深圳市LG104-01号片区[六约北地区]
法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、目标与定位
3、用地性质
4、开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计
8、城市更新
9、地名
10.其它规定
附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:盐排高速公路以东,水官快速路以南,平盐铁路以西,深惠路以北的围合区域,总用地面积323.29公顷。

1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(2007-2020)》(报批稿)、《深圳市近期建设规划(2006-2010)》、《深圳市中部物流组团分区规划(2005-2020)【布吉、平湖、横岗】》和《深圳市基本生态控制线管理规定》。

1.3 制定本图则遵循的总体原则是:资源节约、环境友好的原则;承上启下、区域协调的原则;因势利导、有机更新的原则;适度弹性、科学开发的原则;公众参与、利益均衡以及生态宜居可持续发展原则。

1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

1.5 图表中二级水源保护范围线以西属于二级水源保护区,区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守《深圳经济特区饮用水源保护条例》中第十二条、第十三条的规定,同时应处理好与周边环境景观的关系。

1.6 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

1.7 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

1.8 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

1.9 本图则自市规划委员会主任委员签发之日起施行。即日起,该片区原有图则(包括控制性详细规划)自行废止。

 

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2、目标与定位
2.1 本片区的发展目标是:充分发挥轨道龙岗线的建设以及深惠路的改造对周边地区发展的带动作用,充分保护和利用图则地区的现有自然生态山体景观资源,整合、提升现有工业,倡导产业升级,建设一个环境优美、配套设施完善的休闲型高尚住区。

2.2 本片区的主导功能是:以居住为主的综合服务片区。

2.3 本片区的发展策略是:集中新建重点配置本片及周边片区紧缺的综合医院、学校及公园等大中型公共设施;城市更新单元重点完善地区功能结构,结合轨道站点布局商业设施;保留现状片区立足完善路网体系,完善社区基础型公共设施。

2.4 本片区内的产业应向高端、高效益、高附加值、低能耗方向发展,发展先进工业及无污染工业。

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3、用地性质

3.1 本片区土地利用性质主要包括:居住用地(R)、工业用地(M),商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、水域和其它非城市建设用地(E)。详见本图则“图表”的规定。

3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

3.4 本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

 

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4、开发强度

4.1 本片区建设规模总量约为 343万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

4.3 本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

4.4 本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

 

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5、配套设施

5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

5.3 本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

5.4 本片区规划居住人口规模6.5万人。

5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。

表5.5 配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

备注

总量

规划
增加

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

10

9

06-04

01-0702-0402-0602-1002-1303-1205-0305-0606-14

小学

2

1

05-04

02-12

初中

1

1

04-06

九年一贯制学校

1

0

07-09

寄宿制高中

1

1

06-07

2

医疗卫生设施

综合医院

1

1

03-06

社区健康服务中心

4

4

02-0803-1205-0306-14

3

文化娱乐设施

居住区级文化中心

1

1

04-03

居住小区级文化室

5

5

01-0702-06、03-1205-0606-14

4

体育设施

综合体育活动中心

1

1

04-01

社区体育活动场地

3

2

06-04

01-06、02-04

5

行政管理与社区服务设施

社区居委会

5

3

04-22
07-06

01-0602-0805-03

社区服务站

5

5

02-0803-1204-0305-0306-14

社区警务室

4

4

01-0703-1205-0307-07

肉菜市场

1

04-21

7

道路交通设施

社会停车场(库)

