深圳市南山11 -T1 号片区[西丽水库地区]法定图则

目录
1、总 则
2、发展目标与功能定位

3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计及其它有关规定

8、水资源保护区的相关规定
9、附件

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)


 

  1、总 则
  本图则适用范围( 以下简称本片区)为: 西丽水库一、二级水源保护区,长岭皮水库一级水源保护区和部分二级水源保护区(以南山区行政界线为界),以及西丽湖路、沁园路以北的用地。总用地面积为35.95 平方公里。
  制订本图则的主要规划依据是:《深圳经济特区饮用水源保护条例》、《深圳市城市总体规划(1996-2010)》和其它专项规划。
  本图则编制的总体原则是: 保护水源的清洁、卫生和安全,体现水源保护与环境控制优先原则,严格控制片区内的各项建设用地。
  本图则由文本和图表构成,其中图表包括总表和分表两部分。总表表达规划区全范围的控制规定,分表表达规划区内建设用地的控制规定。
  本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定,还应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
  本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(97版)确定。
  有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。
  在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。
  本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需略有修改的,须报市城市规划主管部门审定。
  本图则自市规划委员会批准之日起实行。从批准之日起,该地区原有图则(包括控制性详细规划)废止。

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  2、发展目标与功能定位
  本片区的总体目标是: 严格控制和限制水源保护区内的开发建设活动、协调水源保护与城市发展、旧村改造的关系,提高水源保护区的环境质量,体现水源保护与环境控制优先原则。
  本片区的功能定位是: 深圳市重要的饮用水源一级保护区和二级保护区,严格限制建设的城市生态保护区。

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  3、土地利用性质
  依据本片区的功能定位和水源保护区的特殊性,本片区土地的主要用途为一、二级水源保护区,并划分为建设用地和非建设用地两大类。
  本片区一级水源保护区内的土地用途除必要的水工设施外,其余用地均为非建设用地,包括水域、水源涵养林和自然生态湿地三大类。各地块土地利用性质详见本图则“图表”(总表)。
  本片区二级水源保护区内的非建设用地的主要土地用途为生态农业用地和林地等。本片区二级水源保护区内的建设用地包括特别管制区和城市建设用地。各地块土地利用性质详见本图则“图表”(总表)。
  将本片区位于二级水源保护区中的白芒村、麻勘村和大勘村划定为特别管制区。其控制要求详见本图则“图表”(分表二)及下述规定。
  拆除整治用地: 为一级控制区,是指位于一级水源保护区范围内的现状所有建设用地和二级水源保护区内河流两岸10-15米范围内的现状建设用地以及区内零星分布的现状建设用地,这些现状建设用地应拆除作为水源涵养林用地。
  控制整合用地: 为二级控制区,是指位于二级水源保护区内应异地置换的工业用地和规划预留控制用地,置换出的用地和规划预留控制用地可作为绿地及公益性公用设施用地。
  限制建设用地: 为三级控制区,是指位于二级水源保护区内近期保留符合环保要求、截污设施完善、建筑质量较好、规模成片的村民住宅用地和工业用地。这些用地应限制其新建、改建与扩建,并逐步减少该用地的建筑总量。
  本片区百旺工业区片是用于置换西丽水库流域内的白芒、麻勘和大勘三村及其它欠发达村现状工业用地的集中工业区。其主要土地用途为工业用地和为其配套的单身宿舍、文化娱乐及绿地等。各地块土地利用性质详见本图则“图表”(分表一)
  本片区西丽湖片主要土地用途为居住、商业、政府/团体/社区、配套及绿地等。各地块土地利用性质详见本图“ 图表”(分表三)。
  图则所确定的建设用地的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。
  图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,规划主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。
  图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在符合图则规定的用地性质及开发强度的前提下,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
  图则对部分城市建设用地地块规定的三类土地利用性质指: 一类是指“ 规划确定的土地利用性质”;
  二类是指“须经城市规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

