深圳市龙岗302-01号片区[聚龙山地区]
法定图则

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1、总 则
2、发展目标与功能定位
3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计及其他有关规定

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:丹梓中路以南、聚龙中路以西、绿梓大道以东、兰竹东路以北的地区,总用地面积 652.45 公顷。

1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划( 1996 - 2010 )》、《深圳市东部工业组团分区规划( 2005-2020 )【坪山、坑梓】》、《深圳坪山新城综合发展规划》。

1.3 制订本图则的主要规划原则是:土地集约化利用原则;产业配套社会化原则;生态环境与产业发展相协调的原则。

1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)依据《深圳市城市规划标准与准则》(深府〔 2004 〕 53 )确定。

1.6 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细规划、设计时略有修改,但须报市规划主管部门审定。

1.9 本图则由市规划委员会负责解释,若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》 (2001 修 ) 第二十七、二十八条规定。

1.10 本图则自市规划委员会主任委员批准签发日起实行 。 即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自动废止。

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2、发展目标与功能定位

2.1 本片区的发展目标是:利用聚龙山地区特定的区位及资源优势,建设一流的高新技术产业园区,及商业、休闲娱乐、体育文化、居住和城市公园为一体的综合配套服务区。

2.2 本片区的功能定位是:深圳市坪山新城的主要产业园区和集城市公园、居住配套服务为一体的综合性地区。

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3、土地利用性质规定

3.1 依据本片区的功能定位,确定本片区的主要土地用途为 : 工业、办公、商业服务、居住、公园和公共配套等。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

3.2 图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能,一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。

3.3 图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。

3.4 图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5 图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

3.6 图则中 12-1 、 12-7 地块所确定的一类工业用地,考虑聚龙山及周边自然生态环境要求,实际用地性质应以办公、研发、科研等功能的综合类用地为主。

3.7 图则中 5-3 地块为现状东联村用地,主要用途为居住用地;近期应严格控制,远期通过旧村改造达到改善环境、完善配套设施的目的。

3.8 图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。


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4、土地开发强度

4.1 图则确定本片区的建设规模总量为 590.4 万平方米,当实际开发建设的总量超过规划总量,会对本片区的交通、配套设施等带来影响时,应对图则进行必要的检讨。

4.2 若图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,与已出让土地的实际情况不符,总建筑面积将保持一致。

4.3 聚龙山公园的建设强度及容量应严格控制,只能建设与公园功能相关的必要的管理、服务及部分游乐活动设施,并严禁占用水面。

4.4 规划的工业用地容积率的下限,应按相关主管部门依据不同行业的特点所制定的建设标准确定,但不能低于 1.6 。

4.5 对已批的工业用地可视实际需求,按程序可适当增加建筑面积,但地块容积率应满足地区环境、公共设施、市政设施容量及本地区城市设计要求。

4.6 在图则执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:

•  对图则确定的地块进行合并开发的;

•  对图则确定的地块进行细分开发的;

本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

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5、配套设施

5.1 本片区的配套设施包括为坪山新城服务的城市级公共设施、为本片区服务的配套设施和市政公用设施。

5.2 图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划和本片区的人口规模综合确定,当实 际人口规模超过一定限度时, 应对图则进行必要的检讨 。

5.3 城市级公共设施主要为聚龙山城市公园;为 本片区服务的配套设施包括聚龙山 周边的商业、办公及体育活动中心;工业区应集中设置宿舍及相关配套服务设施。

5.4 本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表 5.4 )。

表 5.4 配套设施规划一览表

序号

类 别

项 目

数量

所在地块号

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育

设施

幼儿园

2

2

 

6-1 、 9-03

九年一贯制学校

1

1

 

9-4

2

医疗卫生设施

门诊部

1

1

 

11-1

社区健康服务中心

2

2

 

6-1 、 14-5

3

文化娱乐设施

居住区级文化中心

1

1

 

11-1

文化活动站

3

3

 

6-6 、 11-2 、 14-1

老年人活动站

2

2

 

6-6 、 9-2

电影院

1

1

 

11-1

4

体育设施

体育中心

1

1

 

11-3

游泳池

1

1

 

11-3

篮球场

3

2

5-3

9-2 、 14-1

羽毛球场

1

1

 

