深圳市南山06-04&05号片区[同乐地区]法定图则

目录
1.总 则
2.土地利用性质
3.土地开发强度
4.配套设施
5.道路交通
6.城市设计及其他有关规定

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)


1.  总则
    1.1   本图则适用范围(以下简称本片区)为:深南大道以北、广深高速公路以南、南海大道以西、南山区与宝安区交界以东的城市建设用地,总用地面积574.5公顷。

 
    1.2   制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》和《南山区分区规划(2002-2010)》。其对本片区的功能定位是:根据规划区特殊的地理位置和复杂的用地构成,充分利用中山公园和荔枝林等优越的自然资源,弹性开发利用06-05号街坊的待开发用地,完善和发展已建成的06-04号街坊用地,控制居住用地的发展规模,合理安排教育及相应配套设施,将此区建设成为特区内外的过渡缓冲区、南山区的建设发展区和环境优美的生态规划区。
    1.3   本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004年)确定。

    1.4   本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定;任何更改图则中所规定的内容,需依照相关程序的规定,向城市规划委员会或规划主管部门提出申请;本图则是本地区进行详细规划设计的依据。
 
    1.5   本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细规划设计时略有修改,但必须报市规划主管部门审定。
 
    1.6   本图则解释权属归深圳市城市规划委员会;若需修改图则,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001修)中第二十七条、二十八条的规定。有关名词解释详见附件《法定图则统一注释》。
1.7   本图则自深圳市城市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。从即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。

返回目录

2.土地利用性质

    2.1   本图则的目标定位是:
    ⑴、南山区重要的历史文化风貌保护地区;
    ⑵、南山区配套完善、交通方便、环境优美的集居住、办公、先进制造工业于一体的多功能综合城区;
    ⑶、城市组团绿化隔离带以及大型城市公园;
    ⑷、南山区的大型市政设施基地和城市建设发展的重要储备地。
依据功能定位,本片区内各地块土地利用性质主要包括绿地、道路广场用地、居住用地、政府社团用地、水域和其他非城市建设用地以及市政公用设施用地等。详见本图则“图表”。
 
    2.2   本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。
 
    2.3   本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若是安排在土地使用权已出让的地块上,规划主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。
 
    2.4   本图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
 
    2.5   本图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”,详见本图则“图表”。
 
    2.6   本图则中北区邻近南山宝安二地区界的发展备用地,作为城区的重要缓冲区域,规划为城市建设发展产业远期的拓展用地,除非得到市城市规划委员会的批准,否则严禁将该发展备用地作为商业性用途开发。
 
    2.7   本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。“现状改造”的地块是指保留现状主要建筑物,但允许对其功能、环境等进行适当调整。
 

返回目录

3.土地开发强度

    3.1   确定土地开发强度是控制土地容量、提高土地有效利用和保护环境的重要手段。
 
    3.2   本图则确定本片区建设规模总量为321.60万平方米。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨,有关部门应停止一切要求增加开发规模申请的审批活动。
 
    3.3   已出让的土地,因计算口径原因,可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符,而且容积率数值不同,但总建筑面积将保持一致。
 
    3.4   在本图则执行过程,遇到部分特殊情况时,土地开发强度应按规定程序重新报批确定:
    (1)对本图则确定的地块进行合并开发的;
    (2)对本图则确定的地块进行细分开发的。
 

返回目录

4.配套设施

    4.1   本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。
 
    4.2   本片区内配套设施设置详见本图则“图表”的规定。其中,必须单独占地的公共设施和市政设施有:中学两座,分别位于04-01-03、04-09-06地块;九年一贯制学校一座,位于05-05-04地块;艺术学校一座,位于05-08-02地块;小学三座,分别位于04-02-01、04-10-07、05-09-03地块;幼儿园九座,分别位于04-02-03、04-02-08、04-05-11、04-07-07、04-09-07、04-10-11、05-02-04、05-04-08、05-09-03地块;文化站一座,位于04-06-04地块;居住区级文化中心两座,分别位于04-12-02和05-05-02地块;青少年活动中心一座,位于04-01-04地块;街道办事处一座,位于04-11-01地块;派出所四座,位于04-05-08、05-01-03、05-04-10、05-05-05地块;社区服务中心一座,位于04-11-01地块;邮政支局两座,分别位于04-09-08、05-05-02地块;居住小区级商业设施六座,分别位于04-02-05、04-04-02、04-10-12、05-01-15、05-04-05和05-05-07地块;公交场站五座,位于04-10-05、05-01-05、05-04-09、05-06-01和05-06-02地块;社会停车场十一座,分别位于04-01-01、04-02-04、04-03-06、04-05-07、04-06-03、04-09-03、04-10-04、04-11-02、04-12-03、04-12-15和05-01-08地块;加油加气站四座,位于04-01-02、04-01-07、04-01-09、04-05-01地块;给水厂一座,位于05-06-03地块;变电站一座,位于04-08-09地块。配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表4.2)
 
