深圳市南山04-02号片区[赤湾地区]
法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、发展目标与功能定位
3、土地利用性质规定
4、土地开发强度规定
5、配套设施规定
6、道路交通规定
7、城市设计及其他有关规定
附件:深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为东北至港湾大道-松湖路-兴海大道,西北至妈湾电厂-小南山,东南至蛇口海岸线,西南至赤湾海岸线,总用地面积为 6.52 平方公里。

1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划( 1996-2010 )》、《南山区分区规划( 2002-2010 )》和《深圳市基本生态控制线管理规定》。

1.3 制订本图则遵循的总体原则是: 尊重赤湾地区的现状, 从 可持续发展角度出发 , 确定合理的土地利用开发强度。

1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)依据《深圳市城市规划标准与准则》确定。

1.6 有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细规划设计时略有修改,但须报市城市规划主管部门审定。

1.9 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》( 2001 修)第二十七、二十八条规定。

1.10 本图则自市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起,该地区原有图则(包括控制性详细规划)自动废止。

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2、发展目标与功能定位

2.1 本片区的城市发展目标是:高标准建设的 , 以港口作业区、临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主的现代化综合港区。

2.2 本片区的功能定位是:集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。

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3、土地利用性质规定

3.1 依据本片区的功能定位,本片区的土地划分为城市建设用地和城市非建设用地两大类。

3.2 本片区的城市非建设用地为 02-01 地块的林地。

3.3 本片区城市建设用地的主要土地用途为: 居住用地( R )、商业性公共设施用地( C )、政府社团用地( GIC )、工业用地( M )、对外交通用地( T )、道路广场用地( S )、市政公用设施用地( U )、绿地( G )、特殊用地( D )、仓储用地( W ) 等十大类。 本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

3.4 图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。

3.5 图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,城市规划主管部门与国土部门根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

3.6 图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.7 图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

3.8 图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

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4、土地开发强度规定

4.1 图则确定 本片区城市建设用地的建设规模总量为 195 万平方米。当实际开发建设的总量超过规划总量,会对本片区交通及配套设施等带来影响时,应对图则进行必要的检讨。

4.2 若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,与已出让土地的实际情况不符,总建筑面积将保持一致。

4.3 图则中规划工业用地的容积率控制为上限: 其中一类工业用地按 2.5 控制,二类工业用地按 2.0 控制。 容积率控制下限按相关主管部门依据不同行业的特点所制定的建设标准确定。

4.4 对已批的工业用地可视实际需求,按程序适当增加建筑面积,但地块容积率不得超过规划区工业用地容积率的上限。

4.5 鉴于港口功能的专业性,规划港口用地容积率等相关指标可依据港口专项规划确定。

4.6 对已批的港口及仓储用地可视实际需求,按程序可适当增减部分建筑面积。

4.7 在图则执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:

  1. 对图则确定的地块进行合并开发的;
  2. 对图则确定的地块进行细分开发的;

4.8 本片区内城市建设用地内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

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5、配套设施规定

5.1 本片区的配套设施包括市、区级公共设施及为本片区服务的公共设施和市政设施。

5.2 图则中的生活居住区与 NS04-01 号片区 [ 妈湾地区 ] 图则中生活居住区所需求的公共配套统一考虑,所确定的公共配套设施不得随意减少或压缩规模。

5.3 图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划、本片区内的人口规模和 NS04-01 号片区 [ 妈湾地区 ] 图则中的公共配套设施综合确定,当实际人口规模超过一定限度时,应对图则进行必要的检讨。