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  4、土地开发强度
  本片区一级水源保护区范围内禁止一切与水源保护无关的建设项目。
  本片区二级水源保护区范围用地内的建设用地限制开发,其建设总规模以保护和控制为主要原则,以地区发展目标及环保工程容量为主要确定依据。二级水源保护区范围用地内的非建设用地禁止开发。
   本片区白芒、麻勘和大堪三村建设用地划定为特别管制区,其建设规模总量控制在现状建筑总量以内,并在现状建设基础上通过综合整治逐步减少建设总量。其中麻勘村建设总量控制在18.4万平方米以内,大勘村建设总量控制在46.5 万平方米以内,白芒村建设总量控制在12.0 万平方米以内。
  本片区百旺工业区片为库区三村工业异地置换的工业区,建设规模总量适度增加,在满足环保要求并扩建西北线截污工程后,其建设规模控制在120. 8万平方米以内。
  图则确定西丽湖片的建设规模总量为35.3 万平方米。
  本图则中部分地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,与已出让土地的实际情况不符,但总建筑面积将保持一致。
在图则执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:
  (1)对图则确定的地块进行合并开发的;
  (2)对图则确定的地块进行细分开发的。
  本片区内城市建设用地内各地块土地开发强度详见本图则“ 图表”(分表一和分表二)的规定。

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  5、配套设施
  本片区的配套设施包括公共配套设施和市政设施。
  本片区的配套设施设置详见“ 配套设施规划一览表”(表5.2)。
  图则中为本片区及周边地区服务的与水源保护有关的环保设施、环卫设施、污水处理设施等城市市政设施,可在专项规划中进行深化,在深化过程中可能对本图则确定的上述设施进行修改,但须报市城市规划主管部门审定。
  配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。
  本片区规划两所九年一贯制学校,位于白芒片02-01 号地块内的学校是在现状小学基础上扩建。位于大勘08-04号地块内的学校为搬迁的大勘小学并扩建。
  本片区规划三个公交首末站,分别位于百旺片(2-BW)的01-02 号地块、麻堪片的(2-MK)的04-06 号地块和大堪片(2-DK)的07-03 号地块。
  本片区西丽湖片02-03 地块现状公交综合车场保留,可结合地块改造统一确定其位置,用地规模应保证在3000-4000 平方米。
本片区规划的垃圾收集站为封闭式环保型垃圾收集站。

                 配套设施规划一览表


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   6、道路交通
  本片区对外联系的主要道路为松白公路、麒麟路北延长段( 暂无路名)、西丽湖路和二线公路。各建设片区出入口及内部道路详见本图则( 图表)。
  本片区的道路采用环形枝状道路结构,区内道路分为四个等级:
  城市快速路:松白公路,其中白芒关外段红线宽度100 米,白芒关内段红线宽度75 米,双向八车道。
  城市主干路: 西丽湖路,红线宽度60 米,双向四车道;麒麟路延长段,红线宽度60 米,双向四车道。
  城市次干路:二线公路,红线宽度12 米,双向二车道;沁园路,红线宽度15 米,双向二车道。
  支路:红线宽度9-16 米。
  本片区应充分利用城市公交设施,使各建设片区公交设施与城市公交设施有机结合,合理组织片区内外交通。
  图则确定的片区内部道路,可能在下阶段详细设计时略有修改,但须报市城市规划主管部门审定。
  松白公路白芒关内路段不宜设置机动车出入口,松白公路白芒关外路段两侧设置辅路与两侧工业区内部道路连接,并执行右进右出的交通管制。
  本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》(97 版)中的“配建停车场(库)的标准”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下等多种方式。
  所有停车场均应为残疾人提供不少于总数15%停车位,专位专用。
  停车场出入口应方便安全顺畅,不影响区内交通。
  本片区地面公共交通设置公交首末站和公交停靠站,公交线路和站点位置根据全区公交规划和各建设片区的具体规划确定。
  穿越一级水源保护区及河流两岸的城市道路必须按相关规范要求采取必要的安全防护工程措施,并禁止运输剧毒物品的车辆通过。
  根据上层次及相关规划拟定的穿越水源保护区的规划道路福龙路,本图则以"虚线" 表达,最终实施应由进一步的规划设计研究确定,并应符合环保等有关规划要求。

