深圳市龙岗202-07号片区[龙东地区]

法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、目标与定位
3、用地性质
4、开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计
8、城市更新
9、地名规划
附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:深惠大道、深汕路、深汕高速公路、内环北路(规划)、雅龙路(规划)所围合的区域,总用地面积304.34公顷。

1.2 制定本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》、《深圳市龙岗中心组团分区规划(2005-2020)》、《深圳市近期建设规划(2006-2010)》及相关专项规划。

1.3 制定本图则遵循的总体原则是:以人为本、集约用地、可持续发展原则。

1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

1.6 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.7 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时可进行适当优化,但须报规划主管部门批准。

1.8 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《条例》第二十七、二十八条规定。

1.9 本图则由市规划委员会主任委员签发之日起实行。即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。


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2、目标与定位

2.1 本片区的城市发展目标是:充分利用片区现有自然生态资源,积极完善片区城市功能和基础设施,将本片区建设为生活居住、商贸服务、传统制造、创新型产业等功能于一体的综合性片区。

2.2 本片区的功能定位是:配套设施完善、环境品质优良的综合性的居住、商贸和产业片区。

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3、用地性质
3.1 本片区土地利用性质主要包括:居住用地(R)、政府社团用地(GIC)、商业服务业设施用地(C)、工业用地(M)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)等。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

3.2 本图则所确定的土地利用性质是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地利用性质与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。

3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位或个人依法给予补偿。

3.4 本图则所确定的地块界线,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5 本图则对地块规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

3.6 本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模;“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本法定图则研究确定;“依据政府批件”的地块是指该地块的规划指标已经合法程序确定。

3.7 本图则中确定为“R2+C1”的商住混合地块,居住建筑面积不应超过总建筑面积的80%。本图则中确定为“C1+R2”的商住混合地块,居住建筑面积不应超过总建筑面积的50%。


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4、开发强度

4.1 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

4.2 本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,可能与已出让土地的实际情况不符,但总建筑面积将保持一致。

4.3 在图则执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目和建设总量应保持不变:
(1)对本图则确定的地块进行合并开发的;
(2)对本图则确定的地块进行细分开发的。
但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。

4.4 本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

4.5 在图则执行过程中,地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证,并须满足相关工程地质安全建设的规定,其上限不得超过图表确定的容积率上限。地块05-05、05-08、05-09、06-04、06-05、06-06、07-19、07-22、07-23、08-01、08-02、08-04、08-05、08-07、08-08、08-09、08-10、08-11、08-12、08-13、08-15、08-20位于岩溶强发育地带,本图则确定的开发强度为上限,实际开发强度应结合岩土工程勘察和工程项目环境影响评价确定;已有建筑物的区域须进行监测。

 

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5、配套设施规定

5.1 本片区内的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

5.2 本图则中配套设施规模和数量依据上层次规划和本地区建设规模总量及人口规模综合确定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨。

5.3 本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表5.3)

配套设施规划一览表 表5.3

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

总量

规划增加

现状保留

规??? 划

1

教育设施

幼儿园

4

3

08-04

01-13,02-07,
04-07

小学

2

2

-

04-02,06-06

九年一贯制学校

1

1

-

02-03

初中

1

1

-

05-01

高中

1

-

05-01

-

2

医疗卫生设施

综合医院

1

-

08-20

-

社区健康服务站

4

4

-

01-1402-0504-0706-03

3

文娱设施

文化中心

1

1

-

06-02

居住小区级文化室

5

5

-

01-1402-0504-0706-03
08-13

4

体育设施

综合体育活动中心

1

1

-

06-01

社区体育活动场地

6

5

08-13

01-13,02-05,04-04,07-22,08-08,

5

行政管理与社区服务设施

社区服务站

4

4

-

02-0504-07,?? 05-0506-03

社区警务室

3

3

-

02-0504-07
06-03

6

商业设施

肉菜市场

4

4

-

01-1402-0607-0708-11

7

道路交通设施

社会停车场(库)

