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深圳市宝安103-21&T3号片区[西乡铁岗地区]法定图则
来源: 日期: 2015-04-17
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  1. 总 则

  1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:东至宝安公园,南至西乡大道和公园路,西临平峦山郊野公园,北至铁岗水库,总用地面积461.07公顷。

  1.2 制定本图则的主要规划依据是:深圳市城市总体规划、土地利用总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的专项规划。

  1.3 制定本图则遵循的总体原则是:生态型与高标准原则,特色性与整体性原则,刚性与弹性并重原则。

  1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

  1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  1.8 本图则自市规划委员会主任委员签发之日起施行。即日起,该片区原有法定图则(包括控制性详细规划)自行废止。

  2. 目标与定位

  2.1 本片区的发展目标是:打造深圳西部生态型、创新型城市空间,促进宝安中心组团城市产业功能升级与空间结构优化。

  2.2 本片区的主导功能是:在生态及水源保护框架下进行适度开发,重点发展创新孵化、物流信息产业、低密度居住功能,并完善相关配套服务功能,构建高端生态型产业创新平台和居住生活平台。

  2.3 本片区的发展策略是:生态及水源保护优先,合理布局用地;充分利用交通区位优势条件,发展高新孵化、物流等地区产业经济;完善公共、交通、市政配套设施,提高生产及生活配套服务水平;建立公共开放空间和城市生活路径系统,打造多样化生产、生活社区,沟通城市与自然空间。

  3. 用地性质

  3.1 本片区土地利用性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、仓储用地(W)、对外交通用地(T)、道路广场用地(S)、绿地(G)、市政公共设施设施用地(U)等,详见本图则“图表”的规定。

  3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4 本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

  3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其他用地性质。

  4. 开发强度

  4.1 本片区建设规模总量约为197万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

  4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

  4.3 本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4 本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  5. 配套设施

  5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

  5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3 本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4 本片区居住人口:现状约7200人(截止到2010年8月),规划居住人口约4.3万人。就业人口约为1.4万人。

  5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。

  表5.5 配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

备注

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

5

3

03-0112班)、14-029班)

01-059班)、06-036班)、08-129班)

 

 

 

 

 

小学

1

1

 

03-0224班)

 

 

九年一贯制学校

1

1

 

 

 

08-0745班)

 

2

医疗卫生设施

门诊部

1

1

 

15-03

 

社区健康服务中心

2

2

 

01-0507-03

 

3

文娱设施

居住区级文化中心

1

1

 

04-01

 

居住小区级文化室

3

2

14-02

01-0507-03

 

4

体育设施

综合体育活动中心

1

1

 

15-04

 

社区体育活动场地

10

7

10-0814-0114-02

01-0206-0206-0407-0708-1110-0311-03

 

5

社会福利设施

敬老院

1

 

11-02

 

 

社区老年人日间照料中心

1

1

 

07-03

 

6

行政管理与社区服务设施

社区居委会

3

3

 

01-0507-0309-04

 

社区服务站

4

4

 

01-0507-0309-0410-03

 

肉菜市场

1

1

 

09-04

 

社区警务室

5

5

 

04-0406-0607-0109-0410-03

 

7

道路交通设施

长途客运站

1

 

13-12

 

 

社会停车场(库)

7

6

15-04

01-0205-0206-0209-0410-1011-03

停车位数量详见图表地块控制一览表。

加油加气站

1

 

14-03

 

 

公交首末站

4

2

10-0813-12

07-0315-02

07-03建筑面积不少于5840平方米。其余用地面积不少于3000平方米。

8

给水排水设施

自来水厂

1

1

 

11-08

 

给水泵站

7

 

01-0104-0208-0108-0308-0808-0909-07

 

01-0108-0108-0308-09现状泵站作为给排水设施备用地。

9

电力设施

变电站

2

1

13-08

11-07

 

10

邮政设施

邮政所

2

2

 

04-0407-03

 

11

环卫设施

公共厕所

6

4

13-0415-04

05-0406-0209-0210-03

垃圾转运站独立占地,每处占地面积450平方米。建议与再生资源回收点、公共厕所合建。

垃圾运转站

2

2

 