11-3

网球场

1

1

 

11-3

5

行政管理与社区服务设施

居委会

3

3

 

5-3 、 9-2 、 14-1

社区服务中心

3

3

 

5-3 、 9-2 、 14-1

社区警务室

3

3

 

6-1 、 9-2 、 14-1

6

商业设施

肉菜市场

1

1

 

11-1

书店及报刊门市部

3

3

 

5-3 、 9-2 、 14-1

7

道路交通设施

社会停车场库

4

4

 

8-11 、 10-1 、 11-5 、 12-5

公交场站

2

2

 

8-12 、 12-6

8

电力设施

变电站

2

 

1-3 、 13-2

 

9

燃气设施

LNG 调峰站

1

 

1-6

 

天然气调压站

1

 

15-2

 

10

环卫设施

公共厕所

5

5

 

9-2 、 10-5 ( 两处 ) 、 11-3 、 14-5

垃圾收集站

9

9

 

2-3 、 3-3 、 5-3 、 9-3 、 10-5 、 12-1 、 13-4 、 14-5 、 16-4

11

防灾减灾设施

消防站

1

1

 

14-6

注: 1 、地块加下划线表示该设施非独立占地建设,其它设施必须独立占地建设。

5.4 本图则规定的配套设施是为本片区及相邻片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

5.5 规划盘古石变电站有八回 220 千伏架空线, 有八回 110 千伏架空线,区内高压走廊主要集中于 220 千伏盘古石变电站出线段,属东岭高压走廊控制范围,东岭高压走廊控制宽度为 800~ 1000 米 。

5.6 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。

5.7 同一红线地块内的小区级配套公建,其具体位置可局部调整。

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6、道路交通

6.1 本片区对外联系的主要道路为丹梓中路、聚龙中路、兰景北路、兰竹东路,其它内部道路详见本图则“图表”。

6.2 本片区内道路采用环型网状道路结构,片区道路分为四个等级:

快 速 路:绿梓大道,红线宽 80 米 ,双向 6 车道;

城市主干道:丹梓中路、聚龙中路、兰景北路、兰竹东路,红线宽 50-80 米, 除兰景北路为双向 4 车道外,其它三条主干道为双向六车道;

城市次干道:翠景路、锦绣中路、青松路、宝梓南路,红线宽 40 米,双向四车道;

支 路:红线宽 10-30 米,双向二车道;

6.3 图则确定的地块内部道路,可在下层次详细蓝图编制时进行深化,但需按照法定程序,对法定图则确定的道路进行修改。

6.4 除本图则指定外,本片区内各支路的设置应尽量减少和城市主干路直接相连,支路和主干道相连时,交叉口限制车辆左行。沿主干路距离城市道路交叉路口 50 米 范围内不得设置机动车出入口。

6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不允许设置在区内主次干路上;聚龙山体周边地块内交通应结合场地标高设置。

6.6 本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》 12.4 中的“主要项目配建停车场(库)的停车位标准”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下及路边停车方式。

6.7 片区内设四处社会公共停车场,提供车位约 750 个,主要服务于聚龙山核心服务区及聚龙山公园的停车需求,同时对配建停车场起补充调节作用。社会公共停车场分别位于 8-11 、 10-1 、 11-5 、 12-5 地块。

6.8 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数 1.5% 的停车位,专位专用。

6.9 本片区地面公共交通场站分为两级设置:公交场站及停靠站;公交场站设于 8-12 、 12-6 号地块,公交车在干道上应设港湾式停靠站供乘客上下。区内公交服务线路及站点位置根据全区公交规划确定。

6.10 深圳市地铁 12 号线拟经翠景路经过;规划厦深铁路沿片区北侧丹梓大道通过,在兴海大道设置站点。以上轨道线路站址及路线须以最后审定的地铁专项规划为准。

6.11 本片区步行系统由绿地广场、景观步行带,普通人行道组成。步行系统应按相关规范进行无障碍设计。如需增设二层步行通道,须经特别审批。

6.12 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置地下人行通道或人行天桥:

⑴能极大地改善步行的安全性与便捷性;

⑵街坊之间联系较密切,而又被城市主干道分隔;

⑶在可能影响街道景观的地段(宜设置地下人行通道,不宜设置人行天桥);

