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深圳市龙岗401-02号片区[土洋、官湖地区]法定图则
来源: 日期: 2014-06-05
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  经深圳市城市规划委员会授权,本图则经法定图则委员会二〇〇九年第十五次会议审批通过!

  目 

  文本

  1.总则 1

  2.发展目标 1

  3.用地性质 2

  4.开发强度 3

  5.配套设施 3

  6.道路交通 6

  7.城市设计 7

  8.城市更新 12

  9.地名 12

  10. 其它规定 14

  图表

 

  城市设计导则

 

  1.总则

  1.1 本图则适用的范围(以下简称本片区)为:东由葵坪路、西由下洞油库码头、北由犁壁山和葵涌中心区、南由大鹏湾所围合的区域,总面积6.96平方公里。

  1.2 制定本图则的主要规划依据是:深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的相关专项规划。

  1.3 制定本图则遵循的总体原则是:生态保护原则;高效开发原则;可持续发展原则。

  1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

  1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条规定。

  2.发展目标

  2.1 本片区的发展目标是:充分发挥土洋、官湖片区自身资源优势,在大鹏湾的拐点处塑造极具生态特色、人文特色和时代特色的“滨海小城”。

  2.2 本片区的主导功能是:集休闲旅游、远洋渔业等功能为一体的海滨综合区。

  2.3 本片区的发展策略是:

  从资源合理利用的角度来看,对现状港口进行综合改造,开发复合功能;

  对现状工业用地进行升级改造,特别是对环境严重影响的官湖印染企业要尽快搬迁;

  社区需要集约有效利用土地,对现状建筑质量较差的旧村进行提升改造。

  3.用地性质

  3.1 本片区用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用(GIC)、道路广场用地(S)、绿地(G)、市政公用设施用地(U)等。本片区内各地块用地性质详见本图则“图表”的规定。

  3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造与重建时,须按本图则规定进行。

  3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4 本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

  3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

  3.7 本图则涉及居住功能的混合用地在具体开发时,其居住建筑面积比例不能大于该地块总建筑量的50%;其它混合用地中各类功能的比例不作限定。

  4.开发强度

  4.1 本片区建设规模总量约为134万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

  4.2 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

  4.3 本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4 本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  5.配套设施

  5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

  5.2 图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3 本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大 容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4 本片区规划居住人口规模2.8万人规划区旅游容量约为5000人次/日。

  5.5 本片区内配套设施设置详见配套设施规划一览表(表5.5)。

  5.5          配套设施规划一览表

  序号

  类别

  项目

  数量

  所在地块号

  备注

  总量

  规划

  增加

  现状

  保留

  规划

  1

  教育设施

  幼儿园

  3

  3

 

  01-17

  18

  01-68

  18

  04-12

  9

  小学

  1

  1

 

  04-01

  18

  九年一贯制学校

  1

  1

 

  01-71

  36

  2

  医疗卫生设施

  门诊部

  1

  1

 

  01-26

 

  社区健康服务中心

  1

  1

   

  04-03

   

  3

  文化娱乐设施

  博物馆

  1

  1

 

  04-22

 

  居住区级文化中心

  2

  2

 

  01-40 04-22

 

  祠堂

  1

  1

 

  01-50

 

  4

  体育

  设施

  社区体育活动场地

  2

  2

 

  01-25 04-23

 

  5

  社会福利设施

  敬老院

  1

  1

 

  02-40

 

  6

  行政管理与社区服务设施

  社区居委会

  2

  2

 

  01-28 04-03

 

  社区服务站

  3

  3

 

  01-28  01-68  04-22

   

  社区警务室

  2

  2

 

  01-28 04-03

 

  派出所

  1

  0

  01-62

   

   

  7

  商业设施

  肉菜市场

  2

  1

  01-37

  04-20

   

  8

  道路交通设施

  社会停车场(库)

  7

  7

 

  01-15 01-39 02-14

  02-31

  03-12  04-07 04-30

 

  自行车租赁和停放场地

  5

  5

 

  01-31

  02-41

  03-12

  04-07

  04-30

 

  加油加气站

  1

  0

  02-19

   

  公交场站

  2

  2

 

  01-15 04-47

 

  港口(远洋渔业基地)

  2

  2

 

  02-15  02-18  

 

  小型码头

  1

  1

 

  02-31

 
           

  9

  给水排水设施

  污水处理厂

  1

  1

 

  03-07 03-08

 

  污水泵站

  2

  2

 

  02-29 04-09

 

  10

  邮政设施

  邮政支局

  1

  1

 

  01-13

 

  11

  广电设施

  电视差转台

  1

  1

 

  01-82

 

  12

  燃气设施

  瓶装液化气供应站

  1

  1

 

  02-25

 

  13

  环卫设施

  垃圾转运站

  2

  2

 

  02-26 04-49

 

  公共厕所

  5

  5

 

