深圳市龙岗303-02&T3号片区【燕子岭及石井地区】
法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、发展目标与功能定位
3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、地名规划
8、旧村改造

9、城市设计及其他有关规定
附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

1、总 则

1.1 本图则适用范围为(以下简称本片区):龙坪路以东、金牛西路和丹梓大道以南、绿梓大道以西、东纵路以北围合的区域,总用地面积835.91公顷。包括两个标准分区,绿荫路以西的范围为燕子岭地区,面积为501.31公顷;绿荫路以东的范围为石井地区,面积为334.60公顷。

1.2 制定本图则的主要规划依据是:《深圳市近期建设规划(2006-2010)》,《深圳市东部工业组团分区规划[坪山、坑梓](2005-2020)》、《深圳市绿地系统规划》(2004)、《深圳市基本生态控制线管理规定》(2005年)、《深圳市法定图则编制技术规定》(2003年)、《深圳市城市规划条例》(2001修),同时以《深圳市坪山新城综合发展规划》(草案)的有关内容作为重要参考。

1.3 本图则编制主要遵循的原则是:环境优先原则;土地集约利用原则;基础设施保障原则。

1.4 制定本图则的目的在于:有效保护及修复燕子岭山体、坪山河湿地等自然生态环境;安置旧村及整合非农建设用地,合理提高城市建设区的土地利用效率;优化内部空间结构及交通系统,指导燕子岭地区下一阶段的详细规划与设计,突显社区特色;完善配套设施,创造良好的文化生活环境。

1.5 本图则由文本和图表构成。文本表达规划控制条文,图表表达规划范围内的用地控制总图及其附表。

1.6 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.7 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

1.8 有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.9 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.10 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需略作修改的,须按程序报批。

1.11 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条的规定。

1.12 本图则自深圳市城市规划委员会批准之日起执行。即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。

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2、发展目标与功能定位

2.1 本片区的发展目标是:打造环境优越、配套完善、活力充沛的新社区,构建平等和谐、欣欣向荣、高品质的新生活

2.2 本片区的功能定位:燕子岭地区是坪山新城的高品质居住地区,同时为出口加工区服务的高标准配套区。石井地区是深圳市城市大型绿廊,生态廊道,市级市政走廊。

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3、土地利用性质规定

3.1 依据本片区两个地区的功能定位来确定燕子岭地区的主要土地用途为居住(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、市政公用设施用地(U)和绿地(G)等;石井地区的主要土地用途为林地(E4)、耕地(E2)、绿地(G)等;本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

3.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,除石井地区基本生态控制区范围按照有关规定执行外,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其现状的使用功能,一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。

3.3 本片区基本生态控制线以内的建设及现状旧村及工厂的拆迁应严格遵守《深圳市基本生态控制线管理规定》(2005)。

3.4 本片区不得新增加任何类别的工业用地,鼓励现有工业用地搬迁至片区外已规划的工业园区。现状保留的01-02地块一类工业用地,在条件允许的前提下,中远期宜改造为燕子岭公园的公共配套设施用地。

3.5 为保证城市的科学发展与合理建设,同时尊重土地使用者的合法权益,保证公平性,本片区内不符合地区发展目标的合法工业用地建设遵循以下原则:(1)位于基本生态控制线内和占用生态自然资源的工业用地,由政府补偿收回、近期内拆迁,按照规划要求进行建设;(2)有污染的工业用地,不得继续建设,由政府补偿收回、近期内拆迁,按照规划要求进行建设;(3)无污染的工业用地,允许在土地合同有效期内依据土地合同及相关政府批件进行建设,土地合同期满后,按照规划要求进行改造。

3.6 本图则将各村的返还非农建设用地进行规划整合和落实,将原村民住宅用地进行整体改造,并统建上楼,现状旧村工业用地及工商业指标用地规划为商业服务业设施用地。详情见本图则“图表”的有关规定。

3.7 本图则所确定的公共配套设施及市政公用设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,市政府相关部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

3.8 本图则对用地地块规定的三类土地利用性质指:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”,详见本图则“图表”。

