深圳市罗湖02-02号片区[黄贝岭地区]法定图则

目录
1、总 则
2、土地利用性质
3、土地开发强度
4、配套设施
5、道路交通
6、城市设计及其它有关规定

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

1.总 则  

    1.1   本图则适用范围(以下简称本片区)为:深南东路以北、文锦中路与爱国路以东、怡景路与沿河北路以西所围合的城市建设用地,总用地面积为128.96公顷。

    1.2   制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》和《深圳市罗湖区分区规划(1998-2010)》。其对本片区的功能定位是:以生活居住为主要功能,兼有部分商业服务业,规划对旧村改造加以引导、控制,增加居住服务配套设施。
 
    1.3   本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004年)确定。
 
    1.4   本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定;任何更改图则中所规定的内容,需依照相关程序的规定,向城市规划委员会或规划主管部门提出申请;本图则是本地区进行详细规划设计的依据。
 
    1.5   本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细规划设计时略有修改,但必须报市规划主管部门审定。
 
    1.6   本图则解释权属归深圳市城市规划委员会;若需修改图则,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001修)中第二十七条、二十八条的规定。有关名词解释详见附件《法定图则统一注释》。
 
    1.7   本图则自深圳市城市规划委员主任委员批准签发之日起实行。从即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。

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2.土地利用性质

    2.1   本图则的定位是:以居住功能为主,结合旧村改造,建设成为一个具有良好的购物休闲娱乐环境氛围的商业中心和配套完善、交通方便、环境优美的具有浓郁生活气息的综合居住区。依据功能定位,本片区内各地块土地利用性质主要包括居住用地、道路广场用地、绿地、政府社团用地、商业服务业设施用地等。详见本图则“图表”。
 
    2.2   本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。
 
    2.3   本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若是安排在土地使用权已出让的地块上,规划主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。
 
    2.4   本图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
 
    2.5   本图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。
 
    2.6   本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。“现状改造” 的地块是指保留现状主要建筑物,但允许对其功能、环境等进行适当调整。
 
    2.7   本图则中确定为“旧村改造”的地块,是指现状为城中村的用地,该用地为特别管制地区,其改造开发需结合相关城中村改造政策进行专题研究来确定容积率和建筑密度,本图则仅提出各地块的规划配套设施项目予以控制。
 
    2.8   临深南东路的黄贝岭旧村入口用地,结合旧村改造形成不小于30米宽的南北向绿廊,从而连接黄贝岭公园与深南东路,形成顺畅的视觉通道。
 

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3.土地开发强度

    3.1   确定土地开发强度是控制土地容量、提高土地有效利用和保护环境的重要手段。
 
    3.2   本图则确定本片区建设规模总量为293.70万平方米。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨,有关部门应停止一切要求增加开发规模申请的审批活动。
 
    3.3   已出让的土地,因计算口径原因,可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符,而且容积率数值不同,但总建筑面积将保持一致。
 
    3.4   在本图则执行过程中,遇到部分特殊情况时,土地开发强度应按规定程序重新报批确定:
    (1)对本图则确定的地块进行合并开发的;
    (2)对本图则确定的地块进行细分开发的。
 

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4.配套设施

    4.1   本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。
 
    4.2   本片区内配套设施设置详见本图则“图表”的规定。其中,必须单独占地的公共设施和市政设施有:普通中学一座,位于08-01地块;成人学校一座,位于02-06地块;小学四座,分别位于01-13、03-05、07-12、08-05地块;幼儿园十一座,其中独立占地的幼儿园五座,分别位于01-06、03-16、06-02、07-10、08-02地块,附建式幼儿园六座,分别位于02-06、02-10、02-14、04-03、04-09、05-05地块;综合体育活动中心一座,位于01-14地块;社区体育活动场地五处,分别位于01-07、03-18、07-04、07-13、08-04地块;街道办事处一处,位于03-10地块;社区服务中心一处,位于03-10地块;派出所一座,位于02-10地块;通信局址一座,位于06-02地块;液化石油气瓶装供应站一座,位于05-03地块;垃圾收集站四座,分别位于02-10、03-16、04-09、08-02地块;公共厕所二座,分别位于03-11、07-05地块。配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表4.2)
 
