深圳市龙岗 403-04 号片区 [ 东涌地区 ]

法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、发展目标与功能定位
3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、地名规划
8、城市设计及其他有关规定

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:龙岗区南澳街道办事处东涌社区范围内临海的涌地区域,总用地面积 136.54 公顷。

1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划( 2007 - 2020 )》、《深圳市东部滨海地区发展规划》和《深圳东部生态组团规划 (2005-2020) 》。

1.3 制定本图则遵循的主要原则是:生态优先原则;低密度开发原则;差异化发展原则;公共设施优先开发原则;可操作性原则;整体性原则;可持续发展原则。

1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)依据《深圳市城市规划标准与准则》( 2004 版)(以下简称《深标》)确定。

1.6 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。为强化城市设计对滨海地区的控制要求,本片区的开发建设项目应结合方案进行城市设计研究。

1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需修改的,须按程序报批。

1.9 本图则由市规划委员会负责解释,若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条规定。

1.10 本图则自市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自动废止。

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2、发展目标与功能定位

2.1 本片区的发展目标是:通过生态优先的发展策略、高标准的定位及开发引导,将东涌地区建设成为特色鲜明、个性突出、环境友好的滨海度假景区,并引导东涌地区的社会、经济和资源环境可持续发展。

2.2 本片区的功能定位是:以湿地景观、主题旅游和海滨浴场为主要吸引点的滨海旅游服务基地;大鹏半岛国家地质公园的主要服务基地之一;东西涌国际滨海旅游度假胜地的重要构成部分。

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3、土地利用性质规定

3.1 依据本片区的功能定位,确定本片区的主要土地用途为 : 居住用地( R )、商业服务业设施用地( C )、政府社团用地( GIC )、道路广场用地( S )、市政公用设施用地( U )、绿地( G )、水域和其他非城市建设用地( E )等七大类。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

3.2 图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能,一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。

3.3 本片区依据《大鹏半岛保护与发展管理规定》,属于一级建设控制区。本片区内禁止建设工业项目,可以发展海洋、休闲类特色旅游业和会展业;可以依据规划,统建满足原村民的住宅项目,但鼓励本片区内的原村民住宅异地统建。

3.4 本片区环境极限日容量为 3000 人 / 天,该容量由当日驻留居住人口数量和当日游客数量共同构成。应依据该指标严格控制本片区环境容量,若容量突破该指标,将对本片区的自然生态环境造成过大压力。

3.5 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,市政府有关主管部门可依法在有需要的时候收回土地使用权。

3.6 图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在符合图则确定的用地性质和开发强度的前提下,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.7 图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

3.8 为改善环境和城市空间品质,在规划范围内鼓励进行高质量、高水准的土地开发和建设。

3.9 海岸线用地确定为公共滨海岸线。严格控制滨海公共岸线内的开发建设。

3.10 泻湖湿地属于基本生态控制线内区域,对于该片区的利用除满足《深圳基本生态控制线管理规定》外,应加强对泻湖湿地自然生态环境的保护和修复。若作为湿地公园利用,应严格 限定湿地公园中各类管理服务设施的数量、规模与位置。

3.11 图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模;“规划”指该地块内指标为规划经综合判断所确定;“依据政府批件”指该地块的规划指标已经合法程序确定。

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4、土地开发强度规定

4.1 图则确定本片区的建筑规模总量为 24.2 万平方米。当实际开发建设的总量超过规划总量,对本片区的交通、配套设施、自然环境品质、景观等带来影响时,应对图则进行必要的检讨。

4.2 若图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,与已出让土地的实际情况不符,总建筑面积将保持一致。

4.3 在图则执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:

( 1 )对图则确定的地块进行合并开发的;

( 2 )对图则确定的地块进行细分开发的;

4.4 为保障本地区开发建设具有较高的设计和建设水准,本地区应严格控制零星开发,除公共和市政配套设施外,其余用地宜进行统一设计,整体开发。

4.5 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

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5、配套设施规定

5.1 本片区的配套设施包括为分区级和本片区服务的配套设施和市政公用设施。

5.2 图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划和本片区的规划居住人口规模和旅游人口规模确定,当实际人口规模超过一定限度时,应对图则进行必要的检讨。

5.3 本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表 5.3 )。

配套设施规划一览表

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

总数

规划增加

现状保留

规划

教育设施

幼儿园

1

1

01-14

医疗卫生设施

社区健康服务中心

1

1

01-11

文娱设施

居住小区文化室

1

1

01-11

社区体育活动场地

1

1

01-14

行政管理与社区服务设施

社区居委会

1

1

01-11

社区服务站

1

1

01-11

社区警务室

1

1

 

01-11

燃气设施

瓶装液化气供应站

1

1

01-07

邮电设施

邮政所

1

1

 

