深圳市南山01-03&04&05号片区[南油地区]

法定图则

目录
1、总 则点击看大图
2、发展目标与功能定位
3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计及其它有关规定
8、特殊设施规定
附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:桂庙路以南、西部通道侧接线以北、南海大道以西、月亮湾大道以东的城市建设用地,总用地面积466.44公顷。

1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》、《深圳市近期建设规划(2006-2010)》、《深圳市南山区分区规划(2002-2010)》和《深圳市基本生态控制线管理规定》。其对本片区的功能定位是:搬迁南油老工业区中印染等污染性企业,促使工业区产业功能逐步向商贸、高科技产业转化,增加为公众服务的公共开放空间,将原南油购物公园改造为城市公园;调整片区内部用地功能,规划成为综合功能区,结合城市更新满足相应配套服务设施用地。

1.3 制订本图则遵循的主要原则是:现实性和前瞻性相结合,提出因地制宜的可操作性规划措施的原则;区域协调和整体发展,综合确定片区规划布局的原则;维护公众利益,强调配套设施、公共空间等方面的补充和完善的原则。

1.4 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004年)(以下简称《深标》)确定。

1.5 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.6 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定;任何更改图则中所规定的内容,需依照相关程序的规定,向城市规划委员会或规划主管部门提出申请;本图则是本地区进行详细规划设计的依据。

1.7 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细规划设计时确需修改的,须按程序报批。

1.8 本图则解释权属归深圳市城市规划委员会;若需修改图则,必须符合《深圳市城市规划条例》中第二十七条、二十八条的规定。

1.9 本图则自深圳市城市规划委员会批准签发之日起实行。即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。


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2、发展目标与功能定位

2.1 本片区的发展目标是:
(1) 完善道路、配套,梳理城市空间,形成集居住、商业办公、先进产业、文化游憩于一体的混合功能城区——业态丰富的综合城区。
(2) 承接原有产业功能,并逐步升级、引进各类高端新产业,提升多层次多类型就业需求,强化区域服务核心功能,带动片区发展——充满活力的和谐城区。
(3) 充分发挥片区内的生态优势,与自然景观系统相结合,延承保护历史文脉和工业遗产,彰显南山百年历史沉淀——灵秀文润的文化城区。

2.2 本片区的功能定位是:利用区位及自然优势,依托城市更新改造的契机,促进现代服务业和综合商业、商务办公的集聚,营造自主创新环境和特色地域文化氛围,逐步将本区建设成为具有鲜明的滨海城市特征,联系山海,传承历史文脉,集居住、城市公园、商业办公、先进产业于一体的综合性地区。

2.3 本片区规划建设用地面积为465.31公顷,保留1.13公顷发展备用地。规划人口规模为13.7万人。

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3、土地利用性质
3.1 依据功能定位,本片区内各地块土地利用性质主要包括居住用地(R)、绿地(G)、道路广场用地(S)、工业用地(M)、政府社团用地(GIC)、商业服务业设施用地(C)、对外交通用地(T)、市政公用设施用地(U)、特殊用地(D)、水域和其他非城市建设用地(E)等。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

3.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。

3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施为强制性规定,若是安排在土地使用权已出让的地块上,市政府有关主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

3.4 本图则所确定的地块界线,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5 本图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市城市规划委员会批准方可变更的土地利用性质” 。详见本图则“图表”的规定。

3.6 本图则备注中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。“现状改造”的地块是指保留现状合法的主要建筑物,但允许对其功能、环境等进行适当调整。“规划”的地块是指该地块内指标为规划经综合判断所确定。“依据政府批件”指该地块的规划指标已经合法程序确定。

3.7 本图则备注中确定为“特别管制地区,需作城中村改造专项规划”指对于现状为城中村的南山村、南园村、北头村、向南村、南光村用地(约55公顷),规划控制该类用地为特别管制地区,其改造开发需结合相关城中村改造政策进行专项规划研究来确定容积率和建筑密度,本图则仅对必要的规划配套设施项目及区内道路予以控制。

