深圳市南山05-01&02&03号片区[前海湾物流园区]

1.总则

1.1  本图则适用范围 ( 以下简称本片区 ) :月亮湾大道,桂庙路,听海路和绿化岸线,妈湾大道相围合的地区,总用地面积为 811.83 公顷 。 本片区包括南中北三个片区,其中,“南片区”指妈湾大道与兴海大道所夹部分,“中片区”为兴海大道与沿江高速公路所夹部分,“北片区”指沿江高速公路以北部分。

1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划 1996-2010 》( 1996 )、《南山区分区规划》( 2006 )、《深圳前海湾物流园区详细规划研究》( 2005 )以及其他相关规划与研究。

1.3  制定本图则的主要规划原则是:经济合理,注重效益的原则;统筹规划,系统安排的原则;弹性控制原则。

1.4  本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5  本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》( 2004 版)确定。

1.6  有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7  在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.8  本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需修改的,须按程序报批。

1.9  本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》( 2001 修)第二十七、二十八条的规定。

1.10  本图则自市规划委员会批准之日起实行。即日起,该地区原有的图则 ( 包括控制性详细规划 ) 自行废止。

2 发展目标与功能定位

2.1  本片区的功能定位是:“依托西部港群和陆路交通优势,以区域物流为基础,国际物流为重点,广泛集纳现代物流业务功能的综合型物流园区”。

2.2  本片区的土地使用以产业功能导向为主。本图则重点表达第一阶段的产业功能组成及空间布局结构。具体空间布局为:按照港口产业作业关联程度,将保税物流中心、海关国检集中查验区、堆场等港口基础功能优先安排在南片区发展;将物流综合服务功能安排在中部地区重点发展;除物流装配制造工业与铁路场站外,将北片区作为限制功能片区作发展预留。

2.3  除必要的配套设施外,规划区范围内不应容纳居住、办公、商业等与物流服务作业无关的城市功能。不宜容纳与物流服务无关的工业、交易市场功能,考虑到产业发展初期聚集培育的需要,近期可适当容纳物流装配维修工业和物资集散市场进驻规划区,但须满足以下条件:

    (1) 物流装配维修工业:提供的实物或服务产品必须参与港口物流作业流程,不能对城市交通造成压力。

    (2) 物资集散市场:必须是以物资的集散运输为主,应作交通专题论证,不应带来大量的社会人流进场交易

2.4  为适应物流园区分阶段的动态发展要求,对园区的土地出让年限宜按照本阶段产业功能导向要求予以适度缩减。北片区储备用地宜临时租让或短期出让。

2.5  园区土地的建设开发与运营管理宜采取“政企结合”方式灵活处理。集装箱堆场、货运停车场的建设开发宜由政府主导进行。

3 土地利用性质

3.1  根据第一阶段的产业发展要求,本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

3.2  规划所确定的土地用途是对未来一定时期土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与规划规定用途不符的,原则上可以继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与规划规定的用途相符。

3.3  对本图则所确定的公共配套设施、市政设施及重大交通市政基础设施,涉及占用和调整土地使用权已出让地块的,市政府有关主管部门可依法在有需要的时候依法收回土地使用权。

3.4  规划所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5  本图则对地块规定了三类土地利用性质。其中,一类土地利用性质是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

3.6  仓储用地(仓库作业区)在满足 3.7 的要求前提下,可兼容堆场、停车场等用地功能及管理办公、食堂、宿舍、维修等建筑配套功能。

3.7  仓储用地(仓库作业区)和货运交通用地(货运停车场)的配套设施应满足以下要求:

    (1) 仓储用地 (仓库作业区):其配套办公、食堂、宿舍、维修等配套设施建设比例应参照政府相关规定执行(可附属于仓库或独立占地建设),必须按有关标准配套停车设施;

    (2) 货运交通用地(货运停车场):应按每 100 台车 350 ~ 400 平方米的标准配建集中式二级汽车维修保养厂,配建宿舍食堂规模应与停车位数量相符,允许提供社会化服务。

3.8  经政府主管部门批准,未开发的或预留的用地可以临时用作堆场用地、物资集散市场用地和停车场用地。

4 土地开发强度

4.1  仓储用地(仓库作业区)和货运交通用地(货运停车场)要求如下:

    (1) 鉴于物流业务类型对仓储设施开发强度的直接影响,本图则对仓储用地(仓库作业区)容积率只作下限值控制,建筑覆盖率作区间值控制,具体开发强度应视其业务类型而定 ;

    (2) 货运交通用地(货运停车场)应按大型集装箱卡车标准设置停车位,宜采用多层停车楼形式。

4.2  除仓储用地(仓库作业区)和货运交通用地(货运停车场)外的其余用地,容积率与建筑覆盖率均为上限值控制;所有用地的绿地率均为下限值控制。本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

