深圳市盐田02-02号片区[盐田后方陆域西南地区]
法定图则

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1、总 则点击看大图
2、发展功能与定位
3、土地利用性质
4、土地开发强度
5、配套设施
6、道路交通
7、城市设计及其他有关规定
附件:深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

1、总 则

1.1 本图则适用范围 ( 以下简称本片区 ) 为:深盐路以北,盐排高速公路以西,由深盐路、盐排高速公路、深圳市基本生态控制线所围合的区域,总用地面积 175.21 公顷。

1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划 1996-2010 》( 1996 )、《深圳市盐田区分区规划》( 1999 )、《盐田港后方陆域控制性详细规划》( 1997 )和《深圳市基本生态控制线管理规定》( 2005 )。

1.3 制定本图则遵循的总体原则是:优先考虑公共设施原则;土地资源集约利用原则;可操作性原则;城市设计刚性控制原则。

1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》( 2004 版)(以下简称《深标》)确定。

1.6 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需修改的,须按程序报批。

1.9 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条的规定。

1.10 本图则自深圳市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。

1.11 本图则地区为山地,用地条件复杂,地块开发建设前应开展工程地质评价工作。

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2、发展功能与定位

2.1 本片区的城市发展目标是:在强调生态保护的前提下,创造生态良好、环境优美、特色鲜明的港口综合配套服务区,形成人与自然环境有机和谐的梧桐山风景区与盐田港口物流园区的过渡地带。

2.2 本片区的功能定位是:盐田港后方陆域重要的产业配套服务片区,提供科研、教育、培训、生活等综合服务功能。

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3、土地利用性质

3.1 本片区土地利用性质主要包括:居住用地( R )、商业服务业设施用地( C )、政府社团用地( GIC )、道路广场用地( S )、市政公用设施用地( U )、绿地( G )、水域和其它非城市建设用地( E )。本片区各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

3.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。

3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块上,市政府有关主管部门可依法,在有需要的时候收回土地使用权。

3.4 本图则所确定的地块界线,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5 为突出自然山地地形特征,强化山地肌理,本图则确定的地块形状和用地边界,在详细的规划设计和开发建设中,在满足本图则和相关规范的前提下,结合现状地形条件及设计施工具体情况,可略有调整,但须按规定程序上报。

3.6 本图则对地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

3.7 图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模;“规划”指对该地块内指标为规划经综合判断所确定;“依据政府批件”的地块是指该地块的规划指标已经合法程序确定。

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4、土地开发强度

4.1 本图则确定本片区人口规模应控制在 1.7 万人,将配套标准提高至 2 万人。

4.2 本图则确定本片区建设规模总量为 78.48 万平方米。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨,有关部门应停止一切要求增加开发规模申请的审批活动。

4.3 本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,可能与已出让土地的实际情况不符,但总建筑面积将保持一致。

4.4 在图则执行过程中,遇到以下情况时,土地开发项目和建设总量应保持不变。

( 1 ) 对本图则确定的地块进行合并开发的;

( 2 ) 对本图则确定的地块进行细分开发的。

但对地块的细分如涉及对建筑总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。

4.5 本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

4.6 在图则执行过程中,地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证,并须满足相关工程地质安全建设的规定,其上限不得超过图表确定的容积率上限。

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5、配套设施

5.1 本片区内的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

5.2 图则中配套设施规模和数量依据上层次规划和本地区建设规模总量及人口规模综合确定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的交通、环境和配套设施带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨。

5.3 本片区配套设施设置详见本文本 “配套设施规划一览表”。(表 5.3 )。其中,必须单独占地的公共设施和市政设施有:寄宿制高中二座,分别位于 02-01 、 03-08 地块;九年一贯制学校一座,位于 01-14 地块;幼儿园两座,分别位于 01-10 、 01-16 地块;社区体育活动场地一处,位于 01-08 地块;社会停车场(库) 2 座,分别位于 01-08 、 03-09 地块;公交首末站一座,位于 01-21 地块;公交综合车场一座,位于 02-05 地块;城市给水泵站四座,分别位于 01-11 、 01-18 、 02-06 、 03-03 地块;给水厂一座,位于 02-03 地块;变电站一座,位于 02-02 地块;垃圾 转运 站二座,分别位于 01-08 、 03-04 地块;公共厕所两座,分别位于 01-06 、 01-08 地块。

