深圳市南山09-T1号片区[塘朗山地区]法定图则

目录
1、总 则
2、发展目标与功能定位

3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计及其它有关规定

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

 

1.总则
 
    1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:龙珠大道-北环大道以北,沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的用地,总用地面积为1843.44公顷。
 
    1.2  制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》、《深圳市南山区分区规划(2001-2020)》、《深圳市近期规划》、《深圳市干线道路网规划》、《深圳市塘朗山郊野公园总体规划》和其它专项规划。
 
    1.3  制订本图则遵循的总体原则是:依托塘朗山郊野公园的山体景观,加强环境质量和城市景观控制,确定合理的土地利用开发强度。
 
    1.4  本图则由文本和图表构成,其中图表包括总表和分表两部分。总表表达规划区全范围的控制规定,分表表达规划区内建设用地的控制规定。
 
    1.5  本片区的
土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
 
    1.6  本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)依据《深圳市规划标准与准则》确定。
 
    1.7  有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。
 
    1.8  在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。
 
    1.9  本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细规划设计时略有修改,但须报市城市规划主管部门审定。
 
    1.10 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001修)第二十七、二十八条规定。
 
    1.11 本图则自市规划委员会批准之日起实施。即日起,该地区原有图则(包括控制性详细规划)自动废止。

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2.发展目标与功能定位
 
    2.1  本片区的总体发展目标是:严格划定塘朗山郊野公园范围,适当布置现代都市生态型观光游览用地;塘朗山周边的用地以中、低强度开发为主,避免对山体景观轮廓的破坏。
 
    2.2  本片区的生态环境建设目标是:将塘朗山郊野公园建成以自然山林野趣为特色,山、水、林、泉为内容的城市郊野公园,成为节假日广大市民郊游度假和重阳登高的胜地。
 
    2.3  本片区的功能定位是:依托塘朗山郊野公园和大型市政交通设施的建设,规划功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区,同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施。

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3.土地利用性质规定
 
    3.1  依据本片区的功能定位和城市郊野公园的特殊性,本片区的土地划分为城市建设用地和城市生态保护用地两大类。
 
    3.2  本片区城市生态保护用地内的土地用途为非建设用地,包括塘朗山郊野公园和生态林地两部分。
 
    3.3  本片区城市生态保护用地内的土地用途除必要的公园游览设施外,其余用地均为非建设用地,包括公园景区(含管理服务区)、森林生态重建区、生态林地和水域四大类。
 
    3.4  本片区的建设用地包括城市建设用地和特别管制区。各地块土地利用性质详见本图则“图表”(总表)。
 
    3.5  图则将长岭皮地区划定为特别管制区,其控制要求详见本图则图表及下述规定。
    3.5.1      预留长岭皮政府发展备用地,并严格控制周边用地的发展。
    3.5.2  位于长岭皮水库二级水源保护区内的长岭皮旧村用地,近期保留符合环保要求、截污设施完善、建筑质量较好、规模成片的村民住宅用地和工业用地,限制其新建、改建与扩建,并逐步减少该用地的建筑总量,远期考虑整体搬迁。
 
    3.6  政府发展备用地
    3.6.1  本图则中8-1-1、8-2-1、8-2-1地块为政府发展备用地,总用地面积27.07公顷。
    3.6.2  政府发展备用地为公共及市政配套设施、仓储等项目的预留用地,其用地性质可以兼容居住或商业用地,但须经市规划委员会批准。
 
    3.7  城市建设用地的主要土地用途为居住用地、商业服务业设施用地、政府社团用地、工业用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、仓储用地等。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。
 
    3.8  图则对所有城市建设用地的地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。
 
    3.9  图则所确定的城市建设用地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。
 
    3.10 图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,规划主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。
 
    3.11 图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
 
    3.12 图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

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4.土地开发强度规定
 
    4.1  本片区塘朗山郊野公园和生态林地范围用地为禁止开发地区,禁止一切规划以外的开发建设项目。
 
    4.2  本片区划定为特别管制区的区域,其建设规模总量控制在现状建筑总量以内,并在现状建设基础上通过综合整治逐步减少地区建设总量。
 
    4.3  图则确定本片区城市建设用地的建设规模总量为251.6万平方米。当实际开发建设的总量超过规划总量,会对本片区交通及配套设施等带来影响时,应对图则进行必要的检讨。
 