3

3

04-02、07-1107-12

加油加气站

1

1

01-04

公交场站

4

4

02-11、03-03、06-08、06-12

8

供水设施

东深供水抢修用地

2

02-02
04-05

9

邮政设施

邮政所

2

2

01-0707-07

10

电信设施

通信机楼

1

1

04-04

11

燃气设施

天然气调压站、
天然气抢险中心与管理设施

1

1

03-04

液化石油气瓶装供应站

1

1

03-05

12

环境卫生设施

公共厕所

6

6

01-0502-0602-08
03-1205-0306-10

垃圾转运站

1

-

04-08

再生资源回收点

6

6

01-0502-0602-0803-1105-0306-10

13

防灾减灾设施

消防站

1

1

03-02

注:下划线表示该设施为非独立占地。

5.6 本图则安排了东深供水抢修用地、寄宿制高中等市区级设施;初中、九年一贯制学校、500床医院、通信机楼、天然气调压站、加油加气站等居住地区级设施。

5.7 本片区污水排至横岗污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

5.8 本图则内已划定雁田水库、东深原水输配管道蓝线、500KV高压走廊控制线依据相关规划确定。

5.9 本片区提倡节约用水,应逐步改造老式卫生洁具,新建项目应采用节水洁具:实施污水资源化工程,应将污水再生利用于工业、浇洒道路、绿地和洗车、冲厕等。

5.10 本图则应按服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

5.11 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

 

 

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6、道路交通

6.1 本片区对外联系的主要道路为盐排高速公路、水官快速路、红棉路、平安大道。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2 本片区现状有轨道龙岗线(3号线)经过,在片区内设有六约站、塘坑站。远期规划有轨道宝盐线(13号线)、轨道东部快线(14号线)经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

6.3 本片区规划道路分五个等级:

(1)高速公路:盐排高速公路,红线宽度100米,为双向六车道;
(2)快速路:水官快速路,红线宽度100米,为双向六车道主道+双向四车道辅道;
(3)主干路:深惠路、红棉路、深峰路。其中深惠路红线宽度120米,为双向八车道主道+双向四车道辅道;红棉路和深峰路红线宽度40-50米,为双向六车道;
(4)次干路:埔厦路、普安路、深竹路、梧桐路,红线宽度25-35米,为双向四-六车道,次干路网密度为1.26公里/平方公里。
(5)支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度15-25米,为双向或单向两-四车道,支路网密度为3.53公里/平方公里。

6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

6.6 本片区公共交通场站有首末站4处。

6.7 本片区共设独立占地社会公共停车场 1处,占地面积共6011平方米。配建非独立占地公共停车场2 处,位于07-11、07-12地块,总建筑面积共27000平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

6.8 本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

6.9 本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

6.10 本片区规划人行过街设施4处,除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

 

 

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7、城市设计

7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求:利用图则地区内自然山体和绿化,加强对空间景观轴线的控制和组织,强调沙吓岭和周边自然山体的景观制高点与区域空间的联系。控制沙吓岭周围的工业和居住建筑的建筑高度,突出图则地区的公共绿地核心,使其绿地核心的景观效果能够最大限度的辐射到图则地区,提升图则地区的整体环境品质。

7.2 本片区西北侧范围纳入基本生态控制线,必须严格遵守《深圳市基本生态控制线管理规定》。

7.3 本片区建筑界面应满足如下要求:

    1. 规划确定沿红棉路的配套服务区段和居住区段,以及沿深惠路的商贸服务区段和居住区段为城市主要街景控制区。
    2. 根据上层次规划用地布局与景观现状,确定城市主干路—红棉路为生活性主干道,沿红棉路的配套服务区段与居住区形成了图则地区生活性景观界面,规划通过开发强度,建筑形态、色彩、布局等方面控制,塑造城市高尚住区的景观。
    3. 片区主干路—深峰路沿线设置绿化景观带,考虑道路景观设计,增加道路的绿化面积,通过线性的绿廊设置,避免噪音干扰,体现生态环保的绿色社区形象。
    4. 深惠路作为城市主干路,应形成区域性景观轴线,沿线的景观界面以车行空间景观为主,北侧的商业建筑群应强调其标志性,并通过对沿街的建筑高度、色彩和体型的搭配与组合,塑造城市街景立面的节奏。

7.4 本片区建筑高度应满足如下要求:

