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深圳市宝安203-09号片区[沙井新桥地区]法定图则
来源: 日期: 2015-04-17
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1.        总 则
1.1.        本图则适用范围(以下简称本片区)为:金芙路(现状芙蓉路)、广深公路、广深高速公路、新明路(现状新玉大道)和东部山体所围合的区域,总用地面积315.83公顷。
1.2.        制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(2010-2020)》、《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》、《深圳市西部工业组团分区规划[松岗、沙井、福永北](2005-2020)》、《深圳市基本生态控制线管理规定(2005)》及其它经批准的专项规划。
1.3.        制定本图则遵循的总体原则是:统筹协调原则、注重生态环境保护的原则、高效集约利用土地的原则、刚性与弹性并重的原则。
1.4.        本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。
1.5.        本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004年)(以下简称《深标》)确定。
1.6.        在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。
1.7.        本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。
1.8.        本图则由市规划委员会主任委员签发之日起施行。

2.        目标与定位
2.1.        本片区的发展目标是:发展成为配套完善、交通便利、环境优美的先进制造业园区与配套服务区。
2.2.        本片区的主导功能是:以先进制造业为主,兼顾发展生活配套服务功能。
2.3.        本片区的发展策略是:调整现状用地结构,完善配套设施,提升综合服务功能;理顺交通网络,完善交通设施;完善绿地系统,提升景观环境质量;整合旧工业区,提升土地集约利用水平。
3.        用地性质
3.1.        本片区规划用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、仓储用地(W)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、水域和其他非城市建设用地(E)共九大类,详见本图则“图表”的规定。
3.2.        本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。
3.3.        本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。
3.4.        本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
3.5.        本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。
3.6.        本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。
3.7.        本图则规定的发展备用地可安排物流业和产业设施及项目。其中02-31、02-33、02-36地块规划发展备用地,现状为采石场用地,对这三个地块的开发利用应结合产业升级,进行专题研究;东明大道以南规划发展备用地可优先发展为产业和生产生活配套服务设施及项目。具体用地性质确定时,须编制规划并按相关程序报批。
4.        开发强度
4.1.        本片区建设规模总量约为350万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。
4.2.        本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为鼓励产业升级,促进土地集约节约利用,经规划主管部门批准后,规划的产业用地可适当提高容积率,其上限不超过《法定图则容积率确定基数指引》规定上限值,其下限不得低于《深圳市工业项目建设用地控制标准(2009-2010)》规定下限值;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。
4.3.        本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设、地质环境保护等相关规定。
4.4.        本图则确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。
4.5.        本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。
5.        配套设施
5.1.        本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。
5.2.        本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。
5.3.        本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。
5.4.        本片区居住人口:现状约2.7万人(截止到2011年),规划约2.5万人。
5.5.        本片区内配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。
表5.5 配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块编号

备注

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

九年一贯制学校

1

1

--

03-17

03-17(27)

幼儿园

2

2

--

03-1603-25

03-16(12)       03-25(12)

职业学校

1

1

--

03-21

--

2

医疗卫生设施

门诊部

1

1

--

03-20

--

社区健康服务中心

1

1

--

02-24

--

3

文化娱乐设施

居住区级文化中心

1

1

--

03-22

--

居住小区级文化室

1

1

--

02-24

--

影剧院

1

1

--

03-22

--

文物保护点

1

0

06-02

--

--

4

体育设施

社区体育活动场地

2

2

--

02-2403-32

--

5

行政管理与社区服务设施

社区居委会

1

1

--

03-22

--

社区警务室

1

1

--

03-22

--

肉菜市场

1

1

--

03-19

--

6

道路交通设施

社会停车场(库)

2

2

--

03-1903-32

03-19(100车位)03-32(100车位)