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  7、城市设计及其它有关规定
  本片区为深圳市水源保护区,在二级水源保护区中划定为特别管制区和城市建设用地的各片区,其任何开发建设活动均应遵循以下原则:
  (1) 与周边自然环境紧密联系,创造与自然融为一体的建设空间。
  (2)加强各片区公共空间的整合,将整个山体背景轮廓纳入各建设片区之中,并与各片区的天际轮廓线相互协调呼应。
  (3)加强地域特色空间及生态景观意象的塑造。
  松白公路为车行主导的大尺寸线型景观界面。其南段(白芒关内路段)以体现自然风光特色为主,其北段( 白芒关外路段)通过对道路两侧工业区的平、立面绿化并配合以墙面色彩的装饰,体现与自然融为一体的环境景观。
   片区内其它道路的景观设计应体现自然、生态、协调的原则,各建设片区内部道路设施宜进行统一设计,街道标识应清晰、明确、统一、规范。
  本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:
  (1) 建筑物外墙宜使用明快、清新、柔和的色彩,以浅色调为主,并与周围自然环境相协调。
  (2) 建筑泛光照明不得直接射入其它建筑物窗内,百旺工业区沿松白公路两侧宜统一进行整个路段的灯光夜景设计。
  (3) 各建设片区的绿地设计应以生态型绿地为主,绿地率应达到95% 以上,不应建设吸引人员的娱乐设施、集会场地等。
  本片区在松白公路、西丽湖路和沁园路可适当设置广告和标识物,其它地段不宜设置非公益性广告。
  区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则:
  (1) 统一规划,避免影响建筑物及公共环境的景观效果;
  (2) 提供使街景特色更加突出、使用效率更高的标识物;
  (3) 保证行人和机动车驾驶者的安全。

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  8、水源保护区的相关规定
  一、二级水源保护区必须遵守《深圳经济特区饮用水源保护条例》和相关政策法规的规定。
  二级水源保护区内除必须遵守8.1 所述规定外,还必须遵守下列规定:
  水源保护区内的工业废水、生活污水必须排入污水管道,禁止随意排放、倾倒污水。
  水源保护区内近期截流污水及初期雨水排入现状截污干管,远期雨污彻底分流。
  水源保护区内必须按图则要求设置密封式环卫设施,禁止随意倾倒和堆放垃圾及其它废物。
  新建、改建、扩建建设项目或设施,必须报城市规划行政主管部门和环境保护部门批准。
  经相关部门批准,在本片区建设的无污染的建设项目,必须采取严格的污染防治措施,并由国家有关部门做出环境影响评估。
未划定为建设用地的推平未建用地必须尽快恢复植被,防止水土流失。
  禁止毁林开荒、毁林种果。片区内位于25 度坡度以上的果园要退果还林。
  现有果园、菜地等要实施施肥管理控制,禁止使用剧毒、高残留农药。使用农药、化肥必须遵守有关规定,防止污染饮用水源。
  一级水源保护区内,除必须遵守8.1、8.2 所述规定外,还必须遵守下列规定:
  与水工程和保护水源无关的现状建设用地和建筑应逐步取消和拆除。
  现有果园、菜地等农业用地,应全部退果还林,通过育林改造,采取果树自然生长( 不松土、不施肥),并种植对水源保护有较高价值的乔木、灌林、草地等建设水源涵养林。
  禁止存在各种养殖活动,现有鱼塘禁止继续养鱼, 并改造为自然生态湿地。
  长岭皮--西丽水库引水渠两侧10-15 米的范围为水源控制保护范围,其特别控制保护要求按照一级水源保护区要求执行。