表4.2   配套设施规划一览表
 
类别
项目名称
数  量
所在地块号
总量
规划增加
现状保留
规划
1
教育设施
幼儿园
9
6
04-02-03、04-07-07、04-10-11
04-02-08、04-05-11、04-09-07、05-02-04、05-04-08、05-09-03
小学
3
1
04-02-01、04-10-07
05-09-03
九年一贯制学校
1
1
 
05-05-04
普通中学
2
1
04-01-03
04-09-06
艺术学校
1
1
 
05-08-02
2
医疗卫生
设    施
社区健康服务中心
8
4
04-02-0504-05-0304-05-1205-05-07
04-10-0804-11-0505-04-0505-09-03
3
文化娱乐
设    施
文化站
1
1
 
04-06-04
居住区级文化中心
2
2
 
04-12-02、05-05-02
居住小区级文化室
5
3
04-11-0105-05-09
04-10-0305-02-03
05-09-03
青少年活动中心
1
 
04-01-04
 
4
体育设施
社区体育活动场地
4
1
04-09-0505-01-1305-05-09
04-10-04
5
行政管理
与社区服
务设施
街道办事处
1
 
04-11-01
 
社区居委会
9
5
04-02-0504-05-0304-09-0504-10-14
04-06-0404-12-0105-01-1405-04-0505-09-03
派出所
4
1
04-05-08、05-01-03、05-04-10
05-05-05
社区警务室
5
2
04-02-0504-07-0704-10-14
04-12-0105-01-14
社区服务中心
1
 
04-11-01
 
社区服务站
11
5
04-02-0504-05-1204-07-0704-10-1205-05-0705-05-09
04-06-0404-11-0505-01-1405-04-0505-09-03
6
商业设施
居住小区级
商业设施
6
2
04-02-05、04-04-02、04-10-12、05-05-07
05-01-15、05-04-05
7
道路交通
设    施
社会停车场
11
9
04-01-01、04-06-03
04-02-04、04-03-06、04-05-07、04-09-03、04-10-04、04-11-02、04-12-03、04-12-15、05-01-08
加油加气站
4
 
04-01-02、04-01-07、04-01-09、04-05-01
 
公交场站
5
5
 
04-10-05、05-01-05、05-04-09、05-06-01、05-06-02
8
给水排水
设    施
给水厂
1
1
 
05-06-03
9
电力设施
变电站
1
 
04-08-09
 
10
邮政设施
邮政支局
2
2
 
04-09-08、05-05-02
11
环卫设施
垃圾收集站
7
4
04-02-05、04-02-11、04-10-13
04-06-04、04-10-05、05-02-05、05-04-07
公共厕所
12
6
04-01-01、04-01-10、04-02-05、04-02-07、04-02-11、04-10-13
04-03-03、04-03-06、04-06-04、04-10-05、05-02-05、05-04-07
    注:地块号加下划线表示该设施为非独立占地。
 
    4.3   本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。
 
    4.4   配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。
 
    4.5   本片区内规划预留邮政支局两座,分别位于04-09-08和05-05-02地块内。
 
    4.6   本片区已建110KV变电站一座,位于04-08-09地块内。
 
    4.7   本片区内规划预留80万吨水厂一座,位于05-06-03地块内。
 

返回目录

5.道路交通

    5.1   本片区对外联系的主要出入口为广深高速公路、深南大道、北环大道、南海大道、同安路及南山大道,各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。
 
    5.2   本片区内道路网采用方格网状道路系统,规划道路分五个等级:
    城市高速公路:广深高速公路;
    城市快速路:  北环大道,为双向八车道;
    南坪快速路,为双向八车道;
    城市主干路:  深南大道,为双向八车道;
    南海大道,为双向六车道;
    南山大道,为双向四车道;
    城市次干路:  同安路,为双向六车道;
    玉泉路,为双向四车道;
    艺园路,为双向四车道。
    城市支路:    各地块通行与出入的主要道路。
 