4.3  本图则执行过程中,遇到下述特殊情况时,土地开发强度应按规定程序重新确定:

    (1) 对本图则确定的地块进行合并开发的:对合并后的用地保证建设总量不变的前提下,具体地块开发强度可适当调整

    (2) 对本图则确定的地块进行细分开发的:细分后的各个地块在保证拆分前地块建设总量不变的情况下,开发强度可适当调整。

5 配套设施

5.1  本片区总就业人口规模约 4 万人。片区内的配套设施包括为物流产业服务的公共设施和市政设施。各类设施的用地规模按《深圳市规划标准与准则》( 2004 版)配置,详见本图则“图表”的规定。配套设施设置类别和分布详见本文本“配套设施规划一览表”(表 5.1 )。

5.2  本图则规定的配套设施是为本区域及本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

5.3  配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

5.4  图则地区污水排至南山污水处理厂,工业及特种废水经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排入城市污水系统。

5.5  图则地区内东北角已划定 220 千伏高压走廊控制宽度 100~ 120 米 ,规划实施时应按要求落实。现状南山电厂-西乡变、南山电厂-南头变 110 千伏架空线规划远期拆除,近期保留其控制宽度 30 米 。

表 5.1 配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块

总量

规划增加

现状保留

规划

1

行政管理与社区服务设施

派出所

1

1

-

04-02

2

道路交通设施

公交场站

2

2

-

04-03 、 07-03

货运停车场

3

3

-

01-11 、 04-09 、 05-04

公共加油站

4

3

05-08 (增加加气功能)

02-01 、 04-08 、 05-05

3

给水排水设施

污水泵站

2

2

-

05-03 、 07-08

污水处理厂

1

-

08-01 、 05-13

-

4

电力设施

110KV 变电站

3

2

05-07

01-03 、 08-07

电厂

1

-

05-14

-

5

邮政设施

邮政支局

1

1

-

04-10

6

电信设施

电信备用局

1

1

-

07-05

有线电视分中心

1

1

-

04-03

7

燃气设施

天然气调压站

1

-

08-05

-

天然气加气站

2

2

-

04-03 、 05-08

8

环卫设施

垃圾转运站

2

2

-

04-09 、 07-03

公共厕所

6

6

-

02-01 、 02-04 、 04-03 、 04-08 、 05-05 、 07-03

9

防灾减灾设施

消防中队

1

-

05-12

-

说明:地块号加下划线表示该配套设施非独立占地建设。

6 道路交通

6.1 本片区的道路交通体系分为生产性的集疏运交通体 系,包括疏港大道、港区联络道、 园区内部道路,以及生活性的 地区联系通道。

    (1) 疏港大道: 承担港口与外围区域的快速货运集散运输,包括 沿江高速公路、南坪大道、兴海大道、月亮湾大道(沿江高速公路以南段)、妈湾大道;

    (2) 地区联系通道: 承担环前海湾区各个功能组团之间的横向联系,与南山城市功能区的纵向联系,包括 振海路、西滨路;

    (3) 港区联络道: 承担物流园区与港区之间及各个港区之间的作业联系,包括 妈湾大道高架部分及各港区封闭专用通道;

    (4) 园区内部道路:承担物流园区内的空间组织、交通衔接和物资集散等功能,包括除上述道路外的园区地面道路。

6.2 本片区内道路采用方格网状道路系统,规划道路分为四个等级:

    (1) 快速路:桂庙路、南坪大道;

    (2) 城市主干路:兴海大道、听海路、振海路、西滨路、妈湾大道;

    (3) 城市次干路:航海路、临海大道、通海路、港城路(临海大道以南)、铲湾路;

    (4) 城市支路:港城路(临海大道以北)。

6.3  城市支路、小区级道路可由下一层次详细规划和设计时进行适当调整,但必须确保地块开发性质和总量不超过法定图则的规定,并保证配套设施的设置和规模。

6.4  保税物流中心的主要出入口设在临海大道上,海关国检集中查验区的入口设在兴海大道地面部分,出口设在兴海大道及临海大道上。其余各地块机动车出入口应设置在城市支路上,禁止在城市主、次干路上直接开口 , 每个地块应保证至少两个出入口与支路连接。

6.5  本片区的机动车停车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》( 2004 版)表 12.4.1 中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。

6.6  片区内设公交综合车场一个,占地 2.03 公顷 ;公交枢纽站一个,占地 0.4 公顷 。

6.7  规划新增货运停车场三个,总用地面积 24.35 公顷 ,分别为海关国检集中查验区入口缓冲停车场,占地 1.56 公顷 ;集装箱卡车综合服务区两个,占地 22.78 公顷 。设加油站四处,独立占地,总用地面积 0.96 公顷 。