3.8 本图则中南海大道以西,东滨路以北,南新路以东,创业路以南的区域为南油工业区升级改造范围(约65公顷),该范围内部分用地规划控制为特别管制地区(详见“图表”),该地区改造策略是“厂房再造,产业升级”,优化产业结构,依托西部通道的建成、轨道交通综合体系建设推进以及前后海区域全面启动建设的大发展背景,构建成与城市功能相融合的环境良好、配套完善、具有活力、高效、和谐的城市地区,其区内进一步详细发展需结合专项规划深入研究。本次规划该类型工业用地地块容积率结合相关规定建议按照2.5进行控制,如果以后实际开发容积率超过2.5,必须根据《深标》要求重新核定相关配套(公共、市政)规模并提升区内支路网密度。


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4、土地开发强度

4.1 确定土地开发强度是控制土地容量、提高土地利用效率和保护环境的重要手段。本图则确定的各地块开发强度为强制性规定,均以容积率作为其基本控制指标在“图表”中表达。各片区土地开发强度详见“图表”的规定。

4.2 本图则确定本片区建设规模总量为750万平方米。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨,有关部门应停止一切要求增加开发规模申请的审批活动。

4.3 独立占地的配套设施用地及特别管制区开发强度应依据《深标》及规划行政主管部门批准的规划设计条件确定,本次规划不作强制规定。

4.4 已出让的土地,因计算口径原因,可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符,而且容积率数值不同,但总建筑面积将保持一致。

4.5 在本图则执行过程,遇到部分特殊情况时,土地开发强度应按规定程序重新报批确定:
(1)对本图则确定的地块进行合并开发的;
(2)对本图则确定的地块进行细分开发的。

 

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5、配套设施规定

5.1 本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。本片区内配套设施设置详见本图则“图表”及文本“配套设施规划一览表”(表5.2)的规定。。

5.2 配套设施规划一览表


类别

项目名称

数 量

所在地块号

 

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

22

10

03-02-0203-03-02、03-08-09、03-10-0304-01-0904-04-04、04-06-05、04-12-03、04-13-01、05-04-03、05-05-02、05-05-04

03-01-06、03-06-08、04-02-08、04-08-02、04-10-06、05-03-03、05-04-01、05-07-04、05-08-05、05-09-02

小学

7

3

03-06-02、03-07-02、、04-07-02、04-12-02

04-09-05、05-03-10、05-05-03

初中

2

2

 

03-04-03、03-13-07

高中

1

1

 

05-08-04

党校

1

 

05-04-07

 

2

医疗卫生
设 施

门诊部

1

1

 

04-06-13

社区健康服务中心

12

7

03-02-0403-03-0304-12-0305-05-0205-05-04

03-05-0304-01-0404-09-0204-10-0405-01-0605-04-0105-09-02

3

文化设施

居住区级文化中心

2

2

 

04-10-0205-03-02

居住小区级文化室

13

7

03-03-0303-08-1004-06-0204-06-0804-12-0305-05-02

03-05-0304-01-0404-08-0605-03-0905-04-0105-08-0505-09-02

影剧院

1

1

 

04-04-11

4

体育设施

综合体育活动中心

1

1

 

05-03-02

社区体育活动场地

23

10

03-01-08、03-02-02、03-04-06、03-06-09、03-08-13、03-10-02、04-02-11、04-06-03、04-11-04、04-12-03、05-02-02、05-02-04、05-05-02

04-02-09、04-07-01、04-07-05、04-08-02、04-10-06、04-13-02、05-04-08、05-08-03、05-08-05、05-09-02

5

社会福利
设 施

敬老院

1

1

 