3.9 图则中商业服务业设施用地内的各类商业设施,其建筑面积比例由规划主管部门确定。

3.10 本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

3.11 本图则所确定的地块界线,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

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4、土地开发强度规定
4.1 用地规模:燕子岭地区适于作为城市建设用地的最大规模为300公顷。石井地区除市政道路用地外不得进行开发建设,现有的旧村和工厂实施逐步外迁。

4.2人口规模:燕子岭地区规划居住总人口约为18.3万人,其中二类居住用地容纳的人口约为9.6万人,三类居住用地容纳的人口约为8.7万人。石井地区内的居住人口逐渐外迁,不再安置新的居住人口。

4.3 本图则确定本片区的建设规模总量为508.24万平方米,毛容积率约1.01。当实际开发建设的总量超过规划总量的10%,对本片区的交通、配套设施等带来影响时,应对图则进行必要的检讨。

4.4 本图则遵循环境优先原则,在保证完整的生态格局的基础上,形成合理的密度分区。地块开发强度由坪山河湿地公园向外围主干路逐渐增加,最高容积率为3.5。

4.5 本片区各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

4.6 本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,与已出让土地的实际情况不符,总建筑面积应保持一致。

4.7 本图则依据主要道路及河道划分为13个街坊,01~12街坊属于燕子岭地区,13街坊属于石井地区。

4.8 本图则所确立的地块界线,并不一定代表实际的用地红线范围,在符合本图则所规定性质及开发强度的前提下,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

4.9 对图则确定的地块进行细分或合并开发的,在土地开发之前,必须编制其所在整体地块的详细蓝图,在详细蓝图的指导下确定地块红线和相关规划控制指标。

4.10 图则中临坪山河湿地公园的地块进行开发,在开发之前,必须编制其所在街坊的详细蓝图,在详细蓝图的指导下确定地块红线和相关规划控制指标时,应本着生态连续的原则,对公共空间给予明确规定。

4.11 在图则执行过程中,地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证,并须满足相关工程地质安全建设的规定,其上限不得超过图表确定的容积率上限。

4.12 在本图则执行过程中,遇到以下情况,土地开发项目及建设总量应保持不变:

(1)对图则确定的地块进行合并开发的;
(2)对图则确定的地块进行细分开发的。
但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。

4.13 本图则中独立占地的配套设施地块开发建设量应依据《深标》的相关建设标准确定。

4.14 本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

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5、配套设施规定

5.1 本片区内的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

5.2 图则中配套设施规模和数量依据上层次规划和本地区建设规模总量及人口规模综合确定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨。

5.3 图则落实上层次规划确定的地区级公共设施,主要包括600床综合医院1个、36班普通高中1所;按照规范设置居住地区级、居住区级公共设施,主要包括1处居住地区级商业中心,4处居住区级文体中心,4所九年一贯制学校;同时设置社区级设施,主要包括社区居委会、社区健康服务中心、社区警务室、社区服务中心、邮政所、垃圾收集站、垃圾转运站等。详见本图则“图表”。

5.4 燕子岭地区配套设施分为两部分,一部分是为出口加工区服务的工业配套,另一部分是为居住区服务的一般性公共配套设施。工业配套设施为出口加工区提供单身宿舍用地和相应的单身职工生活配套设施、职业技术培训设施、产品展示中心、技术交流中心等,以上配套结合出口加工区的位置主要集中布置在坪山河以北。一般性公共配套设施,服务人口规模约9.6万人,根据《深标》的要求确定各类设施的规模及数量,并依据服务半径的要求,结合二类居住用地进行布局。详见本图则“图表”的有关规定。

