深圳市罗湖04-01号片区[笋岗地区]法定图则

目录
1、总 则
2、土地利用性质
3、土地开发强度
4、配套设施
5、道路交通
6、城市设计及其它有关规定

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

1.总 则

   1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:洪湖西路以西,笋岗东路以北,红岭北路以东,泥岗东路以南地区。总规划用地面积约为2.37平方公里。
    1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》(1996)。
    1.3 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(SZB01-97)确定。
    1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定;任何更改图则中所规定的内容,需依照相关程序的规定,向城市规划委员会或规划主管部门提出申请;本图则是本地区进行详细规划、设计的依据。
    1.5 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细规划设计时略有修改,但必须报市规划主管部门审定。
    1.6 本图则解释权属归深圳市城市规划委员会;若需修改图则,必须符合《深圳市城市规划条例》中第二十七条、二十八条的规定。有关名词解释详见附件《法定图则统一注释》。
    1.7 本图则经市规划委员会批准,自批准之日起实行。从即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。

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    2.土地利用性质
    2.1 本法定图则的片区功能定位为:
    现代化仓储业、商业和交通运输业协调发展,集专业化商品配送、储存、运输、展示与交易于一体,辅以相关配套设施的服务于罗湖、福田的配送中心型消费物流园区。
    本片区内各地块土地利用性质主要包括物流用地、居住用地、对外交通用地、商业服务设施用地、政府/团体/社区用地、道路广场用地、市政公用设施用地、仓储用地、绿地和城市发展备用地等。详见本图则"图表"。
    2.2 现有土地的利用性质若与本图则规定不符,暂时不须更正,但若对用地的部分或全部进行改造,则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。
    2.3 图则所确定的公共配套设施及市政设施,若是安排在土地使用权已出让的地块上,规划主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。
    2.4 图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
    2.5 图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指"规划确定的土地利用性质";二类是指"须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质";三类是指"须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质",详见"图表"。
    2.6 图则所确定的发展备用地的意义,并规定除非得到市规划委员会的批准,否则严禁将发展备用地作商业性用途开发。
    2.7 图则中确定为"现状保留"的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。"现状改造" 的地块是指保留现状主要建筑物,但允许对其功能、环境等进行适当调整。
    2.8 现代物流园区建设是储存、配送、运输三大行业高度专业化、集约化的发展要求,本着"高起点规划、高标准建设、高效能管理"的建设原则,本图则将严格控制以下类型的建设项目在物流用地(C+W+S)内的建设开发:
    (1) 不得开发建设住宅房地产项目。与配送中心建设相关的单身公寓项目,应结合本片区及周边地区的住宅房地产开发项目统筹安排。
    (2) 不宜开发建设饮食、娱乐业项目。此类项目可结合本片区中部居住区的商业配套服务设施共同建设。
    (3) 不宜开发建设商业性办公项目。与配送中心建设相关的配套办公设施应根据项目的实际需要,严格控制其开发规模。
    (4) 不宜开发建设对用地要求大、有污染的大型生产物资(如:钢材、水泥、木材等)配送中心。此类项目应结合清水河仓储区的改造统筹安排。

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    3.土地开发强度

    3.1 确定土地开发强度是控制土地容量,提高土地有效利用和保护环境的重要手段。
    3.2 图则确定本片区建设规模总量为273.79万平方米。各地块土地开发强度详见本图则"图表"的规定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响,应对图则进行必要的检讨,有关部门应停止一切要求增加开发规模申请的审批活动。
    3.3 已出让的土地,因计算口径原因,可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符,而且容积率数值不同,但总建筑面积将保持一致。
    3.4 在图则执行过程,遇到部分特殊情况时,土地开发强度应按规定程序重新报批确定:
    (1) 对图则确定的地块进行合并开发的;
    (2) 对图则确定的地块进行细分开发的。

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    4.配套设施

    4.1 本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。
    4.2 本片区内配套设施设置详见本图则"图表"的规定。其中,单独占地的配套设施有:托幼3座,位于16-04,19-09,22-01地块;小学2座,位于15-03、20-06;综合市场1座,位于19-01地块;肉菜市场1座,位于22-03地块;以及本片区内所有的中学、派出所、街道办事处、变电站、污水提升站、加油站、公交枢纽站和社会公共停车场库。配套设施设置详见本文本"配套设施规划一览表"。本图则设置的配套设施旨在满足片区整体必须的配套要求。

