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深圳市宝安202-02号片区[沙井步涌-后亭地区]法定图则
来源: 日期: 2014-06-09
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  目 录

  文 本

  1、总则……………………………………………………………1

  2、目标与定位……………………………………………………1

  3、用地性质………………………………………………………2

  4、开发强度………………………………………………………3

  5、配套设施………………………………………………………3

  6、道路交通………………………………………………………5

  7、城市设计………………………………………………………6

  8、城市更新………………………………………………………8

  9、地名……………………………………………………………9

  10、其它规定…………………………………………………… 11

  图表

  文 本

  1. 总则

  1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:广深高速公路、沙井路、沙井北环路和宝安大道所围合的区域,总用地面积343.09公顷。

  1.2 制定本图则的主要规划依据是:深圳市城市总体规划、深圳市西部工业组团分区规划及其它经批准的专项规划。

  1.3 制定本图则遵循的总体原则是:区域协调与整体性原则、轨道交通和公共交通的引导原则、刚性与弹性并重原则、保留、改造与整治相结合原则。

  1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

  1.5 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004年)(以下简称《深标》)确定。

  1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  2. 目标与定位

  2.1 本片区的发展目标是:利用交通及自然优势,结合城市更新,加强基础设施建设,促进产业更新和技术升级,将现状工业区升级为为先进工业园区,成为高新技术产业园“后备区”,同时为宝安区未来进驻合适的大型设施项目提供部分发展备用地。

  2.2 本片区的主导功能是:以电子设备、电气机械加工制造为主导的先进工业园区及产业配套服务区。

  2.3 本片区的发展策略是:充分利用宝安大道、广深高速公路等便捷的交通条件,通过对周边地区的有力辐射与紧密融合,促进区域协调发展;以公共交通为引导,优化用地布局,通过自我更新逐步完善基层服务设施配套,实现功能整合。

  3. 用地性质

  3.1 本片区规划用地性质包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、对外交通用地(T)、水域和其它非城市建设用地(E)。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

  3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4 本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

  3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

  3.7 本图则规定的发展备用地需确定具体用地性质时,须编制专项规划或规划研究按相关程序报批,并满足以下要求:发展备用地位于自然景观资源相邻地区,用地导向以文化设施用地、体育用地、教育科研用地等公共设施用地和公共绿地为主,辅以服务业用地(不包括餐饮业用地)、旅馆业用地、游乐设施用地、行政办公用地、普通仓库用地(物流用地)和市政设施用地,严格控制居住用地、工业用地、商业用地和商业性办公用地,以完善片区配套设施、维护整体生态环境、提升区域城市功能。

  4. 开发强度

  4.1 本片区建设规模总量约为415万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

  4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

  4.3 本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4 本图则确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和市政交通设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  5. 配套设施

  5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

  5.2 图则中配套设施依据上层次规划、本片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3 本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4 本片区规划居住人口规模3.0万人,规划就业人口2.2万人。

  5.5 本片区内配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。   

  表5.5 配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

备注

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

4

2

06-0307-16

05-0106-13

07-1612班外,其余均为9

高中

1

1

 

02-09

36

九年一贯制学校

2

1

10-05

04-05

04-0527班,10-0536

2

医疗卫生设施

医院

1

1

 

08-07

200

门诊部

1

 

06-01

 

 

社区健康服务中心

1

1

 

05-07

 

3

文化娱乐设施

居住区级文化中心

1

1

 

08-06

 

居住小区级文化室

1

1

 

06-07

 

4

体育设施

综合体育活动中心

1

1

 

01-11

 

社区体育活动场地

4

4

 

02-0305-0107-0610-13

 

5

行政管理与社区服务设施

社区居委会

2

 

02-1507-10

 

 

社区服务站

2

 

02-1507-10

 

 

社区警务室

2

1

05-06

08-06

 

肉菜市场

3

 

06-0906-2308-03

 