01-11

环卫设施

一箱型压缩式垃圾转运站

1

1

01-15

公共厕所

2

2

01-15 、03-09

给排水设施

污水处理设施

1

1

02-01

给水厂

1

1

 

01-02

道路交通设施

社会停车场

1

1

 

01-09

公交首末站

1

1

 

01-09

注: 地块号加下划线表示该设施为非独立占地 。

5.4 本图则规定的配套设施是本片区必不可少的基本设施,不得随意减少或压缩规模。

5.5 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生和安全防护要求。

5.6 图则地区污水排至西涌污水处理厂,特种废水经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统。

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6、道路交通规定

6.1 本片区对外联系的主要道路为东涌路,各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2 本片区内道路网采用网格道路系统,规划道路分三个等级:

(1) 景区主要车行道

东涌路,红线宽 16 米 。

沙岗路,红线宽 23 米 。

(2) 景区次要车行道:

大围街,红线宽 16 米 。

店仔街,红线宽 16 米 。

大朗街,红线宽 16 米 。

(3) 景区主要步行道(小汽车限制通行)

涌街,红线宽度 13 米 。以电瓶车和步行通行为主,限制小汽车通行。

6.3 图则确定之道路线形和断面形式可以在道路和景观深化设计阶段进行调整和完善。

6.4 对于各个地块,禁止沿涌街设置机动车出入口,不宜在行人集中与优先地区设置机动车主要出入口。

6.5 本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)表 12.4.2 .1 中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。

6.6 片区内设一处独立占地的社会公共停车场 ( 库 ) ,位于滨海旅游服务区入口处 01-09 地块,主要为进入片区的车辆停放、分流和换乘服务,并结合该停车场设置公交首末站。

6.7 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数 1.5% 的专用停车位。

6.8 本片区主要步行系统包括沿湖道路涌街形成的步行系统和沿海岸线形成的步行系统,应按相关规范进行无障碍设计。如需增设二层步行通道,须经特别审批。

6.9 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:
(1) 醒目;行人可直穿;
(2) 每日通行时间至少为 6:00 ~ 22:00 ;
(3) 最小宽度为 5 米 ,在可能的条件下应保证 6 米 的净宽。

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7、旧村改造

7.1 遵循一地一名的原则,保证本片区地名标准化、规范化和稳定性,根据《深圳市地名规划管理条例》(草案)和《深圳市地名、更名、注销规则的规定》(草案),编制本片区的地名规划。

7.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、规划道路名称和公共开放空间名称。

7.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表 7.3 )。
规划地名一览表

类别

序号

规划名称

现状名称

命名说明

道路等级

备注

道 路

1

东涌公路

 

根据本地地名命名

公路

西起南西公路,东至东涌

2

东涌路

 

根据本地地名命名

景区主要道路

西起东涌公路,东至 岩仔澳

3

涌街

 

根据本地原自然村命名

景区主要步行道

西起大围街,东至涌口

4

大围街

 

根据本地原自然村命名

景区支路

北起东涌路,南至 涌街

5

店仔街

 

根据本地原自然村命名

景区支路

北起东涌路,南至涌街

6

大朗街

 

根据本地原自然村命名

景区支路

北起东涌路,南至涌街

7

沙岗路

 

根据本地原自然村命名

景区主要道路

北起东涌路,南至涌街

自然地理实体

1

东涌河

东涌河

沿用现有地名

 

 

2

涌口

涌口

沿用现有地名

 

 

3

涌口岭

涌口岭

沿用现有地名

 

 

4

岩仔澳

岩仔澳

沿用现有地名

 

 

5

大鹏湾

大鹏湾

沿用现有地名

 

 

公共开放空间

1

内涌

内涌

沿用现有地名

 

 

2

东涌湿地

 

沿用现有地名

 

 

7.4 本片区规划的地名路名,以批准生效的相关地名规划命名为准。

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8.城市设计及其他有关规定

8.1 本片区是深圳市沿海重要的自然景观旅游区,本片区内的任何开发建设活动均应遵循以下原则:

( 1 )有利于有效保护环境资源,避免对沙滩、水体、植被、山体的破坏,对破坏的植被必须复植。

( 2 )有利于空间形象与环境的协调性,要与周围环境互相呼应,相得益彰。

8.2 本片区的城市景观设计应遵循以下原则:
( 1 )保证建筑物与周围环境的协调性,建筑物的造型及材料的使用上要突出自然景观旅游区的特色,做到与环境有机共生。
( 2 )保证建筑物空间的开敞性,为观赏自然景观提供良好的视线走廊。
( 3 )加强片区内的绿化建设,增强绿化覆盖率,对挡土墙、护坡等设施要进行绿化处理,力争片区内无裸土。
( 4 )本片区的景观设计应从整体出发,处理好空间的收放关系;处理好山体背景、滨海 风景线 、泻湖湿地三者之间的联系,使其在对比和呼应中各显特色。