5

5

-

01-1403-1203-14,05-02,
07-09

公交首末站

3

3

-

01-02,01-14
07-10

加油加气站

1

-

07-11

-

8

邮政设施

邮政所

2

2

 

04-0707-21

9

广电设施

有线电视分中心

1

1

-

01-14

10

环卫设施

公共厕所

7

7

-

01-1402-0503-03,04-04,06-0107-22
08-09

再生资源回收点

4

4

-

01-1302-0605-0408-09

环卫工人作息站

4

4

-

01-1302-0605-0408-09

垃圾转运站

2

2

-

03-03,08-09

11

防灾减灾设施

消防站

1

1

-

03-17

注:下划线表示该设施为非独立占地。

5.4 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

5.5 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

5.6 本图则龙岗河、同乐河、南约河蓝线依据相关专项规划确定。

5.7 本片区污水排至横岭污水处理厂,工业及特种废水经处理达标后排入城市污水系统。

5.8 本片区规划拆除2回110千伏架空线。

 

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6、道路交通

6.1 本片区对外联系的主要道路为深汕高速公路、深汕路、深惠大道、爱龙路、内环北路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2 本片区道路采用方格网状道路系统,规划道路分四个等级:
(1)高速公路:深汕高速公路,红线宽度100米,为双向四车道。
(2)城市主干路:深惠大道、深汕路,红线宽度120米,为双向六车道;爱龙路,红线宽度60米,为双向六车道;内环北路,红线宽度80米,为双向六车道。
(3)城市次干路:龙东路(现状康美思大道)、雅池路、同富路、雅龙路,红线宽度30—40米,为双向四车道。
(4)城市支路:各街坊及组团的主要道路,红线宽度12—30米。

6.3 禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。

6.4 除本图则指定外,本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主次干道上,本片区内各支路设置尽量减少与城市主干道相连,支路和城市主次干道相交时,交叉口限制车辆左行。沿城市主干路距离城市道路交叉口70米范围内不得设置机动车出入口。

6.5 本片区的机动车停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。所有停车场均应为残疾人提供不少于总数1.5%的专用停车位。

6.6 本片区步行系统由道路人行道、人行天桥或地道、滨水步行道等构成。本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

6.7 地下人行通道或人行天桥的设置应满足:
(1)出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
(2)最小净宽度不小于5米;
(3)全天候通行。

6.8 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行地下通道:
(1)与通往地铁站的相邻街区直接相连;
(2)能极大地改善步行的安全性与便捷性;
(3)在可能影响街道景观的地段;
(4)与地下市政管网不发生矛盾。

6.9 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:
(1)醒目,行人可直穿;
(2)每日通行时间至少为6:00~22:00;
(3)最小宽度为5米,在可能的条件下应保证6米的净宽。

6.10 本片区内规划社会停车场(库)5处,位于01-14、03-12、03-14、05-02、07-09地块。

6.11 本片区地面公共交通场站分为三级:枢纽站、首末站及停靠站;区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。本图则规划设置公交首末站3处,其中07-10地块的公交首末站用地可与07-09地块统一开发,在符合相关规范要求并保证规模的前提下可不独立占地;01-14地块内的公交首末站可不独立占地,其建设应考虑未来与轨道交通接驳的需要。

6.12 本片区内各主、次干道及支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性支路以虚线表示,具体线位可根据实际情况进行确定。

6.13 本片区远期规划有轨道交通3号线(延长段)、12号线经过,规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

 

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7、城市设计

7.1 本片区是城市建设用地与生态控制用地的结合区域,任何开发建设活动均应遵循下列原则:
(1) 积极保护和充分利用本片区的河流、山体等自然资源,维护和改善本片区良好的自然生态环境。
(2)应保证本片区内西叶顶山体、南约河及同乐河水系、农田与基本生态控制区之间的生态廊道的贯通,并考虑与自然景观的协调。01-13地块的开发建设应在深汕路与农田之间适当设置视线通廊。