    4.4  若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,与已出让土地的实际情况不符,总建筑面积将保持一致。
 
    4.5  在图则执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:
    (1)    对图则确定的地块进行合并开发的;
    (2)    对图则确定的地块进行细分开发的;
 
    4.6       本片区城市建设用地内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。
 
    4.7       本图则中现状保留的“四类居住用地”(地块编号为2-3-2、2-3-6、3-1-1、3-1-6、3-2-7、3-2-11和8-3-2),其建设规模总量控制在现状建筑总量以内,如确需改造的,开发强度应根据旧村改造政策及具体的专项规划确定。
 
    4.8       本图则中2-3-3、2-3-5、3-1-3、3-1-4地块所规定的开发强度是根据标准所确定的基本控制指标,如需变更应根据旧村改造政策及具体的专项规划确定。
 
    4.9       本图则中2-4-1地块应在满足交通枢纽功能的前提下适当安排商业设施。

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5.配套设施规定
 
    5.1  本片区的配套设施主要是市、区级市政公用设施及为本片区服务的配套设施。
 
    5.2  图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划和本片区内的人口规模综合确定,当实际人口规模超过一定限度时,应对图则进行必要的检讨。
 
    5.3  本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表5.3)。
 
    5.4  本图则规定的配套设施是落实上层次规划确定的市、区级市政设施和为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少或压缩规模。
 
    5.5  本图则中为本片区及周边地区服务的交通设施和市政设施,可在专项规划中进行深化,在深化过程中可能对本图则确定的上述设施进行修改,但须报市城市规划主管部门审定。
 
    5.6  本片区规划2所中学,分别位于龙珠北片区的1-2-2地块和塘朗西片区的4-2-4地块(现状西丽中学)。
 
    5.7  本片区规划1座医院,位于龙珠北片区的1-2-4地块;医疗卫生研究中心一座,位于1-2-6地块。
 
    5.8  本片区规划老年文化活动中心一处,位于龙珠北片区的1-2-3地块。
 
    5.9  本片区规划公交综合场站一处,位于1-1-5地块;公交首末站一处,位于4-2-7地块;公交枢纽站一处,位于2-4-1地块。
 
    5.10 本片区规划加油站一处,位于龙珠大道以北的2-3-8地块。
 
    5.11 本片区规划220kv高压走廊3条;220kv变电站1座,位于2-2-6地块;110kv变电站2座,分别位于1-5-12和7-2-2地块。
 
    5.12 本片区规划LNG高压输气干管1条,并在塘朗山郊野公园内设置一处西丽分输阀室。LNG高压输气干管沿线建设用地均应满足相关的安全及防护要求。
 
    5.13 本片区规划成品油输送管道1条,其沿线建设用地均应满足相关的安全及防护要求。
 
    5.14 本片区规划邮政支局一座,位于1-5-10地块;电话机楼一座,位于1-5-9地块。
 
    5.15 本片区规划天然气调压站一座,位于2-1-2地块。
 
    5.16 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。
 
 
 
表5.3                    配套设施规划一览表
设施类别
项目名称
数量
所在地块号
备注
总量
规划增加
现状保留
规划
教育设施
幼儿园
12
10
4-1-2
4-1-3
1-1-1,1-3-10,1-4-2,1-5-4,2-2-2,2-3-4,3-1-2,4-1-6,5-2-3,5-2-6
独立占地
小学
4
3
8-3-1
1-2-2,1-3-9,3-2-8
独立占地
中学
2
1
4-2-4
1-2-2
独立占地
职业学校
1
 