    5.3   禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。
 
    5.4   本片区的机动车配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。
 
    5.5   所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位,专位专用。
 
    5.6   鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:
    (1) 醒目;行人可直穿;
    (2) 每日通行时间至少为6:00~22:00;
    (3) 最小宽度为5米,在可能的条件下应保证6米的净宽。
 
    5.7   除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行地下通道:
    (1) 能极大地改善步行的安全性与便捷性;
    (2) 在可能影响街道景观的地段;
    (3) 与地下市政管网不发生矛盾。
 
    5.8   人行地下通道的设置应满足:
    (1) 出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
    (2) 最小净宽度不小于5米;
    (3) 全天候通行。
 
    5.9   本片区内有深圳市公交站场五处,其中公共交通枢纽站一处,位于05-06-01地块;公交首末站四处,分别位于04-10-05、05-01-05、05-04-09、05-06-02地块;本片区南北向的公共交通服务线路为沿南海大道组织,东西向公共交通服务线路沿玉泉路和同安路组织。
 

返回目录

6.城市设计及其它有关规定

    6.1   本片区是深圳市重要的城市门户形象的历史文化特色景观区域,本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:
    (1) 有利于强化城市门户历史文化地区的标志性;
    (2) 有利于增强城市公共空间的系统性和形态特色;
    (3) 有利于环境的舒适和安全;并与周围环境互相呼应,相得益彰。
 
    6.2   本片区内自然景观和资源的充分利用,以“人-自然-环境”对话为主题,强调水域和绿化的功能。区内05-01-01、05-01-07、05-02-01、05-02-02、05-03-01、05-04-01、05-04-03地块为城市组团隔离绿化带,04-05-02、04-06-01、04-06-02、05-05-01、05-07-08、05-08-03、05-09-02地块为保留荔枝林,04-01-01、04-10-06、05-06-04地块为公园绿地,严禁任何城市建设行为侵蚀。
 
    6.3   本片区内深南大道、南海大道沿线地段为重点城市设计地带,街道景观设计应遵循下列原则:
    (1) 保证建筑间连续性和协调性,强调体现城市街墙景观,并尽可能地从红线退让提供更多的公共开放空间;
    (2) 街道照明应选用具有自然色彩的光源,人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源;不同场所的灯管高度应有相应的规定。
 
    6.4   本片区内要求在04-03-03地块提供一处不小于3000平方米的历史文化特色休憩广场,同时要求场地中的主体建筑具有岭南地方传统文化特色,能形成南头古城保护区朝向深南大道的突出形象,构成创建现代文化名城中饱含文化韵味的群体景观。
 
    6.5   本片区内的建筑必须符合技术文件中对建筑的高度控制,以满足本片区内城市设计及微波通道的控制要求;规划对05-01、05-02、05-03、05-05、05-06、05-07、05-08、05-09街坊的建筑高度严格控制,严禁高层建筑的建设,且其建设应满足该地区内直升机场的净空高度限制要求及微波通道的建筑限高要求。南头古城保护区内04-01、04-02、04-03、04-04街坊的建设满足古城保护规划的要求。
 
    6.6   南头古城保护区文物保护范围内不得在地面、地下及空中进行其它建设工程,在建筑控制范围内修建或改造的设计方案须征得文化行政管理部门同意后,报城市规划管理部门批准。
 
    6.7   南头古城保护区内一般风貌恢复区、乡土民居重点维护区、文物古迹整理区、教堂环境控制区、风貌协调区、过渡协调区范围内的修建和改造须符合古城保护的具体要求。
 
    6.8   在中国海洋直升机公司南头机场搬迁之前: 05-02-06、05-03-01、05-03-03、05-03-04、05-03-05、05-03-06、05-05-06、05-05-07、05-06-01、05-06-03、05-06-05、05-07-01、05-07-03、05-07-05、05-07-06、05-07-07、05-07-08、05-08-01、05-08-02、05-08-04、05-09-01、05-09-03、05-09-04、05-09-05、05-09-06、05-09-07地块内的建筑高度应严格控制,必须符合直升机场的净空要求。
 
    6.9   本图则中LNG线路、珠三角成品油管线及南坪快速路仅为示意,具体线路以专项规划为准,其中05-03-02、05-03-03、05-03-04地块的用地开发建设需与南坪快速路选线的专项规划综合考虑。
 
    6.10  本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:
    (1) 公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道;
    (2) 建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射;
    (3) 建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色,宜选用柔和中性的色彩;但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等;
    (4) 建筑泛光照明不应直接射入其它建筑窗内;公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计;
    (5) 建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调,全部设备应隐蔽。
 
