深圳市盐田03-01号片区[大梅沙地区]法定图则


 
  1.总则
  1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:正角嘴以东、崎头岭以西、菠萝山以南陆域范围的大梅沙地区以及上坪水库下游、炉床峰南部的山坡谷地(33.52公顷),总用地面积464.19公顷。提示:本片区法定图则图表系首次批准公布的内容,未反映市城市规划委员会批准的局部修改申请的相关内容。局部修改申请的有关文字资料见文本附件。
  1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》、《深圳市盐田分区规划(1998-2010)》与《大梅沙片区详细规划》。
  1.3 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
  1.4 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)依据《深圳市城市规划标准与准则》(SZB01-97)确定。
  1.5 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。
  1.6 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。
  1.7 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细规划、设计时略有修改,但须报市规划主管部门审定。
  1.8 本图则由市规划委员会负责解释,若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001修)第二十七、二十八条规定。
  1.9 本图则自市规划委员会批准之日起实行。即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自动废止。

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  2.发展目标与功能定位
  2.1 本片区的发展目标是:利用大梅沙地区特定的区位及资源优势,建设具有一流滨海风光,集娱乐休闲、高尚居住和自然生态为一体的滨海旅游度假区和东部旅游服务基地。
  2.2 本片区的功能定位是:深圳市市级海滨旅游度假区和深圳东部重要的旅游服务基地。

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  3.土地利用性质
  3.1 依据本片区的功能定位,确定本片区的主要土地用途为:滨海公园、旅游度假、商业服务、配套居住及风景林地。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。
  3.2 图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能,一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。
  3.3 图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,规划主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。
  3.4 图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
  3.5 图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。
  3.6 图则中2号街坊所确定的旅游商业服务设施,用地性质以综合性旅游设施和商业、服务业、旅馆业等商业性公共设施为主;可结合具体开发项目设置商业街、宾馆、餐饮以及科技、展览、博物馆和会议中心等,也可安排部分办公和度假公寓。
  3.7 图则中确定的12-1地块“发展备用地”,适宜发展的土地用途为生态科研及旅游度假;13-1地块“发展备用地”,适宜发展的土地用途为生态科研、旅游度假及主题公园。
  3.8 图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

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  4.土地开发强度
  4.1 图则确定本片区的建设规模总量为158.5万平方米,当实际开发建设的总量超过规划总量,会对本片区的交通、配套设施等带来影响时,应对图则进行必要的检讨。
  4.2 若图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,与已出让土地的实际情况不符,总建筑面积将保持一致。
  4.3 海滨公园的建设强度及容量应严格控制,只能建设与公园功能相关的必要的管理、服务及游乐活动设施,并严禁占用沙滩岸线。
  4.4 片区北部的13-1地块为发展备用地,应在保护生态的前提下,严格控制建设,其建设项目与规划设计应严格审批。根据地形地貌和环境情况,控制坡度超过30%的用地和高压走廊下用地为不可建设用地。
  4.5 在图则执行过程中,遇到以下特殊情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:
  (1) 对图则确定的地块进行合并开发的;
  (2) 对图则确定的地块进行细分开发的;
  (3) 图则中确定为旅游及商业综合用地进行实际开发的;
  4.6 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

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  5.配套设施
  5.1 本片区的配套设施包括为东部旅游区服务的市区级公共设施和为本片区及相邻片区(小梅沙和三洲田地区)服务的配套设施和市政公用设施。
  5.2 图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划和本片区及相邻片区的人口规模综合确定,当实际人口规模超过一定限度时,应对图则进行必要的检讨。
  5.3 本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表5.3)。
    表5.3 配套设施规划一览表
序号
设施类别
项目名称
数量
所在地块号
备注
总量
规划增加
现状保留
规划
1
教育设施
幼儿园
4
4
3-6,4-10,6-7,9-1
3-6、4-10(9班),9-1(13班)须独立占地
九年一贯制学校
1
1
4-2
独立占地(54班,现状小学搬迁)
2
医疗卫生设施
社区健康服务中心
4
4
3-6,6-7,6-13-2,9-1
区级医院(分院)
1
1
4-9
独立占地(50床,现状医院搬迁)
3
文娱设施
文化中心
1
1
6-8
独立占地
影剧院
2
2
2-1,6-8
文化活动站
4
4
3-6,6-7,6-13-2,9-1
老年人活动站
3
3
3-6,6-7,6-13-2
4
体育设施
标准运动场
1
1
4-2
体育馆
1
1
4-3
独立占地
网球场
1
1
4-4
独立占地
小型运动场地
3
3
3-6,6-7,6-13-2
5
行政管理与社区服务设施
居委会及社区管理机构
9
7
3-6,6-13-2
3-6,4-7,6-7,6-17,9-1,10-1,11-6
社区服务中心
1
7-1
独立占地
街道办事处
1
6-11
独立占地
派出所
1
7-6
独立占地
6
商业设施
综合市场
2
2
4-7,7-8
7
道路交通设施
公交总站
1
8-5
独立占地
社会公共停车场库
8
6
1-1-1(2处)
2-2,2-6,2-9,2-10,3-2,4-6
加油站
1
7-9
独立占地
8
给水排水设施
污水泵站
2
2
2-3-2,3-5-2
独立占地
9
电力设施
110KV变电站
1
1
11-2
独立占地
10
邮政设施
邮政支局
1
7-3
独立占地
邮政所
2
2
9-1,11-6
11
电信设施
电话机楼
1
7-4
独立占地
12
燃气设施
气化站
1
1
10-4
独立占地
13
环卫设施
公共厕所
12
10
1-1-1,2-10
2-3-2,3-5-1,4-6,6-7,6-13-2,7-8,8-6,9-1,12-3,13-1
垃圾收集站
9
9
3-5-1,4-6,6-7,6-13-2,7-8,9-1,11-6,13-1
  5.4 本图则规定的配套设施是为本片区及相邻片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。
  5.5 本片区内规划星级酒店十二处,分别位于1-3、2-4、2-6、2-8、2-9、2-10、2-11、3-1、3-3、6-9、6-10、6-12地块,可提供床位2500个以上。
  5.6 本片区内有规划两回110KV架空线(盐田至大梅沙、大梅沙至葵涌)自大梅沙110KV变电站向西北方向穿越,控制高压走廊宽度35米;另有现状两回110KV架空线(葵涌至盐田)和两回400KV架空线(大亚湾核电站至香港大埔)穿越片区北部13-1地块,分别控制高压走廊宽度35米和60米。
  5.7 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。
  5.8 同一红线地块内的小区级配套公建,其具体位置可局部调整。