表4.2   配套设施规划一览表
序号
设施类别
项目名称
数 量
所在地块号
总量
规划
增加
现状保留
规划
1
教育设施
幼儿园
11
3
01-06、02-0602-14、03-16、04-0304-0905-05、07-10
06-02、08-02、02-10
小学
4
 
01-13、03-05、07-12、08-05
 
普通中学
1
1
 
08-01
成人学校
1
 
02-06
 
2
医疗卫生
设    施
社区健康
服务中心
6
4
01-0702-08
05-1007-0408-0408-09
3
文化娱乐
设    施
居住小区级
文化室
8
5
01-0703-1805-05
06-0207-0407-0508-0408-09
4
体育设施
综合体育
活动中心
1
 
01-14
 
社区体育
活动场地
5
2
01-07、03-16、07-13
07-04、08-04
5
行政管理
与社区服
务设施
街道办事处
1
 
03-10
 
社区居委会
4
1
01-0803-0205-06
08-02
派出所
1
 
02-10
 
社区警务室
4
1
01-0803-0205-06
08-02
社区服务中心
1
 
03-10
 
社区服务站
4
1
01-0803-0205-06
08-02
6
商业设施
居住小区级
商业设施
6
2
02-0405-0906-1107-08
07-0408-04
7
道路交通
设施
社会停车场(库)
4
2
01-0407-09
01-0303-07
8
邮政设施
邮政所
1
1
 
08-03
9
电信设施
通信局址
1
1
 
06-02
10
燃气设施
液化石油气
瓶装供应站
1
 
05-03
 
11
环卫设施
垃圾收集站
4
1
02-10、03-16、04-09
08-02
公共厕所
2
1
03-11
07-05
 
    注:地块号加下划线表示该设施为非独立占地。
 
    4.3   本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。
 
    4.4   配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。
 
    4.5   本片区内结合已批黄贝岭旧村改造规划在08-01地块新建一所标准普通中学,该中学的建设与周边旧村改造开发同步实施。
 
    4.6   本片区内规划预留通信局址一处,位于06-02地块内。
 
    4.7   本片区内现有液化石油气瓶装供应站一处,位于05-03地块内。
 
    4.8   本片区内规划有六条微波通道通过,分别是黄木岗-梧桐山、信息枢纽-梧桐山、公安局-梧桐山、东港中心-梧桐山、东港中心-梧桐山哨所、供电局-梧桐山微波通道,其所涉及的相关用地建筑限高需满足微波通道的技术要求。
 

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5.道路交通

    5.1   本片区对外联系的主要出入口为深南东路、文锦中路、爱国路、怡景路、沿河北路,各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。
 
    5.2   本片区内道路网采用方格网状道路系统,规划道路分四个等级:
    城市快速路:沿河北路,为双向八车道。
    城市主干路:深南东路,为双向八车道;
    文锦中路,为双向八车道;
    爱国路,为双向八车道;
    怡景路,为双向八车道。
    城市次干路:华丽路,为双向四车道;
    黄贝路, 为双向四车道;
    凤凰路,为双向四车道。
    城市支路:  各地块通行与出入的主要道路。
 
    5.3   本片区配合《深圳市罗湖区分区规划》中“公交生活环”的落实,华丽路道路西侧拓宽及南向延伸打通至北斗路应结合周边用地改造予以实施。在此之前,维持现状道路宽度不变。
 
    5.4   禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。
 
    5.5   本片区的机动车配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。
 
    5.6   所有停车场均应为残疾人提供不小于总数 1.5%的停车位,专位专用。
 
    5.7   鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:
    (1) 醒目;行人可直穿;
    (2) 每日通行时间至少为6:00~22:00;
    (3) 最小宽度为5米,在可能的条件下应保证6米的净宽。
 
    5.8   除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行地下通道:
    (1) 能极大地改善步行的安全性与便捷性;
    (2) 在可能影响街道景观的地段;
    (3) 与地下市政管网不发生矛盾。
 
    5.9   人行地下通道的设置应满足:
    (1) 出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
    (2) 最小净宽度不小于5米;
    (3) 全天候通行。
 