4-2-3
 
独立占地
医疗卫生
设    施
医院
1
 
1-2-4
 
独立占地
疾病控制中心
1
1
 
1-2-6
独立占地
社区健康
服务中心
4
4
 
1-5-3,2-3-5,3-1-3,5-2-1
 
文娱设施
居住区级
文化中心
1
1
 
1-5-3
 
居住小区级
文化室
5
4
4-1-5
2-3-7,3-1-3,3-2-4,5-2-1
 
社会福利
设   施
敬老院
1
1
 
1-2-3
 
体育设施
综合体育
活动中心
1
1
4-2-5
 
 
社区体育
活动场地
6
6
 
1-2-7,1-3-2,1-5-11,3-1-5,3-2-9,5-2-2
 
行政管理
与社区服
务 设 施
社区委员会
7
6
3-2-1
1-1-1,2-3-5,3-1-3,3-2-12, 5-2-3, 5-2-6
 
商业设施
居住区级商业设  施
2
1
4-4-1
1-5-3
独立占地
居住小区级
商业设施
3
3
 
2-3-3,4-1-6,5-2-3
 
道路交通
设    施
公交综合场站
1
1
 
1-1-5
独立占地
公交首末站
1
1
 
4-2-7
独立占地
公交枢纽站
1
1
 
2-4-1
结合枢纽站设置商业设施
社会停车场(库)
2
2
 
10
独立占地
轨道交通
场    站
2
2
 
塘朗车站、龙珠车站(意向)
 
加油站
1
1
 
2-3-8
独立占地
电力设施
110KV
变电站
2
2
 
1-5-12,7-2-2
独立占地
220KV
变电站
1
1
 
2-2-6
独立占地
邮政设施
邮电所
3
3
 
1-3-7,2-3-5,3-1-4
 
邮电支局
1
1
 
1-5-10
独立占地
电信设施
电话机楼
1
1
 
1-5-9
独立占地
燃气设施
天然气调压站
1
1
 
2-1-2
独立占地
环卫设施
公厕
5
5
 
1-5-3,2-3-7,3-1-4,5-2-3,8-3-2
 
垃圾收集站
4
4
 
1-2-5,3-1-8,3-1-4,8-3-2
 
垃圾填埋场
3
 
 
生活垃圾填埋场(1个)
余泥渣土填埋场(2个)
临时用地
 

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6.道路交通规定
 
    6.1  本片区对外联系的主要道路为北环大道、沙河西路、龙珠大道、留仙大道,南坪快速路及支线和福龙路。各建设地块出入口及内部道路详见本图则“图表”。
 
    6.2  本片区的道路分为四个等级:
    城市快速路:沙河西路,北环大道,南坪快速路,福龙路;
    城市主干道:龙珠大道,留仙大道;
    城市次干道:龙苋路,龙珠六路,珠光路;
    城市支路:各街坊及组团的主要道路。
 
    6.3  图则确定的地块内部道路,可在下层次详细蓝图编制时进行深化,但需按照法定程序,对法定图则确定的道路进行修改。
 
    6.4  除本图则指定外,本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市干道上,小区路和城市干道相连时,交叉口限制车辆左行。规划南坪快速路穿过本区,具体线位以专项设计为准。
 
    6.5  轨道交通5号线穿越本区,沿平南铁路线位预留60-100米宽的轨道交通用地,本片区内设置两个轨道站点,分别为龙珠站和塘朗站。
 
    6.6  本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”(表12.4.2.1)执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下及路边停车方式。
 
    6.7  新建用地停车位应严格按有关标准配置,已建成的用地,停车位不足的应鼓励增设停车位及使用社会停车场库。
 
    6.8  所有停车场应为残疾人提供不少于总数15%停车位,专位专用。
 
    6.9  本片区地面公共交通仅设置公交停靠站,公交线路和站点位置根据全区公交规划确定。
 
    6.10 本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。
 
    6.11 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行天桥或地下人行通道。
     (1)街道景观有要求的地段;
     (2)能极大改善步行的安全性与便捷性;
     (3)与地下市政管网不发生矛盾。
 
    6.12 地下人行通道或人行天桥的设置应满足:
     (1)出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
     (2)最小净宽度不小于5米;
     (3)全天候通行。