05-0409-02

再生资源回收点

2

2

 

05-0409-02

12

防灾设施

应急避难场所

1

1

 

15-04

 

消防站

1

1

 

06-09

 

  注:下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6 本片区污水排至固戍污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

  5.7 本图则西乡河、铁岗水库、铁岗水库排洪渠蓝线控制线以及若干条区内新安站和铁岗站的进出线高压走廊依据相关专项规划确定。

  5.8 本片区内的现状原水管道(非区域性)穿越08-07、09-04、09-06、11-02、12-04、12-06、12-07、12-09、13-11和13-12等地块;原水管两侧应各留出5米的管道保护宽度用于必要的开挖检修;在原水管保护范围内不应新建、改建、扩建各类建筑物,在不影响原水管安全的前提下可结合地块开发布局绿地、广场道路等设施;在原水管保护范围内的现状建筑若不影响原水管安全,近期可保留,远期应结合地块更新改造予以退让。

  5.9 10-12地块位于一级水源保护区范围内,现状已有建设,待条件成熟时应按照水源保护相关规定进行处理。

  5.10 本片区应提倡绿色市政模式,市政基础设施的配置应尊重客观规律,符合循环经济原则;应提倡使用非常规水资源和可再生能源,提倡能源综合利用;提倡节水节能,提倡废水废物废能的资源化。应提高公共基础设施施工和运营中的能源节约潜力,并注重对城市景观的保护和空间的集约利用。

  5.11 本图则应按服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

  5.12 本图则设置室外固定避难场所1处,位于15-04地块。同时应按照服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

  5.13 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  6. 道路交通

  6.1 本片区对外联系的主要出入口为广深高速公路、西乡大道和前进二路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2 本片区近中期规划有轨道12号线经过,在本片区没有设站。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

  6.3 本片区内规划道路分五个等级:

  (1) 高速公路:广深高速公路,红线宽度200米,为双向6车道;

  (2) 主干路:西乡大道:红线宽度81.5米,双向8车道;

  前进二路:红线宽度70米,双向6车道;

  新安四路: 红线宽度55米,双向4车道;

  (3) 次干路:公园路:红线宽度28.5-45米,双向4车道

  铁岗水库路:红线宽度27-45米,双向4车道;

  尖岗山大道:红线宽度40米,双向4车道;

  广盛路:红线宽度40米,双向4车道;

  广泰路:红线宽度40米,双向4车道;

  次干路网密度为1.8公里/平方公里。

  (4) 支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度10-20米,为双向或单向2—4车道,支路网密度为3.2公里/平方公里(扣除南部建成区及基本生态控制线内用地后支路网密度达到5.6公里/平方公里)。

  6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.5 创科一路具体线位及断面设计可结合10-08地块现状路网在详细规划阶段进行优化,但需保证市政道路及原有绿道功能,红线宽度不少于15米。

  6.6 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.7 本片区对外交通场站有长途客运站1处,公共交通场站有公交首末站4处。

  6.8 本片区共设独立占地公共停车场1处,占地面积共约8798平方米。配建非独立占地公共停车场6处,总建筑面积共约20700平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.9 本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

  6.10 本片区规划步行系统为西乡河(东岸)、铁岗水库路、西乡大道、尖岗山大道等沿线绿化及人行道组成。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  6.11 本片区规划人行过街设施6处,除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

  7. 城市设计

  7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求:与宝安中心组团中部生态景观廊道空间相协调;城市空间形态控制方面应结合西乡河、铁岗水库、企龙山、宝安公园、尖岗山等山水景观资源,打通多条视线通廊,塑造生态城区形象。

  7.2 本片区企龙山、宝安公园(岭下山)等自然山体范围纳入基本生态控制线,片区内一切开发建设应满足以下基本生态控制线保护要求:除重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施和公园这四类建设需要占用基本生态控制线内用地外,禁止在基本生态控制线范围内进行建设。临近基本生态控制线的建设项目应注重项目内部和外部景观的整体性,宜留出生态廊道,保持项目内外生态系统的连续性。

  7.3 本片区建筑界面应满足如下要求:

  (1) 道路两侧的建筑界面应有一定的呼应,在特征区边界应有明显的提示,道路空间的封闭与渗透形成空间序列节奏,通过绿化掩映和广告标识的点缀塑造不同的街道景观。

  (2) 对道路交叉口处的建筑界面应进行整体景观设计,使之具有较强的识别性,各个交叉口之间采用对景和移步换景等景观处理手法,使城市交叉口节点景观由点到线形成有机整体的景观序列。

  (3) 主干路应形成连续的建筑立面,塑造完整的街道空间,次干路宜采用较淡雅的色彩,以绿化种植强调有个性的绿化空间。

  (4) 对于生活性的支路,应通过沿街建筑的空间限制来形成亲切宜人的街道尺度。沿街间隔一定距离设置小型活动场地和行人驻足点。用地边界禁止设置实体围墙,应采用低矮、通透的绿篱或施以垂直绿化的围栏。

  7.4 本片区建筑高度应满足如下要求:

  (1) 建筑(群)高度控制应充分考虑与周围山体、水体等自然环境的关系,不影响区内重要景观资源的景观视线要求。

  (2) 南部现状建成区建筑高度总体在80米以下;尖岗山新建居住区总体建筑高度宜控制在36米以下,局部地区(广深高速公路沿线)可突破至60米,以丰富天际轮廓线;桃花源科技创新园片区总体建筑高度宜控制在36米以下。

  (3) 以区内企龙山和宝安公园两座山体为中心,规划若干条的观山景观通廊,通廊影响范围内的地块应以绿地和低、多层建筑空间为主,建筑设计布局应进行视线分析,保障通廊观山效果。

  (4) 在新建沿山居住区和科研区地块内应结合道路及建筑布局,垂直于主要干道留设与周边自然空间相互沟通的景观绿廊,两侧建筑高度应结合视线分析进行控制引导,以保证自然景观的渗透。

  7.5 本片区主要公共空间包括宝安公园、西乡河沿岸公共绿地及多个社区公共绿地,公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道,并应满足如下要求:宝安公园以科普教育、游览休憩、娱乐健身为主,并注意山体边坡地质灾害的防治,保证游览安全及周边城市建设区的安全;西乡河沿岸公共绿地以游览休憩为主;应保证各公共空间之间慢行系统的有效衔接,绿地公园应保证全天候对公众无偿开放。

  7.6 本片区01-03、01-05、04-03、08-10、08-11、08-12、08-13、09-06、10-03、10-07等地块宜按要求留设视线通廊,控制宽度10-20米。

  8. 城市更新

  8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

  8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定进行。

  8.3 本图则划定1个城市更新单元,总用地面积约14.44公顷。

  8.3.1 GX01城市更新单元

  (1) 该更新单元位于广深高速公路以北、桃花源科技创新园南侧,现状为旧工业区,图则整合桃花源科技创新园周边旧工业区,对其进行升级改造,建设区域产业孵化创新基地;

  (2) 该更新单元包括09-04、09-05、09-06、09-07、09-08、10-01、10-02、10-03共八个地块,除09-07、10-01地块“现状保留”外,其余地块均为“规划,拆除重建”类,用地功能主要为研发用地(M1+C2)、商业用地(C1)、公共绿地(G1)三大类,其中商业用地建议布局在南侧,以获得良好的交通条件、更好的辐射能力;

  (3) 该更新单元内“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为24.50万平方米;单元内若设置配套宿舍,则宿舍建筑面积不宜超过总建筑量的10%;

  (4) 该更新单元应重点落实社区体育活动场地、社区警务室、社区服务中心、公共厕所(以上在10-03地块)和肉菜市场、社会停车场库(以上在09-04地块)等设施。

  (5) 该更新单元应重点落实用地面积不少于2250平方米的公共绿地,结合河道沿线等区域具体布局;单元内需按要求留设不少于两条视线通廊,控制宽度10-15米,结合道路及河道沿线布局。

  8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是宿舍建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

  8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

  8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

  8.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

  8.8 对于12-04、12-06、12-07、12-09、13-07、13-09 “现状保留”的地块,在保留现有建筑基础上,可结合周边发展条件按本规划确定的土地利用相容性规定进行建筑功能调整与置换;如需局部建筑改建,改建后的建筑面积原则上不应超过原有建筑面积。