04-06-14

6

行政管理
与社区服
务设施

社区居委会

18

9

03-06-1203-08-1004-06-0204-06-0804-12-0304-13-0105-02-0105-04-0305-05-02

03-03-0203-05-0304-01-0404-04-1204-09-0204-10-0405-04-0105-08-0505-09-02

派出所

1

 

04-01-05

 

社区警务室

21

13

03-02-0403-08-1004-06-0204-06-0804-13-0105-02-0105-05-0205-05-04

03-03-0204-01-0404-04-1204-07-0104-09-0204-10-0404-13-0505-02-0605-04-0105-04-0505-07-0305-08-0505-09-02

社区服务站

22

14

03-02-0403-08-1004-06-0204-06-0804-12-0305-02-01、05-05-0205-05-04

03-03-0203-09-0503-13-0304-01-0404-04-1204-07-0104-08-0604-09-0204-10-0405-02-0605-04-0105-04-0505-07-0305-09-02

7

商业设施

居住小区级商业设施

25

10

03-02-0203-02-0703-06-0903-08-0203-08-1303-09-0704-01-0604-06-0804-09-1004-11-0704-11-0604-13-0105-02-0105-03-0605-05-01

03-05-0304-04-1204-09-0204-13-0204-13-0505-01-0605-03-0405-04-0105-04-0805-09-02

8

道路交通
设 施

社会停车场(库)

5

2

03-04-06、03-10-02、05-02-02

03-07-01、05-06-04

加油加气站

2

1

04-04-05

05-07-06

9

给水排水
设 施

城市雨水、污水泵站

3

 

04-04-02、04-12-01、05-06-02

 

10

电力设施

户内GIS110KV变电站

1

1

 

03-13-02

户外GIS220KV变电站

1

1

 

05-06-03

11

邮政设施

邮政所

14

7

03-02-0703-08-1004-06-08、04-12-0304-13-0105-05-0205-05-04

03-05-0304-01-0404-09-0204-10-0405-03-0305-03-0405-09-02

12

燃气设施

液化石油气瓶装供应站

1

1

 

04-13-04

13

环卫设施

垃圾收集站

18

15

03-10-03、04-13-01、05-05-02

03-06-11、03-13-01、04-01-03、04-05-04、04-07-03、04-09-03、04-09-07、04-10-03、04-11-02、04-13-05、05-03-04、05-03-09、05-06-02、05-08-05、05-09-02

垃圾压缩转运站

2

2

 

04-03-02、04-13-04

公共厕所

19

15

03-01-03、04-12-0304-13-01、05-02-04

03-06-04、03-07-01、03-08-15、03-13-01、04-04-06、04-05-04、04-06-12、04-09-03、04-10-03、04-13-04、05-03-04、05-06-02、05-06-04、05-08-02、05-09-02

环卫工人作息站

13

10

04-13-01、05-05-02、05-06-01

03-06-11、03-10-03、04-01-03、04-07-03、04-09-03、04-09-07、04-10-03、04-11-02、05-03-09、05-09-02

再生资源回收点

12

10

04-13-01、05-05-02

03-06-11、03-10-03、04-01-03、04-07-03、04-09-07、04-10-03、04-11-02、04-13-05、05-03-09、05-09-02

14

防灾减灾
设 施

消防站

1

1

 

04-04-03


注:地块号加下划线表示该设施为非独立占地。

5.3 本图则中配套设施是依据上层次规划和本片区建设规模及人口规模综合确定的,当实际开发建设规模、人口规模超过一定限度时,需对此进行检讨。

5.4 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

5.5 本图则规定的配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

5.5 区内现状有一条微波通道通过,是塘朗山-小南山微波通道,其所涉及的相关用地建筑限高需满足微波通道的技术要求;本片区西部规划有220KV高压走廊纵贯南北,其所涉及的相关用地建筑控制需满足专项技术规定。

 

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6、道路交通

6.1 本片区对外联系的主要出入口为南海大道、桂庙路、月亮湾大道及西部通道,各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。

