深圳市南山03-02号片区[大南山地区]法定图则

1.总则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:工业大道、港湾大道、兴海大道、月亮湾大道和西部通道所围合的区域,总用地面积 778.78 公顷。

1.2 制定本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划( 2007 - 2020 )》、《深圳市近期建设规划( 2006-2010 )》、《深圳市南山区分区规划( 2002 年 -2010 年)》和《深圳市基本生态控制线管理规定》。

1.3 制定本图则遵循的总体原则是: 突出大南山的公共绿地的核心地位,强化生态环境,优化城市用地功能,合理确定开发规模。

1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》( 2004 版)(以下简称《深标》)确定。

1.6 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细规划设计时确需修改的,须按程序报批。

1.9 本图则由市规划委员会负责解释,若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条的规定。

1.10 本图则自深圳市规划委员会主任委员批准签发日起实行 。 即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。

2. 发展目标与功能定位

2.1 本片区的发展目标是:利用大南山地区特定的区位及自然优势,建设具有鲜明的山海城市特征,集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。

2.2 本片区的功能定位是:具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区。

3. 土地利用性质

3.1 本片区的土地利用性质主要包括: 居住用地( R )、商业服务业用地( C )、政府社团用地( GIC )、道路广场用地( S )、绿地( G )、市政公用设施用地( U )、对外交通用地( T )等。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

3.2 图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。

3.3 图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块上, 市政府有关主管 部门可依法,在有需要时收回土地使用权。

3.4 图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5 图则对地块规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

3.6 图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模;“依据政府批件”的地块是指地块的规划指标已经合法程序确定。

3.7 图则中轨道站点周边用地性质应以商业、办公、居住功能为主。

3.8 基本生态控制线内的土地利用 , 应严格按照《深圳市基本生态控制线管理规定》及《 < 深圳市基本生态控制线管理规定 > 的实施意见》的要求执行。

3.9 图则中 03-10 、 07-06 地块现状为工业用地,根据分区规划要求,本图则将此两块用地功能调整为居住用地,但应考虑为本片区产业及居住提供配套服务。

3.10 对于片区内的工业用地使用应遵循如下控制原则:

⑴现状传统工业逐步向高科技研发及都市工业转型。

⑵现状工业区可近期保留,改善环境,并严格控制建设;远期按图则规划的功能要求进行改造。

4. 土地开发强度

4.1 图则确定本片区的建设规模总量为 424.0 万平方米,规划人口规模为 5.9 万人。

4.2 若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,可能与已出让土地的实际情况不符,但总建筑面积将保持一致。

4.3 对已批的工业用地,需要工业升级,可视实际需求,在市政、交通等配套设施容量范围内,并且符合城市设计要求的前提下,按程序可以适当增加面积。

4.4 位于基本生态控制线内已签订土地使用权出让合同但尚未开工的建设项目,应严格按《深圳市基本生态控制线管理规定》第十一条的要求执行 。

4.5 轨道站点周边用地的开发强度可适当提高,但应满足规划的城市设计要求。

4.6 在图则执行过程中,遇到以下情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:

(1) 对图则确定的地块进行合并开发的;

(2) 对图则确定的地块进行细分开发的;

(3)  但对地块的细分如涉及建设总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。

4.7 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

5. 配套设施

5.1 本片区的配套设施包括市、区级公共设施和为本片区服务的配套设施及市政设施。

5.2 图则中配套设施规模和数量依据上层次规划和本地区建设规模及人口规模综合确定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨。

5.3 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

5.4 同一红线地块内的小区级配套公建,其具体位置可局部调整。

5.5 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生和安全防护要求。

5.6 本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表 5.6 )。

5.7 图则地区污水排至 南山污水处理厂和蛇口污水处理厂,工业及特种废水经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统。