加油加气站

1

0

01-06

--

--

公交首末站

1

1

--

03-02

--

人行地下通道

3

0

--

--

--

人行天桥

3

0

--

--

--

7

电力设施

变电站

1

0

06-22

--

--

8

邮政设施

邮政所

1

1

--

03-19

附设式,建筑面积 100150平方米

9

燃气设施

液化石油气设施

1

1

--

02-39

--

10

环卫设施

垃圾转运站

2

1

02-06

03-26

--

再生资源回收站

2

1

02-06

03-26

--

公共厕所

3

2

02-06

03-2603-32     

--

环卫工人作息站

2

1

02-06

03-26

--

11

防灾减灾设施

消防站

1

1

--

03-01

小型普通消防站

应急避难场所

2

2

--

03-1703-32

--

12

其它配套设施

老人日间照料中心

1

1

--

03-20

--

注:下划线表示该设施为非独立占地。
5.6.        本片区污水排至沙井污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。
5.7.        本图则要加强推进排水系统主干管建设,加快对潭头河上下游河道进行整治,并且要完善和落实下游雨洪收集设施,如修建雨洪调节、蓄水池等,将雨、洪水作为资源加以利用,这样既可以削减洪峰,减轻防洪排水压力,又可以充分利用雨洪资源,缓解区域水资源紧缺问题。
5.8.        本图则潭头河河道蓝线;相关过境高压线路走廊控制线依据相关专项规划确定。
5.9.        本图则共设置室外固定避难场所2处。按服务范围内的昼夜最大人口,结合九年一贯制学校、芙蓉公园绿地配置室外紧急避难场所。
5.10.        本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。
6.        道路交通
6.1.        本片区对外联系的主要道路为外环大道、广深高速公路、广深公路(107国道)、东明大道和田园路等。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。
6.2.        本片区规划道路分四个等级:
(1)高速公路:广深高速公路,红线宽度200米,为双向八车道;
外环大道,红线宽度70米,为双向六车道;
(2)主干路:广深公路,红线宽度75米,为双向八车道;东明大道,红线宽度60米,为双向六车道;田园路,红线宽度40米,为双向六车道;
(3)次干路:芙蓉大道,红线宽度40米,为双向六车道;金芙路,红线宽度60米,为双向六车道;新玉路,红线宽度38米,为双向四车道;芙蓉四路,红线宽度30米,为双向四车道;芙蓉三路,红线宽度30米,为双向四车道。次干路网密度为1.89公里/平方公里;
(4)支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度12—20米,为双向两-四车道。支路网密度为6.67公里/平方公里。
6.3.        本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。
6.4.        本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。
6.5.        本片区公共交通场站有首末站1处。
6.6.        本片区配建非独立占地公共停车场2处,每处各提供100个停车位。其它停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。
6.7.        本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在芙蓉公园、潭头河河道两侧设置独立的自行车休闲道。
6.8.        本片区规划步行系统为片区西侧线性公园——潭头河沿岸滨水绿地——片区中部基本生态控制区——芙蓉公园——新桥曾氏古墓及周边自然山体——新明路沿线线性公园,通过片区中部基本生态控制区与《深圳市绿道网专项规划》设置的金芙路沿线社区绿道联系在一起。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。
6.9.        本片区规划人行过街设施6处,除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。
6.10.        外环大道匝道、田园路为示意线位,其具体线位以最终批准的相关规划为准。
6.11.        穿越生态控制区的道路应在不影响道路通行能力的前提下,尽量减小路幅宽度,优化道路断面,减少对生态控制区的占地。
7.        城市设计
7.1.        本片区城市空间形态控制应满足如下要求:充分利用东侧自然山体、潭头河自然景观资源,强化建筑空间与自然山体空间景观、滨水景观的相互渗透与融合,筑造高效、现代化的产业空间环境;公共空间注重与《深圳市绿道网专项规划》绿道系统充分衔接。

 