6.2 本片区内道路网采用方格网状道路系统,规划道路分四个等级:
城市快速路: 西部通道,为双向八车道;
月亮湾大道,为双向八车道;
城市主干路: 南海大道,为双向八车道;
南山大道,为双向六车道;
前海路,为双向八车道;
创业路,为双向八车道;
桂庙路,为双向六车道;
东滨路,为双向六车道;
城市次干路: 南新路,为双向四车道;
南光路,为双向四车道;
登良路,为双向四车道;
海德二道,为双向四车道;
南榕路,为双向四车道。
城市支路: 各地块通行与出入的主要道路。

6.3 本图则以虚线表示的西部通道侧接线规划选线,其与片区内城市各干道的相交关系应按专项规划为准。

6.4 本图则规划道路中虚线部分为建议性道路,应结合下层次用地规划加以明确和落实。同时建议地块中间的虚线道路部分,在用地改造或重建中应当结合下层次的用地规划布局预留出该用地的道路通道部分,以便近期现有规划可满足交通负荷承载,远期在该地区交通承载压力逐渐增加时预留出打通该支路的可能性。

6.5 区内桂庙路高架桥的选线及形式本图则仅为示意,最终线位以专项规划为准。

6.6 区内轨道10号线(松岗-海上世界)线位(经东滨路、南山大道)、轨道15号线(前海-石岩)线位(经创业路)仅为示意,最终实施线位及站点以专项规划为准。

6.7 月亮湾大道与桂庙路、东滨路及西部通道相交的规划立交桥图则中仅为示意,具体形式以专项规划为准,本图则仅控制预留立交桥建设用地。

6.8 03-07-01地块可结合城市设计进一步地块细分,同时地下空间可适当开发利用,规划大型地下停车场,需结合该地块空间整体布局考虑。

6.9 禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。

6.10 本片区的机动车配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》(2004年)表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。

6.11 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

6.12 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:
(1) 醒目;行人可直穿;
(2) 每日通行时间至少为6:00~22:00;
(3) 最小宽度为5米,在可能的条件下应保证6米的净宽。

6.13 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置人行地下通道:
(1) 能极大地改善步行的安全性与便捷性;
(2) 在可能影响街道景观的地段;
(3) 与地下市政管网不发生矛盾。

6.14 人行地下通道的设置应满足:
(1) 出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
(2) 最小净宽度不小于5米;

(3) 全天候通行。

 

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7、城市设计及其它有关规定

7.1 本片区为集居住、城市公园、商业办公、先进产业于一体的综合性城区。本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:
(1) 有利于强化城市门户历史文化地区的标志性;
(2) 有利于增强城市公共空间的系统性和形态特色;
(3) 有利于环境的舒适和安全;并与周围环境互相呼应,相得益彰。

7.2 本片区涵盖旧工业区改造和城中村改造两大城市更新主题,规划以此为契机,以区内道路系统改造及配套完善建设为纽带,促进片区内整体城市环境面貌的改善与提升,带动规划区与周边南头、后海、蛇口以及前海地区相融合。

7.3 片区内创业路与南海大道相交处规划的南海公园为区内重要的地标性节点地段,03-07-01地块规划为城市公园广场,形成面向南山商业文化中心区的城市公共空间,规划要求以此为核心,对该地段进行整体城市设计研究,以带动南油工业区环境品质的全面提升。

7.4 本片区以南山大道北段、创业路及南海大道为重点商业界面,将南海公园作为地标性城市空间整体开发,打造大南油地区的商业中心,与南山商业文化中心和蛇口MALL构建满足南山区中部核心地区的综合商业服务。

7.5 为加强本片区标识性和提升空间品位,规划要求重点加强建筑群体景观组织,沿南海大道、桂庙路、创业路、南山大道北段鼓励高层建筑的建设,形成现代城市景观的连续展开面,强调标志性焦点建筑群体在空间上聚集,突出城市空间形象塑造。