8.3 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

( 1 )新建建筑应注意与周围环境的协调,应突出旅游区高端定位的特色。

( 2 )建筑限高:沿海岸线建筑高度不得超过 24 米 (其中位于岬角上的建筑不得高于 15 米 )。建筑轮廓线应以一定角度展开,减少前排建筑物对离海滩较远建筑的视觉遮挡,使有吸引力的视觉景观线能延伸入整个滨海服务区。

( 3 )居住建筑应考虑结合山地特征建设,形成出高低错落的韵律景观。

( 4 )公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道。

( 5 )本片区内建筑外墙不得采用大面积玻璃幕墙。

( 6 )建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色,宜选用柔和和中性的色彩;但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等。旅游区内建筑外墙色调提倡以白色、砖红、浅灰色为主调,屋面应尽量采用坡屋顶,屋面色彩可采用砖红、深灰、墨绿、海蓝等色系。

( 7 )严格限制建筑物高度和形体,建筑应充分利用现在自然地形,并保持原有自然景观视觉上的整体性和连续性,使其不因建筑物而受到损害。

( 8 )建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内;公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计。

( 9 )建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调,全部设备应隐蔽。

8.4 本片区岸线保护和利用应遵循以下原则:

( 1 )本片区沿海岸线和沙滩均为公共资源,任何个人或团体不得以任何理由擅自挤占、围圈岸线和沙滩或阻止公众进入使用。本片区内地块出让原则上不包括邻近海域的岸线和沙滩,如因历史原因已将相关岸线纳入出让土地范围之内的,土地使用者在开发建设时,地面建筑和设施应沿涨潮线后退不少于 20 米(特殊情况下,由规划主管部门审定具体退让距离),并应将岸线和沙滩向公众开放。对某些特定项目确实需占用岸线的(如游艇俱乐部、潜水俱乐部、码头等)则需报请市级规划主管部门审批,确定所占用岸线的规模和范围。

( 2 )沿海岸修建的建筑和设施应配套完善的环保措施,禁止向海水或沙滩排放污水、烟尘和固体废弃物,以保护海滨的环境。

( 3 )滨海地区应设置滨海步行道,增强滨海地区的公共性和可达性,并通过步行道建立滨湖和滨海公共开放空间的联系。

8.5 景观轴线:

滨湖道路涌街作为规划区最为重要的景观轴线,依次串联了水库设施区、渔民社区、泻湖湿地区和滨海旅游区,直至与滨海公共空间相串联。

8.6 景观界面:

( 1 )密植绿化界面:应对环绕景区的山体界面、对水库大坝等水工建筑具有视觉遮挡作用的界面、临湿地界面和位于岬角的界面进行密植绿化处理,营造浓郁的林荫环境氛围,以减少建筑对自然环境和景观的干扰。

( 2 )开敞绿化界面:对临沙滩的用地,应采用开敞型的绿化界面,营造开阔的景观意向。

( 3 )连续建筑界面:对沿东涌路、沙岗路两侧区域应采用连续建筑界面,以增强道路景观的完整性、连续性和空间的引导性。

( 4 )建筑与绿化相间界面:面湖、面海以及介于山海、湖海之间的地块,应采用建筑与绿化相间的界面,保证景观通畅性。

8.7 重要节点城市设计要求:

( 1 ) 01-04 和 01-11 两个地块位于东涌地区门户位置,应相互呼应,整体设计,强化东涌地区的门户特征。

( 2 ) 03-06 、 03-07 和 03-08 三个地块处于由滨湖公共空间向滨海公共空间转换的重要节点,在注重景观连贯性、延续性的基础上,应强化湖海相汇的景观意向,并结合保留的妈祖庙形成特色地标。

( 3 )位于岬角处的景观绿地,是俯瞰规划区全貌和海景的重要景观节点,应重点设计。

8.8 景观视线通廊:景观视线通廊是保证景观视线通畅性及公共系统连贯性的重要控制要素。通廊的位置和形式可根据下阶段深化设计方案和实际情况适当调整,但通廊的宽度需符合本图则之规定。

8.9 景观视线控制:要求在本片区道路设计、景观设计及地块建筑设计时应综合考虑山体、湖面和海面等自然景观要素之间的关联性,以保证各要素间视线通畅性。

8.10 本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则:

( 1 )各类型的广告应进行统一规划协调布置。

( 2 )标识应清晰、明确、规范,标识物的形式应与周围环境相协调。

( 3 )对大型商业性广告应严格控制。

8.11 本片区内的公共空间必须为各类人群提供安全舒适的通道。

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