7.2 本图则确定本片区的绿地系统为以西叶顶山体、农田用地、基本生态控制区为绿化背景,以深汕路、爱龙路等主次干道的道路绿化和同乐河、南约河两侧的河岸绿化为主要骨架,以相对分散布局的社区公园为重要绿化节点的多层次绿化网络。

7.3 本图则确定本片区的步行景观系统为主要沿同富路、龙东路、同乐河、南约河、深汕路、爱龙路、龙东路、龙桥路、兴农路等构成的网状步行系统。步行景观系统将轨道站点、公交场站、公共绿地、主要商业设施以及文化、体育等公共服务设施串联在一起,构成本片区内部居民日常生活的重要服务路径,并与外围片区保持良好的连接。步行景观系统应保证步行路径的连续性,以及与公共交通系统的有效衔接,并营造舒适、亲切、丰富的景观和环境。

7.4 本图则确定本片区的景观空间结构为:
(1)景观节点:西叶顶山体为本片区的自然景观核心,南约河、同乐河交汇处为本片区的公共开放空间核心,轨道交通站点区域为本片区城市生活景观的重要节点。
(2)景观轴线:深汕路、深惠大道是龙岗中心组团最重要的景观轴线,其沿线也是本片区最重要的生活景观界面,应同时考虑车行和人行两种不同尺度的空间景观要求,形成连续、统一而又富有变化的城市生活景观界面。沿同富路北侧一带为本片区的居住生活公共服务带,也是片区内部主要的景观轴线。

7.5 本片区内的公共空间设计应遵循以下原则:
(1)公共空间应考虑与本图则确定的步行景观系统形成密切而有效的联系。
(2)公共空间设计应准确把握其区位和功能特点,形成有特色的空间氛围。
(3)公共空间和公共设施必须为各类人群提供安全舒适的通道。

7.6 地下公共空间的设置和使用原则:
(1)地下公共空间应坚持规划统筹、综合开发。
(2)地下公共空间应优先考虑城市基础设施和公共服务设施的要求。
(3)地下公共空间应与地面公共空间有效衔接,实现公共空间的连续性。

7.7 本图则综合考虑各方面因素将本片区划分为三类高度控制区域:高层引导区、一般控制区、高层限制区。高层引导区为深汕路、深惠大道沿线的区域,其建筑高度按照上限50—100米控制;高层限制区为同乐河以南、同富路以北的区域,其建筑高度按照上限24—40米控制;其余为一般控制区,其建筑高度按照上限50米控制。建筑高度控制为引导性规定,地块建筑高度应结合城市设计确定,局部地块根据营造标志性景观节点的需要可适当突破。

7.8 本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则:
(1)各类型的广告应进行统一规划协调布置;
(2)标识应清晰、明确、规范;标识物的形式应与周围环境相协调;
(3)考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;
(4)保证行人和机动车驾驶员的安全。

 

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8、城市更新

8.1 本图则片区城市更新包括综合整治、功能改变及拆除重建三种类型。
本图则对综合整治及功能改变类城市更新单元不作具体规定,在本图则范围内进行该两类城市更新活动应以本图则为基础依据相关规定执行。
本图则划定4个拆除重建类城市更新单元,总用地面积约61.8公顷。在本图则划定的更新单元范围内进行拆除重建类城市更新活动,应以本图则为基础编制城市更新单元专项规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整城市更新单元范围的,须在相关城市更新单元专项规划中进行说明并充分论证。

8.2 本片区城市更新应以“改善基础设施、提升城市功能”为目标,在优先解决交通、配套和环境等问题的基础上,高效集约地利用土地。

8.2.1 GX01城市更新单元
(1)该单元西侧、北侧为现状农田和山体环抱,图则对土地利用进行优化调整,完善城市功能和基础设施、公共服务设施。
(2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划、拆除重建”类地块的规划建筑总量原则控制在24.15万平方米左右,其中居住建筑总量约为22.26 万平方米。具体指标由更新单元专项规划研究确定。
(3)该单元应重点落实九年一贯制学校(02-03)和公共绿地(02-08),并应注意与北侧西叶顶公园和西侧农田的景观协调。