 

敬老院(颐养院)

1

1

 

08-05

 

6

道路交通设施

社会停车场(库)

4

4

 

02-0307-1708-0810-13

 均需提供不少于50个停车位

加油加气站

2

 

07-1810-09

 

 

7

给水排水设施

排水泵站

4

4

 

02-1103-0303-0810-10

 

雨水收集处理设施

1

1

 

02-02

 

8

电力设施

变电站

1

 

06-15

 

 

9

邮政设施

邮政支局

1

1

 

06-13

独立占地2000m2 

10

燃气设施

液化石油气设施

1

 

10-15

 

 

11

环卫设施

垃圾转运站

2

 

04-0410-01

 

 

公共厕所

7

3

04-0407-1810-0110-09

01-1102-0310-13

 

  注:下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6 本图则安排了综合医院、邮政支局、敬老院(颐养院)等居住地区级设施。

  5.7 本片区污水排至沙井污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

  5.8 本图则沙井河、松岗河、衙边涌河道蓝线;沙角B厂—紫荆(西乡北)二回500kV、奋进—旧基二回110kV架空线高压走廊控制线依据相关专项规划确定。

  5.9 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  6. 道路交通

  6.1 本片区对外联系的主要道路为外环快速路、宝安大道、沙井北环路、沙井路和新和大道。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2 本片区近期规划有轨道光明线(6号线)、轨道11号线经过,其中轨道6号线在片区内设有步涌站;中期规划有轨道宝安线(10号线)经过,与轨道光明线(6号线)接驳,规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

  6.3 本片区规划道路分五个等级:

  (1) 高速公路:广深高速公路,红线宽度200米,为双向八车道;

  (2) 快速路:外环快速路(高架桥选线),红线宽度70米,为双向八车道,该线位仅表示其示意走向,具体线位以最终批准的相关规划为准;

  (3) 主干路:宝安大道,红线宽度100米,为双向八车道+双向四车道辅道;沙井北环路,红线宽度70米,为双向八车道;新和大道红线宽度70米,为双向六车道;沙井路,红线宽度新和大道以南50米,新和大道以北70米,为双向六车道;

  (4) 次干路:向兴路和步涌路,红线宽度40米,为双向四车道;大埔路、沙松路(向兴路以北段),红线宽度30米,为双向四车道;松安路为广深高速公路高架桥辅道,双向四车道。次干路网密度为2.4公里/平方公里;

  (5) 支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度12—25米,为双向二—四车道。支路网密度为4.4公里/平方公里。

  6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.6 本片区配建非独立占地公共停车场4处(结合绿地布置),每处均需提供不少于50个公共车位。其它停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.7 本片区内有条件的道路应设置独立的自行车道,鼓励在沙井河、松岗河、衙边涌河道两侧设置独立的自行车休闲道。

  6.8 本片区步行系统为宝安大道—沙井北环路—沙井路—松安路—沙井河—向兴路—新和大道—衙边涌—步涌路沿线步行环路,应保持步行通道连续性,强化步行环境舒适性;步行环路与城市主、次干路交叉口应设置地面、地上或地下人行通道;结合沙井河、衙边涌河流清淤、河道环境整治,适当布置人行过河设施,以提高滨水开敞空间的可达性。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  6.9 本片区共设人行天桥6处。除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

  7. 城市设计

  7.1 本片区是西部工业组团的重要组成部分,宝安大道是宝安区的标志性景观带,茅洲河及其支流沙井河是宝安区的重要的水系,片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:

  (1) 落实上层次规划对茅洲河及其支流在自然景观保护和整体景观环境的城市设计要求,并加以细化;

  (2) 强化轨道光明线(6号线)与宝安线(10号线)接驳站点周边用地的开发,并充分考虑与城市景观主轴线的空间联系;

  (3) 本片区是以产业功能为主、兼有居住、商业等生活配套功能的综合性城区,城市空间形态控制方面应强化现状水体景观,强化主要商业街氛围,塑造宜人的人居环境;

