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深圳市宝安103-11号片区[西乡桃源地区]法定图则
来源: 日期: 2015-04-17
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  1 总则

  1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:东至平峦山郊野公园、南至航城大道,西至洲石路和机荷高速公路、北至铁岗森林公园,总用地面积245.35公顷。

  1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(2010-2020年)》、《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》、《深圳市宝安中心组团分区规划[新安、西乡、福永南](2005-2020)》及其它经批准的专项规划。

  1.3 制定本图则遵循的总体原则是:区域协调与整体性原则,环境保护与可持续性发展原则、社会公平与利益均衡原则、刚性与弹性并重原则。

  1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

  1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  1.8 本图则由市规划委员会主任委员签发之日起实行。即日起,该地区原有的控制性详细规划自行废止。

  2 目标与定位

  2.1 本片区的发展目标是:利用交通区位优势和生态环境优势及良好的配套服务基础,建设深圳西部环境优美的高新技术工业园区和优质宜居社区,促进片区创新产业升级与空间结构优化。

  2.2 本片区的主导功能是:重点发展电子及新材料等高新技术产业和临空经济、适度转型发展创意产业,完善提升生活居住品质和公共服务功能,构建集特色工业、居住休闲、商业服务于一体的综合功能区。

  2.3 本片区的发展策略是:充分利用交通、临空区位优势条件,发展地区产业经济;合理布局用地,提高土地集约使用效率;完善公共交通、市政配套设施,提高生产及生活配套服务水平;建立公共开放空间系统和城市生活路径,建设多样化生产、生活社区,沟通城市与自然空间。

  3 用地性质

  3.1 本片区的用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、道路广场用地(S)、绿地(G)和市政公用设施用地(U)等,详见本图则“图表”的规定。

  3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.3 本图则所确定的公共配套设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4 本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

  3.6 本图则规定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

  4 开发强度

  4.1 本片区建设规模总量约为325万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

  4.2 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

  4.3 本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4 本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确认。

  5 配套设施

  5.1 本片区的配套设施包括公共设施和交通市政设施。

  5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3 本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4 本片区规划居住配套人口规模8.5万人, 规划就业人口规模7万人,规划总人口规模8.7万人。

  5.5 本片区配套设施设置详见本文本 “配套设施规划一览表”(表5.5)

  表5.5 配套设施规划一览表

序号

设施类别

设施名称

数量

所在地块号

备注

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

6

2

01-0803-0703-1404-07.

01-1803-03.

04-076班,01-089班,03-0703-1412班, 01-1803-0318

小学

1

1

-

01-17.

18

九年一贯制学校

1

0

01-06.

-

31

十二年一贯制学校

1

1

-

03-12.

7800学位,其中小学78班、初中35班、高中15

2

医疗卫生设施

社区健康服务中心

5

2

01-2903-1403-16.

01-1502-26.

 

3

体育设施

社区体育活动场地

6

4

02-1102-19.

01-1501-0501-2302-27.

 

综合体育活动中心

1

0

03-13.

-

 

游泳池

2

0

03-1303-14.

-

 

4

社会福利与保障设施

敬老院

1

1

-

03-24.

 

5

行政管理与社区服务设施

社区居委会

4

2

01-0904-01.

01-1803-03.

 

社区服务站

3

2

04-01.

01-1803-03.

 

社区警务室

3

2

01-09.

01-1803-03.

 

肉菜市场

4

2

01-2704-01.

01-1303-03.

 

6

文娱设施

居住区级文化中心

1

1

-

04-05.

 

居住小区级文化室

3

3

-

01-1401-2402-26.

 

图书馆

2

0 

01-0904-01.

-

 

影剧院

1

1

-

04-05.

 

青少年活动中心

1

0

03-08.

 

 

7

道路交通设施

社会停车场(库)

9

9

-

01-0501-1501-1601-1901-2502-2002-2503-1604-05.

停车位数量分别不少于301006035401536050150

公交首末站

3

2

03-19.

01-1402-24.

01-14附设建筑面积不小于3500平方米,02-24用地面积不小于3500平方米

加油加气站

2

2

-

02-0404-08.

 

8

电力设施

变电站

1

0

03-20.

-

 110KV

充电站

1

1

-

02-39.

 

9

通信设施

有线电视分中心

1

0

04-01.

-

 

10

邮政设施

邮政所

2

0

02-0604-01.

-

 

11

环卫设施

垃圾转运站

2

1

03-21.

02-21.

