城市交通组织管理,实行右进右出的交通管制。街坊出入口及内部支路详见本图则《图表》。其中06-01、06-02地块交通规划在详细蓝图阶段确定。
    5.5 本片区内游乐园区、综合旅游区以及其他功能区采取相对独立的交通系统,根据各区的特点和要求组织道路交通。同时考虑游乐园区与综合旅游区之间的交通联系。
    5.6 旅游区内应合理利用原有道路和交通设施,根据功能和空间布局,完善车行、步行和高架单轨系统,满足旅游区的交通与环境需要。
    5.7 综合旅游区沿深南大道一侧增设一主入口通道,有机联系各功能组团。
    5.8 01-03地块设置地铁站出入口,并安排公交换乘站;01-07,04-07地块分别增设公交场站和公交枢纽站;保留07-03地块公交场站。公交线路组织由城市区域公共交通规划确定。
    5.9 香蜜湖旅游区在城市主要道路方向应设置出入口,同时根据出入口位置安排相应的公交站点。
    5.10 规划区内停车场按照《深圳市城市规划标准与准则》(SZB01-97)中高标准配设。
    5.11 各地块开发建设时应根据规划要求配建停车场库,其中居住小区宜设地下停车场。
    5.12 05-1、05-02、06-01、06-02地块内可设多层停车楼。
    5.13 新建用地停车位应严格按有关标准配置,已建成的用地,停车位不足的应鼓励增设停车场及使用社会停车场库。
    5.14 所有停车场应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位,专位专用。
    5.15 本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。
    5.16 在红荔路中部建设地下通道或人行天桥,加强南北旅游区的道路交通联系。
    5.17 本片区在城市道路适当位置设置人行天桥或地下通道,满足游人及居民的出行需要。
    5.18 地下人行通道或人行天桥的设置应满足:
    (1) 出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
    (2) 最小净宽度不小于5米;
    (3) 全天候道行。

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6.城市设计及其它有关规定
    6.1 本片区是深圳市西部旅游区的主要景点之一,是深圳市以休闲娱乐旅游为主的综合性旅游景区。本片区的任何开发建设活动应遵循下列原则:
    ⑴保护并完善香蜜湖水体,突出以香蜜湖水面为核心的整体空间环境特色,使旅游区与其他功能区有机结合,并使环绕核心的各功能组团空间丰富,各具特色。
    ⑵在用地功能重组的前提下,尽可能多地保留旅游用地,通过对空间形态的控制,保证旅游区适当的空间尺度。
    ⑶旅游用地内的建设项目策划应突出旅游特色。
    ⑷旅游建筑应有利于度假村的空间形象和标志性。外围建筑应与旅游区环境协调,并注重环境设计。
    ⑸市政设施(含道路)工程的设计与施工应注意旅游区景观。
    6.2 本片区内的街道景观设计应遵循下列原则:
    ⑴强调深南大道景观界面和旅游区主入口地段的景观设计。 
    ⑵注重红荔路休闲性的环境景观设计。
    ⑶沿城市快速路(香蜜路、北环大道)一侧,应进行大尺度的绿化景观处理。
    ⑷街道照明应选用自然柔和的光源,旅游区标志性建构筑物及环境应进行泛光照明。
    6.3 本片区内的建筑空间及环境设计应遵循下列原则:
    ⑴突出香蜜湖水面作为核心空间的环境特色,注重湖区外围建筑空间界面的设计,强化沿湖地带的亲水性和景观性建设。
    ⑵强调围绕香蜜湖水面由低向高梯度变化的建筑空间布局原则。
    ⑶强调景观视廊设计,加强香蜜湖旅游区与高尔夫球场、塘朗山背景山体、农科植物公园等外围旅游景点的空间联系,要求景观视廊空间开敞与视觉通透。
    ⑷综合旅游区与游乐园区空间应有机结合。
    ⑸综合旅游区应注重空间环境的整体性、丰富性和各功能区间的有机联系,强调室内外空间的相互渗透。
    ⑹住宅区应建设成为高标准居住小区,应具有较低密度,较大绿地空间,设施齐全,环境优美的空间特征,成为旅游区良好的外围景观。
    ⑺旅游区建筑设计应延续原有欧陆风格,本片区的其他建筑设计应与之协调的。
    ⑻旅游区的环境设计应采用欧式园林手法进行绿化及环境整体设计。
    ⑼各功能区之间应通过适当的绿化设计起到空间分隔和过渡作用。
    6.4 本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则:
    ⑴统一规划,避免影响建筑物及公共环境的景观效果;
    ⑵提供使街景特色更加突出使用效率更高的标识物;
    ⑶考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;
    ⑷保证行人和机动车驾驶者的安全。
    6.5 本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

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   附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

序号
涉及地块
来文单位及要求
城市规划委员会审批结果
审批时间
1
03-02
地块
上沙股份公司
申请容积率由2.0调整至4.8,增加办公建筑面积25000平方米。
同意。
2005年第2次会议
2 03-02地块 市规划国土委第一直属管理局: 申请提高容积率 同意地块容积率提高到7.0。 由法定图则委员会2011年第5次会议审议通过。

  :目前仅提供文字内容,所附图表未作相应调整。