深圳市罗湖02-04号片区[新秀罗芳地区]法定图则

1.总则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:罗沙路、沿河路、深圳特区界线所围合的区域,总用地面积 206.74 公顷。

1.2 制定本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划( 1996 - 2010 )》、《深圳市罗湖分区规划( 1998 - 2010 )》和《深圳市基本生态控制线管理规定》。

1.3 制定本图则遵循的主要原则是:控制规模、明确功能、改善交通、完善配套、美化环境;充分保护和利用自然生态环境,保持生态平衡。

1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》( 2004 版)确定。

1.6 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需修改的,须按程序报批。

1.9 本图则由市规划委员会负责解释,若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条规定。

1.10 本图则自市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。 即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自动废止。

2. 发展目标与功能定位

2.1 本片区的发展目标是:利用优良的环境及区位优势,结合工业区的改造和居住区、旧村的引导改善,增加居住服务配套设施,创造布局合理、环境优美、配套设施完善的有吸引力的居住生活区。

2.2 对 本片区的功能定位是: 重要的区域性市政设施廊道,集居住、商业、公共设施等功能的居住生活片区。

3. 土地利用性质

3.1 本片区的土地利用性质主要包括:居住用地( R )、商业服务业设施用地 (C) 、政府社团用地 (GIC) 和市政公用设施用地( U )等。 本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

3.2 图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。

3.3 图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,市政府有关主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

3.4 图则所确定的地块界线,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5 图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

3.6 图则中 5-01 、 5-02 地块规划土地利用性质为管道运输用地( T3 ),其地表部分的土地利用性质应按照生产防护绿地( G2 )进行控制。

3.7 图则对即将到期的工业用地的改造原则是优先考虑公共配套设施、市政设施和城市绿地等土地使用性质。图则中 8-03-3 、 8-05-2 和 9-05 地块,现状为使用年限即将到期的工业用地,规划将其划为政府社团用地,到期后由政府收回。

3.8 猫窝岭山体( 14-01 地块)是区域性高压走廊市政廊道,须严格控制并保证市政走廊的线路走向及规范要求,不宜进行城市建设开发,按林地控制和保护山体及其自然植被,维护自然景观形态。在满足安全保护的前提下,作适当的公园建设。

3.9 图则中确定为“现状保留”的地块,指保留该地块内现有合法的开发用途和强度;确定为“规划”的地块,指该地块内指标为规划经综合判断所确定;确定为“政府批件”的地块,指该地块的规划指标已经合法程序确定。

3.10 基本生态控制线内的土地利用 , 应严格按照《深圳市基本生态控制线管理规定》及《 < 深圳市基本生态控制线管理规定 > 的实施意见》的要求执行。

4. 土地开发强度

4.1 本片区 建设规模总量为 190 万 平方米。规划人口规模为 2.5 — 3.5 万人。

4.2 若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,与已出让土地的实际情况不符,总建筑面积将保持一致。

4.3 在图则执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:

•  对图则确定的地块进行合并开发的;

•  对图则确定的地块进行细分开发的。

但对地块的细分如涉及对建筑总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。

4.4 本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

4.5 图则中涉及的特殊用地的使用功能和开发强度等控制要求,按照有关规定的特殊程序单独审批。

4.6 在图则执行过程中,地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证,并须满足相关工程地质安全建设的规定,其上限不得超过图表确定的容积率上限。

4.7 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

5. 配套设施

5.1 本片区的配套设施包括市、区级公共设施和为本片区服务的配套公共设施及市政设施。

5.2 图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划和本地区建设规模及人口规模综合确定,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨。

图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划和本地区人口规模综合确定,当实际人口规模超过规划人口规模的一定限度时,应对图则进行必要的检讨。

