深圳市龙岗102-10&11号片区[坂田南地区]
法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、发展目标
3、用地性质
4、开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计
8、城市更新
9、地名

 

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:由五和南路、布龙公路、清平高速公路、南坪快速路所围合的区域,总用地面积431.30公顷。

1.2 制定本图则的主要规划依据是:深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它相关专项规划。

1.3 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.4 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

1.5 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.6 本图则所确定的道路、交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时可进行适当优化,但须报规划主管部门批准。

1.7 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《条例》第二十七、二十八条的规定。

1.8 本图则由市规划委员会主任委员签发之日起实行。即日起,该地区原有的控制性详细规划自行废止。


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2、发展目标

2.1 本片区的发展目标是:利用本片区邻近福田中心区的优势,结合轨道5号线的契机,建设交通条件便利、配套设施完备、环境优美的居住地区。

2.2 本片区的主导功能是:以居住、配套设施为主的居住地区,为福田中心区、龙华二线拓展区以及华为-富士康高新科技园服务。

 

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3、用地性质

3.1 本片区用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、道路广场用地(S)、绿地(G)和市政公用设施用地(U)、水域和其他非城市建设用地(E)等。本片区内各地块用地性质详见本图则“图表”的规定。

3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的用地性质与本图则规定不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用地性质相符。

3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位或个人依法给予补偿。

3.4 本图则所确定的地块界线,在下阶段规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5 本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状用地性质和建设规模;“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本法定图则研究确定;“依据政府批件”的地块是指该地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定。

3.6 本图则对地块规定了三类用地性质:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的用地性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的用地性质”。详见本图则“图表”。

3.7 本图则规定的地块的用地性质为地块的主导建筑用途,按相关规定可兼容少量其它建筑用途。

3.8 本图则规定的包含两种或两种以上用地性质的地块,地块中各类用地性质所占的比重按《深标》中“混合用地”的相关规定执行。


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4、开发强度
4.1 本片区建设规模总量约为443万平方米。主要配套设施按照规划居住人口规模11万人配置。

4.2 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

4.3 本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,可能与已出让土地的实际情况不符,但总建筑面积应保持一致。

4.4 在图则执行过程中,遇到以下情况时,土地开发项目和建设总量应保持不变:
(1)对本图则确定的地块进行合并开发的。
(2)对本图则确定的地块进行细分开发的。
但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需报规划主管部门审批。

4.5 本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

4.6 在图则执行过程中,地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证,并须满足相关工程地质安全建设的规定,其上限不得超过图表确定的容积率上限。

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5、配套设施

5.1 本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。

5.2 图则中配套设施依据上层次规划和本片区开发强度综合确定,不得随意减少数量或压缩规模。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

5.3 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.3)。

表5.3 配套设施规划一览表

设施类别

项目

数量

所在地块

总量

规划增加

现状保留

规划

教育设施

幼儿园

19

14

01-05、01-17、01-18、01-27、02-10

01-01、01-09、01-28、02-14、02-23、03-05、03-13、04-02、04-03、04-12、04-18、05-06、07-12、07-14

小学

3

3

-

01-10、03-14、04-16

九年一贯制学校

2

2

-

02-02、05-02

医疗卫生设施

300床医院

1

1

-

04-22

门诊部

3

1

01-19、02-01

04-10

社区健康服务中心

12

8

01-27、02-22、03-13、03-16

01-05、01-15、01-26、03-06、04-04、05-06、07-12、07-15

文娱设施

图书馆

1

1

-

02-20

博物馆

1

1

-

02-18

文化站

1

1

-

02-07

居住区级文化中心

2

2

-

02-16、04-05

居住小区级文化室

17

13

01-21、01-27、03-16、04-06

01-05、01-15、01-28、03-06、04-03、04-12、04-18、04-20、05-06、06-02、07-11、07-12、07-14

体育设施

综合体育活动中心

2

2

-

02-16、04-05

社区体育活动中心

4

4

-

01-25、02-12、02-21、03-10、04-15

社会福利与保障设施

敬老院

1

1

-

02-19

行政管理与社区服务设施

社区居委会

15

11

01-27、02-22、03-13、03-16

01-09、01-28、02-07、03-06、03-15、04-04、04-12、04-18、05-06、06-02、07-15

社区服务站

9

8

03-16

01-05、01-28、02-07、03-06、04-12、04-18、05-06、07-15

社区警务室

10

9

03-16

01-05、01-09、01-28、02-07、03-06、04-12、04-18、05-06、07-15

商业设施

肉菜市场

6

5

02-22

01-05、01-30、03-06、04-04、05-06

道路交通设施

社会停车场(库)