表 5.3 配套设施规划一览表
序 号
设施类别
项目名称 数量 所在地块号 备注
总量 规划增加 现状保留 规划
1
教育设施
幼儿园 2 2   01-10 、 01-16  
九年一贯制学校 1 1   01-14  
寄宿制高中 2 1 02-01 03-08  
2
医疗卫生设施
社区健康服务中心 1 1   01-09  
3
体育设施
社区体育活动场地 1 1   01-08  
4
行政管理与社区服务设施
社区居委会 1 1   01-04  
社区警务室 1 1   01-04  
社区服务站 1 1   01-04  
社区综合服务中心 1 1   01-09  
5
商业设施
社区肉菜市场 1 1   01-13  
6
道路交通设施
社会停车场(库) 2 2   01-08 、 03-09  
公交首末站 1 1   01-21  
公交综合车场 1   02-05    
7
给水排水设施
城市给水泵站 4 2 01-11 、 01-18 02-06 、 03-03  
给水厂 1   02-03    
8
电力设施
变电站 1   02-02    
9
邮政设施
邮政所 1 1   01-13  
10
环卫设施
垃圾转运站 2 2   01-08 、 03-04  
公共厕所 2 2   01-06 、 01-08  
环卫工人作息站 2 2   01-08 、 03-04  
再生资源回收点 2 2   01-08 、 03-04  

注:下划线表示该设施为非独立占地。

5.4 本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

5.5 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

5.6 市政设施规划:

( 1 )给水:规划保留现状两个泵站,新增两个泵站。规划保留现状盐田水厂,并预留水厂扩建用地。

( 2 )污水:图则地区污水至盐田污水处理厂。

( 3 )雨水:图则地区内有四条排洪渠,综合考虑景观、防洪等规划前提条件,确定其防护范围,详见本图则“图表”,其防护范围内建设行为应遵守国家及深圳市相关规定。

( 4 )电力:规划保留现状位于 02-02 地块的 110kV 盐田变电站,新增 2 回 220kV 架空线路、 2 回 110kV 架空线路,其余线路给以保留。图则地区已划定高压走廊控制宽度为 30 ~ 737 米,规划实施时应按要求落实。

( 5 )通信:规划设置 1 座邮政所位于 01-13 地块;规划保留穿越本片区的微波通道(梧桐山 — 正角嘴),微波通道限高详见本图则“图表”。

( 6 )燃气:地块 02-01 内有现状瓶组气化站,外语学校专用,待管道气接通后,取消该瓶组气化站。规划设置加气站一座,位于地块 02-05 内,与公交场站合建。

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6、道路交通

6.1 本片区对外联系的主要出入口为盐排高速公路、永安路、盐田路。其中北部有两处主要出入口,一处连通盐排高速公路辅道及永安路,一处位于深圳市外国语学校北侧连通盐排高速公路辅道;南部主要出入口一处,连通盐排高速公路辅道及盐田路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2 本片区内道路网采用盐排高速公路为界结合山地地形自由布局,规划道路分两个等级:

( 1 ) 城市高快速路:盐排高速公路、深盐路、梧桐山二隧道。

( 2 ) 片区内部道路:服务于本片区内部交通的道路,均为城市支路,分为二个等级。片区内主要道路:中青一路,红线宽 24 米,为双向四车道;青蓬路、青云路,红线宽 16 米,为双向二车道。片区内次要道路:中青二路、康颐路,红线宽 14 米,为双向二车道;青峰路,红线宽 11 米,为双向二车道。

6.3 本图则所确定的片区内部道路,可在下一层次规划编制时进行深化及适当调整,但需按照规定程序报批。

6.4 禁止在盐排高速公路、深盐路上直接开口,不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。

6.5 盐排高速公路应注重居住段的隔声防噪处理。

6.6 本片区的机动车配置标准按《深标》表 12.4.2 .1 中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。

6.7 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数 1.5% 的专用停车位。

6.8 配建停车场的位置应避开主要景观轴线。停车场库出入口应方便安全,不影响区内交通。区内道路两侧护坡及停车场周边应加强绿化,不应有裸露的护坡。

6.9 本片地面公区交通场站公为二级:公交综合车场、公交首末站;区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。

6.10 本片区内设公交综合车场一座,位于 02-05 地块,占地 1.35 公顷;公交首末站一座,位于 01-21 地块,占地 0.20 公顷。

6.11 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:

( 1 ) 醒目、行人可直穿;

( 2 )每日通行时间至少为 6:00 ~ 22:00 ;

( 3 ) 最小宽度为 5 米,在可能的条件下应保证 6 米的净宽。

6.12 本片区步行系统由道路人行道、绿地广场、景观步行带、人行天桥等构成。本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

6.13 梧桐山二隧道沿线地块的开发应满足隧道建设的工程技术要求及考虑隧道建设的相关影响。

6.14 地下人行通道的设置

( 1 )出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);

( 2 )最小净宽度不小于 5 米;

( 3 ) 全天候通行。

6.15 除本图则指定外,可以考虑在以下情况下设置地下人行通道或地上人行天桥:

( 1 )与通往地铁站的相邻街区直接相连;

( 2 )能极大地改善步行的安全性与便捷性;

