深圳市罗湖01-05号片区[中兴路地区]法定图则

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

1.总则

1.1   本图则适用范围(以下简称本片区)为:雅园立交桥以南、深南东路以北、东门中路以东、文锦中路以西的城市建设用地,总用地面积78.36公顷。
 
1.2   制定本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》和《深圳市罗湖区分区规划(1998-2010)》。其对本片区的功能定位是:理顺道路交通系统,完善公共及市政配套,形成具有地方特色的商业购物、休闲和生活居住区。
 
1.3   本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004年)确定。
 
1.4   有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。
 
1.5   本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定;任何更改图则中所规定的内容,需依照相关程序的规定,向深圳市城市规划委员会或市规划主管部门提出申请;本图则是本地区进行详细规划设计的依据。
 
1.6   本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细规划设计时略有修改,但必须报市规划主管部门审定。
 
1.7   本图则解释权归深圳市城市规划委员会;若需修改图则,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001修)中第二十七条、二十八条的规定。
 
1.8   本图则自深圳市城市规划委员会批准之日起实施。从即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。
 

2.发展目标与功能定位

2.1   本片区的发展目标是:利用位于罗湖商业中心的区位优势及区内建成度高的发展优势,结合区内改造完善内部道路系统和配套设施,强化外部商业商务核心功能的集聚和内部生活居住功能的优化提升。
 
2.2   本片区的功能定位是:承继并延续东门浓郁传统特色商业氛围,打造具有良好购物休闲娱乐环境、布局齐全、业态丰富的商业中心和配套完善、交通方便、环境优美的综合生活居住区。
 

3.土地利用性质

3.1   依据功能定位,本片区地块内土地利用性质主要包括居住用地、商业服务业设施用地、政府社团用地、道路广场用地、绿地、市政公用设施用地等。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。
 
3.2   本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。
 
3.3   本图则所确定的公共配套设施及市政设施为强制性规定,若是安排在土地使用权已出让的地块上,规划主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。
 
3.4   本图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
 
3.5   本图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”的规定。
 
3.6   本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。“现状改造”的地块是指保留现状主要建筑物,但允许对其功能、环境等进行适当调整。
 
3.7   本图则中确定为“旧村改造”的地块,是指现状为城中村的用地,该用地为特别管制地区,其改造开发需结合相关城中村改造政策进行专题研究来确定容积率和建筑密度,本图则仅提出各地块的规划配套设施项目予以控制。“旧村改造”的地块容积率建议按照3.2进行控制,如果以后实际开发容积率超过3.2,必须根据《深标》要求重新核算配套设施规模。
 
4.土地开发强度
 
4.1   确定土地开发强度是控制土地容量、提高土地有效利用和保护环境的重要手段。本图则确定的各地块开发强度为强制性规定,均以容积率作为其基本控制指标在“图表”中表达。
 
4.2   本图则确定本片区建设规模总量为206.50万平方米。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。本图则严格控制本地区的建设开发行为,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨,有关部门应停止一切要求增加开发规模申请的审批活动。
 
4.3   独立占地的配套设施用地及特别管制区开发强度应依据《深标》及规划行政主管部门批准的规划设计条件确定,本次规划不作强制规定。
 
4.4   已出让的土地,因计算口径原因,可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符,而且容积率数值不同,但总建筑面积将保持一致。
 
4.5   在本图则执行过程中,遇到部分特殊情况时,土地开发强度应按规定程序重新报批确定:
(1)对本图则确定的地块进行合并开发的;
(2)对本图则确定的地块进行细分开发的。
 
5.配套设施
 
5.1   本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。
 
5.2   本片区内配套设施设置详见本图则“图表”的规定。其中,必须单独占地的公共设施和市政设施有:小学两座,分别位于01-09、10-02地块;幼儿园七座,其中独立占地的幼儿园五座,分别位于01-05、03-05、04-04、08-10、12-01地块,附建式幼儿园两座,分别位于01-04、11-03地块;医院一座,位于10-08地块;影剧院一座,位于10-06地块;社区体育活动场地九处,分别位于01-02、01-06、03-06、04-04、05-04、06-02、10-03、10-06、11-05地块;派出所一座,位于09-06地块;排水泵站一座,位于13-03地块;110KV变电站一座,位于06-09地块;垃圾收集站四座,分别位于01-04、04-02、04-06、13-01地块;公共厕所四座,分别位于01-04、04-06、13-01、14-01地块。配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.2)
 