5.5 片区内所有的商业设施用地可兼容商业、办公、旅馆、零售、娱乐、服务、公寓、展览、文化等设施。各类设施的建筑面积比例由规划主管部门确定。

5.6 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生、安全防护要求。

5.7 本片区规划的垃圾收集站为封闭式环保型垃圾收集站,位于01-11,03-02,03-07,05-02,06-12,10-09,11-03,11-14地块。

5.8 本图则针对本片区三类居住用地内人口的需求,增加了对食堂的设置。具体分布详见本图则“图表”相关规定。

5.9 本片区的配套设施配置情况详见表一:《配套设施规划一览表》。

表5.1:配套设施规划一览表


设施类别

项目名称

数量

所在地块号

总量

规划增加

现状保留

规划

教育设施

幼儿园

8

8

-

01-11,03-02,03-05,03-07,05-02,06-12,11-14,12-03

九年一贯制学校

4

3

06-09

03-06,10-04,12-08

普通高中

1

1

-

11-15

医疗卫生设施

医院

1

1

-

11-01

门诊部

1

1

-

06-12

社区健康服务中心

10

10

-

01-11,03-02,03-05,04-03,05-02, 08-04,09-06,10-08,11-14,12-02

文娱设施

展览馆

1

1

-

06-07

展示中心

1

1

-

09-11

居住区级文化中心

4

4

-

03-03,04-03,10-03,11-11

文化中心

1

1

-

07-05

青少年活动中心

3

3

-

03-0306-0510-03

老年人活动站

5

5

-

03-03,08-04,10-03,11-04,12-02

影剧院

2

2

-

04-03,09-01

图书馆

4

4

-

03-0304-0307-0510-03

文化广场

1

1

-

10-03

体育设施

体育活动场地

2

2

-

04-0306-05

健身路径

3

3

-

06-0507-0510-03

游泳池

3

3

-

03-0306-0510-03

篮球场

4

4

-

03-0306-0507-0510-03

羽毛球场

3

3

-

03-0306-0510-03

网球场

3

3

-

03-0306-0510-03

行政管理与社区服务设施

居委会

7

6

08-04

03-05,04-03,11-04,11-12,11-14,12-02

警务室

3

3

-

03-05,10-08,12-02

社区服务中心

4

4

-

03-05,08-04,11-12,12-02

商业设施

综合市场

4

4

-

01-13,04-12,06-10,10-05

肉菜市场

4

4

-

01-13,04-12,06-10,10-05

书店

1

1

-

04-03

道路交通设施

社会停车场

10

10

-

01-05,01-14,03-0104-09,07-03,09-04,09-10,10-1011-0512-11

加油加气站

1

1

-

01-04

公交首末站

2

2

-

09-10,11-02

邮政设施

邮政所

4

4

-

02-1004-1106-1010-05

电信设施

电信目标局

1

1

-

02-15

移动通信局址

1

1

-

02-16

燃气设施

燃气供应站

1

1

-

06-03

环卫设施

垃圾收集站

8

8

-

01-1103-0203-0705-0206-1210-0911-0311-14

垃圾转运站

4

4

-

06-01,07-01,08-03,12-04

公共厕所

15

15

-

01-05,01-14,02-06,03-02,03-07,04-10,05-03,06-01,06-03,07-03,08-03,09-04,10-06,10-09,12-04

注:01-01表示配套设施独立占地,01-02表示配套设施附设于建筑

5.10 同一红线地块内的居住区级配套设施,其具体位置可在本地块范围局部调整,但规模不得消减。

5.11 本片区不设置给水厂站,供水主要来源于坪山自来水公司所属坑梓水厂、大工业区水厂等水厂。城市供水压力应满足本规划区最不利点水压不低于0.32兆帕的要求。消防采用低压制,消防时管网最不利点压力应满足0.1兆帕以上的要求。

5.12 本片区提倡节约用水,应逐步改造老式卫生洁具,新建项目应采用节水洁具;结合湿地公园进行雨洪利用;实施污水资源化,应将污水再生利用于工业、浇洒道路、绿地和洗车、冲厕等。

5.13 本片区内大部分区域污水排往上洋污水处理厂,北部局部区域排入龙田污水处理厂。工业废水等非生活性污水必须经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排放进入市政污水管道。

5.14 本片区设计暴雨重现期采用1年,局部低洼地区设计暴雨重现期采用2年。

5.15 本片区电源由规划区周边现状南布110千伏变电站和老大屋110千伏变电站以及工业区110千伏变电站和220千伏盘古石变电站联合提供。

5.16 规划保留现状深岩沙村瓶装供应站,占地700平方米。规划气源以天然气为主,近期气源来自大工业区LNG调峰站,远期气源来自坪山调压站;液化石油气为辅,气源来自规划区内外的瓶装供应站。

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6、道路交通规定

6.1 本片区对外联系的主要道路按照上层次规划落实为东西向的东纵路、金牛路、南坪快速、丹梓大道和南北向的绿梓大道、荔景路、龙坪路,各街坊出入口、内部次干路及支路的布局详