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深圳市宝安202-T2号片区[松岗潭头地区]法定图则
来源: 日期: 2015-04-16
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  1.        总则

  1.1        本图则适用范围(以下简称本片区)为:由宝安大道、广深高速公路、广深公路和新和大道所围合的区域,总用地面积261.82公顷。

  1.2        制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(2010-2020)》、《深圳市西部工业组团分区规划(2005-2020)》及其它经批准的专项规划。

  1.3        制定本图则遵循的总体原则是:区域协调与整体性原则、资源节约与环境友好原则、适度弹性与复合开发的原则、配套设施优先的原则、改造与整治相结合原则。

  1.4        本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

  1.5        本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6        在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7        本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  1.8        本图则自市规划委员会主任委员签发之日起施行。

  2.        目标与定位

  2.1        本片区的发展目标是:建设一个生态环境良好,交通便捷,配套设施齐全的居住产业综合区。

  2.2        本片区的主导功能是:为西部工业组团生态保育区及外沿生态系统衔接过渡区。

  2.3        本片区的发展策略是:通过改造与整治,完善路网体系和社区基础型公共设施,提升居住环境品质;通过合理规划和对基本生态控制用地的控制、保护,实现城市建设与环境保护的协调发展。

  3.        用地性质

  3.1        本片区规划用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、水域和其它非城市建设用地(E)等,详见本图则“图表”的规定。

  3.2        本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.3        本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4        本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5        本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质” ;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质” 。

  3.6        本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质”。

  3.7        本图则规定的发展备用地需确定具体用地性质时,须编制规划并按相关程序报批。

  4.        开发强度

  4.1        本片区建设规模总量约为150万平方米 (不包括公共服务设施、城市基础设施和发展备用地未来的建筑量)。

  4.2        本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

  4.3        本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4        本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5        本图则中对规划确定的公共服务设施和市政交通设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  5.        配套设施

  5.1        本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

  5.2        本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3        本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4        本片区规划居住人口规模1.4万人,规划就业人口规模1.5万人。

  5.5        本片区内配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。

  表5.5 配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

备注

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

1

1

 

04-13

12

小学

1

1

 

04-10

18

2

医疗卫生设施

社区健康服务中心

1

1

 

04-13

附设

3

文化娱乐设施

居住小区级文化室

2

1

04-11

04-18

 

4

社会福利设施

社区老年人日间照料中心

1

1

 

04-13

附设

5

体育设施

社区体育活动场地

4

3

04-16

02-1004-0104-24

居住小区级

6

行政管理与社区服务设施

社区居委会

1

1

 

04-13

 

社区服务站

1

-

04-17

 

 

社区警务室

1

1

 

04-12

 

肉菜市场

1

1

 

04-12

 

7

道路交通设施

社会停车场(库)

4

3

04-16

02-1004-0204-24

04-0204-16各配置100个停车位。02-1004-24各配置150个停车位

公交首末站

1

1

 

04-08

附设

加油加气站

1

-

05-18

 

新丰加油站

人行天桥

6

4

 

 

 

8

给水排水设施

排水泵站

2

-

02-0402-18

 

七支渠排水泵站、潭头排涝泵站

9

电力设施

变电站

2

1

02-14

05-02

现状110KV潭头变电站、规划110KV新桥二站

10

燃气设施

瓶装液化石油气供应站

1

-

03-23

 

宝涌燃气潭头供应站

11

邮政设施

邮政所

1

1

 

04-12

 

12

环卫设施

垃圾转运站

2

1

05-03

03-07

 

再生资源回收站

5

3

04-1605-03

02-0204-0104-24

 

公共厕所

4

2

04-1605-03

02-0204-01

 

环卫工人作息站

5

3

04-1605-03

02-0204-0104-24

 

13

防灾减灾设施

应急避难场所

2

2

 

02-1004-10

 

  注:下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6        本片区污水排至沙井污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。规划保留现状七支渠排水泵站和潭头排涝泵站。

  5.7        本图则沙井河、潭头河、潭头渠和七支渠河道蓝线;紫荆-沙角B500kV 单回、潭头-旧基110kV 双回、奋进—旧基110kV 双回高压走廊控制线依据相关专项规划确定。

  5.8        本图则共设置室外固定避难场所2处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

  5.9        本图则配套设施的建设须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  6.        道路交通

  6.1        本片区对外联系的主要道路为广深高速公路、广深公路、新和大道和宝安大道。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2        本片区近期规划有轨道11号线从图则地区西侧宝安大道经过,并设轨道站点一处(后亭站)。

  6.3        本片区规划道路分为五个等级:

  (1)        高速公路:广深高速公路,红线宽度200米,为双向八车道;大外环高速公路,红线宽度70米,为双向八车道主道;

  (2)        主干路:宝安大道,红线宽度100米,为双向八车道;广深公路,红线宽度75米,为双向八车道;

  (3)        次干路:新和大道,红线宽度70米,为双向六车道;宝松路和上星路二路,红线宽度50米,为双向六车道;潭丰二路,红线宽度40米,为双向四车道;芙蓉西路,红线宽度78.5米,为双向六车道。次干路网密度为1.7公里/平方公里;

  (4)        支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度15-38米,为双向两-四车道,支路网密度为5.7公里/平方公里。

  6.4        本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.5        本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.6        本片区配建非独立占地公共停车场4处,04-02、04-16地块各配置100个停车位;02-10、04-24地块各配置150个停车位。其它停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.7        本片区紧邻基本生态控制区,应构建便利的自行车道系统,片区内宝松路、宝潭路、潭头西路、芙蓉西路、潭丰路、上星路应设置独立的自行车专用道,与图则地区周围城市干道自行车专用道形成自行车系统,引导居民绿色出行。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