7

7

 -

01-02、01-30、02-15、02-21、04-01、04-21、06-01

公交首末站

6

5

02-23

01-01、03-15、04-0106-01、07-04

公交综合车场

1

1

 -

07-04

加油站

2

0

01-11、02-03

-

公交加气站

1

1

 -

07-04

邮政设施

邮政支局

1

1

 -

02-05

邮政所

10

9

03-16

01-05、01-26、02-07、03-06、04-04、04-10、05-06、07-12、07-14

环卫设施

环卫工人休息站

4

3

03-16

04-02、07-12、07-14

公共厕所

18

18

 -

01-03、01-05、01-09、01-25、01-26、02-12、02-15、02-21、03-10、03-12、04-02、04-04、04-15、04-21、05-06、06-02、07-12、07-13

垃圾收集站

23

20

01-21、02-22、03-16

01-03、01-05、01-09、01-25、01-26、02-12、02-15、02-21、03-10、03-12、03-15、04-02、04-04、04-15、04-21、05-06、06-02、07-11、07-12、07-13

垃圾转运站

3

3

 -

01-07、04-14、05-01

再生资源回收站

1

0

03-16

 -

给水设施

给水泵站

1

0

07-01

 -

消防设施

消防站

1

1

 

01-29

备注:04-22地块综合医院由于用地紧张,用地规模适当压缩,建筑面积按300床标准建设

5.4 本图则安排了图书馆、博物馆等市级设施,综合医院、敬老院、文化站等区级设施,九年一贯制学校、居住区级文化中心、综合体育中心等居住地区级设施。

5.5 本片区污水排至华为污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

5.6 本片区划定南坑、南山水库蓝线;划定东南面220KV/110KV高压走廊;划定市政管廊防护线。

5.7 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

 

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6、道路交通

6.1 本片区对外联系的主要道路为清平高速公路、南坪快速路、布龙公路、五和南路、雪岗大道及环城南路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2 本片区有轨道5号线、轨道16号线经过,5号线设有五和站、坂田站、大浦站。16号线设有雅园站、五和站。其中轨道16号线为远期规划线路,其具体线位及站位以最终批准的为准。

6.3 本片区规划道路分五个等级:
(1)高速公路:清平高速公路,红线宽度100米,为双向八车道;
(2)快速路:南坪快速路,红线宽度120米,为双向八车道;
(3)主干路:布龙公路,红线宽度100米,为双向八车道;环城路,红线宽度70米,双向六车道;五和南路,红线宽度60米,双向六车道;坂雪岗大道,红线宽度60米,双向八车道;永香路,红线宽度33米,双向六车道。
(4)次干路:雅园路,红线宽度40米,和南路、虎山路及细山路,红线宽度30米,为双向四车道。次干路网密度为1.81公里/平方公里;
(5)支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度10-24米,为双向两车道,支路网密度为5.68公里/平方公里。

6.4 本片区内各主、次干路及支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性支路以虚线表示,具体线位可根据实际情况进行确定。

6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

6.6 本片区公共交通场站有首末站4处、综合车场1处、及公交修理厂1处。

6.7 本片区共设公共停车场7处,均为附设配建。配建停车场(库)停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

6.8 本片区共设人行天桥5处,人行地道6处。除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建人行天桥或人行地道。

6.9 本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

 