( 3 )在可能影响街道景观的地段;

( 4 )与地下市政管网不发生矛盾。

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7、城市设计及其他有关规定

7.1 本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:

( 1 ) 尊重自然,依山就势,在强调生态保护的前提下,创造生态良好、环境优美的景观环 境。

( 2 ) 以人为本,塑造亲切宜人、特色鲜明的港口综合配套服务区城市环境。

7.2 本片区内的绿地系统规划应遵循下列原则:

( 1 ) 公共绿地系统结合各功能区用地布局和使用规律就近布置,方便休闲和游憩。

( 2 ) 对片区内保留的山体、自然生态用地,结合《深圳市基本生态控制线管理规定》的要求予以保护,严禁盲目开发和破坏;对于道路、市政设施建设以及建筑造成的自然山体破坏必须进行植被复原和采取相关保护措施。

( 3 ) 北部居住生活片区可结合山体水系等因素增加绿化廊道,强化建筑群之间的绿化隔离;沿高速公路沿线设置生态廊道,保持原有生态系统的完整性。

( 4 ) 规划绿地应严格按照规划“图表”实施建设,禁止任何商业开发行为侵占绿地。

7.3 本片区内的城市形态设计应遵循下列原则:

( 1 ) 结合片区功能结构,形成科研、教育、培训、生活等各具特色的景观特色分区。 各个景观分区的建筑形式和色彩构成要相互协调,同时突出特色。

( 2 ) 临盐排高速公路三个主要出入口处的空间节点,分别由高层住宅和教育设施、市政配套设施组成,它们面向盐田坳及港区,构成了较大尺度的城市空间,应注重 其形态设计。

( 3 ) 在高度分区上,自本片区北部临盐排高速公路区块至本片区西部及南部,随着 用地高程及坡度的相应增加,建筑空间尺度由大至小,建筑控制高度亦相应降低。

( 4 ) 本片区西部及南部地势较高处,建筑体量在不破坏山体轮廓线情况下,应多采用小体量的低层及多层建筑,使建筑融入山体的绿化环境中,避免出现大尺度或超大尺度建筑物;建筑轮廓顺应地势起伏,突出山地地形特征,强化山地肌理。

7.4 本片区内的公共空间设计应遵循下列原则:

( 1 ) 通过人行步道系统串联片区内各庭院绿地、公园绿地、公共服务设施及外围郊 野公园,并使之与片区内主要道路相衔接,形成环绕和贯穿整个片区的步行网络。

( 2 ) 山地住区广场或其他类型的开放空间的布置,应有别于城市平原地区,结合地 形地势与自然山野环境布局,不宜单纯追求形态中心。

( 3 ) 本片区内的公共空间和公共设施必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

7.5 本片区内的景观界面设计应遵循以下原则:

( 1 )从整体景观角度出发,对梧桐山山体进行整体培育,形成郁郁苍苍的城市背景。

( 2 ) 重点处理盐排高速公路沿线的景观界面,通过建筑群体的组合形成富有节奏和韵律、 有层次感的城市天际轮廓线;对深盐路沿线山体进行植被恢复。

( 3 )建筑形式应与山形地势有机结合,采用错层、跃层、利用地形分层筑台、退台、爬坡、叠落等多种灵活的处理手法。

( 4 )建筑色彩应与山体绿化和谐映衬,融入绿色山体,不宜使用过于鲜艳的色彩。

 

附件:深圳市城市规划委员会关于法定图则修改申请审议表

序号

涉及地块

来文单位及要求

城市规划委员会审批结果

审批时间

1

4B-12、13 地块。10B-04 地块

滨海分局 用地置换,调整规划布局。规划指标相应调整为:
1 、 10B-04 地块用地性质由公共交通用地(客运枢纽站)调整为居住用地,容积率为 4.0 。 10B-07 地块规划性质维持防护绿地不变。 2 、 4B-12 和 4B-13 地块内增加一条支路,重新划分地块,用地性质由三类居住和社会停车场库用地调整为客运枢纽站用地 1.23 公顷,配套公厕,公交首末站用地 0.28 公顷,三类居住用地 1.16 公顷 ( 已批的政策性住房 ) ,容积率 2.5 ,二类居住 0.78 公顷,容积率 3.2 ,停车场库用地 0.15 公顷,垃圾转运站用地 0.05 公顷。
需继续优化立交形式。

同意

2008年第 2 次会议

2 02-04号地块 规划国土委滨海管理局:申请用地性质及容积率调整 同意申请地块用地性质调整为研发用地(M1+C2),容积率上限2.5。要求加强后续规划审批工作,明确建筑布局、高度控制(不超过24米)、体量形态、视线通廊等城市设计要求,加强地质灾害防治工作。 由法定图则委员会2012年第4次会议审议通过。

 

 

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