5.3 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

5.4 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

5.5 图则地区污水排至罗芳污水处理厂。

5.6 图则地区内已划定沙湾河、莲塘河、猫窝岭高压走廊、东深供水暗渠等控制宽度或安全保护线,规划实施时应按要求落实。

5.7 本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表 5.7 )。

表 5.7 配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教 育

设 施

幼儿园

8

4

1-06 ( 6 班) 、 7-01 ( 9 班)、 15-04 ( 9 班)、 9-06 ( 6 班)

9-10 ( 12 班)、 15-08-3 ( 6 班)、 15-09-3 ( 6 班)、 15-11-2 ( 9 班)

小 学

3

1

7-09 ( 18 班)、 10-02 ( 18 班)

15-09-2 (24 班 ) 、 15-10-2( 扩建 )

中 学

1

 

10-03

 

党 校

1

 

15-05

 

2

医疗卫生

设施

健康服务中心

2

2

 

2-02 、 15-07-1

3

文娱设施

社区文化

娱乐中心

4

2

9-03 、 12-05

15-07-1 、 15-10-3

图书馆

1

1

 

15-07-1

4

体育设施

社区体育活动场地

3

2

15-04

15-07-2 、 15-08-1

5

社会福利与

保障设施

老人活动中心

2

1

9-03

15-07-1

6

行政管理

与社区服

务设施

社区居委会

9

5

3-04 、 9-03

12-05 、 15-04

8-03-2 、 15-07-1 、 15-09-4 、 15-10-3 、 15-11-3

派出所

1

 

8-04-2

 

7

商业设施

小区商业设施

3

1

6-02 、 7-06

15-09-5

8

道路交

通设施

公交首末站

2

1

2-01

15-09-6

社会停车场 ( 库 )

6

3

6-02 、 7-06 、 9-02

8-03-4 、 15-10-1 、

7-12

9

给、排水设施

排水泵站

1

 

4-01

 

污水处理厂

2

 

15-11-4 、 16-01

 

10

邮政设施

邮政支局

1

1

 

10-04

邮政所

2

2

 

9-10 、 15-10-3

11

燃气设施

区域调压站及抢修基地

1

 

11-03

 

12

环卫设施

垃圾转运站

2

2

 

8-05-2 、 15-10-4

公共厕所

8

8

 

8-05-2 、 9-05

15-06 、 15-07-2

15-08-1 、 15-09-6

15-10-4 、 15-11-1

13

消防设施

消防特勤中队

1

 

4-02

 

注:下划线表示该设施为非独立占地。

6. 道路交通

6.1 本片区对外联系的主要道路为沿河路、罗沙路,各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。

6.2 本片区内道路以猫窝岭为界,在新秀和罗芳片区分别采用相对独立的道路系统,通过罗沙路和延芳路连接,区内道路分为四个等级:

城市快速路:沿河路,红线宽 62 米 ,双向六车道;

城市干线性主干道:罗沙路,红线宽 55 米 ,双向六车道;

城市次干路:延芳路、罗芳路和新秀路,红线宽 20 -30 米 ,双向 四 车道;

城市支路:各地块通行与出入的主要道路。

6.3 图则确定的地块内部道路, 可能在下阶段详细规划、设计时略有修改,但须报市城市规划主管部门审定 。

6.4 除本图则指定外,本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市干道上,本片区内各支路设置尽量减少与城市主干道相连,支路和城市主次干道相交时,交叉口限制车辆左行。沿城市主干路距离城市道路交叉口 70 米 范围内不得设置机动车出入口。

6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不应设于城市快速路、主干路上,各地块内交通应结合场地标高设置。

6.6 本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》( 2004 版)中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标 — 表 12.4.2 .1 ”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下及路边停车方式。

6.7 新建用地停车位应严格按有关标准配置; 对于建成较早的居住区内部 停 车位不足的问题,近期可适当增加路边停车,远期利用公共绿地及公共设施建设地下停车库。

6.8 本 片区内规划社会公共停车场 6 处,分别位于 6-02 、 7-06 、 7-12 、 8-03-4 、 9-02 和 15-10-1 地块。

6.9 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数 1.5% 的专用停车位。

6.10 规划中的地铁 2 号线东沿线在本片区设有新秀站,位于罗芳路与新秀路交叉口处。

6.11 本片区设公交首末站 2 处,分别位于 2-01 、 15-09-6 地块,满足新秀和罗芳两个片区居民的公交出行需求。公交服务线路和站点位置根据全区公交规划确定。