5.4 本片区规划 将 01 - 01 地块一处小学调整至 02 - 05 地块,并改建为九年一贯制学校;规划幼儿园一处,位于 02-04 地块。

5.5 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。

5.6 本片区内配套设施设置详见“ 公共配套设施规划一览表 ”(表 5-1 ) ,同一红线地块内的小区级配套设施,其具体位置可局部调整。

表 5-1 配套设施规划一览表

设施类别 项目名称 数量 所在地块号
总量 规划增加 现状保留 规划
教育设施 幼儿园 1 1   02 - 04
九年一贯制学校 1 1   02 - 05
医疗卫生设施 社区健康服务中心 1 1   02 - 04
文娱设施 居住区级文化中心 1 1   01-06
体育设施 社区体育活动场地 2 2   01-01 , 02-03
行政管理与社区服务设施 社区居委会 1 1   01-01
社区警务室 1 1   01-01
社区服务站 1 1   01-01
商业设施 居住区级商业设施 1 1   01-04
居住小区级商业设施 1 1   02-03
道路交通设施 社会停车场库 1 1   01-05
加油站 1 0 01-16  
公交首末站 3 2 01-08 02-18 , 05-03
给水排水设施 污水泵站 2 0 04-09 , 05-21  
污水处理厂 1 0 05-16  
电力设施 变电站 3 2 05-20 02-08,02-16
邮政设施 邮政所 1 0 01-07  
电信设施 电话机楼 1 0 01-14  
环卫设施 公共厕所 2 1 01-13 01-05
垃圾收集站 3 2 01-13 01-01 , 02-03
防灾减灾设施 消防站 2 1 05-18 02-13

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6、道路交通规定

6.1 本片区对外联系的道路系统包括疏港道路和城市主干道。疏港道路为 区港联络道路系统,片区内包括 兴海大道、港湾大道-赤湾二路、右炮台路,规划一路-小南山隧道 ;城市主干道为兴海大道。各建设地块出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2 本片区内部道路采用自由式道路结构,片区道路分为四个等级:

  • 城市主干道:兴海大道(红线宽度 80 米 ,双 向六车道);
  • 城市次干道: 港湾大道-赤湾二路 (红线宽度 24 -28 米 ,双向4 车道) ;规划一路-小南山隧道 (红线宽度 30 米 ,双向 4 车道); 右炮台路 (红线宽度 24.5 -36 米 ,双向4 车道);
  • 城市支路:包括 西港大道、南康路、海湾路、左炮台路、港航路、少帝路、赤湾一路 等,是各功能片区内部的主要联络道路,红线宽度 11 — 37 米 不等。

6.3 图则确定的道路可在下层次详细蓝图编制时进行深化,但需按照法定程序,对法定图则确定的道路进行修改。

6.4 除本图则指定外,本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市干道上,本片区内各支路设置尽量建设和城市次干道相连,支路和城市干道相连时,交叉口限制车辆左行。

6.5 本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”(表 12.4.2 .1 )执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下及路边停车方式。

6.6 新建用地停车位应严格按有关标准配置,已建成的用地,停车位不足的应鼓励增设停车位及使用社会停车场库。本片区规划 规划社会停车场 1 处,位于赤湾五路西侧 01-05 地块。

6.7 所有停车场应为残疾人提供不少于总数 1.5% 停车位,专位专用。

6.8 本片区公共交通采用公交首末站和公交停靠站二级公交设施体系。规划保留位于赤湾五路西侧 01 - 08 地块内的公交首末站一处;调整现状赤湾六路南侧的公交首末站位置至赤湾六路北侧 02 - 18 地块内;规划公交枢纽站一处,位于天祥路东侧 05 - 03 地块内。具体公交线路和站点位置根据全区公交规划确定。

6.9 本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

6.10 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行天桥或地下人行通道。

( 1 )街道景观有要求的地段;

( 2 )能极大改善步行的安全性与便捷性;

( 3 )与地下市政管网不发生矛盾。

6.11 地下人行通道或人行天桥的设置应满足:

( 1 )出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);

( 2 )最小净宽度不小于 5 米 ;

( 3 )全天候通行。

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7、城市设计及其他有关规定

7.1 本片区 位于深圳市的西南角出海方向,属于城市的海上门户地区,有着较好的自然环境景观,三处市级文物保护用地分布在规划区内,成为独特的人文景观。 城市设计的目标是在合理安排各功能区的前提下,融山、海、城于一体,改善城市景观及视觉环境。本片 区内任何开发建设活动均应遵循下列原则:

( 1 )落实分区规划关于 “小南山——大南山——东角头”城市景观主轴的总体构想, 重点强化赤湾 — 小南山 — 大南山 — 蛇口这一海、山、城一体的景观轴线和绿色通道;

( 2 )沿小南山周边的所有开发建设活动应以不影响小南山山体景观和绿色通道为前提,严格控制沿山建筑形态与建筑高度;

( 3 ) 加强片区内 城市公共空间与自然山体的融合 ,结合 赤湾山公园和左炮台公园出入口,设置两个面向港区的绿色公共空间。

7.2 本片区城市空间组织的主要构思: 在充分考虑分区规划对本规划区提出的城市设计要求的基础上,根据规划区的环境特点、区位条件以及开发前景,对城市景观提出 “一个特色景观区”、“一条景观轴线” 、 “ 两个绿色公共空间 ” 、“四个景观节点”的要求。 主要公共空间设计指引及规定如下:

( 1 )一个特色景观区:以大型港口泊位岸线起重机、集装箱堆积场、部分仓储建筑组成的个性鲜明的城市港口景观。港口景观的钢铁质感,磅礴气势、工业化和现代气息与赤湾山和左炮台山的自然山体景观形成鲜明的对比。

( 2 )一条景观轴线:重点强调港湾大道-赤湾二路形成的自然景观与人工景观复合主轴线;以赤湾一路为界,港湾大道路段体现自然景观特色,赤湾二路段以人工景观为特色。

( 3 )两个绿色公共空间:赤湾山公园和左炮台公园作为规划区的重要组成部分和本片区主要绿色公共空间,应该以保护性开发为规划总指导思想,实施半封闭式管理,应保持完整的自然地形地貌,营造良好的森林生态环境,改善现有植被结构。

( 4 )四个景观节点:以赤湾五路两侧的商业服务中心为主的城市景观节点和规划区内三处市级文物保护单位为核心的自然景观节点。

7.3 本片区的景观界面设计应遵循以下原则:

( 1 )山体界面:防止水土流失,终止并消除采石场开采面造成的植被破坏和视觉污染;建筑物群落的设计充分考虑山体的形态以及整体的城市天际线,临山建筑界面呈开放之势,并融于山林幽谷环境之中。

( 2 )兴海大道、港湾大道、赤湾二路为大尺度车行景观界面,绿化体现大尺度、车行景观为特色。

•  本片区的 高度控制的总体原则是:

规划区建设用地高度总体控制在 50 米 以内,其中港区高度应控制在 18 米 以内。规划区以中低层建筑为主,可局部穿插小高层,严禁小高层、高层连片开发,强调空间的整体性、秩序性,并与周边山体相协调。

7.5 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

( 1 )严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计;

( 2 )建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定。

( 3 )沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一。

7.6 本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则:

( 1 )各类型的广告应进行统一规划协调布置;

( 2 )标识应清晰、明确、规范;标识物的形式应与周围环境相协调;

( 3 )考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;

( 4 )保证行人和机动车驾驶员的安全。

•  本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

•  规划区内共有三处市级文物保护单位,规划按照《深圳市紫线规划》制定以下的保护要求:

天后宫:保护范围以现有用地红线范围为界,围墙外 50 米 ,其中 15 米 内禁止建设;从保护范围向外延伸 30 米 为建设控制地带。

宋少帝陵:保护范围从墓上建筑外缘向外延伸 8 米 ;从保护范围向外延伸 30 米 为建设控制地带。

左炮台:保护范围从炮台基址向外延伸 20 米 ;从保护范围向外延伸 30 米 为建设控制地带。\

附件:深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

序号

涉及地块

来文单位及要求

审批意见

审批时间

1

02-10地块部分用地

中国南山开发(集团)股份有限公司:申请用地性质和容积率调整

同意02-10地块南侧部分用地(7052.5平方米),用地性质调整为办公+物流用地(C2+W0),容积率调整为9;02-10地块其余用地规划功能和容积率不变,待法定图则修编时统筹考虑。
要求须强化本地块至轨道站点的人行交通联系与便捷程度,增加步行交通设施。

由法定图则委员会2014年第2次会议审议通过。