7.6 本片区内南海大道、创业路、桂庙路沿线地段为重点城市设计地带,街道景观设计应遵循下列原则:
(1) 保证建筑界面的连续性和协调性,强调体现片区街道景观,并尽可能地从红线退让及拆除临时建筑,以提供更多的公共性开放空间;
(2) 保证建筑间的通透性和协调性,强调建筑组群之间形成局部开敞空间,体现整体空间景观的完整性;
(3) 以街坊为基本空间单元,形成不同类型的空间组织方式,运用多种手法塑造丰富而生动的空间形象;
(4) 保证步行环境的连续性和舒适性,严禁侵占人行道,结合街头绿地形成由点、线、面组成的多层次绿化系统和连续的步行体系;
(5) 沿街界面的建筑、挡墙、小品等,其色彩以浅色为基调,建成空透型,减少封闭感;挡墙、护坡须施以绿化;
(6) 街道照明应选用具有自然色彩的光源,人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源;不同场所的灯具,其造型和高度应有相应的规定。

7.7 片区内05-04-05和05-04-02地块之间的用地为荔林公园的主入口,规划严禁任何城市建设行为侵蚀绿地。

7.8 本片区内自然景观和资源的充分利用,结合大南山山体的整治和改造建设,强调提供满足城市周边生活居住对绿地的需求,05-06-02地块为规划的荔林公园绿地,严禁任何城市建设行为侵蚀。

7.9 规划要求落实片区主要南北向道路与大南山山体的视觉通廊的景观通透性,同时要求东滨路两侧建筑面向大南山方向尽量打开,严禁板式高层连续建筑界面阻碍北望大南山视觉通道。

7.10 本片区内南油工业区改造应遵循综合更新和历史性原则,积极发掘并利用其原生态工业文化价值,体现历史与现代的融合共生,通过改造更新,提供城市多样化活动空间和优美环境,汇聚城市人气和活力。

7.11 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:
(1) 建筑环境是确保城市道路及各组团景观和功能完整性的重要组成部分。结合整体空间的景观、轴线和公共空间节点的需求,确定地块建筑的后退红线、建筑高度、建筑群体、地标性建筑及建筑裙楼等要求;
(2) 建筑的后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求;
(3) 各组团沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以组团为单位保持其统一性,并和相邻组团呼应,以形成沿街建筑群体的整体性和韵律感;
(4) 公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道;
(5) 建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射;
(6) 建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色,宜选用柔和中性的色彩;但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等;
(7) 建筑反光照明不应直接射入其他建筑窗内;公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计;
(8) 建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调,全部设备应隐蔽。

7.12 本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则:
(1) 统一规划,避免影响建筑物及公共环境的景观效果;
(2) 提供使街景特色更加突出,使用效率更高的标识物;
(3) 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;
(4) 保证行人和机动车驾驶者的安全。

7.13 本片区内的公共空间必须为各类人群提供安全舒适的通道。

7.14 除南海大道、南山大道、南新路、前海路、月亮湾大道、桂庙路、创业路、东滨路外的街道两侧的临街建筑高度与道路宽度之比宜为1:1~1.5:1。

 

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8、特殊设施规定

8.1 本片区内陈郁故居为市级文物保护单位,春牛堂、凤孙吴公祠、吴氏宗祠为区级文物保护单位,其具体保护范围和建设控制地带的划定以相关专项规划为准。

8.2 本片区旧村中有多棵挂牌受保护的百年以上古树名木,在旧村改造中应结合专项规划予以具体保护。 

 

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

序号

涉及地块

来文单位及要求

审批意见

审批时间

1

03-07-01地块

富安娜家居用品股份有限公司:申请用地性质和容积率调整

同意申请用地通过城市更新增加新型产业用地5047平方米,容积率7.9,建筑面积40000平方米。

由法定图则委员会2012年第18次会议审议通过。

 

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