⑷与地下市政管网不发生矛盾。

6.13 地下人行通道的设置应满足:

⑴出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);

⑵最小净宽度不小于 5 米 ;

⑶全天候通行。

6.14 区内各主、次干道及支路均不得设置道路障碍及限制设施。

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7.城市设计及其他有关规定

7.1 本片区是深圳市大工业区重要的景观标志性区域,本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:

⑴ 保护并加强聚龙山公园的城市公共空间环境和城市空间形象的标志性; ⑵强化聚龙山体的主导地位,加强对自然景观的保护,体现本地区在环境景观的整体性、连续性的特色;

⑶贯彻本区域围绕聚龙山公园山体中心建设的城市设计要求,对周围的整体环境、组团空间和建筑界面进行控制;

⑷ 聚龙山周边地区的建设应以中低层低强度或开放绿化建设为主,严格禁止在此区域内进行大体量高层建筑的建设。

7.2 利用区内自然水体和绿化,加强控制和组织空间景观轴线,强化聚龙山体与视线通廊、标志性建筑及城市空间的联系,使城市建设与自然环境相互交融。突出标志性节点,体现其轻快明朗的特色,其色调应与自然山体色调相融。

7.3 为保证良好的城市轮廓线,本片区内的建筑高度应 按以下要求进行控制 :

⑴聚龙山体是区域的制高点,周边建筑高度控制应充分考虑到山体眺望点的视线开敞性,整体高度控制为 35 米;

⑵考虑聚龙山顶至北侧坑梓中心区、西侧市政走廊、南侧马峦山及坪山河的视线通透性,视线通廊及周边建筑高度控制在 30 米。

7.4 本片区内的街道景观设计应遵循下列原则:

⑴丹梓中路、聚龙中路、兰竹东路、兰景北路的区域性街道界面应注重景观的连续性、节奏感和标志性,强调整体风格的协调统一;

⑵锦绣中路、翠景路等生活性街道界面应充分考虑生活性道路的功能和标识要求,增设公共设施和绿化小品,着重体现近人尺度的亲切感;

⑶ 青松路街道界面是规划区的标志性景观界面,北侧的 11-7 地块的商业建筑群应强调其地区标志性,通过对沿街用地强度、建筑高度和体型的设计,塑造城市街景立面的节奏及城市空间功能的高潮地区。

⑷ 环绕聚龙山周边的城市支路的街道界面景观应体现自然景观特点,建筑界面与自然界面相融合。

⑸ 城市道路应尽量保证同类型的路灯高度、造型、布置等的统一和连续。

7.5 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

⑴严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计;

⑵建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路、用地强度及空间景观规划要求确定。

⑶聚龙山周边地区的建筑风格应体现小体量配置小街廓,具有人性尺度的自然特色风貌。

⑷聚龙山体周边的地块用地建设中不得随意改变或破坏山地的水系,应维持原有的汇水区域及排水方向,保持生态平衡;坡地建设应作好水土保持规划,并保护现状的良好植被。所有建筑设计均应满足片区整体空间环境的要求,建筑、场地与小品等应充分注意与山林环境的协调, 形成多级台地型建筑有机融于自然的整体空间形态。

⑸沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一。

7.6 本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则:

⑴各类型的广告应进行统一规划协调布置;

⑵标识应清晰、明确、规范;标识物的形式应与周围环境相协调;

⑶ 对大型商业性广告应严格控制。

7.7 本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

 

 附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

序号 涉及地块 来文单位及要求 城市规划委员会审批结果 审批时间

1

12-01地块

深圳市盛波光电科技有限公司
申请提高容积率

同意申请将地块容积率由1.5调整至1.7,绿地率由≥35%调整至≥20%。

2010年第1次会议

2

2-2、2-3地块

根据坪山新区要求,落实齐心文具项目选址用地,调整容积率

法定图则委员会:原则同意规划主管部门意见。提高容积率后须完善相应的配套设施。

法定图则委员会2010年第13次会议

3 14-9地块部分用地 市规划国土委坪山管理局:申请调整容积率 14-9地块中东侧拟招拍挂的4339.47平方米用地容积率由2.5提高至4.0。 由法定图则委员会2014年第1次会议审议通过。

 

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