深圳市南山04-01号片区[妈湾地区]
法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、发展目标与功能定位
3、土地利用性质规定
4、土地开发强度规定
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计及其他有关规定
附件:深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为北起月亮湾大道,南至右炮台路、赤湾九路,东起兴海大道,西至妈湾海域,总用地面积为 440.86 公顷。

1.2 制定本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划( 1996-2010 )》、《南山区分区规划( 2002-2010 )》和《深圳市基本生态控制线规划( 2003 )》等。

1.3 制定本图则遵循的总体原则是:保护小南山生态景观环境,合理有效的利用土地,疏理妈湾港及周边交通关系。

1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》( 2004 版)(以下简称《深标》)确定。

1.6 有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细规划设计时确需修改的,须按程序报批。

1.9 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条规定。

1.10 本图则自深圳市城市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。从即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。

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2、发展目标与功能定位

2.1 本片区的城市发展目标 是:改善生态环境、提高环境品质,打造环境优美的港城一体化地区。

2.2 本片区的功能定位是:以港口及临港工业、城市郊野公园为主要功能的城市地区和部分为港区服务的配套功能区。

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3、土地利用性质规定

依据本片区的功能定位和城市郊野公园的特殊性,本片区的土地划分为城市建设用地和非城市建设用地两大类。

3.2 本片区的非城市建设用地主要为林地,即小南山郊野公园用地,小南山郊野公园的用地控制范围应包括城市基本生态控制线的所有范围。

3.3 小南山郊野公园用地中的赤湾烟墩为市级文物保护单位,严格按城市紫线规划进行保护。

3.4 本片区土地利用性质主要包括:居住用地( R )、商业服务业设施用地( C )、政府社团用地( GIC )、工业用地( M )、仓储用地( W )、对外交通用地(港口用地)( T )、道路广场用地( S )、市政公用设施用地( U )、绿地( G )、特殊用地( D )和林地( E )等十一大类。 本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

3.5 本 图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。

3.6 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块上,市政府有关主管部门可依法在有需要的时候收回土地使用权。

3.7 本图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.8 本图则所确定的一般工业用地地块可兼容工业区配套办公、单身宿舍和生活服务设施,兼容比例不应超过工业地块总面积的 7% 。

3.9 本图则对地块规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

3.10 本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模;“现状改造”地块是指保留现状主要建筑物,但允许对其功能、环境等进行适当调整;“依据政府批件”的地块是指该地块的规划指标已经合法程序确定。

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4、土地开发强度规定

4.1 本片区建设规模总量为 225 万平方米。规划人口规模为 3 万人。

4.2 本片区内各地块开发强度详见本图则“图表”的规定。

4.3 若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,可能与已出让土地的实际情况不符,但总建筑面积将保持一致。

4.4 用地开发强度确定的总体原则是城市的开发建设不应影响到小南山的山体景观,实施三级控制:港口区用地为低开发强度区域;环小南山周边用地为中、低开发强度区域;其他工业、居住用地为中开发强度区域;商业及局部小块用地为较高开发强度区域。

4.5 12 - 02 、 14 - 01 、 15-01 、 15-06 、 15-09 、 15-10 地块为郊野公园用地,其建设强度及容量应严格控制,只能建设少量与公园功能相关的必要的管理服务、公共停车及部分休闲设施和必须的市政设施。

4.6 对已批的工业用地、港口及仓储用地可视实际需求,按程序可适当增加部分建筑面积。

4.7 图则中其它用地容积率应严格按图则规定执行。

4.8 在图则执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:

  • 对图则确定的地块进行合并开发的;
  • 对图则确定的地块进行细分开发的。

  但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。

4.9 在图则执行过程中,地块开发强度与建设标准应以地质条件许可为依据。

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5、配套设施规定

5.1 本片区的配套设施包公共设施和市政公用设施。

5.2 本图则南部赤湾居住小区与 [ 赤湾地区 ] 图则中赤湾片区综合服务区公共配套设施作为整体统一考虑。

5.3 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表 5.3 )
序号 设施类别 项目名称 数量 所在地块号 备 注
总量 规划增加 现状保留 规 划
1 教育设施 幼儿园 3 1 4-06 、 12-10 6-04 独立占地或与居住区结合
小学 1 0 6-09   独立占地
初中 1 1   4-03 独立占地
普通高中 1 1   3-03 独立占地
2 医疗卫 生设施 医院 1 0 12-08   独立占地
门诊部 1 1   6-02 附设
社区健康服务中心 1 1   11-03 附设
3 文化娱 乐设施 居住小区级文化室 4 3 6-07 6-01 , 11-06 , 14-06 附设
老年人活动站 2 2   6-01 , 11-06 附设
4 体育 设施 综合体育活动中心 1 1   15-01 独立占地
社区体育活动场地 3 3   6-03 , 12-07 , 14-09 独立占地或与社区绿地结合
游泳池 2   6-07 , 12-11   独立占地或与社区绿地结合
5 行政管 理与社 区服务 设施 社区居委会 2 1 4-06 12-11 附设
社区服务站 1 1   14-06 附设
社区警务室 3 3   5-03 , 4-06 , 12-11 附设
6 商业设施 社区商业设施 2 1 4-06 13-03 附设
7 道路交 通设施 社会停车场库 8 7 6-08 3-02 , 6-02 , 10-04 , 13-01 , 14-04 , 14-05 , 15-01 独立占地或附设。
加油加气站 1 1   2-04 独立占地
公交综合车场 1 1   8-01 独立占地
公交首末站 1 1   4-02 独立占地
8 邮政电信设施 邮政所 2 2   3-01 , 11-06 附设
9 环卫设施 垃圾收集站 4 4 3-01 , 5-03 , 6-05 , 14-06 附设
垃圾焚烧发电厂 1   9-02   独立占地
环卫站 2 2   3-01 , 14-06 附设
再生资源回收点 3 3   3-01 , 5-03 , 14-06 附设
公共厕所 3 3   3-01 , 6-05 , 15-01 附设
10 给排水设施 加压泵站 1   13-03   附设
11 货运交通设施 货运停车场 1 1   2-03 独立占地
12 燃气设施 气化站或瓶装气供应站 1 1   14-08 独立占地

5.4 图则中配套设施规模和数量依据上层次规划、本地区建设规模总量及人口规模和赤湾片区综合服务区的公共配套设施综合确定,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨。

5.5 本图则规定的配套设施是落实上层次规划确定的市、区级市政设施和为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少或压缩规模。

5.6 本片区规划 1 所高中,位于 3 - 03 地块; 1 所中学,位于 4-03 地块;现状保留一所小学,位于 6-09 地块。

5.7 本片区现状保留医院 1 所,位于 12-08 地块。

5.8 本片区规划公交综合车场 1 处,位于 8-01 地块;公交首末站 1 处,位于 4-02 地块,具体位置可结合规划公园中荔枝林保护范围进行调整。

5.9 本片区规划货运停车场 1 处,位于 2-03 地块 。本片区 规划加油站加气站 1 处,位于 2-04 地块 。

5.10 本片区的妈湾电厂和月亮湾电厂是深圳市主力地方电源,共有三条高压线走廊,高压线走廊沿线用地均应满足相关的安全及防护要求。

5.11 本片区的微波通道沿线建设用地均应满足相关的安全及防护要求。

5.12 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

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6、道路交通规定

6.1 本片区对外联系的道路系统包括疏港道路和城市主干道。疏港道路为 区港联络高架道路系统,片区内包括 月亮湾大道、兴海路、妈湾大道、右炮台路、赤湾二路和赤湾隧道,与城市交通完全分离。城市主干道为月亮湾大道、兴海路和妈湾大道。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2 本片区道路采用网格状与自由式相结合的道路结构,片区道路分为四个等级:

城市主干道:妈湾大道(红线宽度 63 米 ,双向六车道)、月亮湾大道(红线宽度 70 米 ,双向六车道)、兴海大道(红线宽度 80 米 ,双 向六车道);

城市次干道:前海路(红线宽度 30 米 ,双向 4 车道)、赤湾七路——小南山隧道(双向 4 车道);