8.2.2 GX02城市更新单元
(1)该单元地处爱龙路东侧、深汕路北侧,图则对周边土地利用进行优化调整,完善城市功能和公共服务设施。
(2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划、拆除重建”类地块的规划建筑总量原则控制在19.14万平方米左右,其中居住建筑总量约为15.43万平方米。具体指标由更新单元专项规划研究确定。
(3)该单元应重点落实公交场站(01-14)和公共停车位,并完善各类居住小区级公共设施。

8.2.3 GX03城市更新单元
(1)该单元地处爱龙路西侧、同乐河南侧,图则对周边土地利用进行优化调整,完善城市公共服务设施。
(2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划、拆除重建”类地块的规划建筑总量原则控制在29.22万平方米左右,其中居住建筑总量约为25.7万平方米。具体指标由更新单元专项规划研究确定。
(3)该单元应重点落实小学(04-02)和公共绿地(04-04),并完善各类居住小区级公共设施。

8.2.4 GX04城市更新单元
(1)该单元地处南约河与同乐河交汇处南侧,图则结合路网和居住区级公共设施完善,对周边土地利用进行优化调整。
(2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划、拆除重建”类地块的规划建筑总量原则控制在15.56万平方米左右,其中居住建筑总量约为14万平方米。具体指标由更新单元专项规划研究确定。
(3)该单元应重点落实小学扩建(06-06)、综合体育活动中心(06-01)、公共绿地(06-04)、居住区级文化中心(06-02)。

8.3 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量尤其是居住建筑总量原则上不宜突破。在更新单元专项规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施、市政基础设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元专项规划并按其审批程序报批。

8.4 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、市政基础设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元专项规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可结合城市更新单元专项规划在城市更新单元范围内优化完善。城市更新单元专项规划可视情况在法定图则基础上增加各类公共服务设施、市政基础设施及绿地。

8.5 本图则中城市更新单元内建议的支路应在城市更新单元专项规划中落实。在满足道路设计相关规范等要求的前提下,其具体线位可在城市更新单元专项规划中优化完善。

8.6 城市更新单元专项规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地功能进行优化调整,并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

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9、地名规划

9.1 按照一地一名的原则,结合本片区现状地名特征,编制片区地名规划,保证地名标准化、规范化和稳定性。

9.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开敞空间名称。

9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。
表9.3 地名规划一览表

类别

序号

规划名称

现状名称

命名说明

道路等级

备注

道路

1

深汕高速公路

深汕高速公路

现状已批名称

高速公路

东北-西南走向

2

深惠大道

深惠路/深惠大道

现状已批名称

主干路

南起龙岗立交桥,北至龙岗河

3

深汕路

深汕公路

现状已批名称

主干路

西起龙岗立交桥,东至深汕高速公路

4

爱龙路

爱龙路

沿用规划设计名称

主干路

南起深汕路,北至内环北路

5

内环北路

 

沿用规划设计名称

主干路

西起深惠大道,东至爱龙路

6

同富路

同富路

沿用规划设计名称

次干路

西北起内环北路,东南至雅池路

7

龙东路

康美思大道/鸿基路

根据避免商业性命名的原则改名;因位于龙东社区故名

次干路

南起深汕路,北至内环北路

8

雅池路

 

沿用规划设计名称

次干路

南起深汕路,北至内环北路

9

雅龙路

 

因连接雅池路与爱龙路命名

次干路

西起爱龙路,东至雅龙路

10

龙桥路

 

因位于龙东社区、穿越桥背居民小组命名

支路

南起深汕路,北至同富路

11

兴农路

兴农路

沿用现有名称

支路

南起深汕路,北至内环北路

12

向东路

向东路

沿用现有名称

支路

西起深惠大道,东至内环北路

13

洪围路

洪围路

沿用现有名称

支路

南起向东路,北至内环北路

14

紫苑街

紫苑街

沿用现有名称

支路

北起向东路,南至兴桥路

15

兴东大街

兴东大街

沿用现有名称

支路

南起深汕路,北至同富路

16

兴桥路

兴桥路

沿用现有名称

支路

南起紫东街,北至同富路

17

赤石岗路

赤石岗路

沿用现有名称

支路

南起深汕路,北至同富路

18

新塘街

新塘街

沿用现有名称

支路

西起深汕路,北至东三街

19

洪西路

 

