深圳市盐田01-01号片区[沙头角地区]

法定图则

目录
1、总 则
2、发展目标与功能定位
3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计及其它有关规定
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1、总 则

1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:梧桐山基本生态控制线以南,梧桐山基本生态控制线和香港特别行政区界限以东,沙头角湾以北,盐田港西港区以西,总用地面积为410.33公顷。

1.2 制定本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996-2010)》,《深圳市盐田区分区规划(1998-2010)》,其对本片区的功能定位是:盐田区的行政、商务、商业中心,以城市综合服务功能为主导,集行政办公、文化娱乐、商务贸易、居住及相应配套的综合性城市中心,同时要求严格保护梧桐山基本生态控制地区。

1.3  本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004年版)确定。

1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定;任何更改图则中所规定的内容,需依照相关程序的规定,向城市规划委员会或规划主管部门提出申请;本图则是本地区进行详细规划设计的依据。

1.5 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.6 本图则所确定的道路、交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需修改的,须按程序报批。

1.7 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《条例》第二十七、二十八条规定。

1.8 本图则由市规划委员会主任委员签发之日起实行。即日起,该片区原有图则(包括控制性详细规划)自行废止。

 


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2、发展目标与功能定位

2.1 本片区的发展目标是:借助盐田港区和东部旅游区的发展动力,推进产业结构升级和城市更新改造,完善城市设施,提升城市综合服务能力。

2.2 本片区的功能定位是:以综合服务为主导,集行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的综合性城市中心区。

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3、土地利用性质
3.1 本地区各地块土地利用性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、对外交通用地(T)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、水域和其它非城市建设用地(E)。详见本图则“图表”。

3.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。

3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若是安排在土地使用权已出让的地上,主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。

3.4 本图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据规划主管部门的批准将地块进行合并或细分。

3.5 图则43、44街坊为沙头角南中轴线地区,是沙头角地区功能和景观的重要节点,图则确定的用地性质是从地区整体发展层面对两街坊基本功能的规定,即商务办公、酒店宾馆、商业商贸、休闲娱乐、城市绿地和公共开放空间。

3.6 本图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”,详见 “图表”。

3.7 本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状用地性质和建设规模;“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本法定图则研究确定;“依据政府批件”的地块是指该地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定。


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4、土地开发强度

4.1确定土地开发强度是控制土地容量、提高土地有效利用和保护环境的重要手段。本图则确定的各地块开发强度为强制性规定,均以容积率作为其基本控制指标在“图表”中表达。

4.2 本图则确定本片区建设规模总量为600万平方米。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨,有关部门应停止一切要求增加开发规模申请的审批活动。

4.3 独立占地的配套设施用地的开发强度应依据《深圳市城市规划标准与准则》及规划行政主管部门批准的规划设计条件确定,本次规划不作强制规定。

4.4 已出让的土地,因计算口径原因,可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符,而且容积率数值不同,但总建筑面积将保持一致。

4.5 本图则确定的容积率,除特别标注外,均为地块容积率控制上限,下层次规划和设计的容积率应小于等于本图则确定的容积率,同时还应满足国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定;容积率有特别要求和说明的则按照要求和说明执行。

4.6 在本图则执行过程,遇到部分特殊情况时,土地开发强度应按规定程序重新报批确定:

(1)对本图则确定的地块进行合并开发的;
(2)对本图则确定的地块进行细分开发的。

4.7 本图则涉及到旧村改造的地块,其指标为控制指引,改造实施的控制指标可结合城中村改造政策依据改造专项规划进行适当调整,但原则上不宜高于本图则确定的容积率。

4.8 本图则涉及到旧工业区改造的地块,改造实施前,允许按照规划确定的功能暂时改变现状建筑的使用功能。但当对建筑物进行改造开发时,则必须按照本图则控制指标执行。

4.9 43-01、44-01两地块的控制指标为地块总量控制指标,地块细分后的控制指标可在保证地块总量指标不变的前提下,结合细分地块的具体功能、景观等方面要求在下层次专项规划中调整。

 

 

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5、配套设施规定

5.1 本地区配套设施包括公共设施和市政设施。

5.2 图则中配套设施依据上层次规划和本片区开发强度及人口规模综合确定,不得随意减少数量或压缩规模。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

5.3 本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表5.3)

配套设施规划一览表 表5.3

序号

类别

项目

所在地块

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

13

5

03-10,10-05,18-02,38-02,42-02,54-01,56-01,61-05

35-03,41-02,58-05,61-06, 65-01

小学

7

1

06-10,19-05,27-05,38-03,47-02,57-11?