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7、城市设计

7.1 本片区是以生活居住为主、兼有少量产业功能的综合性城区,城市空间形态控制方面应强化现状山体、水体景观,强化生活居住配套服务区氛围,塑造宜人的人居环境。

7.2 本片区建筑高度应满足如下要求:
本片区内建设用地的开发强度划分为四个层次第一层次为轨道站点500米范围内的用地,居住用地容积率控制在3.0~3.2,商业用地容积率控制在4.0~4.5,建筑高度控制在80m以下,局部地标性建筑高度可突破至100m。第二层次为生产性服务中心周边的用地,居住用地容积率控制在2.5,商业用地容积率控制在3.0,建筑高度控制在80m以下。第三层次的居住用地容积率控制为1.0~2.5、建筑高度控制在60m以下。工业用地容积率控制在1.5~2.0,建筑高度控制在36m以下。第四层次以绿地、公共设施用地为主,容积率控制在2.0以下,建筑高度控制在24m以下。

7.3 本片区建筑界面应满足如下要求:
布龙路、五和南路、南坪快速路为片区展示城市风貌的重要界面,应注重整体建筑风貌的统一协调。

7.4 本片区步行系统应满足如下要求:
虎山路—坂田站、新河路—坂田站沿线为规划的步行环路,应保持步行通道连续性,强化步行环境舒适性。
步行环路与城市主、次干路交叉口应设置地面、地上或地下人行通道。

7.5 本片区空间形态重点控制区域及控制要求:
根据组团规划对本片区提出的城市设计要求,结合本片区的环境特点、区位条件以及规划定位,提出在保护地区原生态结构的基础上,构筑“三核两轴”的整体景观结构,主要城市设计指引及规定如下:
(1)“三核”即规划结构中的商务办公中心、商业服务中心和文化中心。“三核”以商业、居住、公共设施、绿地为主,也是高层建筑和公共开放空间重点引导区,城市未来的地标性建筑宜在此范围内形成,集中反映和体现本片区的城市形象。
(2)“两轴”即从虎山路和新河街延伸至银湖山郊野公园的两条景观轴线。随着轨道五号线的建设以及旧城更新改造的推进,这两条轴线应成为公共设施、开放空间及景观节点的汇集地,形成本片区的主要景观道路。

7.6 本片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则:
(1)充分利用银湖山郊野公园,通过两条景观轴线将其与片区内的开放空间及公共设施连接,构筑完整的绿色景观系统;
(2)落实并深化组团规划的景观体系,并结合轨道站点的契机,重点完善站点周边空间的建设;
(3)加强片区沿五和南路和布龙公路的建筑控制,保证统一、完整的城市界面。

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8、城市更新

8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“改变功能”及“拆除重建”三种类型。其中“综合整治”及“改变功能”类城市更新以本图则为基础依据相关规定执行,“拆除重建”类城市更新以本图则划定的城市更新单元为基础依据相关规定执行。

8.2 本片区为旧区重建改造地区,应以“完善功能、提升服务水平”为中心,优先借据片区的交通、配套和环境问题,严格控制片区的居住人口和居住用地规模,形成居住环境舒适、配套设施完善的片区。

8.3 为了在商业开发和公共利益之间取得平衡,保证改造能获得良好的居住环境和城市景观,除了现状保留和已获准的建筑项目,本片区不宜零星开发改造。本着共同贡献的原则,改造开发原则上应以“捆绑单元”进行统一改造,逐步完善配套、增加公共空间,并符合市政府的旧城旧村改造政策。

8.4 未满足8.3条规定的地块,在合同年限内都不得拆除现有建筑物,不得新建和扩建任何商业、商业性办公和住宅(包括单身公寓),但可在原有合同年限范围内,经规划和土地管理的主管部门批准,签订临时合同,将原建筑物的使用功能置换为文化、商贸和商业性办公等用途。具体见本图则“图表”的详细规定。

8.5 本片区确定的“规划、整体改造”地块,改造时应编制详细蓝图,在满足“图表”的捆绑规定,经法定程序审批后方可实施。

8.6 本片区的地块改造如需调整图表确定的控制指标时,必须编制改造专项规划,通过经济测算,并对项目建筑容量、落实配套的公共设施以及对片区的影响进行专题论证后,报请市规划委员会审批。