7.2.        本片区芙蓉公园大部分用地、高压走廊大部分用地纳入基本生态控制线,控制线内用地作为片区步行系统和开放空间的重要组成部分,建设管理按照《深圳市基本生态控制线管理规定(2005)》相关要求执行。
7.3.        本片区历史风貌保护应满足如下要求:
新桥曾氏古墓为区级文物保护点,06-02地块为其保护范围。文物保护范围及其周边地块规划建设应满足相关文物保护、紫线管理法律法规要求。
7.4.        本片区建筑界面应满足如下要求:
(1)芙蓉大道、东明大道为片区展示城市风貌的重要界面,体现错落有致,收放自如的空间景观,强调连续性、标志性,使主要景观界面具有强烈的识别性和导向性;
(2)潭头河沿岸滨水景观地块,应保持滨水景观的通透性,设置公共步行通道联系滨水开敞空间。
7.5.        本片区建筑高度应满足如下要求:
(1)充分协调图则地区与东侧自然山体的视线通廊要求和空间关系;
(2)突出图则地区门户位置(新桥立交出入口地段)的城市景观形象;
(3)芙蓉公园、潭头河是片区重要景观标志,应保证主要街道公共开敞空间的观赏视线。
7.6.        本片区主要公共空间包括芙蓉公园绿化空间、潭头河滨水公共空间、新桥曾氏古墓文化活动空间。公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道,并应满足如下要求:
(1)芙蓉公园临近干线性主干道东明大道,建设时在保证公园的适用性和可达性的前提下,慎重布置公园出入口以及附设社会停车库出入口,以满足公园的安全性。
(2)潭头河河道两侧步行道为滨水公共空间,应在满足防洪、排洪的情况下,结合河道蓝线控制绿地进行规划布置;
(3)紧邻新桥曾氏古墓的发展备用地,将不得修建形式、高度、体量、色调等与历史风貌不相协调的建筑物或者构筑物,并增加绿地广场等开敞空间,与古墓历史建筑整体形成一处公共文化活动空间。
7.7.        其它要求:
(1)结合图则地区基本生态控制区,充分利用外环大道高架桥下空间增加生态廊道;
(2)结合宝安区社区绿道系统建设,沿外环高架桥下空间可打造自行车/人行慢行系统,倡导低碳、绿色交通理念;
(3)结合潭头河沿河绿化空间,可设置滨水休闲健身广场。
8.        城市更新
8.1.        本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。
8.2.        在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规划执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定进行。
8.3.        本图则划定1个城市更新单元GX01,总用地面积约22.51公顷。
(1)该单元地处新桥立交和芙蓉大道东部,总用地面积约22.51公顷。城市更新应结合旧工业区的改造,完善片区基础设施、公共服务设施。
(2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划、拆除重建类”地块的规划建筑总量约为50万平方米,其中居住建筑总量约为34万平方米。
(3)该单元内应重点落实九年一贯制学校一所(03-17)、影剧院一处(03-22)、居住区级文化中心一处(03-22)、社区居委会一处(03-22)、社区警务室一处(03-22)、门诊部一处(03-20)、邮政所一处(03-19)等设施。
(4)该单元内可结合商业办公建筑通过社会办学设置职业技术学校场所一处。
8.4.        本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,并经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。
8.5.        本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

8.6.        本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。
8.7.        城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步确定各地块开发强度等控制指标。
9.        地名规划
9.1.        按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。
9.2.        本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路名称。
9.3.        本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