城市支路:妈湾二路、少帝路——赤南路和绵山路等,是各功能片区内部及赤湾居住区和月亮湾片区的主要联络道路,红线宽度 11 — 16 米 ,双向两车道。

公园路:红线宽度 5 — 7 米 。

6.3 禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。

6.4 除本图则指定外,本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主次干道上。本片区内各支路设置尽量减少和城市主干道相连,支路和城市主干道相连时,交叉口限制车辆左行。沿城市主干路距离城市道路交叉口 70 米 范围内不得设置机动车出入口。

6.5 小南山郊野公园设置两个机动车出入口和三个人行出入口。

6.6 本片区的机动车位配置标准按《深标》表 12.4.2 .1 中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。

6.7 新建用地停车位应严格按有关标准配置,已建成的用地,停车位不足的应鼓励增设停车位及使用社会停车场库。本片区规划社会停车场库 8 处。

6.8 所有停车场应为残疾人提供不少于总数 1.5% 停车位,专位专用。

6.9 本片区公共交通采用公交首末站和公交停靠站二级公交设施体系。区内公交首末站一处,位于 4-02 地块。具体公交线路和站点位置根据公交专项规划确定。

6.10 本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

6.11 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行天桥或地下人行通道。

( 1 )街道景观有要求的地段;

( 2 )能极大改善步行的安全性与便捷性;

( 3 )与地下市政管网不发生矛盾。

6.12 地下人行通道或人行天桥的设置应满足:

( 1 ) 出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);

( 2 )最小净宽度不小于 5 米 ;

( 3 )全天候通行。

6.13 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:

( 1 )醒目,行人可直穿;

( 2 )每日通行时间至少为 6 : 00 — 22 : 00 ;

( 3 )最小宽度为 5 米 ,在可能的条件下应保证 6 米 的净宽。

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7、城市设计及其他有关规定

7.1 本片区具有良好的自然山体与海景景观特征,是深圳市重要的城市景观标志性区域,城市设计的目标是在合理安排各功能区的前提下,融山、海、城于一体,改善城市景观及视觉环境。本片 区内任何开发建设活动均应遵循下列原则:

( 1 ) 落实分区规划关于 “小南山——大南山——东角头”城市景观主轴的总体构想, 重点强化妈湾 — 小南山 — 大南山 — 城市,这一海、山、城一体的景观轴线和绿色通道;

( 2 ) 沿小南山周边的所有开发建设活动应以不影响小南山山体景观和绿色通道为前提,严格控制沿山建筑形态与建筑高度;

( 3 ) 加强片区内城市公共空间与小南山自然山体的融合 ,结合 小南山公园出入口,设置多个面向城市社区的绿色公共空间。

7.2 本片区城市空间组织的主要构思: 在保护地区原生态结构的基础上, 构筑“景观核心 + 景观通廊 + 景观轴线”的整体空间结构。 主要公共空间设计指引及规定如下:

( 1 ) 小南山是规划区的 城市景观核心,为城市提供集中的、大规模的开敞空间和城市观景点;

( 2 ) 小南山——大南山是城市主要的景观通廊,在这条通廊上,以生态用地为主,其中少量的城市建设用地应严格控制建筑高度与建筑密度,沿山 建筑布局依山就势,体现山地建筑特征;

( 3 ) 在片区内部,设置多条通向小南山的绿色通道,特别是强调片区内两个荔枝保护公园与小南山的空间联系。

7.3 本片区的景观界面设计应遵循以下原则:

( 1 ) 山体界面:恢复小南山被破坏的植被覆盖,结合绿化和体育休闲设施美化改造采石场造成的裸露山体。建筑物群落的设计充分考虑山体的形态以及整体的城市天际线,临山建筑界面呈开放之势,保持公共绿地、城市道路与山体在视廊上的通透连贯;。

( 2 ) 兴海大道、妈湾大道和月亮湾大道以大尺度线形景观为特征,建筑物与道路之间规划较大尺度的绿化隔离带,强调整体性特征;