表5.2   配套设施规划一览表
设施类别
项目名称
数  量
所在地块号
总量
规划增加
现状保留
规划
1
教育设施
幼儿园
7
4
01-04、11-03、
12-01
01-05、03-05、
04-04、08-10
小学
2
1
01-09
10-02
2
医疗卫生
设    施
医院
1
10-08
社区健康服务中心
4
4
03-02、06-10、
08-04、11-04
3
文化娱乐
设    施
居住小区级文化室
3
3
04-02、08-10、
11-09
影剧院
1
10-06
4
体育设施
社区体育活动场地
9
9
01-02、01-06、
03-06、04-04、
05-04、06-02、
10-03、10-06、
11-05
5
行政管理
与社区服
务设施
社区居委会
9
3
01-04、02-03、
07-11、09-05、
10-05、11-03、
04-02、08-10、
13-07
派出所
1
1
09-06
社区警务室
3
3
01-07、10-03、
11-09
社区服务中心
1
1
03-02
社区服务站
5
3
03-04、11-03
04-02、06-10、
08-10
6
商业设施
社区肉菜市场
1
04-03
7
道路交通
设    施
社会停车场(库)
5
4
05-05
01-06、03-06、
04-04、07-06
公交场站
1
1
06-01
8
给水排水
设    施
排水泵站
1
1
13-03
9
电力设施
110KV变电站
1
06-09
10
邮政设施
邮政支局
1
1
04-06
邮政所
3
1
01-04、11-04
10-03
11
环卫设施
垃圾收集站
4
3
01-04
04-02、04-06、
13-01
公共厕所
4
2
01-04、14-01
04-06、13-01
环卫工人作息站
4
4
01-06、06-12、
13-03、15-07
再生资源回收点
4
4
01-06、03-06、
06-02、13-03
 
注:地块号加下划线表示该设施为非独立占地。
 
5.3   本图则中配套设施是依据上层次规划和本片区的人口规模综合确定的,当实际人口规模超过一定限度时,需对此进行检讨。
 
5.4   本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。
 
5.5   配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。
 
5.6   本片区结合湖贝旧村改造在10-02地块重建湖贝小学,该小学的建设与湖贝旧村改造开发要求捆绑建设,同步实施。
 
5.7   本片区规划公交首末站一处,位于06-01地块内,可结合地铁3号线建设综合实施。
 
5.8   本片区规划邮政局一处,位于04-06地块内;规划邮政所三处,分别位于01-04、10-03、11-04地块内。
 
5.9   本片区现有110KV变电站一处,位于06-09地块内。
 
5.10  本片区规划排水泵站一处,位于13-03地块内。
 
5.11  本片区在东门中路与晒布路交叉口处(东门中路方向)、深南东路与文锦中路交叉口(深南东路方向)地下规划轨道交通场站两座,并在周边相邻区域规划若干轨道地面出入口,具体轨道地下线路、站位及地面出入口位置以相关专项规划为准。
 
5.12  本片区内规划有五条微波通道通过,分别是信息枢纽-梧桐山、公安局-梧桐山、东港中心-梧桐山、东港中心-梧桐山哨所、供电局-梧桐山微波通道,其所涉及的相关用地建筑限高需满足微波通道的相关技术要求。
 
6.道路交通
 
6.1   本片区对外联系的主要出入口为深南东路、东门中路、文锦中路、爱国路,各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。
 
6.2   本片区内道路网采用方格网状道路系统,规划道路分三个等级:
      城市主干路:深南东路,为双向八车道;
            东门中路,为双向八车道;
            文锦中路,为双向八车道;
            爱国路,为双向八车道。
      城市次干路:中兴路,为双向四车道;
            湖贝路,为双向四车道;
            翠园路,为双向四车道。
      城市支路:  乐园路,为双向三车道;
            东升街,为双向两车道;
各地块通行与出入的主要道路。
 
6.3   禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。
 
6.4   新建用地停车位应严格按有关标准配置;已建成的用地,停车位不足的应鼓励增设停车场及使用社会停车场库;新建居住用地不宜设地面停车场;大型公建项目应超量配建公共停车位;鼓励条件适宜的配建停车场向社会开放。
 
6.5   轨道交通站点出入口需与公共交通换乘接驳系统相结合。
 
6.6   本片区鼓励结合新建建筑开发及旧城旧村改造集约出来的公共开敞空间修建地下公共停车场库。
 
6.7   本片区内道路系统需做全面升级改造,包括中兴路的拓宽改造、翠园路结合湖贝旧村南向打通以及周边支路微循环系统的全面建设,保证片区内道路畅顺。
 
6.8   本图则确定的地块内部道路,可在下层次详细蓝图编制时进行深化,但需按照法定程序,对法定图则确定的道路进行修改。
 
6.9   本片区的机动车停车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。
 
6.10  所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位,专位专用。
 
6.11  鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:
(1) 醒目,行人可直穿;
(2) 每日通行时间至少为6:00~22:00;
(3) 最小宽度为5米,在可能的条件下应保证6米的净宽。
 