  (4) 贯彻便于规划管理操作的原则,使城市设计指引中的控制性和引导性要求便于在实施管理中的运用

  7.2 本片区沙井河蓝线范围纳入基本生态控制线,除满足基本生态控制线管理规定外,还应满足河道蓝线相关管理规定。

  7.3 本片区历史风貌保护应满足如下要求:

  (1) 晋黄舒墓、江氏宗祠均为宝安区级文物保护单位,04-12、07-05地块分别为其保护范围。文物保护范围及其周边地块规划建设应满足相关文物保护、紫线管理法律法规要求。

  (2) 07-01、07-04地块为具有鲜明街区特色和原始肌理的原村民住宅区,应参照历史文化保护区进行保护,严格控制整体拆除重建。局部的更新改造应与原有空间形态在尺度、肌理等方面的特征相协调,延续保护区的历史风貌及特色。

  7.4 本片区建筑界面应满足如下要求:宝安大道、沙井北环路、新和大道、沙井路为片区展示城市风貌的重要界面,应注重整体建筑风貌的统一协调。

  7.5 为保证良好的城市轮廓线,充分体现和中心区之间的空间关系,同时重视建筑物和公共开放空间的协调,片区的建筑高度应按以下要求进行控制:

  (1) 本片区位于沙井中心区和松岗中心区之间,其西侧紧临规划轨道交通站点,但是考虑到片区三面环水属于生态敏感区,现状基本建成,且以产业和配套服务功能为主,因此整体高度控制在100米以内,其中产业用地宜控制在50米以内。

  (2) 向兴路与广深高速公路之间主要规划为发展备用地,由于该类用地功能尚未明确,且该地区属于自然景观资源相邻地区,建议远期开发时整体高度控制在50米以内;01-11、02-09地块规划为配套设施,在空间上应突出城市公共空间的开敞性,建筑高度控制在30米以内。

  (3) 向兴路与步涌路交接处规划一个城市更新单元,由于其返还建筑较多,拆除重建的05-01地块为高层建筑区,建筑高度控制在100米以下,以丰富向兴路沿线建筑的天际线;

  (4) 向兴公园、江祠公园、大埔公园是片区重要景观标志,应保证其从向兴路、江祠路、新和大道等主要街道公共开敞空间的观赏视线。

  7.6 本片区主要公共空间包括绿化空间和运动空间两类。绿化空间包括茅洲山公园、江祠公园、水产公园、大埔公园、岗头公园,运动空间为综合体育活动中心。公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道,并满足如下要求:

  (1) 茅洲山公园、水产公园、岗头公园和综合体育活动中心为滨水公共空间,应在满足防洪、排洪的情况下,结合河道蓝线控制绿地进行规划布置;

  (2) 大埔公园、水产公园、岗头公园临近城市干道,建设时在保证公园的适用性和可达性的前提下,慎重布置公园出入口以及附设社会停车库出入口,以满足公园的安全性。

  (3) 江祠公园紧邻江氏大宗祠(区级文物保护单位),可结合历史建筑形成一处公共文化活动空间。合历史建筑形成成一处公共文化活动空间。

  7.7 其它要求:广深高速公路、宝安大道、沙井北环路为城市主要的道路景观轴,新和大道和沙井路为图则地区主要的生活景观轴,沙井河、衙边涌为滨河景观轴,道路景观轴、生活景观轴与滨河景观轴共同构筑良好的城市景观体系。通过景观轴线沿线建设的控制与引导,使图则地区在城市景观特色上具有强烈可识别性,与城市功能协调一致。

  8. 城市更新

  8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

  8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行;“拆除重建”类城市更新活动,应以本图则划定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定执行。