61-03

初中

2

2

 

16-01,61-04

职业学校

1

1

 

53-02

2

医疗卫生设施

综合医院

1

1

 

61-01

门诊部

3

1 

03-04,12-02

22-01

社区健康服务中心

12

4

12-0718-0324-0234-0135-0540-0442-0364-01

14-0248-0255-0257-03

3

文化娱乐设施

文化站

2

1

59-02

43-01

居住区级文化中心

2

2

 

23-0340-03

居住小区级文化室

15

5

03-0908-0312-07 28-0318-0329-0236-0142-0360-0261-05

14-0221-05, 39-0348-02,57-03

青少年活动中心

2

1

57-07

23-04

老年人活动中心

14

4

03-09,11-04,12-0718-0328-0336-0140-0142-0357-0460-02

14-0221-0539-0348-02

影剧院

2

1

59-02

20-02

图书馆

3

2

59-02

23-0340-03

4

体育设施

综合体育活动中心

2

1

10-06

10-02

社区体育活动场地

14

8

06-04,10-0136-01,42-04,58-0265-02

12-0414-0118-0828-0233-0944-0148-02 64-03

5

社会福利设施

敬老院

1

 

25-01

 

6

行政管理与社区服务设施

街道办事处

2

1

18-12

40-03

社区居委会

12

4

03-0912-0718-0325-0228-0336-0142-0660-02

14-0248-0157-0358-05

派出所

4

3

02-01

18-04,35-02,55-05

社区警务室

12

5

03-0912-0718-0328-0336-0142-0660-02

14-0221-0539-0348-0257-03

社区服务中心

3

3

 

11-0240-0348-01

社区服务站

9

2

03-0912-0718-0328-0336-0142-0360-02

14-0257-03

7

道路交通设施

社会停车场(库)

12

9

01-03,05-11,58-02

06-09,10-0112-0417-0220-0243-0143-0244-0144-02

加油加气站

3

 

21-07,21-08,54-03

 

公交场站

2

2

 

17-02,48-03

长途汽车站

1

 

57-13

 

8

给水排水设施

排水泵站

2

 

06-11,45-02

 

给水厂

3

1

26-01,33-01

33-04

9

电力设施

变电站

3

1

35-07,45-03

51-01

10

邮电设施

邮政支局

3

1

01-1019-04

55-03

11

电信设施

通信机楼

1

 

16-05

 

12

广电设施

有线电视中心

1

 

59-01

 

13

燃气设施

液化石油气设施

2

2

 

33-05,33-07

14

环卫设施

公共厕所

15

7

05-14,08-02,10-07,12-08,22-05,42-07,66-01,67-07

17-0218-1020-0233-0935-0443-0144-01

垃圾转运站

6 

 

10-07,12-08,22-05,33-10,42-07,66-01

 

再生资源回收点

1

1

 

57-03

15

防灾设施

消防站

1

 

24-03

 

注:地块号加下划线表示该设施为非独立占地。

5.4 本图则规定沙头角中学、田东中学为完全初级中学,现状两中学的高中部分远期迁至规划区外新建高级中学。规划区外高级中学应保证对本图则地区60班高中学位配套量。

5.5 本片区污水排至盐田污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。本片区划定北部地区220千伏及110千伏高压走廊,确定梧桐山-沙头角、梧桐山哨所-南澳微波通道。

5.6 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。

 

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6、道路交通

6.1 本片区对外联系的主要出入口为:深盐路、沙盐路、沙深路、梧桐山盘山公路及恩上公路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2 规划本片区道路分为三个等级:

城市主干道:深盐路(红线宽度35米,双向6车道)、沙盐路(红线宽度30米,双向6车道)、沙深路(红线宽度32米,双向6车道)、海山路(红线宽度32米,双向4车道)
城市次干道:海涛南路(红线宽度25米,双向4车道)、海景二路(红线宽度25米,双向4车道)、梧桐路(红线宽度21米,双向3车道)、协和路(红线宽度22米,双向4车道)、港西路(红线宽度25米,双向4车道)
城市支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度10-25米,为双向两—四车道。

6.3 规划城市轨道8号线从本片区经过,规划示意性表达该轨道,具体轨道线位及站点以专项设计为准。

6.4 本图则控制的小区级道路(“图表”中黑色虚线表达)可在下层次规划研究中深化调整,但应保证道路宽度、出入口数量和街坊内各地块的交通出入。

6.5 本片区对外交通场站有长途客运汽车站1处。公共交通场站有首末站2处。

6.6 本图则控制的拟拓宽道路(“图表”中红色虚线表达),其涉及地块改造时应满足道路拓宽条件。

6.7 禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。

6.8 本片区的机动车配置停车位按《深圳市城市规划标准与准则》12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。