    6.11  本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则:
    (1) 统一规划,避免影响建筑物及公共环境的景观效果;
    (2) 提供使街景特色更加突出,使用效率更高的标识物;
    (3) 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;
    (4) 保证行人和机动车驾驶者的安全。
 
    6.12  本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。
 
    6.13  除广深高速公路、深南大道、北环大道、南海大道、南山大道、玉泉路外的街道两侧的临街建筑高度与道路宽度之比宜为1:1~1.5:1。

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

序号

涉及地块

来文单位及要求

城市规划委员会审批结果

审批时间

1

05-03-03地块

调整用地性质、提高容积率。

同意将3500平方米发展备用地转为军事用地,容积率为4.0,总建筑面积为1.4万平米,建筑限高按南头直升机场要求限制在46.8米以下。

2008年第1次会议

2

05、06、07、08街坊

南山区政府
实施工业升级改造,拟调整本图则的主要内容和要求如下:
1、大新路和几条支路的道路线型调整,调整范围内建设用地红线面积发生变化;
2、为提高工业用地使用效益,保障工业区产业转型,提高工业用地的容积率,涉及容积率调整的地块共9块,其中2块调整为3.5,其余7块调整为4.1—4.8之间不等;
3、为改善环境,增加公共空间,增加了部分广场绿地。

同意

2008年第2次会议

3

04-12-02号地块

深圳市南山文化局
申请调整用地性质,提高容积率

同意增加GIC21功能,容积率由1.5调整为3.1。建筑高度宜控制在40米以下,预留650平方米室外公共活动空间。

2009年第2次会议

4

04-08-03地块

深圳市公安局交通警察支队南山大队
申请变更用地性质

同意商业性办公用地调整为行政办公用地,容积率不变。建设规模按发改批准立项规模,留出发展备用地。南侧临玉泉路多出用地可作为公共停车场使用。

2009年第2次会议

5 05-09-02、05-09-03地块 南头城实业股份有限公司、 前海股份有限公司:申请用地性质和容积率调整 同意该征地返还用地(90888.8平方米)容积率提高至4.5;要求在该地块落实的配套设施包括:小学(24班,独立占地15000平方米)、幼儿园(12班,独立占地3600平方米)、社区健康服务中心、居住小区级文化室(建筑面积2000平方米)、社区居委会、社区服务站、公交首末站;要求在详细设计阶段研究优化地块内部道路系统及出入口位置;远期地铁10号线站点设置应充分考虑与该地块衔接;细化完善地块所在片区慢行系统。 由法定图则委员会2011年第9次会议审议通过。
6 05-03-04地块 市规划国土委第二直属管理局:依职能申请调整用地性质及容积率 同意申请地块用地性质调整为普通仓库用地,容积率上限为3.5,增加备注说明该地块建筑高度须满足直升机场净空控制高度要求;在用地西侧增设宽15米的支路。 由法定图则委员会2012年第11次会议审议通过。
7 04-01-06、04-01-08地块 市规划国土委第二直属管理局:申请提高T302-0050宗地容积率 同意04-01-06容积率调整为3.0,配套设施为社区老年人日间照料中心、社区管理用房、社区警务室、社区菜市场,配套设施建成后按相关政策移交南山区政府,并备注“1.在满足直升机场净空要求的前提下,地块容积率上限为3.0。2.开发建设时须满足与周边加油站、加气站及液化气储配站有关标准规范要求,预留足够的安全距离。3.建筑风貌和建筑高度应与南头古城环境相协调,建筑外形宜朴素大方,色彩宜以素色系为主色调,建议外墙不宜采用玻璃幕墙的形式”;04-01-08地块按已签订合同落实,调整为办公+普通工业用地,配套设施为液化气储配站,备注现状保留。
要求复核该地区市政基础设施的承载能力,特别是核实污水管网容量,以确保市政配套设施及管网容量能满足地块开发建设后的增量需求;下一步规划设计时,须合理设定居住用地的出入口位置,并妥善处理好与现状加油站、加气站及液化气储配站位置的关系,对规划设计用地及建筑物与现状液化气储配站、加油站、加气站的距离提出更具体要求;规划设计须明确该地块的航空限高要求,地块新建建筑高度须确保在控制高度以下。
由法定图则委员会013年第8次会议审议通过。

:目前仅提供文字内容,上图所附图表未作相应调整。