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  9、附件
  《深圳经济特区饮用水源保护条例》摘录第三章饮用水源保护和污染防治
  第十三条在饮用水源保护区内必须遵守下列规定:
  (一)禁止新建、改建、扩建印染、造纸、制革、电镀、化工、冶炼、炼油、酿造、化肥、染料、农药等生产项目或者排放含国家规定的一类污染物的项目和设施,但本条例另有规定的除外;
  (二)禁止向饮用水源水体新设污水排放口;
  (三)禁止向水库排放、倾倒污水;
  (四)禁止设立剧毒物品的仓库和堆栈;
  (五)禁止设立污染饮用水源的工业废物和其他废物回收、加工场;
  (六)禁止堆放、填埋、倾倒危险废物;
  (七)禁止向饮用水源水体倾倒垃圾、粪便、残渣余土及其他废物;
  (八)运输剧毒物品, 必须报公安部门批准,并采取有效的防溢、防漏、防扩散措施;
  (九)禁止饲养猪、牛、羊等家畜;
  (十)禁止毁林开荒、毁林种果。
  第十四条在饮用水源二级保护区内除必须遵守本条例第十三条规定外,还必须遵守下列规定:
  (一)禁止存放、使用剧毒、高残留农药和存放剧毒物品。确需使用剧毒物品的,必须报有关部门批准,并采取有效的防止污染的措施。使用农药、化肥必须遵守有关规定,防止污染饮用水源;
  (二)禁止新建、改建、扩建采石场、砖厂;
  (三)禁止填埋工业废物、生活垃圾及其他废物,处理或临时堆放的,必须采取有效的防治污染措施;
  (四)存放、运输和使用酸液、碱液、毒性液体、有机溶剂、油类、农药、化肥以及其他可能污染水源的物质,必须采取防溢、防渗、防漏措施和事故应急措施;
  (五)新建、改建、扩建对饮用水源造成污染的其他项目和设施,必须报环境保护部门批准。
  第十五条在饮用水源一级保护区内,除必须遵守本条例第十三条、第十四条规定外,还必须遵守下列规定:
  (一)禁止新建、改建、扩建居民住宅、办公楼、厂房等建筑物以及其他与水工程和保护水源无关的项目、设施;
  (二)禁止运输剧毒物品的车辆通过;
  (三)禁止从事畜牧业活动,从事种植业活动必须采取有效措施,防治饮用水源水质污染和水土流失;
  (四)禁止在饮用水源水域内从事网箱养鱼和其他污染水源的养殖活动;
  (五)禁止倾倒、堆放、填埋垃圾、粪便、残渣余土及其他废物;
  (六)禁止在饮用水源水域内洗涤、游泳、行驶机动船、水上飞机和其他污染水源的活动。
  第十六条本条例非禁止的、对饮用水源有影响的项目和设施,按照有关规定处理。
  第十七条在水源保护区内建设本条例第十三条第(一)项规定的项目和设施的,应当经市人民

  政府批准,并符合下列条件:
  (一)必须是大型高新技术企业配套建设的;
  (二)不得在一级保护区内建设;
  (三)应当采取有效的污染防治措施,并由国家有关部门做出环境影响评估;
  (四) 其排放物经国家有关监测部门监测,达到国家规定的排放标准,确保不对饮用水源造成污染危害。
  第十八条本条例颁布前在饮用水源保护区内已设立的属本条例禁止的项目和设施,按下列规定处理:
  (一)对未经环境保护部门批准的,责令限期停业、关闭、拆除;
  (二)对经环境保护部门批准的,责令限期治理; 其经营期限届满的,应停业、关闭或转产;
  (三)企业、事业单位和个体经营者直接向水体排放污水的排放口,责令限期拆除。
  前款规定的限期停业、关闭和限期治理、限期拆除由环境保护部门决定,但对全市人民生活或对社会、经济发展有重大影响的,应报市人民政府批准

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

序号
涉及地块
来文单位及要求
城市规划委员会审批结果
审批时间
1
02-02地块
深圳市西丽湖度假村、深圳拓万房地产开发有限公司:申请改变用地为别墅用地。
同意。
2006年第1次会议
2
03-06地块
市旅游(集团)股份有限公司:改变用地性质和提高容积率。
同意用地功能调整为二类居住用地,容积率2.2。要求加强相关环保措施,避免影响西丽水库水源。
2008年第1次会议
3 03-06地块部分用地 深圳市西丽湖度假村有限公司:申请用地性质和容积率调整 同意T403-0196宗地(5567.01平方米)规划容积率由2.2调整为2.6,其西侧条形用地(992.62平方米)调整为道路用地。 由法定图则委员会2012年第4次会议审议通过。
4 02-03、02-04、02-05等地块 市规划国土委第二直属管理局:申请用地性质和容积率调整 同意将西丽湖路沿资本学院用地红线向北延伸与沁园路连接,双向4车道;资本市场学院用地与旅游集团更新用地之间设置市政支路,连接沁园路与西丽湖路,双向4车道;02-03、02-04地块南侧用地及02-05地块调整为三个地块:02-03-01地块用地性质为商业用地,用地面积6285平方米,容积率4.17;02-03-02地块用地性质为商业用地,用地面积10403平方米,容积率3.8;02-03-03用地性质为二类居住用地,用地面积33581平方米,容积率3.14,配套社区健康服务中心、社区警卫室、6班幼儿园、社区体育活动场地、邮政所、文化活动室、垃圾转运站、物业服务用房,备注“规划,总建筑面积105357平方米,其中公共配套设施3910平方米”。 由法定图则委员会2013年第6次会议审议通过。

:目前仅提供文字内容,上图所附图表未作相应调整。