( 3 ) 少帝路——赤南路是沟通片区南北的生活性兼景观性道路,沿小南山东侧蜿蜒而过,强调原生态景观特征,以小尺度人性化界面为主 。

7.4 本片区的高度和形态控制的总体原则是:建筑物的高度设置应不影响小南山的自然山体景观,保证城市望山视线的通透性。片区建筑总体高度控制不应超过小南山山体高度的三分之一。建筑高度控制应从 3 个层面控制:临近小南山地块严格控制建筑的高度和建筑的界面,以多层为主,可局部穿插小高层,严禁小高层、高层连片开发;其它工业和居住用地地块以多层和小高层为主;部分较小地块以及商业商住用地建筑高度可适当增高,但不应超过 50 米 。

7.5 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

( 1 ) 严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计;

( 2 ) 建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定。

( 3 ) 沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一。

7.6 本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则:

( 1 ) 各类型的广告应进行统一规划协调布置;

( 2 ) 标识应清晰、明确、规范;标识物的形式应与周围环境相协调;

( 3 ) 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;

( 4 ) 保证行人和机动车驾驶员的安全。

7.7 本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

 

附件:深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

序号

涉及地块

来文单位及要求

城市规划委员会审批结果

审批时间

1

8-02、9-01、9-02地块

深圳市能源环保有限公司:申请调整用地性质

同意8-02地块除5万平米作为妈湾电厂储灰场以外,南侧用地归入生产防护绿地;9-01生产防护绿地相应上移,同时面积增加约600平方米;9-02用地相应上移,同时面积增加约11000平方米。

由市城市规划委员会2008年第2次会议审议通过。

2 4-03地块 月亮湾山庄业主委员会:申请调整用地性质 同意4-03地块位于月亮湾山庄用地红线内部分调整为文化活动中心、幼儿园、门诊部等功能,其余用地调整为养老设施用地;山庄用地内市政道路性质不作变更。 由法定图则委员会2011年第6次会议审议通过。
3 02-01、08-01、08-02、09-01、09-02地块 市规划国土委第二直属管理局:申请用地性质和容积率调整 同意02-01地块部分用地(19465.3平方米)由普通仓储用地调整为公共交通用地,按现状落实公交车场;08-01地块规划用地性质由公共交通用地调整为一类工业用地,用地面积48221.3平方米,容积率2.53;08-02地块用地性质由一类工业用地调整为三类工业用地,用地面积43034.9平方米,作为妈湾灰场用地;09-01地块用地性质仍为生产防护绿地,用地面积9082.2平方米;09-02地块部分用地(56267.7平方米),用地性质仍为垃圾处理用地;09-02另一部分用地(9982.4平方米),用地性质调整为生产防护绿地,二类用地性质为市政公用设施用地。 由法定图则委员会013年第4次会议审议通过。
4 5-01、5-02地块 市规划国土委第二直属管理局:申请用地性质和容积率调整

同意5-02地块用地性质调整为二类居住用地,用地面积4067.69平方米,容积率小于等于4.2;05-01地块调整为发展备用地,用地面积3341.2平方米,该用地发展方向为二类居住、商业服务业、公共管理与服务设施等(R2、C、GIC)。
要求前海路走向与线位须尊重该地区的地形地貌肌理,减少对自然山体的蚕食,必要时,可将地块北侧用地统一规划设计,且宽度须满足该地区建成后的交通出行需求,适当增加机动车道的通行能力,保障该地区的交通疏解要求;地块建设与周边油罐的距离须确保满足相关消防安全要求。

由法定图则委员会013年第9次会议审议通过。
5 2-02地块部分用地 深圳海润德石化技术有限公司:申请调整容积率

同意2-02西侧部分用地(7095.24平方米)用地性质调整为新型产业用地,容积率提高至4.0;同时应贡献一定比例的产业用房(或用地),产权归政府。贡献率参照《关于处理已出让未建用地土地用途变更和容积率调整等问题的暂行规定》执行。

要求进一步深化该地块的交通影响分析内容;结合该地区地形特征,研究在片区设置公交首末站的可能性与合理性。
由法定图则委员会014年第2次会议审议通过。

 

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