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  6.道路交通
  6.1 本片区对外联系的主要道路为盐坝高速公路和盐梅路,各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。
  6.2 本片区内道路采用环状曲线型道路结构,区内道路分为四个等级:
  城市干道:内环线,红线宽35.0米,双向四车道;高速公路联络道,红线宽25米,双向四车道。
  景观道路:盐梅路中段,红线宽33.5米,双向四车道。
  支 路:红线宽15.0-18.0米,双向二车道。
  小 区 路:红线宽10.0-12.0米,双向二车道。
  6.3 图则确定的地块内部道路,可在下层次详细蓝图编制时进行深化,但需按照法定程序,对法定图则确定的道路进行修改。
  6.4 本片区内各支路的设置应尽量减少和城市主干路直接相连,支路和主干道相连时,交叉口限制车辆左行。沿主干路距离城市道路交叉路口50米范围内不得设置机动车出入口。
  6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不允许设置在区内主次干路上;景观道路规划为限制出入路段,只允许公共性服务车辆及特殊情况下使用。
  6.6 本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》10.6中的“配建停车场(库)的停车标准”执行。海滨公园及旅游区的配建车位根据旅游旺季高峰日旅客流量的实际需求确定。停车方式可根据具体情况采用地面、地下及路边停车方式。
  6.7 片区内设八处社会公共停车场,共提供车位1500个,主要满足游客的停车需求,同时对配建停车场起补充调节作用。社会公共停车场分别位于1-1-1(2处)、2-2、2-6、2-9、2-10、3-2与4-6地块,其中2-2、3-2地块为多层停车楼。
  6.8 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位,专位专用。
  6.9 本片区地面公共交通场站分为两级设置:公交枢纽站及停靠站;公交枢纽站设于8-5号地块,在干道上应设港湾式停靠站供乘客上下。区内公交服务线路及站点位置根据全区公交规划确定。
  6.10 本片区步行系统包括:地面、地下步行道及海滨公园经环湖旅游区通往北部郊野公园的观光步行小径。步行系统应按相关规范进行无障碍设计。如需增设二层步行通道,须经特别审批。
  6.11 除本图则指定在2-6和4-4地块间设置地下人行通道外,可以考虑在以下情况下设置地下人行通道。
  ⑴街道景观有要求的地段;
  ⑵能极大改善步行的安全性与便捷性;
  ⑶与地下市政管网不发生矛盾。
  6.12 地下人行通道的设置应满足:
  ⑴出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
  ⑵最小净宽度不小于5米;
  ⑶全天候通行。
  6.13 区内各主、次干道及支路均不得设置道路障碍及限制设施。