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6.城市设计及其它有关规定

    6.1   本片区地处罗湖商业中心区边缘地带,是城市形象和公众活动的重要区域。规划本着以人为本的原则,营造一个环境舒适、富有活力、具有浓郁人文生活气息充分展现地区特色魅力的城市生活空间,同时规划也力图延续并完善现有良好的城市格局和建设尺度。
 
    6.2   本片区内结合黄贝岭山体的整治和改造建设,强调提供满足服务城市周边生活居住对绿地的需求。区内01-10、01-11、05-04、07-03、07-11、07-13地块为小区绿地。片区中心规划建设城市公园,05-11地块为城市公园绿地,通过绿廊与各小区之间形成有机联系。规划严禁任何城市建设行为侵蚀绿地。
 
    6.3   本片区内深南东路、凤凰路及文锦中路路段为重点城市设计地带,所在地段为重点城市公共空间设计与地区标志景观营造区。其街道景观设计应遵循下列原则:
    (1) 保证建筑间连续性和协调性,强调体现城市街墙景观,并尽可能地从红线退让提供更多的公共开放空间;
    (2) 街道照明应选用具有自然色彩的光源,人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源;不同场所的灯管高度应有相应的规定。
 
    6.4   华丽路在新建和改造时应注重步行环境的连续性和与周边建筑的整体和谐。建议进行罗湖区公交生活环总体设计的编制,使华丽路、凤凰路商业区整体环境结合车行、绿带、人行、建筑的分流布局,提供带有地区特色、安全舒适的人的活动空间。
 
    6.5   为加强本片区标识性和提升空间品位,规划要求重点加强建筑群体景观组织,沿深南东路与文锦中路区内鼓励高层建筑的建设,形成深南东路连续的现代城市景观,强调标志性焦点建筑群体在空间上聚集,突出城市空间形象塑造。
 
    6.6   本片区内的建筑必须符合技术文件中对建筑的高度控制,以满足本片区内城市设计及微波通道的控制要求;规划对01街坊的建筑高度严格控制,严禁高层建筑的建设,保护该地区低层低密度的建筑空间尺度现状,延续并完善其怡人优美的建筑格局以及浓郁的人文生活社区气息氛围环境;中高层控制引导区主要集中在华丽路、黄贝路、凤凰路、怡景路沿线的02、03、05、07、08街坊;高层控制引导区集中在与深南东路、文锦中路相邻的02、03、04、06街坊。
 
    6.7   黄贝路与沿河北路间的旧村改造应按照《黄贝岭旧村改造规划》执行,通过06-08地块绿地向旧村内部纵深的引导,并结合片区内05-11地块的绿地布置相应的城市公共开放空间,以展示城市的良好形象。
 
    6.8   本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:
    (1) 公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道;
    (2) 建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射;
    (3) 建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色,宜选用柔和中性的色彩;但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等;
    (4) 建筑泛光照明不应直接射入其它建筑窗内;公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计;
    (5) 建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调,全部设备应隐蔽。
 
    6.9   本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则:
    (1) 统一规划,避免影响建筑物及公共环境的景观效果;
    (2) 提供使街景特色更加突出,使用效率更高的标识物;
    (3) 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;
    (4) 保证行人和机动车驾驶者的安全。
 
    6.10  本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。
 
    6.11  除深南东路、文锦中路、爱国路、怡景路、沿河北路外的街道两侧的临街建筑高度与道路宽度之比宜为1:1~1.5:1。

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

序号
涉及地块
来文单位及要求
城市规划委员会审批结果
审批时间
1
03-07地块
罗湖区人民政府
要求建设文锦中路公共停车场及人防疏导中心,并增加罗湖区政府办公面积。地块容积率从1.8提高至2.96,建筑面积由11900平方米调至19575平方米,增加7676平方米。
同意。
2006年第2次会议
2
06-09、07-03、07-05、08-02、06-08、08-01地块
罗湖区旧改办:申请按照《黄贝岭旧村改造详细蓝图》调整法定图则
同意规划调整,但必须有效解决该片区的交通疏解问题。
2007年第1次会议

:目前仅提供文字内容,上图所附图表未作相应调整。