6.9 为集约利用土地,图则规定部分社会公共停车场与建筑合并设置,这部分停车位指建筑配建停车位以外的停车空间,这部分空间须保证对公众开放,按社会公共停车场管理。

6.10 所有停车场均应为残疾人提供不少于总数1.5%的停车位,专位专用。

6.11 除本图则指定外,可以考虑结合未来地铁站点设置地下人行通道,地下人行通道的设置应满足:

(1)  出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
(2)  最小净宽度不小于5米;
(3)  全天候通行,并宜连接主要的商业、服务业和公共配套设施。

 

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7、城市设计及其它有关规定

7.1 本地区依山靠海的自然景观条件和尺度宜人的城市空间要求其开发建设活动应遵循以下原则:

(1)应突出地区山海城市风貌,建立联系山海的景观廊道和步行体系;
(2)建立主要商业服务业设施、公共设施、居住区之间的步行体系和自行车交通体系;
(3)加强主要空间节点的形象塑造,宜建立地区城市地标系统。

7.2 本片区的街道景观设计应遵循以下原则:

(1)保证街道景观的连续性和协调性,强调体现片区街道景观,并尽可能通过红线退让提供更多的公共性开放空间。
(2)街界面的建筑、挡墙、小品等,应在滨海、沿山地区形成与自然环境相融合的整体风格。
(3)街道照明应选用具有自然色彩的光源,人行道和公共绿地的照明应选用色彩相对柔和的光源;不同场所的灯具,其造型和高度应有相应的规定。

7.3 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

(1)公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道;
(2)建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射;
(3)建筑物外墙不应大面积地使用明亮耀眼的颜色,应选用柔和中性的色彩;但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等;     
(4)建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内;公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计;
(5)建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调,全部设备应隐蔽。

7.4 本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则:

(1)统一规划,避免影响建筑物及公共环境的景观效果;
(2)提供使街景特色更加突出、使用效率更高的标识物;
(3)考虑居住环境的合适性和公共空间的视觉质量;
(4)保证行人和机动车驾驶者的安全。

7.5 本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

7.6 本地区主要的景观轴线为深盐路、沙深路、沙盐路、海景路、海山路及行政中心中轴线。其中行政中心中轴线为本地区最重要的空间景观轴线,下层次规划设计必须保证该轴线空间的开敞和南北视线通透。

7.7 本地区主要的景观节点为:梧桐山隧道口、沙头角联检口岸、中英街联检口岸、老区政府商业中心、新行政中心广场、中轴线海滨公园。

7.8 本地区建筑高度按下述高度控制区控制:

  1. 高层建筑引导区:主要分布于深盐路两侧,并在未来地铁站点周边适当集中;
  2. 高层建筑控制区:紧邻沙头角湾和梧桐山地带为高层建筑控制区,紧邻沙头角湾一侧建筑高度不应高于30米,紧邻梧桐山一侧建筑不宜高于50米。

7.9 43、44街坊是沙头角重要的空间节点,“图表”中虚线表达的绿地为图则拟控制范围,在下阶段城市设计或详细蓝图中可对其具体形态进行适当调整,但必须保证虚线划定绿地的总量不变,并保证中轴线公共开敞空间及视线通透的城市设计要求。

7.10 中英街、中英街界碑、吴氏宗祠、天后宫是重要的历史文化遗产,应按照《深圳市紫线规划》的相关要求严格保护,并在保护的基础上对周边环境进行整饬,使之成为沙头角地区的城市名片。

7.11 图则执行过程中,地块开发建设或更新改造前,应对地块的地基承载能力、山体滑坡等可能存在的地质灾害进行勘测、分析,并提出地质处理措施,进而确定地块内建筑布局、实际开发强度、建筑高度等指标,确保建筑安全。

 

附件 深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

序号 涉及地块 来文单位及要求 审批意见 审批时间
1 19-06地块 盐田区住房和建设局申请明确盐田区第六期保障性住房容积率调整。
同意。19-06地块由原规划容积率3.2调至4.5。 规划国土委滨海管理局2012年第19次局长办公会。
2 32-05地块 深圳市金广嘉房地产发展有限公司申请容积率调整 同意。32-05地块由原规划容积率4.5调至7.8。 规划国土委滨海管理局2014年第11次局长办公会。

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