  1. 图则地区内整体高度应以多层和小高层为主,深坑工业片区和埔厦工业片区中工业性质的建筑主要以低层和多层为主,图则地区中部和北部居住片区应突出高尚住区的景观特征,建筑以多层为主,建筑高度宜控制在40米以下。
  2. 沙吓岭山体周边的商业、配套服务片区,应着重突出生态环境的主体性,建筑宜以多层为主,建筑高度宜控制在40米以下。
  3. 在东南部深惠公路沿线和轨道龙岗线塘坑站周边突出商贸服务核心的景观特征,建筑主要以高层为主,建筑高度宜控制在100米以下。

7.5 本片区主要公共空间包括六约山体公园、街头绿地、广场等,公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

7.6 强化图则地区西侧的四号绿带对图则地区的空间景观渗透,协调图则地区内部景观和周边区域景观的联系,在保证图则地区景观特色的同时,实现与城市景观在区域内的统一。

7.7 规划突出轨道龙岗线塘坑站周边与深惠路沿线的建筑在空间景观上的标志性作用,通过建筑形态和建筑色彩,体现出图则地区的商贸景观特色,营造出商贸服务核心的高品质环境。

7.8 本片区内的建筑及环境设计要求:

  1. 深坑、埔厦工业园区的建筑应体现现代化环保型产业园区特征,在建筑风格、色彩、体量上应统一协调。
  2. 在配套服务核心区应进行以自然环境为主题的简约设计,配合绿化自然环境的材料与色彩,体量须贴近人性尺度,营造人性化空间,与六约山地公园以及其他公共绿地达到自然环境的和谐统一。
  3. 西北部和北部开敞空间周边地块的建设,不得随意改变用地性质,用地的建设不得破坏开敞空间的整体环境;坡地应结合周边环境及地形进行建设,并应作好水土保持规划,保护现状的良好植被。所有建筑设计均应满足图则地区整体空间环境的要求,建筑、场地与小品等应充分注意与自然山体环境的协调,使建筑有机融于自然的整体空间形态之中。

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8.城市更新

8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定进行。

8.3 本图则划定3个城市更新单元,总用地面积约38.47公顷。

  • 8.3.1 GX01更新单元
  1. 该单元地处轨道龙岗线塘坑站核心区,用地面积12.26公顷,现有土地用途或建筑物使用不符合站点周边土地利用和功能要求,图则结合轨道站点建设,拟改造为商业性办公用地+服务业用地,完善城市功能,提升土地价值。
  2. 该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在23.25万平方米左右。
  3. 该单元内的应重点落实54班九年一贯制学校(07-09)7000平方米、防护绿地(07-10)24000平方米的拆迁。
  • 8.3.2 GX02更新单元
  1. 该单元地处轨道龙岗线塘坑站与六约站之间,用地面积17.19公顷,现有土地用途或建筑物使用不符合城市发展的需求,拟改造为二类居住用地、商业用地,含部分交通设施用地,完善城市功能,提升土地价值。
  2. 该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在48万平方米左右,其中居住建筑量控制在33万平方米以内。
  3. 该单元内应重点落实2个公交场站(06-08、06-12),同时捆绑更新单元内城市支路的打通。
  • 8.3.3 GX03更新单元
    1. 该单元地处六约社区深坑居民小组,用地面积9.02公顷,现有土地用途或建筑物使用不符合城市发展的需求,拟改造为二类居住用地。
    2. 该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建类”地块的规划建筑总量控制在15.02万平方米左右,均为居住建筑。
    3. 该单元内应重点完善城市基础设施,打通城市道路,完善道路微循环系统,需捆绑落实更新单元内城市道路的打通。

    8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

    8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

    8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

    8.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

     