配套设施规划一览表
类    别
项  目
数  量
所在地块号
现状
规划增加
现状
规划增加
1
教    育
托幼
2
2
 13-10, 19-09
16-04, 22-01
小学
1
1
20-06
15-03
中学
1
21-01
2
医疗卫生
门诊部
1
18-06
社区健康服务中心
3
15-02,16-09,
20-07
3
文娱体育
文化中心
1
18-06
文化活动站
3
13-20,16-02,19-08
老年人活动站
4
15-02,16-09,19-12,20-09
影剧院
1
18-06
青少年活动中心
1
18-06
图书馆
1
18-06
体育活动场地
3
13-20,16-02,18-06
4
行政管理
居委会
3
9
13-10,19-12, 20-09,
13-23,15-02,16-02,18-04,19-03,19-07,19-08, 20-07,21-04,
街道办事处
1
13-10
工商所
1
10-01
税务所
1
10-01
5
公安消防
派出所
1
13-03
消防站(消防中队)
1
13-13
6
邮    电
邮政支局
1
13-15
IP局址
1
03-05
邮电所
1
1
10-03
22-03
7
商    业
肉菜市场
1
1
19-12
22-03
综合市场
1
19-01
书店及报刊门市部市部
2
13-23,16-03
8
道路交通
公交首末站
1
12-02
公交枢纽站
1
17-08
社会公共停车场库
5
08-01,09-04,12-10,15-04,24-04
加油站
1
08-05
9
给 排 水
污水提升站
1
16-08
10
电    力
110KV变电站
1
12-07
11
环    卫
垃圾收集站
1
4
18-02,
03-06,12-04,16-03, 22-03
公厕
10
04-02,07-05,09-04,12-02,12-06,13-20,15-04,16-03,17-08,19-01
    4.3 本片区内规划保留现状110KV变电站1座,位于12-07地块;为便于电力管线的敷设,梨园路由宝岗路至宝安北路路段铁路红线北侧的绿化带,最窄处宽度不得少于3.5米;宝岗路由梨园路至泥岗东路路段东侧的绿化带,最窄处宽度不得少于4米。
    4.4 本片区内规划污水提升站一处,位于16-08地块。
    4.5 本片区内规划加油站一处,位于08-05地块。
    4.6 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。
    4.7 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。

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    5.道路交通

    5.1 本片区对外联系的主要出入口为笋岗东路、红岭北路及泥岗东路,各街坊出入口及内部支路详见本图则"图表"。
    5.2 为改善本片区对内、外交通条件,本图则规划打通宝岗路南段与笋岗路连接,并设置下穿笋岗路的左转轧道;规划宝岗路向北上跨泥岗路与清水河三路连接,并设置上跨泥岗路的左转轧道;建议交通规划部门对泥岗-红岭立交桥和红岭北路与笋岗路交叉口,尽快改造完善,提高其使用效率。
    5.3 本片区主要货运通道为梨园路、宝安北路北段(梨园路以北路段)、宝岗路北段(梨园路以北路段)。
    5.4 本片区内道路网采用方格网状道路系统,规划道路分五个等级:
    城市快速路:泥岗东路,为双向六车道;
    城市主干路:笋岗东路、红岭北路和宝安北路,为双向六车道;
    城市次干路:宝岗路、梅园路和洪湖西路,为双向四车道;
    城市支路:梨园路、桃园路,均为双向四车道;北站西侧规划路,均为双向二车道;
    区内支路:包括物流园区内各物流用地、居住区、新旧村内的所有规划通车道路。
    5.5 各地块机动车出入口应设置在城市支路上。除泥岗东路沿线设置2个机动车出入口、笋岗东路沿线设置3个机动车出入口、红岭北路沿线设置4个机动车出入口外,禁止在城市主干道上直接开口,不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。
    5.6 本片区的机动车配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》10.6中的"配建停车场(库)的停车标准"执行。
    5.7 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:
    (1) 醒目;行人可直穿;
    (2) 每日通行时间至少为6:00?22:00;
    (3) 最小宽度为4米,在可能的条件下应保证5米的净宽。
    5.8 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置地下人行通道: 
    (1) 与通往地铁站的相邻街区直接相连;
    (2) 能极大地改善步行的安全性与便捷性;
    (3) 在可能影响街道景观的地段;
    (4) 与地下市政管网不发生矛盾。

    5.9 地下人行通道的设置应满足:
    (1) 出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
    (2) 最小净宽度不小于5米;
    (3) 全天候通行。

    5.10 本片区内规划社会停车场库5座,位于08-01,09-04,12-02,15-04,25-04地块,均应独立占地。
    5.11 所有社会公共停车场库均应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位,专位专用。
    5.12 本片区地面公共交通站场分为三级设置:公交枢纽站、公交首末站和公交停靠站;区内公交服务线路分为进出区内公交和穿越本区公交。
    5.13 本图则对本片区局部对外交通存在的问题尚未彻底解决,待未来外部条件成熟时将予以修订。