 

再生资源回收站

1

1

-

02-21.

 

公共厕所

5

4

03-21.

01-0502-2001-2303-16.

 

环卫工人作息站

5

5

-

01-0501-2302-2103-2203-16

 

12

防灾减灾设施

应急避难场所

1

0

01-09.

-

01-09容纳100

13

其它配套设施

人行天桥

6

4

-

-

 

人行地下通道

1

1

-

-

 

  注:下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6 本图则安排了综合体育活动中心、居住区级文化中心等居住区级设施。

  5.7 本片区污水排至固戍污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后方可排入城市污水系统。

  5.8 本图则铁岗水库蓝线;航城站进出线路和过境线路的高压走廊控制线;燃气高压管道、西气东输二线超高压燃气管道、成品油管道橙线限制线依据相关专项规划确定。

  5.9 本图则共设置室内避难场所1处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

  5.10 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  6 道路交通

  6.1 本片区对外联系的主要道路为广深高速公路、南沙快速路、前进二路、洲石路、广深公路、机荷高速公路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2 本片区近中期规划有轨道10号线选线经过,设有桃源站,其具体线位及站位以最终批准的为准。

  6.3 本片区规划道路分五个等级:

  (1)高速公路:广深高速公路:控制宽度200米,为双向6车道;

  机荷高速公路:控制宽度110米,双向8车道;

  (2)快速路:南沙快速路(规划预留);

  (3)主干路:洲石路:红线宽度80米,双向6车道;

  前进二路:红线宽度70米,双向6车道;

  广深公路:红线宽度120米,双向8车道+两侧4车道辅道。

  (4)次干路:航城大道:红线宽度78米,双向6车道;

  汇江二路:红线宽度35米,双向4车道;

  鹤洲路:红线宽度25米,双向4车道;

  泰华路:红线宽度35米,双向4车道;

  黄鹤路:红线宽度25米,双向4车道;

  鹤洲五路:红线宽度25米,双向4车道;

  恒泰一路:红线宽度25米,双向4车道;

  北铁路:红线宽度25米,双向4车道。

  次干路网密度为1.89公里/平方公里。

  (5)支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度12—25米,为双向或单向2—4车道。支路网密度为5.19公里/平方公里。

  6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.6 本片区公共交通场站有首末站3处。

  6.7 本片区配建非独立占地公共停车场9处,提供社会停车位840个,总建筑面积共33600平方米,停车位要求详见本图则“图表”。配建停车场(库)停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.8 本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

  6.9 本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  6.10 本片区共设人行天桥6处,地下通道1处。除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

  7 城市设计

  7.1 本片区空间形态控制应满足如下要求:结合本片区的自然环境和城市布局结构特征,保护并强化片区特色景观资源,构筑“一环”、“两轴”、“三区”、“三心”、“八点”、“多廊”的城市空间景观结构。

  (1)“一环”:建立规划区与周边郊野、森林公园的公共联系,保障视觉与可达性联系。

  (2)“两轴”:构筑广深高速公路、洲石路两条道路绿化景观轴。

  (3)“三区”:塑造居住生活区、高新产业园区、混合功能区三个特色空间分区。

  (4)“三心”:打造鹤洲公共中心、产业园公共中心、桃源公共中心三个片区公共中心。

  (5)“八点”、“多廊”:建立公共开放空间之间的步行或自行车联系路径,提升公共开放空间自身内部的设施配置和环境品质。

  7.2 本片区02-02地块范围纳入基本生态控制线,地块内一切开发建设应满足以下基本生态控制线保护要求:除重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施和公园这四类建设需要占用基本生态控制线内用地外,禁止在基本生态控制线范围内进行建设。规划区东部有1196平方米位于深圳市铁岗水库蓝线范围(即一级水源保护区)内。广深高速以北鹤洲村有90136平方米区域位于铁岗水库二级水源保护区。在城市蓝线内禁止进行下列活动:违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动;从事与蓝线规划要求不符的活动擅自填埋、占用城市蓝线范围;破坏河流水系与水体、水源工程、从事与防洪排涝、水源工程保护要求不相符合的活动;影响蓝线保护范围内设施安全的爆破、采石、取土活动;擅自建设各类排污设施;擅自建设与河道防洪滞洪、湿地保护、水源工程安全无关的各类建筑物、构筑物;其他对蓝线保护与控制构成破坏的活动。二级水源保护区内,不得新建、扩建向水体排放污染物的建设项目,改建和技术改造项目必须削减污染物排放量;已有的排污口必须确保污染物达标排放,削减污染物排放总量,保证保护区内的水质符合地表水环境质量标准。临近山体一侧规划用地的建设项目应注重项目内部和外部景观的整体性,宜留出生态廊道,保持项目内外生态系统的连续性。