  6.8        本片区人行天桥现状2处、规划4处,地下通道规划2处。除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

  7.        城市设计

  7.1        本片区城市空间形态控制应满足如下要求:

  (1)         规划确立广深高速公路和宝安大道为重要街道景观轴,位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。街道照明应选用具有自然色彩的光源,人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源,不同场所的灯管高度应有相应的规定。通过景观轴线沿线建设的控制与引导,使本片区在城市景观特色上具有强烈可识别性。

  (2)        沙井河、潭头河周边建设应注意保持沿河景观的开敞性,控制建筑高度和建设密度,引导低密度和低高度的开发,完善次级道路系统,建立滨河步行系统。

  7.2        本片区后亭第二工业区和学子围工业区范围在基本生态控制线内,对基本生态控制线内的现状已建用地逐步清退,恢复自然风貌。

  7.3        本片区建筑界面应满足如下要求:

  沙井河、潭头河滨江绿带这一重要的生态廊道周边不宜连续布置板式高层建筑,确保景观廊道的通透性。建筑立面应与自然环境相协调,形态错落有致。

  7.4        本片区的建筑高度应满足如下要求:

  (1)        本片区建筑限高不宜超过50米,局部地块结合城市设计的需要,建筑高度可适当提高。

  (2)        建筑高度应充分考虑视觉廊道的畅通。

  7.5        本片区主要公共空间包括宝沙公园、新潭公园、宝潭公园和滨河、广深高速公路的生产防护绿地等,公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道,并应满足如下要求:

  (1)        公共空间应与城市道路相邻。

  (2)        必须至少提供1个临路开敞的边界;若多个公共空间相邻,相邻空间的边界应保持开敞。

  (3)        广场空间的绿地率不应低于30% ,绿化覆盖率不应低于45% ;公园的绿地率不应低于70% ,绿化覆盖率不应低于85% 。

  (4)        每10平方米的广场空间必须提供长度不少于 1米 的座椅(包括主要座椅和辅助座椅);辅助座椅的总长度不应超过总座椅长度的 50% 。

  7.6        其它要求:本片区是以发展备用地为主、兼有少量工业、生活居住功能的综合性片区,属于生态保育区,城市空间控制方面应凸显水体自然景观,预留视觉通廊,塑造新兴产业风貌区和宜人的居住环境,提升城市形象。

  8.        城市更新

  8.1        本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

  8.2        在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行;“拆除重建”类城市更新活动,应以本图则划定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定执行。

  8.3        本图则划定1个城市更新单元,总用地面积约7.36公顷。

  (1)        该单元地处潭头旧村,总用地面积约7.36公顷,该单元所在地是现状旧村,土地利用效益低下,建筑质量、建设环境较差,配套设施不足,所以急需改造。单元改造依据为图则结合旧村的改造,完善城市基础设施、公共服务设施。单元改造方向为二类居住用地、商业用地、教育科研用地和文化设施用地。

  (2)        该单元内除独立占地的配套设施外的“规划、拆除重建类”地块的规划建筑总量约控制在13.4万平方米,其中居住建筑7.8万平方米。

  (3)        该单元应重点落实公交首末站(04-08)、小学(04-10)、居住小区级文化室(04-11、04-18)、肉菜市场(04-12)、邮政所(04-12)、社区警务室(04-12)等设施。

  8.4        本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,并经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按审批程序报批。

  8.5        本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元专项规划可视情况在法定图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

  8.6        本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

  8.7        城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

  9.        地名

  9.1        按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

  9.2        本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3        本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

  表9.3 地名规划一览表

 

类别

序号

规划名称

现状名称

道路等级

备注(起点、终点)

现状道路

1

广深高速公路

广深高速公路

高速公路

广州黄村立交

皇岗口岸

2

广深公路

广深公路

主干道

东莞边界

福海大道

3

宝安大道

宝安大道

主干道

松柏路

广深高速公路

4

新和大道

新和大道

次干道

东莞边界

107国道

5

芙蓉西路

芙蓉西路

次干道

广深高速公路

福永大道

6

潭头西路

潭头西路

支路

广深高速公路

潭丰一路

7

白墩路

白墩路

支路

广深公路

上星路

规划道路

1

大外环高速公路

 

高速公路

沿江高速

盐坝高速

2

宝松路

 

次干道

广深高速公路

宝安大道

3

潭丰二路

  

次干路

广深高速公路

新和大道

4

上星路

 

次干道

广深高速公路

新和大道

5

潭丰一路

 

支路

广深高速公路

潭丰二路

6

潭丰三路

 

支路

广深高速公路

新和大道

7

潭丰四路

 

支路

潭新路

上星路

8

大围三路

 

支路

潭头西路

新和大道

9

大围四路

 

支路

广深高速公路

新和大道

10

宝潭路

 

支路

宝安大道

上星路

11

潭富一路

 

支路

潭丰三路

广深高速公路

12

潭富二路

 

支路

潭丰一路

上星路

13

潭新路

 

支路

上星路

潭蓉路

14

潭蓉路

 

支路

潭头西路

大围三路

类别

序号

规划名称

现状名称

类型

位置

自然地理实体

1

沙井河

沙井河

河流

宝安大道东侧

2

潭头河

潭头河

河流

新和大道北侧

3

七支渠

七支渠

河流

宝松路中间

4

潭头渠

潭头渠

河流

潭头西路中间

5

宝沙公园

 

公园

宝安大道以东、沙井河以西区域

6

新潭公园

 

公园

上星路与广深高速公路辅道交叉口处

7

宝潭公园

 

公园

潭丰四路以东、大围三路以西

  9.4        本片区最终地名以批准生效的命名为准。

  10.        其它规定

  10.1        涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2         本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块。

  10.3        本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
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