表9.3 规划地名一览表

类别

序号

规划名称

现状名称

命名说明

道路等级

备注

现状道路

1

广深高速公路

广深高速公路

保留地名

高速公路

广州-深圳

2

广深公路

广深公路

保留地名

城市主干路

广州-深圳

3

芙蓉大道

芙蓉大道、松岗大道

保留地名

主干路

北起松白路,南止广深高速新桥收费站

4

金芙路

芙蓉路

规划命名,以“芙”为构词中心

次干路

西起上星路,东止田园路

5

新玉路

新玉路

保留地名

次干路

西起广深公路,东止新奉路

6

新赛路

赛尔康大道

规划命名,以“新”为构词中心

支路

北起芙蓉四路,南止新玉路

7

芙蓉一路

芙蓉一路

保留地名

支路

北起芙蓉四路,南止明芙路

8

芙蓉二路

芙蓉二路

保留地名

支路

北起芙蓉四路,南止新玉路

9

芙蓉四路

芙蓉四路

保留地名

支路

西起芙蓉大道,东止芙蓉三路

10

芙蓉五路

芙蓉五路

保留地名

支路

西起芙蓉一路,东止芙蓉三路

11

芙蓉六路

芙蓉六路

保留地名

支路

西起芙蓉一路,东止芙蓉三路

12

新明路

新玉大道

规划命名,以“新”为构词中心

支路

西起新玉路,东止新园路

类别

序号

规划名称

现状名称

命名说明

道路等级

备注

规划道路

1

外环大道

规划命名,依据宝安地名规划

快速路

西起沿江高速,北止盐坝高速

2

田园路

规划命名,依据宝安地名规划

主干路

北起金芙路,南止新玉路

3

东明大道

规划命名,依据宝安地名规划

主干路

西起广深高速新桥收费站,东止观光路

4

芙蓉一路

以现状道路延伸命名

支路

北起明伟路,南止芙蓉四路

5

芙蓉二路

以现状道路延伸命名

支路

北起明伟路,南止新玉路

6

芙蓉三路

以现状道路延伸命名

支路

北起芙蓉四路,南止新明路

7

芙蓉四路

以现状道路延伸命名

支路

西起明芙路,东止芙蓉大道

8

芙蓉七路

规划命名,以“芙蓉”为构词中心

支路

西起新赛路,东止洋富路

9

洋康路

规划命名,以“洋”为构词中心

支路

北起金芙路,南止芙太路

10

明金路

规划命名,以“明”为构词中心

支路

北起金芙路,南止明伟路

11

明伟路

规划命名,以“明”为构词中心

支路

西起芙蓉四路,东止芙蓉大道

12

明芙路

规划命名,以“明”为构词中心

支路

北起广深公路,南止芙蓉一路

13

洋瑞路

规划命名,以“洋”为构词中心

支路

北起金芙路,南止芙蓉四路

14

洋富路

规划命名,以“洋”为构词中心

支路

北起金芙路,东止新园路

15

芙沙路

规划命名,以“芙”为构词中心

支路

西起洋康路,东止田园路

16

芙太路

规划命名,以“芙”为构词中心

支路

西起芙蓉大道,东止洋熙路

17

芙园路

规划命名,以“芙”为构词中心

支路

北起芙蓉六路,南止芙林路

18

芙林路

规划命名,以“芙”为构词中心

支路

西起新玉路,东止新赛路

19

新松路

规划命名,以“新”为构词中心

支路

西起新园路,东止新奉路

20

新柏路

规划命名,以“新”为构词中心

支路

南起新明路,东止新沙路

21

新天路

规划命名,以“新”为构词中心

支路

北起新柏路,南止新松路

22

新园路

规划命名,以“新”为构词中心

支路

北起新柏路,南止新玉路

23

新林路

规划命名,以“新”为构词中心

支路

西起新园路,东止新奉路

24

新瑞路

规划命名,以“新”为构词中心

支路

北起新柏路,南止新玉路

25

新桐路

规划命名,以“新”为构词中心

支路

北起新瑞路,南止新玉路

26

新奉路

规划命名,以“新”为构词中心

支路

北起新柏路,南止新玉路

 

类别

序号

规划名称

现状名称

命名说明

类别

备注

自然地理实体

1

潭头河

潭头河

保留地名

河流

 

公共开敞空间

1

芙蓉公园

规划命名,以地域关系命名

公园

3.27万平方米

 

天桥

1

新桥

新桥

保留地名

立交桥

广深高速新桥收费站

2

广深外环

规划命名,以地域关系命名

立交桥

广深高速与外环大道交汇处

3

广深金芙

规划命名,以地域关系命名

立交桥

广深公路与金芙路交汇处

4

新芙

规划命名,以地域关系命名

立交桥

广深高速与金芙路交汇处

5

外环明金

规划命名,以地域关系命名

立交桥

外环大道与明金路交汇处

6

外环明伟

规划命名,以地域关系命名

立交桥

外环大道与明伟路交汇处

7

外环芙蓉

规划命名,以地域关系命名

立交桥

外环大道与芙蓉大道交汇处

8

外环新赛

规划命名,以地域关系命名

立交桥

外环大道与新赛路交汇处

9

外环芙瑞

规划命名,以地域关系命名

立交桥

外环大道与芙瑞路交汇处

10

外环芙蓉四路

规划命名,以地域关系命名

立交桥

外环大道与芙蓉四路交汇处

11

外环洋富

规划命名,以地域关系命名

立交桥

外环大道与洋富路交汇处

9.4.        本片区最终地名以批准生效的命名为准。

 

10.        其他规定
10.1.        涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.3、6.8、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。
10.2.        本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。
10.3.        基于城市整体发展目标和城市规划要求,本图则对部分已出让用地制定了新的规划(包括用地性质、容积率等指标),但这不代表该用地可当然的依据本图则获得规划许可。此类用地按本图则获准规划许可的前提是必须符合土地政策、相关法规和其他适用的政府规定。
10.4.        本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。



 
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