  7.3 本片区建筑界面应满足如下要求:

  (1)广深高速公路沿线工业及居住建筑在应注重建筑整体形象的协调,北侧建筑以不遮挡周边山体天际线以及观山视线为前提,整体建筑高度宜控制在36米以下。

  (2)洲石路东侧工业建筑高度和建筑体量应保持协调一致,以形成完整的道路景观界面;西侧混合功能区内应具有节奏性开放的空间界面,将自然山体景观与环境引入道路视线内。洲石路沿线整体建筑高度应控制在36米以下,以不遮挡东侧山体背景天际线以及观山视线为前提,营造具有现代化气息的优美的产业园区以及具有科技趣味的商务办公界面。

  (3)前进二路宜形成连续商业界面,以促进公共轴线的延伸。地铁站点周边建筑高度可在原有已形成界面的高度基础上适当提高,并符合机场净空的限制,并保证生态控制区生态环境与景观效果对于城市内部地区的良好渗透。

  (4)片区其它道路界面应通过街道空间的“宜人化”处理,体现亲切感和丰富性,以促进公共轴线的延伸,形成连接主要公共开放空间节点的纽带,营造宜人的步行尺度空间;用地边界禁止设置实体围墙,应采用低矮、通透的绿篱或施以垂直绿化的围栏。

  7.4 本片区建筑高度宜满足如下要求:

  规划区建筑(群)高度控制应充分考虑与周围山体等自然环境的关系,不影响区内重要景观资源的景观视线要求,在满足机场净空限制(海拔高度)和整体空间形态控制要求的基础上,突出重点区域(沿轨道站点周边和沿高、快速公路区域)的城市景观形象。主要高度分区指引及规定如下:

  (1)南部现状建成区:现状建筑高度总体在60米以下,前进二路地铁站点周边新建地块建筑高度控制在海拔75米以下。

  (2)北部洲石路以东产业园区:根据东侧山体等自然要素特质、结合现状已建建筑空间分析、以及园区开发定位要求,区内不宜过多建设高层建筑,总体建筑高度宜控制在36米以内。

  (3)北部洲石路以西混合功能区:结合现状已建建筑空间分析和城市更新的集约效应,区内总体建筑高度宜控制在36米以内,片区中心建筑高度可突破至60米,但不得影响北部规划区外山体背景轮廓线的至高点。

  7.5 本片区主要公共空间包括桃源居森林体育公园、鹤洲公园等社区公园和街头绿地,公共空间必须为所有人提供安全舒适的通道,并满足如下要求:桃源居森林体育公园以游览休憩、娱乐健身为主,并与平峦山郊野公园建立步行联系;鹤洲公园的主导功能为休闲健身,应与凤凰山森林公园建立步行联系;加强片区东侧和南侧山体边坡地质灾害的防治和监测。

  7.6 本片区绿地景观设计要求如下:

  (1)保证公园内绿地水系用地比例不少于70%,其余用地可结合广场、茶室、娱乐设施进行规划。严格控制公园内建筑高度,功能建筑原则不超过10米。公园周边建筑高度应进行详细设计,不可对城市公园形成高层围合的格局,保证公园的公共开敞性。

  (2)道路绿化重点控制树种的选择和配比,沿主要功能景观轴线的道路绿化除塑造绿色轴线空间感之外,应充分结合行人休憩功能带的设计,营造人性化的绿化空间;工业园区的道路绿化应具有较强的滞尘降噪功能,宜采用乔木与灌木的密集种植。

  (3)街坊内部的公共绿地、住宅区绿地以及小区内部的开敞空间应关注居民切实的使用需求,合理配置绿化、照明与休闲娱乐设施,达到景观环境效果与实用效果的统一。

  (4)街头绿地在地块中的具体设计规模建议不小于所在地块面积的5 %,主要以植物等为主,也可点缀雕塑、凉亭等,以增加公共环境的色彩、造型和意境;街头绿地主要沿生活功能街道而设,要求对外公共开放,绿地率应达到85%以上,硬质铺地的覆盖率控制在10%以内。

  8 城市更新

  8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

  8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的更新单元为基础编制城市更新单元专项规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定进行。

