深圳市南山01-02号片区 [ 后海地区 ]
法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、发展目标与功能定位
3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、旧村改造
8、城市设计要求及其他有关规定
9、特殊设施规定

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区):创业路、后海滨路、东滨路及南海大道(原南油大道)所围合的区域,总用地面积 136.74 公顷 。

1.2 制定本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划( 2007-2020 )》、《深圳市近期建设规划( 2006-2010 )》、《深圳市南山区分区规划( 2002-2010 )》(以下简称《分区规划》) 。

1.3 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定 。

1.4 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》( 2004 版,以下简称《深标》)确定 。

1.5 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定 。

1.6 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行 。

1.7 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需修改的,须按程序报批 。

1.8 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条的规定 。

1.9 本图则自深圳市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止 。

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2、发展目标与功能定位

2.1 本片区的城市发展目标是:以完善公共配套设施及市政公用设施配套建设,综合整治人居环境为本片区发展目标。

2.2 本片区的功能定位是:为南山商业文化中心区和后海 RBD (休闲商务区)提供配套居住的主要片区之一。

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3、土地利用性质规定

3.1 本片区土地利用性质主要包括 : 居住用地( R )、商业服务业设施用地( C )、政府社团用地( GIC )、道路广场用地( S )、市政公共设施用地( U )、绿地( G )等。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

3.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。

3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块上,市政府有关主管部门可依法,在有需要的时候收回土地使用权。

3.4 本图则所确定的地块界线,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5 本图则对地块规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

3.6 图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模;“现状改造 ”的地块是指保留现状主要建筑物,但允许对其功能、环境等进行适当调整;“依据政府批件”的地块是指该地块的规划指标已经合法程序确定。

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4、土地开发强度规定

4.1 本片区建设规模总量为 292 万平方米。现状居住人口为 7.9 万人,规划居住人口规模为 8.7 万人(计入改造片区人口)。

4.2 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

4.3 本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,可能与已出让土地的实际情况不符,但总建筑面积将保持一致。

4.4 在图则执行过程中,遇到以下情况时,土地开发项目和建设总量应保持不变:

( 1 )对图则确定的地块进行合并开发的;

( 2 )对图则确定的地块进行细分开发的。

但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。

4.5 在图则执行过程中,地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证,并须满足相关工程地质安全建设的规定,其上限不得超过图表确定的容积率上限。

4.6 本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

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5、配套设施规定

5.1 本片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

5.2 图则中配套设施的数量和规模依据上层次规划和本片区建设规模及人口规模综合确定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨。

5.3 本片区内配套设施设置详见文本“配套设施规划一览表”(表 5.3 )
配套设施规划一览表

序号

设施类型

设施名称

数量

所在地块

总量

规划增加

现状保留

规划增加

1

教育设施

幼儿园

8

-

02-02 , 02-10 , 07-04 , 08-02 , 09-06 , 09-08 , 09-11 , 10-07

-

小学

2

-

05-08 , 09-10

-

中学

1

-

10-08

-

2

医疗设施

医院及防疫站

2

-

01-09 , 08-01

-

社区健康服务中心

4

1

02-07 , 08-07 , 10-07

10-05

3

文化娱乐设施

文化站

1

-

08-03

-

居住区级文化中心

1

1

-

08-03

居住小区级文化室

9

-

01-08 , 02-10 , 03-03 , 07-02 , 07-14 , 08-07 , 08-08 , 09-06 , 10-07

-

影剧院

1

-

08-03

-

4

体育设施

综合体育活动中心及游泳池

1

-

08-03

-

社区体育活动场地

5

2

06-08 , 07-13 , 10-07

05-01 , 08-03

5

行政管理与社区服务设施

街道办事处

1

-

01-05

-

社区居委会

8

-

02-10 , 03-03 , 07-04 , 08-07 , 08-08 , 09-08 , 10-06 , 10-07

-

社区服务站

4

1

02-09 , 04-18 , 08-07

05-07

社区警务室

5

1

01-08 , 03-03 , 04-15 , 08-07

09-11

6

商业设施

肉菜市场

4

-

02-04 , 04-17 , 07-10 , 09-11

-

7

交通设施

社会停车场(库)

3

1

04-22 , 05-06

08-03

人行天桥

2

-

03-01 , 08-13 ( 10-03 )

-

地铁站出入口

1

1

-

10-09

8

邮政设施

邮政支局

1

-

01-04

-

邮政所

3

1

02-10 , 09-08

08-03

9

电力设施

10kV 开关变电站

1

-

07-09

 

10

 

电信设施

电信目标局

1

-

01-02

-

11

广电设施

有线电视分中心

1

1

-

10-07

12

环卫设施

公共厕所

5

2

07-04 , 08-03 , 09-08

05-05 , 10-10

环卫工人作息站

4

4

-

05-05 , 08-03 , 09-13 , 10-10

再生资源回收点

2

1

07-04

10-10

垃圾转运站

1

1

 

09-13

注:下划线表示该设施为非独立占地 。

5.4 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

5.5 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

.6 规划在 10-07 地块内设置一座有线电视分中心,为附设式,建筑面积 100-200 ㎡

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6、道路交通规定

6.1 本片区道路交通网络已基本形成,本次规划将进一步完善,主要包括改造东滨路(西部通道侧接线),打通登良路并改造沿线断面,结合后海村改造完善支路、小区级道路等。

6.2 本片区对外联系的主要出入口为南海大道、后海大道、后海滨路、东滨路和创业路,沿后海滨路有地铁 2 号线经过,并在 10-09 地块设置一地铁出入口。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.3本片区内道路网采用方格网状道路系统,根据道路承担的功能不同,将道路划分为三个等级:

( 1 )城市主干路:南海大道(原南油大道),后海大道,东滨路;

( 2 )城市次干路:后海滨路,创业路,登良路;

( 3 )城市支路:各地块通行与出入的主要道路。

6.4 城市支路、小区级道路可由下一层次规划作适当调整,但必须保障消防和步行通畅连续。

6.5 本片区内各主、次干道和支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性支路以虚线表示,具体线位可根据实际情况进行确定。

6.6 禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与步行优先地区设置机动车出入口。

6.7 除本图则指定外,本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主次干道上,本片区内各支路设置尽量减少与城市主干路相连,支路和城市主次干路相交时,交叉口限制车辆左行。沿城市主干路距离城市道路交叉口 70 米 范围内不得设置机动车出入口。

6.8 本片区的机动车位配置标准按《深标》表 12.4.2 .1 中的“主要项目配建停车场(库)的停车位标准”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下及路边停车等方式。

6.9 本片区内规划社会公共停车场(库) 3 处, 04-22 、 05-06 为独立占地。所有停车场库均应为残疾人提供不小于总数 1.5% 的专用停车位。

6.10 穿越本片区的西部通道(东滨路)和东滨路为地下、地面二层分离结构,地下部分不与地面城市道路接口。

6.11 地下人行通道或人行天桥的设置应满足:

( 1 ) 出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);

( 2 ) 最小净宽不小于 5 米 ;

( 3 ) 全天候通行。

6.12 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行地下通道:

( 1 ) 与通往地铁站的相邻街区直接相连;

( 2 ) 能极大地改善步行的安全性与便捷性;

( 3 ) 在可能影响街道景观的地段;

( 4 )与地下市政管网不发生矛盾。

6.13 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:

( 1 ) 醒目,行人可直穿;

( 2 )每日通行时间至少为 6 : 00-22 : 00 ;

( 3 )最小宽度为 5 米 ,在可能的条件下应保证 6 米 的净宽。

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7、旧村改造

7.1 本片区内确定的旧村改造单元用地为编制城中村改造专项规划的地块,具体包括 04-09 、 04-19 、 06-12 、 08-07 地块,改造专项规划必须就上述地块提交整体改造方案,且规划范围不得小于图表中确定的旧村改造单元用地范围。

7.2 后海旧村用地土地性质在图表中以现状表示,上述地块在编制改造专项规划时必须按照《深标》规定完善配套设施,配置 24 班小学一所和 18 班幼儿园一所,并确保登良路的贯通。

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8.城市设计及其他有关规定

8.1 本片区内的任何开发及改造建设活动均应遵循下列原则:

( 1 ) 尊重本片区现状空间特点,加强城市公共空间的整合。

( 2 ) 以人为本,塑造亲切宜人、舒适安全的人居环境。

8.2 本片区内的城市空间景观设计应遵循下列原则:

( 1 ) 根据现状建成建筑分布特征,划定高层与多层建筑控制区,东区全区以及西区临城市主次干路范围为高层建筑控制区,其余范围为多层建筑控制区。

( 2 ) 建筑形式和色彩宜为简洁的现代风格,体现南方滨海城市特点。

( 3 ) 保证片区街坊空间可识别性和历史延续性,围绕核心景观节点协调本区整体城市空间景观形象。

( 4 ) 单体建筑设计应与周边城市空间景观协调,建筑物顶部全部设备应隐蔽,广告标牌设置应严格遵守相关设置管理规定。

8.3 本片区内的公共空间设计应遵循下列原则:

( 1 ) 核心景观节点及其周边相邻地块,应保留现状的空间景观意向。

( 2 ) 现状核心景观节点与大型公共配套服务设施地块的公共空间应予以保留,涉及本片区核心景观节点的整体改造应保证与现状面积相当的用地作为公共空间设计。

( 3 ) 人行步道沿次干路、支路将片区公共绿地、广场以及重要公共建筑串联,形成本片区的步行网络。

( 4 ) 街道家具的选择应达到满足使用功能和保障使用安全的基本要求。

( 5 ) 本片区内的公共空间及大型公建设施均应进行无障碍设计。

8.4 本片区内的绿化系统设计应遵循下列原则:

( 1 ) 保留现有绿化植被,以现状分布的零散绿地为基础积极利用闲散零星空地进行补充,完善片区绿化系统。

( 2 ) 绿地内部设计应以人为本,合理布置休憩活动设施,营造一个舒适、安全、优美和谐的宜人绿化环境。

( 3 ) 主干路两侧绿化隔离带应按规划设置,并与行道树形成完整的道路绿化。

8.5 本片区内的轴线设计应遵循以下原则:

( 1 ) 规划统筹考虑本片区现状建筑空间景观与规划用地布局特点,本次规划以原南油集团总部所在街坊为核心景观节点,分别以登良路与华明路为脉络构建两条“实轴”,以南油大厦向东延伸至海边形成一条“虚轴”。

( 2 ) 两条“实轴”突出步行路经和沿街底层商业功能的结合,其临近地段应基本保持现有的街道尺度及植被特征,新建、改建建筑应强调在空间、风格上与原有建筑物相协调,建筑功能宜向符合居民生活需求的方向引导。

( 3 ) “虚轴”通过对沿线建筑高度的控制,保持片区核心景观节点沿街的天际轮廓线以及片区整体城市空间意向特征。

9.特殊设施规定

9.1 本片区有区级文保单位一处:后海天后古庙,位于 04-20 地块,用地面积为 998 平方米 ,地块内禁止建设商业设施,旧改专项规划应与本地块古建筑在公共空间、建筑体量与风格等方面取得协调。

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