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    9.地名

    9.1 按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

    9.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开敞空间名称。

    9.3 本片区内的地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

    表9.3   地名规划一览表

    类别

    序号

    原有地名

    规划名称

    道路等级

    备注

    现状铁路

    1

    平盐铁路

    平盐铁路

    铁路

    现状道路

    1

    盐排高速公路

    盐排高速公路

    高速公路

    北起东莞凤岗,西至盐田

    2

    水官快速路

    水官快速路

    快速路

    西起宝安龙华,东至龙岗中心城

    3

    深惠路

    深惠路

    主干道

    西起布吉中心区,东至惠州

    4

    深峰路

    深峰路

    主干道

    北起水官快速路,南至深惠路

    5

    红棉路

    红棉路

    主干道

    西起布吉中心区,东至龙岗中心城

    6

    深竹路

    深竹路

    次干道

    北起红棉路,南至深惠路

    7

    普安路

    普安路

    次干道

    西起深竹路,东至埔厦路

    8

    梧桐路

    梧桐路

    次干道

    北起梧桐北路,南至深惠路

    9

    埔厦路

    埔厦路

    次干道

    北起埔厦北路,南至红棉路

    10

    吉榕路

    吉榕路

    支路

    北起红棉路,南至深怡路

    11

    深怡路

    深怡路

    支路

    西起吉榕路,东至深坑路

    12

    宇华路

    宇华路

    支路

    北起普安路,南至深惠路

    规划铁路

    1

    厦深铁路

    铁路

    规划道路

    1

    平安大道

    主干道

    北起安良,东至平湖

    2

    沙明路

    支路

    西起平安大道,东至深峰路

    3

    深华街

    支路

    西起深竹路,东至深峰路

    4

    深岭路

    支路

    北起红棉路,南至深坑路

    5

    振海路

    支路

    西起深峰路,东至龙安北路

    6

    梧中路

    支路

    北起中海路,南至梧桐路

    7

    埔海路

    支路

    北起中海路,南至埔厦路

    8

    龙安路

    支路

    北起水官快速路,南至深惠路

    9

    桐新街

    支路

    西起梧桐路,东至新惠路

    10

    新惠路

    支路

    北起埔华路,南至深惠路

    11

    埔华路

    支路

    西起新惠路,东至宏安路

    12

    厦安街

    支路

    北起红棉路,南至深惠路

    13

    厦华路

    支路

    西起埔厦路,东至龙安路

    14

    普龙路

    支路

    西起新惠路,东至埔厦路

    类别

    序号

    原有地名

    规划名称

    分类

    备注

    自然地理实体

    1

    香树窝

    香树窝

    山体

    位于图则地区西南部,平安大道以西,深惠路以北

    2

    沙吓岭

    六约山体公园

    山体公园

    位于水官快速路以南、沙明路以北、深竹路以西

    9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

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    10、其它规定

    10.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

    10.2 本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

    10.3 本图则中的市政走廊范围内不得有一层以上建筑,两侧35米范围内禁止爆破。

    10.4 本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。

     

    附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

    序号

    涉及地块

    来文单位及要求

    审批意见

    审批时间

    1

    03-06 地块部分用地

    市规划国土委龙岗管理局:申请用地性质和容积率调整。

    原则同意将03-06 地块细分为两个地块,其中,03-06-01地块面积10004平方米,用地性质由综合医院用地调整为新型产业用地,容积率为3.0;03-06-02地块用地面积为47665平方米,用地性质仍为综合医院用地,配套设施为综合医院(500床)。为支持市政府确定的重点产业项目未来可持续发展,本项目不允许进行产权分割、转让,在后续土地出让招拍挂文件和土地合同中明确。

    会议同时要求:1、核对该地块拟建的蓄能发电运营管理基地项目的编制情况,进一步核实项目建设规模、类型是否合理,并严格按照相关标准和文件压缩该项目的用地规模,可在总建筑面积不变的前提下,研究将该项目用地减少至8000平方米左右。2、综合研究该地块上及周边的交通组织,将拟建医院出入口交通组织与蓄能发电运营管理基地出入口合并设置,缓解出入医院区域的交通压力。3、对涉及医院、教育、养老等与民生相关的公共设施用地规模的调整,不仅要考虑地块本身的项目指标的合理性,还要进一步综合研究该公共设施周边区域公共设施总体需求和规划的协同情况。

    由法定图则委员会2014年第4次会议审议通过。