表 5.3 配套设施规划一览表

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

总量

规划增加

现状保留

规划

教育设施

中学

2

1

17-01

09-01

九年一贯制学校

1

1

12-23

小学

4

2

04-09,12-14

09-03, 18-04

幼儿园

8

6

02-06,04-02

02-05, 07-06, 13-02, 17-03, 18-02 , 20-02

医疗卫生设施

门诊部

1

1

13-02

社区健康服务中心

4

4

01-07 , 10-01 , 18-02 , 20-04

文化娱乐设施

居住区级文化中心

1

1

13-02

居住小区级文化室

4

4

02-02 , 17-03 , 20-04 , 03-10

老年人活动站

4

4

02-02 , 07-22 , 12-10 , 17-03

体育设施

社区体育活动场地

4

4

02-02 , 07-06 , 12-10 , 18-02

行政管理与社区服务设施

社区居委会

5

4

04-02

07-06 , 12-10 , 18-02 , 20-04

社区服务站

5

5

0 2-02 , 07-06 , 12-10 , 18-02 , 20-04

派出所

2

13-01 , 20-06

社区警务室

5

5

02-02 , 07-06 , 12-10 , 18-02 , 20-04

商业设施

居住小区级商业设施

2

2

02-04 , 18-03

道路交通设施

社会停车场

8

7

23-01

03-03, 07-04, 14-04 , 20-07 , 23-01 (3 个 )

加油加气站

2

10-04 , 15-02

公交场站

3

2

14-04

01-01, 20-07

给水排水设施

城市给水排水泵站

1

01-18

给水厂

2

03-06, 11-04

电力设施

变电站

4

4

02-07, 04-03, 12-11, 12-15

邮政设施

邮政所

2

2

14-02 , 18-02

环卫设施

公共厕所

22

19

23-01(3 个 )

02-08 , 07-07 , 13-02 , 18-02 , 23-01 (15 个 )

垃圾收集站

7

6

01-07

0 2-08 , 07-15 , 10-01 , 13-02 , 18-02 , 23-01

防灾减灾设施

消防站

1

13-01

注: 1 、地块加下划线表示该设施非独立占地建设,其它设施必须独立占地建设。

6. 道路交通

6.1 本片区对外联系的主要道路为南海大道、港湾大道、兴海大道、月亮湾大道,各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。

6.2 本片区以大南山为界分为东西两个片区,道路网主要沿山分布。区内道路分为四个等级:

高速公路:西部通道,红线宽 50 米 。

主干路:南海大道,规划红线宽 46.5 米 ,双向 6 车道;兴海大道,规划红线宽 80 米 ,双向 8 车道;港湾大道,规划红线宽 26 米 ,双向 4 车道;月亮湾大道,规划红线宽 110 米 ,双向 10 车道。

次干路:兴工路、沿山路、工业八路、荔湾路、铲湾路红线宽 18 ~ 40 米,双向 4 车道;

城市支路:各街坊及组团内部道路,红线宽 10 ~ 20 米,大南山公园内主道路车行道宽度为 4.5 米 。

6.3 图则确定的地块内部道路,可在下层次详细蓝图编制时进行深化,但需按照法定程序,调整法定图则确定的道路。

6.4 本片区内各支路的设置应尽量减少和城市主干路直接相连,支路和主干道相连时,交叉口限制车辆左行。沿主干路距离城市道路交叉路口 70 米 范围内不得设置机动车出入口。

6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不应设于区内主次干路上,各地块内交通应结合场地标高设置。

6.6 本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》(深府〔 2004 〕 53 号)执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下及路边停车方式。

6.7 片区内设社会公共停车场 8 处,分别位于 23-01(4 个 ),03-03, 07-04,14-04, 20-07 地块,其中 24-01(4 个 ) 地块为公园的停车场,其它停车场对配建停车场起补充调节作用。

6.8 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数 1.5% 的停车位,专位专用。

6.9 深圳市地铁二号线拟经太子湾地区从规划区南侧经过,并在蛇口客运港区设置轨道站点,在大南山南侧设置二号线车辆段;规划地铁五号线拟在片区西北侧通过,在兴海大道设置站点。以上地铁线路尚未最后确定,其站址及路线须以最后审定的地铁专项规划为准。

6.10 本片区地面公共交通包括公交首末站、公交接驳站、公交停靠站。在大南山公园北侧 01-01 地块,结合公园入口设置公交首末站;结合地铁二号线、五号线站点,在 14-04 、 20-07 设置公交接驳站;公交服务线路的走向和站点位置根据全区公交规划确定。南海大道作为规划区的主要区域性通道,应优先满足公交线路畅通及公交设施布置。

6.11 本片区步行系统以地面步行系统为主。公共活动场所和人行道处应按相关规范进行无障碍设计。

6.12 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置地下人行通道或人行天桥:

⑴能极大地改善步行的安全性与便捷性;

⑵街坊之间联系较密切,而又被城市主干道分隔;

⑶可能影响街道景观的地段(宜设置地下人行通道,不宜设置人行天桥);