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  7.城市设计及其它有关规定
  7.1 本片区是深圳市重要的海滨旅游区和岸线景观的标志性区域,本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:
  ⑴保护并加强沙滩与自然生态环境,突出海滨旅游区的空间形象和标志性;
  ⑵加强对自然景观的保护,体现本地区在环境景观的整体性、连续性的特色;
  ⑶限制厌恶性的、扰民的,有噪声和视觉污染的项目。
  7.2 利用区内自由布局的水体和绿化,加强控制和组织空间景观轴线,加强背景山体、标志性建筑与空间的联系,使山、城、海相互交融。突出标志性节点,体现其轻快明朗的特色,其色调应与沙滩色调相融。
  7.3 为保证良好的滨海城市轮廓线,本片区内的建筑高度应按以下要求严格控制:
  ⑴盐梅路以南的1号街坊,建筑高度应控制在8米以下,海滨沙滩区标志性构筑物根据具体设计要求控制,1-3地块酒店用地建筑高度宜控制在50米以下。
  ⑵内环路以内的2号街坊,除已建、已批的地块外,建筑高度应控制在18米以下,3号街坊建筑高度宜控制在24米以下,局部标志性节点可放宽至不超过35米,如有突破须经特别审批。
  ⑶内环路与高速公路之间的4、5号街坊,建筑高度应控制在24米以下,局部标志性节点可放宽至不超过30米。
  ⑷内环路与高速公路之间的6号街坊,除已建、已批的地块外,建筑高度应控制在35米以下;7号街坊建筑高度宜控制在24米以下。
  ⑸高速公路北侧的9、10号街坊,建筑高度应控制在35米以下,绝对高度不得超过海拔100米。
  ⑹内环路以西的11号街坊山坡地,建筑高度宜控制在12米以下,局部标志性节点应控制在24米以下;高速公路以北的12-1号地块,建筑高度宜控制在12米以下。
  ⑺片区北部的13-1号地块,建筑高度应控制在12米以下。
  7.4 本片区内的街道景观设计应遵循下列原则:
  ⑴盐梅路海滨公园段及内环线综合旅游区段为城市主要街景区,应体现海滨景观路的特点。
  ⑵盐梅路段的道路及绿化景观应体现茂盛的树木,宽阔的林荫道及壮丽的景观气氛,西侧的商业建筑群应强调其标志性,并通过对沿街用地强度、建筑高度和体型的规划,塑造城市街景立面的节奏及城市空间功能的高潮地区。
  ⑶内环线综合旅游区段为城市干道及过境通道,其街景立面应体现旅游度假区的功能特点,其建筑高度、色彩上应寻求统一协调和适当的节奏感。
  7.5 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:
  ⑴以海洋性为主题的简约设计,配合反映亚热带海洋和自然环境的材料与色彩,体量须贴近人性尺度,营造人性化与休闲的海岸度假区活动环境。
  ⑵建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路、用地强度及空间景观规划要求确定。
  ⑶环内湖地区的建筑风格应体现小体量配置小街廓,具有人性尺度的滨海小镇风貌。
  ⑷内环线以外山坡地的开发建设,应注重对原生态和自然环境的保护,对原地形地貌不得进行大规模的改造,不得有大面积的护坡或挡土墙;建筑应充分利用地形地貌依山而建,并保持地块自然山体的安全和稳定。
  ⑸高速公路北侧居住区高度应受到背景山体及海滩视线要求的限制。
  ⑹片区北部的13-1地块用地建设中不得随意改变或破坏山地的水系,应维持原有的汇水区域及排水方向,保持生态平衡;坡地建设应作好水土保持规划,并保护现状的良好植被。所有建筑设计均应满足片区整体空间环境的要求,建筑、场地与小品等应充分注意与山林环境的协调,形成多级台地型建筑有机融于自然的整体空间形态。
  7.6 本片区的灯光照明应体现滨海休闲度假区的景观特色。
  7.7 本片区内的广告与建筑标识物的设置除与旅游区相关的宣传性或公益性广告外对商业性广告应严格控制。
  7.8 本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

附件:市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)

序号

涉及地块

来文单位及要求

城市规划委员会审批结果

审批时间

1

4-10、4-6、4-7、4-8、4-11地块

市规划局:将规划的片区级体育用地升级为区级体育设施,调整用地功能布局,扩大体育中心规模,体育用地规模由6800平方米扩大为2万平方米。

同意规划调整,但必须保证原规划配套设施内容、规模不变。

2007年第1次会议

2

1-2、1-3地块一部分

盐田区城管局
扩大大梅沙公园用地。将大梅沙海滨公园管理范围与京基大梅沙酒店用地红线、盐梅路之间的用地(约1.8万平方米)调整为公园。

同意

2008年第2次会议

3

6-6地块

利用原有用地西侧的空地建13860平方米住宅,保留现有建筑1960平方米,容积率调整为1.19,建筑高度23米。要求所建项目全部为自用。

同意

2008年第2次会议

4

12-1地块及该地块东侧约1.9万平方米用地

盐田区政府
申请提高容积率

同意申请用地性质调整为一类工业用地(生物科技产业用地),容积率由0.6提高至2.0,建筑限高由12米提高至60米。同时1.9万平方米基本生态控制线内用地按生态控制线调整程序加快推进。

2010年第1次会议

5

5-2地块 盐田区教育局申请用地性质和容积率调整? 同意。具体调整情况如下:05-02地块拆分为05-02-01和05-02-02。05-02-01用地面积为12722平方米,其他指标保持不变。05-02-02地块为小学用地,用地面积为18902平方米,容积率为0.72,配套30班小学,备注“规划,建筑面积13522平方米,主要包括教学综合楼、科学楼、图书楼、宿舍楼、风雨操场和门卫”。 规划国土委滨海管理局2012年第19次局长办公会。

:目前仅提供文字内容,上图所附图表未作相应调整。