因位于洪围居民小组西部命名

支路

西起同富路,东至洪围路

20

东村路

 

因穿越现状龙东村、东一村、东二村、东三村命名

支路

北起洪围路,南至雅池路

21

洪埔路

 

因连接洪围和吓埔居民小组命名

支路

东起同富路,南至吓埔街

22

吓埔街

 

因位于吓埔居民小组命名

支路

西起深惠大道,东至紫苑街

23

紫东街

 

因连接紫苑街东侧命名

支路

西起兴东大街,北至桥背路

24

紫西街

 

因位于紫东街以西命名

支路

南起深汕路,北至内环北路

25

东三街

 

因位于东三村命名

支路

西起龙岗立交桥,东至紫苑街

26

沙乐路

 

因位于沙背坜居民小组、同乐河北侧命名

支路

西起龙东路,东至爱龙路

27

沙背街

 

因位于沙背坜居民小组命名

支路

北起内环北路,南至沙乐路

28

岗西街

 

因位于赤石岗居民小组西部命名

支路

北起同富路,南至东村路

29

岗中路

 

因位于赤石岗居民小组中部命名

支路

西起龙东路,东至赤石岗路

30

岗东路

 

因位于赤石岗居民小组东部命名

支路

西起赤石岗路,东至爱龙路

31

华盛街

 

因位于现状华盛工业区命名

支路

西南起深汕路,东北至同富路

32

新同街

 

因位于新大坑居民小组,北与同富路相接命名

支路

西南起东村路,东北至同富路

33

西叶路

 

因邻近西叶顶山体命名

支路

东南起雅池路,西北至现状农田

34

西叶北街

 

因邻近西叶顶山体命名

支路

东北起西叶路,西南至同富路

35

西叶南街

 

因邻近西叶顶山体命名

支路

东北起同富路,西南至东村路

类别

序号

规划名称

现状名称

命名说明

分类

备注

自然地理实体

1

同乐河

同乐河

沿用现有名称

河流支流

 

2

南约河

南约河/龙溪河

现状有多个名称,规划选用“南约河”为规范名称

河流支流

 

公共开敞空间

1

西叶顶公园

 

据现状山体名称命名

 

 

立交桥

1

龙岗立交桥

龙岗立交桥

沿用现有名称

 

 

2

龙东立交桥

 

因位于龙东片区命名

 

 

3

赤石岗人行天桥

 

因位于赤石岗居民小组命名

 

 

4

兴东人行天桥

 

因位于兴东大街附近命名

 

 

5

梨园人行天桥

 

因位于梨园居民小组东侧命名

 

 

(地名规划一览表内容既含规划内容,又含现状保留内容)

9.4 本片区最终地名,以批准并生效后的相关地名的命名为准。

 

附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

序号

涉及地块

来文单位及要求

审批意见

审批时间

1

08-19地块

根据市政府要求,落实新增用地保障性住房供给计划。

规划主管部门:同意容积率调整为5.0。

规土委2010年第25次主任办公会

2

01-07地块

深圳市恒裕实业(集团)有限公司:申请提高容积率。

同意规划调整内容:1、01-07地块容积率由1.4提高至3.2,配套设施为社区居委会、社区服务站、日间照料中心,沿同乐河需落实宽度不小于15米,用地面积不小于2000平方米的集中公共开敞空间。 在该地块内,沿地块东侧设置12米宽建议性市政道路,要求对公众开放使用。2、G09414-3宗地须进行闲置用地、违法建筑处理以及宗地内4619.4平方米道路用地和公共绿地的收地工作,在此基础上,管理局方可办理相关许可。
会议同时要求:建设的配套设施必须分项注明建筑面积,包括日间照料中心、社区居委会、社区服务站等。

由法定图则委员会013年第8次会议审议通过。