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    6.城市设计要求及其他有关规定

    6.1 本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:
    (1) 本片区西北部为多层建筑区,不宜发展高层建筑。
    (2) 保护并加强本片区北侧山体的城市绿色空间景观,强化绿色空间和山水城市的空间意象。
    (3) 有利于环境的舒适和安全;并与周围环境互相呼应,相得益彰。
    6.2 本片区内的街道景观设计应遵循下列原则:
    (1) 保证建筑界面连续性和协调性,强调体现现代化、专业化消费物流园区的城市景观形象。
    (2) 街道照明应选用具有自然色彩的光源,人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源;不同场所的灯管高度应有相应的规定。
    6.3 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:
    (1) 公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道;
    (2) 建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射;
    (3) 建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色,宜选用柔和中性的色彩;但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等;建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内;
    (4) 建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调,全部设备应隐蔽。
    6.4 本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则:
    (1) 统一规划,避免影响建筑物及公共环境的景观效果;
    (2) 提供地区特色鲜明、使用效率更高的标识物;
    (3) 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;
    (4) 保证行人和机动车驾驶者的安全。

    6.5 本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

    附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

序号

涉及地块

来文单位及要求

城市规划委员会审批结果

审批时间

1

18-03
地块

深圳市田心实业股份有限公司
申请历史地段改造

同意改造,拆建比为1:2.5,总建筑规模控制在16000平方米以内。

2001年第2次会议

2

06-01
地块

深圳粤华企业公司申请建设汽配仓储中心

同意建设21000平方米的6层汽配仓储中心,容积率3.1。

2001年第2次会议

3

19-12
地块

深圳田心股份有限公司
深圳市田嘉房地产有限公司
申请调整规划许可证

考虑到周边公共配套设施较为齐全,增加4800平方米住宅建筑面积对周边配套增加压力不大,为支持股份公司发展,建议同意其申请,层数增加至28层,总建筑面积34677平方米,住宅33997平方米,配建停车位增加24车位,其余规划指标不变。

2002年第2次会议

4

01-03
地块部分用地

深圳市城市建设开发(集团)公司
申请调整规划容积率

同意该司申请。

2002年第2次会议

5

08-01
地块

深业物流集团公司
申请调整容积率,由0.0调整为5.0。

原则同意,但退加油站距离需按一级耐火等级的民用或其他建筑控制,同时需解决深圳出入境检疫检验局货柜车检疫停车位问题,规模按交通分析结果核定。

2003年第2次会议

6

09-01/04/05
10-02/04地块

深圳市物资集团公司
申请调整用地、容积率

原则同意,但多层车库应与物流用房整体建设,绿化面积不得减少。

2003年第2次会议

7

11-04
地块部分用地

深圳市迅佳途公司
申请调整规划容积率

同意,规划容积率按1.5控制。

2005年第2次会议

8

24-01地块

深圳市规划局
地块功能调整

原则同意。应按实际使用需求进一步核定住宅地块的开发强度和交通专项研究。

2006年第2次会议

9

09-04、09-05地块

市人民检察院
申请将09-05全部和09-04地块东侧部分用地性质调整为行政办公与停车场库,容积率5.0。

同意。

2007年第1次会议

10

17-01地块

深业进智物流发展有限公司
确定发展备用地用途及容积率。
用地性质调整为普通仓库、商业用地及商业性办公用地(W1+C1+C2),适当控制办公比例,容积率为4.0。

原则同意,调整的具体指标待与《笋岗-清水河-八卦岭地区规划》协调后,由规划委员会授权政府职能部门予以确定

2008年第2次会议

11

17-04、06、07、08地块

深圳市长城投资控股股份有限公司
申请拆除现状仓库和厂房后建物流中心,容积率为3.77,总建筑面积29.5万,包含物流、商业办公及公寓(公寓比例按相关规定确定),公交首末站1100平方米。

原则同意,调整的具体指标待与《笋岗-清水河-八卦岭地区规划》协调后,由规划委员会授权政府职能部门予以确定。

2008年第2次会议

12

12-01、02、03、04、05、08、09、10,13-25地块

深圳深业物流集团股份有限公司
调整道路布局和用地布局、提高容积率、调整部分用地性质

《笋岗-八卦岭-清水河改造专项研究》已经市政府常务会审批通过,现申报方案规划主管部门要求按专项研究调整,调整后的方案基本符合专项规划要求:用地布局与专项研究相符;道路方案基本可与周边路网调整方案衔接;用地东侧铁路现状近期保留,远期拆除,预留为市政道路;该用地内约可安排45.26万平方米的建筑规模(其中物流采购中心约30.24万平米,商务公寓约3.2万平米,商业办公11.76万平方米,公交场站用房645平方米),按宗地核算容积率约为4.8。经法定图则委员会2009年第1次会议审议,拟同意规划主管部门意见。北侧支路明确为市政道路,可上盖物业;12-01地块中的规划公共厕所配套设施调整到12-03地块,与规划的垃圾收集站一并设置。规划委员会同意法定图则委员会审议意见。

2009年第1次会议

:目前仅提供文字内容,上图所附图表未作相应调整。