  9. 地名

  9.1 按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

  9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

  表9.3 地名规划一览表

类别

序号

原有地名

规划名称

道路等级

备注

现状道路

1

广深高速公路

广深高速公路

高速公路

-

现状道路

2

西乡大道

西乡大道

主干路

西起前进二路,东至公园路

3

新安四路

新安四路

主干路

南起公园路,北至上川路

4

前进二路

前进二路

主干路

南起西乡大道,北至铁岗水库路

5

公园路

公园路

次干路

南起新安四路,北至尖岗山大道

6

水库路

铁岗水库路

次干路

南起前进二路,北至桃花源科技创新园

7

曦城林荫大道

尖岗山大道

次干路

西起铁岗水库路,东至广盛路

8

曦城三号路

广盛路

次干路

南起广泰路,北至尖岗山大道

9

-

广泰路

次干路

南起广盛路,北至尖岗山大道

10

-

龙辉路

支路

西起卧龙一路,东至广盛路

11

-

曦城一路

支路

西起广泰路,东至曦城二路

12

-

曦城二路

支路

南起广盛路,北至尖岗山大道

13

-

曦城三路

支路

南起尖岗山大道,北至龙辉路

14

-

曦城四路

支路

西起曦城三路,北至龙辉路

规划道路

15

-

卧龙一路

支路

南起卧龙五路,北至龙辉路

16

-

卧龙二路

支路

南起卧龙五路,北至龙辉路

17

-

卧龙三路

支路

南起卧龙五路,北至龙辉路

18

-

卧龙四路

支路

南起尖岗山大道,北至龙辉路

19

-

卧龙五路

支路

南起卧龙一路,北至龙辉路

20

-

卧龙六路

支路

西起卧龙二路,东至龙辉路

21

-

卧龙七路

支路

南起尖岗山大道,北至龙辉路

22

-

卧龙八路

支路

南起尖岗山大道,北至龙辉路

23

-

卧龙九路

支路

西起广盛路,东至广盛路

24

-

创科一路

支路

西起创科二路,东至铁岗水库路

25

-

创科二路

支路

西起创科一路,东至铁岗水库路

26

-

创科三路

支路

西起创科一路,东至创科二路

27

-

创科四路

支路

西起创科二路,东至铁岗水库路

28

-

创科五路

支路

南起创科二路,北至创科一路

29

-

创科六路

支路

南起广深高速路,北至铁岗水库路

30

-

创科七路

支路

南起广深高速路,北至铁岗水库路

31

-

创科八路

支路

南起铁岗水库路,北至铁岗水库

32

-

创科九路

支路

东起龙辉路,北至创科八路

33

-

宝运一路

支路

西起铁岗水库路,东至西乡大道

34

-

宝运二路

支路

西起铁岗水库路,东至宝运一路

35

-

宝运三路

支路

北起宝运二路,南至前进二路

36

-

企龙一路

支路

西起铁岗水库路,东至企龙山

37

-

企龙二路

支路

西起宝运一路,东至企龙一路

类别

序号

原有地名

规划名称

分类

备注

开敞

空间

1

宝安公园

宝安公园

城市公园

-

自然地理实体

1

企龙山

企龙山

山体

-

2

西乡河

西乡河

河渠

-

3

铁岗水库排洪渠

铁岗水库排洪渠

河渠

-

天桥

1

-

宝安客运中心天桥

-

-

2

-

企龙南天桥

-

-

通道

1

-

宝安客运中心通道

-

-

2

-

曦城南通道

-

-

3

-

桃花源西通道

-

-

4

-

桃花源东通道

-

-

  9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

  10. 其他规定

  10.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2 本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。

  10.4 基于城市整体发展目标和城市规划要求,本图则对部分已出让用地制定了新的规划(包括用地性质、容积率等指标),但这不代表该用地可当然的依据本图则获得规划许可。此类用地按本图则获准规划许可的前提是必须符合土地政策、相关法规和其他适用的政府规定。


 
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