  8.3 本图则划定2个城市更新单元,总用地面积约11.09公顷。

  8.3.1  GX01城市更新单元

  (1)该单元总用地面积为4.64公顷,地处鹤洲社区,现有工业建筑年代较久、外观陈旧、经济效益较差、对居民生活有一定的干扰,不符合社会经济发展的需要,城市更新应完善城市基础设施和公共服务设施。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为19.2万平方米,其中居住建筑总量约为13.5万平方米。

  (3)该单元内应重点落实独立占地的18班幼儿园一所(01-18)、公共绿地一处(01-23),配套落实社区居委会、社区服务站、社区警务室(01-18),社区体育活动场地、公共厕所、环卫工人作息站(01-23),居住小区级文化室(01-24),社会公共停车场/库(01-19、01-25)等设施。

  8.3.2  GX02城市更新单元

  (1)该单元总用地面积为6.45公顷,地处鹤洲社区,现有工业用地与居住用地混杂,工业建筑质量和经济效益较差、对居民生活有一定的干扰,不符合周边土地利用和功能要求,城市更新应完善旧村基础设施和公共服务设施。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为20.5万平方米,其中居住建筑总量约为14.3万平方米。(3)该单元内应重点落实独立占地的18班小学一所(01-17),配套落实社区体育活动场地、社区健康服务中心、社会公共停车场/库(01-15),居住小区级文化室、公交场站(01-14),社会公共停车场/库(01-16),肉菜市场(01-13)等设施。

  8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

  8.5 本图则确定的城市更新单元内公共设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元专项规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元专项规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

  8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干路及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

  8.7 城市更新单元专项规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

  9 地名

  9.1 按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化、标准化及稳定性。

  9.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

  表9.3   地名规划一览表

类别

序号

原有地名

规划名称

道路等级

备注

现状道路

1

广深高速公路

广深高速公路

 高速公路

--

2

机荷高速公路

机荷高速公路

 高速公路

--

3

广深公路

广深公路

干线性主干路

--

4

洲石路

洲石路

干线性主干路

--

5

前进二路

前进二路

主干路

北至洲石路,南至航城大道

6

航城大道

航城大道

   次干路

西至广深公路,东至前进二路

7

汇江一路

汇江一路

支路

位于桃源居居住区内

8

汇江二路

汇江二路

次干路

9

汇江三路

汇江三路

支路

10

汇江四路

汇江四路

支路

11

桃源三路

桃源居三路

支路

12

桃源四路

桃源居四路

支路

13

桃源五路

桃源居五路

支路

14

北一路

北铁一路

支路

位于广深高速公路以北工业区内

15

北二路

北铁二路

支路

16

北三路

北铁三路

支路

17

北四路

北铁四路

支路

18

北五路

北铁五路

支路

19

北六路

北铁路

次干路

20

北七路

北铁路

次干路

21

北八路

北铁七路

支路

22

--

恒泰一路

次干路

位于恒丰工业城内

23

--

恒泰二路

支路

24

--

恒泰三路

支路

25

--

恒泰四路

支路

26

--

恒泰五路

支路

27

--

恒泰六路

支路

28

--

恒泰七路

支路

29

--

恒泰八路

支路

30

--

泰华路

   次干路

与鹤洲路、洲石路相交,位于恒丰工业城内

规划道路

1

--

华东路

支路

西起洲石路

2

--

东恒路

支路

南起华东路

3

--

鹤洲路

   次干路

位于鹤洲村内

4

--

鹤洲一路

支路

位于鹤洲村内

5

--

鹤洲二路

支路

6

--

鹤洲三路

支路

7

--

鹤洲四路

支路

8

--

鹤洲五路

次干路

9

--

鹤洲六路

支路

10

--

鹤洲七路

支路

11

--

鹤洲八路

支路

12

--

黄鹤路

次干路

北起鹤洲路

类别

序号

原有地名

规划名称

分类

备注

自然地理实体

1

--

鹤钟公园

--

--

2

--

桃源森林体育公园

--

--

3

--

铁岗森林公园

--

--

4

平峦山

平峦山郊野公园

--

--

5

--

凤凰山森林公园

--

--

天桥

1

--

桃源北天桥

--

--

2

--

桃源南天桥

--

--

3

--

鹤恒天桥

--

--

4

--

鹤北天桥

--

--

5

--

钟桃天桥

--

--

6

--

桃源居站天桥

 

 

通道

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北桃地下通道

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  9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

  10 其它规定

  10.1 涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.4、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2 本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块。

  10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
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