6.12 本片区步行系统以地面步行系统为主。公共活动场所和人行道处应按相关规范进行无障碍设计。

6.13 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置地下人行通道或人行天桥:

⑴能极大地改善步行的安全性与便捷性;

⑵街坊之间联系较密切,而又被城市主干道分隔;

⑶在可能影响街道景观的地段(宜设置地下人行通道,不宜设置人行天桥);

⑷与地下市政管网不发生矛盾。

6.14 地下人行通道或人行天桥的设置应满足:

⑴出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);

⑵最小净宽度不小于 5 米 ;

⑶全天候通行。

7. 城市设计及其它有关规定

7.1 本片区是罗湖区重要的城市山林景观的标志性区域, 本片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则:

⑴落实分区规划关于“深圳水库 — 深圳水库泄洪道”带形区域及周边地区的建设以中低层低强度或开放绿化建设为主的要求,严格禁止在此区域内进行大体量高层建筑的建设;

⑵沙湾河(深圳水库泄洪道)是本片区主要的开放空间,沙湾河沿河建设应符合《深圳市蓝线规划》相关控制要求和水利管理要求,并满足亲水性公共空间的景观要求;

⑶猫窝岭是区域性高压走廊的市政廊道,山体不宜进行城市建设开发,必须保护山体及其自然植被,维护其自然景观形态,保证市政走廊的线路走向及规划要求,在满足安全、保护的相关要求的前提下,可以适当利用自然山体景观作为公园用途,为周边居住空间提供绿化开敞空间 ,同时必须加强防护设施的建设,处理好市政走廊和公园游览路线、活动场地的关系;

⑷ 通过对城市空间环境的建设,强化新秀和罗芳两个片区城市空间形象的识别性和统一性。

⑸ 罗芳地区应充分考虑与猫窝岭山体,香港山体的景观视线关系,避免形成“街墙”效果,达到建筑景观与自然景观的融合。

⑹ 莲塘河是深港界河,其 沿河 (延芳路以东地区) 建设应在符合边防管理要求和《深圳市蓝线规划》相关控制要求的前提下,强化塑造沿河景观空间。

7.2 本片区的街道景观设计应遵循以下原则:

⑴沿河路、罗沙路等交通性街道界面应注重景观的连续性、节奏感和标志性,强调整体风格的协调统一;

⑵ 作为深南路的尽端路,新秀路具有重要的城市景观功能,沿路城市空间应加强统一性,并与猫窝岭山体景观背景有效协调,创造深南路东端良好的城市景观。

⑶ 罗芳路、延芳路等生活性街道界面应充分考虑公交生活环路的功能和标识要求,增设公共设施和绿化小品,着重体现近人尺度的亲切感;

⑷ 城市道路应尽量保证同类型的路灯高度、造型、布置等的统一和连续。

7.3 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

⑴严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计;

⑵建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定;

⑶沿城市主干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一。

7.4 本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则:

⑴各类型的广告应进行统一规划协调布置;

⑵标识应清晰、明确、规范;标识物的形式应与周围环境相协调;

⑶考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;

⑷保证行人和机动车驾驶员的安全。

本片区内的公共空间必须为各类人群提供安全舒适的通道。

:目前仅提供文字内容,上图所附图表未作相应调整。

 

附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

序号 涉及地块 来文单位及要求 审批意见 审批时间
1 8-02-1地块 深圳市住房与建设局
申请改变用地性质、提高容积率
规划主管部门:同意容积率调整至6.0,用地性质调整为二类居住+商业,其中商业面积按总建筑量的30%控制,地块临沙湾河控制430平方米公共空间,建筑控高100米。 规土委2011年第8次主任办公会