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7.城市设计及其它有关规定
 
    7.1  本片区是深圳市重要的城市山林景观的标志性区域,片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则:
    ⑴ 落实分区规划关于“塘朗山—大沙河及绿化带,和塘朗山、安托山—华侨城—“阳光城”带形区域及周边地区的建设以中低强度或开放绿化建设为主的要求,严格禁止在此区域内进行大体量高层建筑的建设;
    ⑵ 保护并加强塘朗山郊野公园的城市公共空间环境和城市空间形象的标志性;
    ⑶ 贯彻本区域围绕塘朗山郊野公园山体中心建设的城市设计要求,对周围的整体环境、组团空间和建筑界面进行控制。
    ⑷ 加强大沙河两侧的滨河绿化、道路绿化及建筑界面的处理,突出其轴线地位。由于大沙河形成了空间上的开敞空间,加上塘朗山郊野公园作为绿化背景,在充分利用大沙河水体资源的前提下,将人工环境与自然环境有机的结合起来,丰富城市景观。
 
    7.2  本片区的街道景观设计应遵循以下原则:
    ⑴ 沙河西路、龙珠大道、留仙大道通过本片区,形成大尺度线型景观界面。
    ⑵ 沙河西路东侧是人工的连续界面,以商业办公、商住功能为主。
    ⑶ 龙珠大道两侧是大型居住区,通过居住区的平、立面绿化与墙面色彩装饰,塑造体现深圳居住区特色的环境景观,形成对外交通干线上车行主导景观。
    ⑷ 以塘朗山郊野公园为绿化背景,形成留仙大道南侧自然的连续界面。
    ⑸ 珠光路两侧的建筑类型较为丰富,南侧为商住居住区,北侧依次为四类居住、商业等建筑类型,可塑造的建筑形式多样,形成中尺度的车行主导景观界面。
 
    7.3  本片区城市建设用地范围内全部为高层限制发展区,地块内建筑限高不宜突破50米,局部地区最高不得超过80米,同时应注重建筑之间的衔接与协调。
 
    7.4  本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:
     ⑴严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计;
     ⑵建筑后退红线和建筑高度应结合《深圳市城市规划标准与准则》、城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定。
     ⑶沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一。
 
    7.5  本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则:
     ⑴各类型的广告应进行统一规划协调布置;
     ⑵标识应清晰、明确、规范;标识物的形式应与周围环境相协调;
     ⑶考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;
     ⑷保证行人和机动车驾驶员的安全。
 
    7.6  本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

序号

涉及地块

来文单位及要求

审批意见

审批时间

1

1-3-6地块

要求部分地块(用地面积7000平方米)用地功能按三类兼容用地性质控制为二类居住用地,容积率3.2。另一部分用地保留原规划用途,用 地面积为4957平方米。

同意。

2006年第2次会议

2

1-2-3地块

市老人综合服务中心筹建办:申请恢复原土地使用合同容积率3.5。

同意。

2007年第1次会议

3

7-1-1、7-1-2、7-1-3、7-2-1、7-3-2地块

根据规划要求,调整地铁5号线塘朗车辆段及其上盖物业用地性质及容积率

规划主管部门:同意调整,并将车辆段上盖开发的物业全部作为保障性住房。
鉴于该保障性住房项目已启动挂牌出让程序,目前已公告,建议先行报告规划委员会。

规土委2010年第32次主任办公会

4

2-1-4地块

深圳市宗正汽车贸易有限公司申请调整用地性质和容积率

同意。2-1-4地块性质调整为新型产业用地+教育设施用地,容积率控制在5.5,项目建设高度控制在80米以下。要求贡献6000平方米的教育培训用房。

法定图则委员会2015年第2次会议

5

7-2-1-1地块

深圳市地铁集团有限公司申请用地性质和容积率调整

同意。1.7-2-1-1地块部分用地(用地面积24884平方米)性质调整为二类居住用地,容积率4.65,配套独立占地6班幼儿园、社区老年人日间照料中心(建筑面积600平方米),建筑高度控制在150米。
2、7-2-1-1地块其余12000平方米用地性质调整为教育设施用地,配套设施为24班初中。
3、南侧地铁车辆段检修库上盖设置体育活动场地,为学校、周边居民提供服务。

法定图则委员会2015年第4次会议

:目前仅提供文字内容,上图所附图表未作相应调整。