⑷与地下市政管网不发生矛盾。

6.13 地下人行通道或人行天桥的设置应满足:

⑴出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);

⑵最小净宽度不小于 5 米;

⑶全天候通行。

7. 城市设计及其它有关规定

7.1 本片区是南山区重要的城市山林景观的标志性区域,南山公园是本区的视觉及景观控制中心,片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:

⑴落实上层次规划对大南山地区在自然景观保护和整体景观环境的城市设计要求,并加以细化,并为详细蓝图设计提出城市设计要求。

⑵突出山、城、海之间的关系,充分体现大南山的空间主导性。

⑶加强对大南山自然山体景观的保护,体现本地区在生态景观的整体性、连续性的特色;

⑷限制厌恶性的、扰民的、有噪声和视觉污染的项目。

⑸ 贯彻便于规划管理操作的原则,使城市设计指引中的控制性和引导性要求便于在实施管理中的运用。

7.2 本片区的整体空间环境控制应遵循以下原则:

⑴加强对大南山山体及周围生态自然环境的保护,突出和利用滨海的商业办公区作为片区重要视觉标志功能,充分体现整个山体对城市发展区的背景衬托作用。

⑵规划应利用大南山公园别墅区的人行入口,组织大南山公园—海上世界—深圳湾滨海休闲带的人行空间联系,体现山、城、海的相互交融。

7.3  本片区的街道景观设计应遵循以下原则:

⑴月亮湾大道、兴海大道为交通性道路,应注重景观界面的整体性,强调景观的连续性、节奏感和标志性,对其体量色彩和风格上应强调协调统一。兴海大道在规划区的中段沿线应对自然山体进行植被恢复,强化自然景观界面。

⑵南海大道、港湾大道等生活性干道应强化道路空间及两侧景观界面的连续性,在道路小品、绿化及配套设施建设中要充分考虑生活的功能要求和标识要求,着重体现近人尺度的亲切感。

⑶ 城市道路应尽量保证同类型的路灯高度、造型、布置等的统一和连续。

⑷ 为了强化大南山景观及视线的通透性,在 17-03 地块西侧、 18-03 地块与 18-02 地块之间预留景观通廊。

7.4 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

⑴充分结合大南山山体及滨海特征,配合反映亚热带海洋和自然环境的材料与色彩,体量须贴近人性尺度,营造人性化活动环境。

⑵建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路、用地开发强度及空间景观规划要求确定。

⑶沿山地块用地建设中不得随意改变或破坏山地的水系,应维持原有的汇水区域及排水方向,保持生态平衡;坡地建设应作好水土保持规划,并保护现状的良好植被。所有建筑设计均应满足片区整体空间环境的要求,建筑、场地与小品等应充分注意与山林环境的协调,形成多级台地型建筑有机融于自然的整体空间形态。

⑷位于视觉通道两侧的建筑高度应进行控制,退后红线上应适当加宽,增强视觉廊道的通透性及空间的引导性。

⑸ 本片区地标为 14-01 地块的西侧。标志性建筑的特色应轻快明朗,其色调也应充分体现滨海特色,并成为南山区的办公、商业、文化的标志性地区。

7.5 本片区内的建筑高度控制应遵循以下原则:

⑴大南山周边地区建设要求以中低层建筑为主 , 公园入口处应强调视线及标志性空间的塑造;

⑵工业三路以南至港湾大道的居住生活区,整体建筑高度应控制在 18 米 以下;

⑶蛇口火炬创业园整体建筑高度控制在 30 米 以下, 8-14 地块作为园区的标志性建筑,建筑高度可以放宽至 50 米 ;

⑷月亮湾居住生活区建筑高度控制在 60 米 以下,其中标志性建筑可以放宽至 100 米 ;

⑸ 港湾大道周边的商业文化区及工业三路以北的居住生活区,建筑高度应控制 50 米 以下,其中地区标志性空间,建筑高度可以放宽至 100 米 。

7.6 本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

:目前仅提供文字内容,上图所附图表未作相应调整。

 

附件:深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

序号

涉及地块

来文单位及要求

城市规划委员会审批结果

审批时间

1

无地块号(T102-0068宗地)

深圳市南油华星实业有限公司:申请用地性质和容积率调整

同意该宗地收地剩余用地(面积4458.59平方米)性质调整为新型产业用地,容积率上限6;延长该宗地东南侧城市支路至用地东侧,作为地块的交通出入口。

由法定图则委员会2013年第5次会议审议通过。