8.7 改造“捆绑单元”的规定详见“图表”的“备注”栏。

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9.地名

9.1 按照一地一名的原则,结合本片区现状地名特征,编制片区地名规划,保证地名标准化、规范化和稳定性。

9.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开敞空间名称。

9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

表9.3 地名规划一览表

类别

序号

规划名称

现状名称

道路等级

备注

道路

1

和勘一路

支路

西起五和大道,北至布龙路

2

和勘二路

支路

北起布龙路,南至永贵街

3

和勘三路

支路

北起和勘一路,南至永香路

4

长坑一街

支路

北起布龙路,南至禾堂光街

5

长坑二街

支路

北起禾堂光路,南至南山街

6

永贵街

支路

西起和勘二路,东至坂雪岗大道

7

永香路

永香路

主干路

西起五和大道,东至南坪快速路

8

永顺路

支路

西起和勘一路,东至和勘二路

9

河背街

支路

北起布龙路,南至细山路

10

新河街

新河街

次干路

北起布龙路,南至永香路

11

禾堂光街

支路

西起和南路,东至南坪快速路

12

上面排街

支路

北起布龙路,南至永香路

13

环城南路

主干路

西起五和大道,东至环城东路

14

虎山路

次干路

北起细山路,南至环城南路

15

南山街

支路

西起虎山路,东至坂雪岗大道

16

永宁街

支路

西起坂雪岗大道,东至环城南路

17

和南路

次干路

北起布龙路,南至环城南路

18

坂雪岗大道

坂田南路

主干路

北起布龙路,南至南坪快速路

19

环城东路

主干路

南起环城南路,北至布龙路

20

光雅园河街

支路

西起五和大道,东至和南路

21

光雅园街

支路

西起五和大道,东至和南路

22

雅园路

次干路

西起五和大道,东至坂雪岗大道

23

南坑路

南坑街

支路

西起五和大道,东至和南路

24

南坑北路

南市街

支路

西起五和大道,东至虎山路

25

光南街

支路

北起光雅园河街,南至环城南路

26

雅居一街

支路

北起光雅园河街,南至雅园路

27

雅居二街

支路

西起雅居一街,东至虎山路

28

南洋街

支路

北起雅园路,南至南坑北路

29

水头街

支路

西起河背街,东至环城东路

30

细山路

次干路

西起虎山路,东至麻竹山路

31

杨光路

支路

北起布龙路,南至永香路

32

麻竹山路

次干路

北起布龙路,南至永香路

33

布龙公路

布龙路

主干路

西起五和大道,东至清平高速路

34

五和大道

五和南路

主干路

北起布龙路,南至环城南路

35

南坪快速

南坪快速

快速路

北起布龙路,南至坂雪岗大道

自然地理实体

序号

规划名称

现状名称

分类

备注

1

银湖山

银湖山

山体

2

南坑水库

南坑水库

水库

3

南山水库

南山水库

水库

4

正坑水库

正坑水库

水库

公共开敞空间

1

雅园公园

公园

2

雅乐公园

公园

3

雅居公园

公园

4

南园公园

公园

5

南坑公园

公园

6

乐业公园

公园

7

细山公园

公园

8

围仔公园

公园

9

龙颈公园

公园

 

附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表


序号

涉及地块

来文单位及要求

审批意见

审批时间

1

04-01、04-02地块

深圳市儒骏泰峰房地产开发有限公司申请按该司所属用地边界

同意。1.04-01地块细分为04-01-01、04-01-02地块,其中04-01-01地块调整为商业用地,容积率按《深标》上限提高至5.5。配套设施为社会停车场(建筑面积3000平方米),社区老年人日间照料中心(建筑面积1000平方米),社区管理用房、物业服务用房、社区健康服务中心(建筑面积1000平方米);04-01-02地块用地面积26303.99平方米,用地性质保持商业用地+居住用地不变,容积率保持4.0不变,配套设施为公交首末站(有效使用面积4000平方米)预留地下人形通道接口,备注:规划,整体改造。
2. 将04-02地块细分为04-02-01、04-02-02地块,其中:04-02-01地块用地性质保持二类居住用地+商业用地不变,容积率按《深标》上限提高至4.7,配套:邮政所(建筑面积不小于100平方米)、公共厕所(建筑面积不小于60平方米);04-02-02地块用地性质保持二类居住用地+商业用地不变,容积率保持3.5不变,配套设施为9班幼儿园、垃圾收集站、环卫工人休息室。备注:规划,整体改造。与04-04、04-05、04-07地块捆绑改造。

法定图则委员会2015年第1次会议