6.12  除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行地下通道:
(1) 与通往地铁站的相邻街区直接相连;
(2) 能极大地改善步行的安全性与便捷性;
(3) 在可能影响街道景观的地段;
(4) 与地下市政管网不发生矛盾。
 
6.13  人行地下通道的设置应满足:
(1) 出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
(2) 最小净宽度不小于5米;
(3) 全天候通行。
 
6.14  为保证翠园路与湖贝路交叉口的交通顺畅,须对此路口实行交通管制,限定机动车辆的左转。
 
 
7.城市设计及其它有关规定
 
7.1   本片区是深圳市罗湖商业中心区的重要组成部分,包括沿东门中路、深南东路日益兴旺的商业办公区域以及片区内富有历史韵味的传统生活街区,是展示城市形象和体验公众活动的重要区域,要求营造一个具有地区特色、舒适宜人、富有活力的魅力空间。本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:
(1) 有利于环境的舒适和安全,并与周围自然环境互相呼应,相得益彰;
(2) 有利于加强商业中心城市空间形象的标志性;
(3) 有利于强化城市公共空间的系统性和形态特色。
 
7.2   本片区内要求在08-10地块提供一块用地面积不小于2000平方米的公共广场,同时要求在14-01地块周边场地中的主体构筑具有地段标志性,能形成湖贝商业街朝向深南东路的中心形象,构成湖贝路商业街饱含文化韵味的繁荣群体景观。
 
7.3   本片区深南大道一侧街景立面为主要景观立面,沿深南大道两侧建筑的建筑造型、风格、色彩及平面布置形式,应慎重处理。
 
7.4   本片区内中兴路以南为罗湖商业中心区的一部分,商业区内沿深南东路、湖贝路、东门中路及文锦中路路段确定为重点城市设计地带,街道景观设计应遵循下列原则:
(1) 保证建筑界面的连续性和协调性,强调体现片区街道景观,并尽可能地退让红线及拆除临时建筑,以提供更多的公共性开放空间;
(2) 保证建筑间的通透性和协调性,强调建筑组群之间形成局部开敞空间,体现整体空间景观的完整性;
(3) 以街坊为基本空间单元,形成不同类型的空间组织方式,运用多种手法塑造丰富而生动的空间形象;
(4) 保证步行环境的连续性和舒适性,严禁侵占人行道,结合街头绿地形成由点、线、面组成的多层次绿化系统和连续的步行体系;
(5) 沿街界面的建筑、挡墙、小品等,其色彩以浅色为基调,建成空透型,减少封闭感;挡墙、护坡须施以绿化;
(6) 街道照明应选用具有自然色彩的光源,人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源;不同场所的灯具,其造型和高度应有相应的规定。
 
7.5   本片区北部螺岭地区结合旧城改造在03-06地块和04-04地块提供10000平方米的公共开敞空间,为周边居民营造舒适宜人的休闲空间。
 
7.6   本片区内的建筑应符合技术文件中对建筑高度的控制,以满足本片区内城市设计及微波通道的控制要求;规划对罗湖文化公园周边的建筑高度严格控制,严禁高层建筑的建设。
 
7.7   本片区08-10地块内湖贝村怀月张公祠为区级文物保护单位,具有重要的革命历史文化价值,其具体保护范围和建设控制地带的划定以相关专项规划为准,且周边地块旧村改造须注意对该用地空间格局严格保护。
 
7.8   本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:
(1) 建筑环境是确保城市道路及各组团景观和功能完整性的重要组成部分。结合整体空间的景观、轴线和公共空间节点的需求,确定地块建筑的后退红线、建筑高度、建筑群体、地标性建筑及建筑裙楼等要求;
(2) 建筑的后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求;
(3) 各组团沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以组团为单位保持其统一性,并和相邻组团呼应,以形成沿街建筑群体的整体性和韵律感;
(4) 公共建筑对外主要出入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道;
(5) 建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射;
(6) 建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色,宜选用柔和中性的色彩;但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等;
(7) 建筑反光照明不应直接射入其他建筑窗内;公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计;
(8) 建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调,全部设备应隐蔽。
 
7.9   本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则:
(1) 统一规划,避免影响建筑物及公共环境的景观效果;
(2) 提供使街景特色更加突出、使用效率更高的标识物;
(3) 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;
(4) 保证行人和机动车驾驶者的安全。
 
7.10  本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。
 
7.11  除深南东路、东门中路、文锦中路以外的街道两侧的临街建筑高度与道路宽度之比宜为1:1~1.5:1。

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

序号
涉及地块
来文单位及要求
城市规划委员会审批结果
审批时间
1
07-08、07-09地块
深圳信和地产开发有限公司:改扩建项目提高容积率。
同意综合容积率由8.6提高到11.6。要结合消防通道、人流疏散要求在建筑物底层留出开放的公共通道。
2008年第1次会议

:目前仅提供文字内容,上图所附图表未作相应调整。