6.8  位于兴海大道以西的振海路段,近期可按照本规划预留通道,其道路用地范围内不得附着永久性构建筑物,当出现贯通需求时,应按规划打通振海路。

6.9  穿越本片区的平南铁路远期以复线控制。北片区规划预留的铁路场站用地,宜在海铁联运作业量增加时再行建设,同时取消现状妈湾铁路站功能。

6.10  铁路两侧相邻地块不应于铁路一侧设置交通出入口,铁路沿线相交道路应封闭或进行立交处理。铁路与沿线相交的桂庙路、西滨路、沿江高速进行立交处理,铲湾路、港城路与铁路的交通关系应专题研究确定。

6.11  涉及本图则的地面道路预留通道、规划道路及立交形式,在下阶段设计及实施中可能产生调整,应报主管部门审定。

7 地名规划

7.1  遵循一地一名的原则,保证本片区地名标准化、规范化和稳定性,根据《深圳市地名规划管理条例》(草案)和《深圳市地名、更名、注销规则的规定》(草案),编制本片区的地名规划。

7.2  本片区的地名主要包括自然地理实体名称、规划道路名称和公共开敞空间名称。

7.3  本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表 7.1 )。

表 7.1 地名规划一览表

类别

序号

规划名称

现状名称

命名说明

道路等级

备注

道路

1

兴海大道

兴海大道

为已批准名称

城市主干道

南起蛇口,北至听海路

2

妈湾大道

妈湾大道

为已批准名称

城市主干道

东起赤湾港,西至听海路

3

月亮湾大道

月亮湾大道

为已批准名称

城市主干道

南起妈湾大道,北至听海路

4

临海大道

临海大道

为已批准名称

城市次干道

南起妈湾大道,北至铲湾路

5

铲湾路

铲湾路

为已批准名称

城市次干道

东起月亮湾大道,西至听海路

6

沿江高速公路

为已批准名称

高速公路

东起月亮湾大道,西至东莞

7

南坪大道

为已批准名称

城市快速路

现状南坪大道南向延伸段,接听海路

8

桂庙路

为已批准名称

城市快速路

现状桂庙路西向延伸段,接宝安滨海大道

9

听海路

反映临海特征

城市主干道

南起妈湾大道,北至宝安滨海大道

10

振海路

为已批准名称

城市主干道

南起妈湾大道,北至宝安大道

11

西滨路

道路延续性

城市主干道

东起月亮湾大道,西至听海路

12

航海路

反映临海特征

城市次干道

南起妈湾大道,北至创业一路

13

通海路

为已批准名称

城市次干道

南起临海大道,北至听海路

14

港城路

为已批准名称

临海大道以南为城市次干道,以北为城市支路

东起月亮湾大道,西至航海路

类别

序号

规划名称

现状名称

命名说明

道路等级

备注

自然地理实体

1

铲湾渠

前海一号排洪渠

沿主要道路命名

2

桂庙渠

前海二号排洪渠

沿主要道路命名

公共开敞空间

1

月亮湾公园

沿主要道路命名

8 城市设计要求及其它有关规定

8.1  本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:

(1)  依山就海,保护本片区有价值的自然生态环境。

(2)  创造现代化港口物流园区新形象。

8.2  本片区内的城市形态与景观设计应遵循下列原则:

(1)  结合功能特征,注重对主要景观界面的形态处理,包括港口与绿化岸线的不同方式处理;沿振海路的现代化产业园区的街景立面处理;沿西滨路、铲湾路、兴海大道的山—城—海视觉通廊处理;

(2)  在建筑形式和色彩上,应反映现代化港口地区的风貌特征,以简洁、明快、大方的现代风格为主;

(3)  保税物流中心主入口处的海运中心为规划区制高点,海运中心的建筑设计应具有本片区物流园区标志性特征;

(4)  设置广告、指示牌和道路标识时,不能影响道路安全行驶,公共设施的标志应统一易识。

8.3  本片区内的绿化系统应遵循下列原则:

    (1) 道路绿化应具有较强的滞尘降噪功能;

    (2) 园区与周边城市功能区应有一定宽度的绿化隔离;

    (3) 规划区内仓储用地应设置附属绿化,绿地率不小于 10% ;

    (4) 露天停车设施应设置渗水路面。

8.4  区域防洪防潮

    (1) 大小南山排洪渠采用 50 年一遇防洪标准,规划区海堤防潮标准为 200 年一遇;

    (2) 大小南山的雨水经铲湾路、桂庙路的规划河道直接入海;

    (3) 规划区域场地及道路控制标高不低于 3.90 米 ;

    (4) 区域海岸设防浪堤(墙),防浪墙顶高程为 6.13 米 、堤顶高程 5.18~ 5.0 米 。

:目前仅提供文字内容,上图所附图表未作相应调整。