  8.3 本图则划定1个城市更新单元,总用地面积约15.48公顷。

  (1) 该单元地处后亭社区,总用地面积约15.48公顷,城市更新应结合旧村、旧工业区的改造,完善城市基础设施、公共服务设施。

  (2) 该单元内除独立占地的配套设施外的“规划、拆除重建类”地块的规划建筑总量约为22.3万平方米,其中居住建筑总量约为20.0万平方米。

  (3) 该单元内应重点落实36班高中(02-09)、9班幼儿园(05-01)和社区体育活动场地(05-01)等。

  8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,并经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

  8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元专项规划可视情况在法定图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

  8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

  8.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

  9. 地名

  9.1 按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

  9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

  表9.3 地名规划一览表

类别

序号

原有地名

规划名称

道路

等级

备注

现状道路

1

广深高速公路

广深高速公路

高速公路

广州-深圳

2

宝安大道

宝安大道

主干路

松岗塘下涌立交-南头检查站

3

沙井北环路

沙井北环路

主干路

海滨大道-新桥立交

4

沙井路

沙井路

主干路

南起沙井北环路,北至松安路

5

新和大道

新和大道

主干路

东起宝安大道,西至沙井路

6

向兴路

向兴路

次干路

东起宝安大道,西至沙井路

7

沙松路

沙松路(向兴路北段)

次干路

南起向兴路,北至松安路

8

大埔路

大埔路

次干路

南起新和大道路,北至沙井河

9

松安路

松安路

次干路

东起宝安大道,西至沙井路

10

沙松路

沙松路(向兴路南段)

支路

南起新和大道,北至向兴路

11

南亭路

南亭路

支路

东起宝安大道,西至大埔路

12

步涌北路

步涌路(新和大道北)

次干路

南起新和大道,北至松安路

13

步涌工业路

步涌路(新和大道南)

次干路

南起沙井北环路,北至新和大道

14

中亭北路

中亭路

支路

南起新和大道,北至向兴路

15

中亭东路

东亭路

支路

东起宝安大道,西至大埔路

16

中亭西路

西亭路

支路

东起大埔路,西至步涌路

现状道路

17

步涌二路

埔头街

支路

东起步涌路,西至沙井路

18

步涌村前大路

江祠街

支路

南起衙涌街,北至新和大道

19

上扬路、环形一路

埔北路

支路

东起宝埔西街道,西至沙井路

20

-

北亭路

支路

南起东亭街,北至沙井河

规划道路

1

-

才华路

支路

东起步涌路,西至沙井路

2

-

埔西街

支路

南起沙井北环路,北至西亭路

3

-

埔东路

支路

南起宝安大道,北至新和大道

4

-

埔南路

支路

南起沙井北外环,北至埔西街

5

-

黄舒路

支路

南起新和大道,北至向兴路

6

-

洪田路

支路

南起才华路,北至向兴路

7

-

亭安路

支路

东起宝安大道,西至中亭路

8

-

怡和路

支路

东起埔西街,西至沙井路

9

-

岗头路

支路

南起沙井北环路,北至埔东路

类别

序号

原有地名

规划名称

分类

备注

自然地理实体

1

排涝河

衙边涌

河流

 

2

-

沙井河

河流

 

3

-

松岗河

河流

 

4

-

茅洲山公园

公园

现状茅洲山工业区南侧

5

-

江柌公园

公园

江氏宗祠东南侧

6

-

大埔公园

公园

规划大埔路南端

7

-

水产公园

公园

水产加油站北侧

8

-

岗头公园

公园

岗头调节池西侧

天桥

1

后亭东天桥

 

 

位于宝安大道上

2

-

才华学校天桥

 

位于新和大道上

3

-

后亭南天桥

 

位于新和大道上

4

-

益华天桥

 

位于宝安大道上

5

-

衙边工业区天桥

 

位于北环路上

6

 

轨道步涌站天桥

 

位于沙井路上

  9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

  10. 其它规定

  10.1 设施本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.7、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2 本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
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