  01-27 01-61 04-14 02-26 04-49

 

  环卫工人作息站

  5

  5

 

  01-27 01-61  02-26

  04-14 04-49 

 

  14

  防灾减灾设施

  消防站

  1

  1

 

  01-79

 

  15

  其他设施

  文物古迹

  2

  2

 

  01-51 03-11

 

  注:1、下划线表示该设施为非独立占地;2、垃圾转运站附设公共厕所与环卫工人作息站。

  5.6 本图则安排了污水处理厂、消防站、敬老院等区级设施;学校、社区居委会、公交首末站等居住地区级设施。

  5.7 本片区污水排至规划的葵涌污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

  5.8 本片落实《深圳市蓝线规划》(2007-2020)划定葵涌河蓝线,沿规划的葵鹏路重新划定原水输配管(渠)道蓝线;根据《深圳市龙岗区、滨海地区电力设施及高压走廊详细规划》,规划区内划定高压架空线路6条;根据《深圳市燃气系统布局规划(2006-2020)》,保留现状LNG天然气长输管线,规划1条天然气高压管线。

  5.9 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  6.道路交通

  6.1 本片区对外联系的主要出入口为盐坝高速公路、坪南快速路、深葵路和葵鹏路,各街坊出入口及内部支路详见本图则《图表》。

  6.2 本片区内道路网采用组团式道路系统,规划道路分六个等级:

  (1)高速公路:盐坝高速,红线宽26米,双向4车道;

  (2)快速路:坪南快速路,红线宽47米,双向6车道;

  (3)主干路:葵坪路,红线宽45米,双向6车道;

  (4)次干路:深葵路,红线宽度20米;葵鹏路,红线宽度20米;洋湖路(暂定),红线宽度8—15米。次干路网密度为1.07公里/平方公里;

  (5)支路:各地块通行与出入的主要道路,本地区分一级支路和二级支路。支路网密度为1.72公里/平方公里;

  一级支路:官景路(暂定),红线宽度12米;土洋西路、土洋北路(暂定)、土洋中路(暂定)、土洋南路(暂定)、土洋东路(暂定)、洋城路(暂定)、洋帆路(暂定)、官湖路。

  二级支路:洋业一路(暂定)、洋业二路、洋业横路(暂定)、洋景一路(暂定)、洋景二路(暂定)、洋山路(暂定)、海城西路(暂定)、海城中路(暂定)、海城东路(暂定)、洋海路(暂定)、沙渔涌路(暂定)、湖林路(暂定)、湖园路、湖龙路(暂定)、官城路(暂定)。

  6.3 本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量

     利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.4 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.5 片区公共交通场站有首末站2处

  6.6 本片区共设公共停车场7处,面积共8012平方米。配建停车场(库)停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.7 本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。洋湖路葵涌河口段为自行车及人行专用通道,紧急状况下作为消防通道使用。

  6.8 本片区步行系统由滨水步道、林荫步道、登山步道构成。本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  7.城市设计

  7.1  本片区是深圳东部滨海地区重要的城市空间区域,片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则:

  (1)本片区整体建设应与周围自然环境相呼应,着重营造良好的居住和旅游环境;

  (2)加强城市公共空间环境的整体性和系统性;

   (3)靠山临水的建筑,在建筑高度、建筑间距和建筑面宽的控制中应保证自然景观的渗透;

  (4)城市步行休闲廊道应结合山体、海岸和自然河涌的变化,创造出富有特色的城市休闲空间。

  7.2 基本生态控制线内用地的规划控制要求:

     (1)除下列情形外,禁止在基本生态控制线范围内进行建设:

  重大道路交通设施;

  市政公用设施;

  旅游设施;

  公园。

  (2)基本生态控制线内已建合法建筑物、构筑物,不得擅自改建和扩建。

  7.2 本片区东纵司令部旧址纳入城市紫线,紫线范围及其周边片区规划建设应满足如下要求。

  (1)保护范围:保护范围约11817平方米。自旧址现状围墙向四周各延伸20米。保护要求:保护范围内不得进行新的建设工程,禁止存放易燃易爆物品,禁止取土、开矿、采石、拦河截溪、设置垃圾堆场、排放污水、违章搭建、私设广告和其他有碍观瞻、破坏环境风貌的活动。

  (2)建设控制地带:建设控制地带约18932平方米。自保护范围向四周各延伸30米,根据现状建筑、河道边界,建设控制地带的范围有所调整。控制要求:建设控制地带内不得修建其形式、高度、体量、色调等与文物保护单位的历史风貌不相协调的建筑物或者构筑物。

  7.3 本片区的整体空间风貌:“山为屏,海为庭”、浓郁海滨风格的现代化城区。

  7.4 本片区整体设计要点:

  (1)充分挖掘山海通廊、河谷风貌等片区特色,突出“山”“海”“城”在空间形态上的完美组合;(2)在整体风格保持一致的前提下,各功能组团结合自身的功能定位分别塑造丰富多彩的城市景观;(3)现状保留的部分旧村,应延续原有肌理和村落街道风貌,营造富有特色的自然景观和人文环境。

  7.5 本片区分为四个风貌区:居住生活风貌区、渔业生活风貌区、民俗文化风貌区、滨海渡假风貌区。

  (1)居住生活风貌区:

  建设一个环境优美、设施完善、特色鲜明的生态化综合生活社区;

  对主要的山海通廊、林荫步道建筑面宽进行控制。

  (2)渔业生活风貌区:

  建设一个以远洋渔业为基础,结合商业、休闲旅游综合开发的海滨活动区;

  对自行车道、滨水步道、山海通廊、滨海岸线及建筑面宽进行控制。

  (3)民俗文化风貌区

  打造浓郁的渔村风情区及爱国主义教育基地;

  对河谷廊道、滨水步道进行控制。

  (4)滨海渡假风貌区

  打造环境优雅、品质高尚、滨海休闲旅游度假区;

  对自行车道、滨水步道、山海通廊、滨海岸线、建筑面宽进行控制。

  7.6 本片区景观界面设计应遵循以下规划原则:

  1)滨海一线界面(盐坝高速、官湖路以南

  控制建筑高度不超过40米,临海第一排建筑高度不超过24米;

  禁止在滨水区域形成连续的建筑界面,建筑高度超过15米的单体建筑,其面宽不得超过40米,并进行迭落或错落处理;

  鼓励公共和居住建筑临水界面提供丰富的半户外空间,如回廊、遮棚及阳台等。

  (2)滨海二线界面(官湖路以南

  控制建筑高度不超过60米;

  提倡点式建筑,谨防板式建筑遮挡视线。

  (3)滨海腹地界面(盐坝高速以北

  控制建筑高度不超过60米;

  新建建筑体量不宜过大,大体量建筑要拆分组合,整合成小体量的院落组合形式。

  7.7 本片区廊道控制应遵循以下规划原则: 

  (1)河谷通廊

  河道两侧建筑形式要保持与水体景观的协调;

  河道驳岸应采用生态护坡,并进行缓坡处理;

  对河谷入海口位置的桥梁进行重点设计,桥梁形式应轻盈、优美,并与周围环境协调;

  葵涌河蓝线范围内的各项建设活动,必须符合《深圳市蓝线规划(2007-2020)》控制要求。

  (2)山海通廊

  控制廊道宽度不小于 40米;

  廊道两侧01-02、01-07、01-52、01-54、04-26 地块,沿廊道方向建筑退让用地红线5米,廊道两侧其余地块建筑沿廊道方向退让用地红线10米。

  7.8 本片区路径设计应遵循以下规划原则: 

  (1)自行车道

  深葵路、洋湖路、官景路、葵鹏路的道路断面应设计宽度不小于2米专用自行车道;

  02-31地块滨海公园设计不小于4米的专用自行车道;

  01-31、02-41、03-12、04-05、04-07、04-30地块结合开敞空间设置自行车租赁及停放场地。

  (2)步行系统

  滨水步道临水设置,保证宽度不小于2米;以木栈道形式为主,局部设置亲水平台;

  登山步道宽度不小于1.5米,材料以天然石材为主;沿线设置休息设施,并结合山体至高地设置观景平台;

  林荫步道串连滨水步道和登山步道,应种植大型遮荫乔木塑造宜人的步行空间。

  7.9 本片区岸线规划应遵循以下规划原则:

  (1)码头岸线

  岸线硬质为主,应采用景观化的堤岸形式,并与周围岸线景观协调。

  (2)公共休闲岸线

  岸线应作自然处理,并结合滨海绿地提供体育锻炼场地和休闲活动设施。

  (3)公共沙滩岸线

  03-13、04-08、04-17、04-36、04-38沙滩地块禁止一切开发建设,并保证对公众开放;

  03-14、04-14、04-24地块内设置为沙滩服务的小型设施,给游人提供更多的公共活动空间;

  04-06、04-16、04-33地块内建筑沿沙滩方向必须退让用地红线10米。

  (4)自然保护岸线

   保持岸线环境的原生态,禁止任何开挖建设。

  7.10 本片区节点设计应遵循以下规划原则: 

  (1)公园

  公园应设明显的标识,包括游览图、指示牌、标志物等。

  (2)活动中心

  面向公共空间的建筑应提供开敞的界面,禁止建设封闭式围墙;

  (3)人文资源节点

  对片区内的人文资源进行保护和修缮,除特殊申请外,所有修缮后的文物古迹及纪念物应对公众开放;

  根据《深圳市紫线规划》要求,对紫线保护区内的建筑进行保护并对周边建筑高度及风貌进行协调和控制。

  (4)地标

  必须体现片区的滨海特色,允许其个性化,增强标志性和吸引力。

  7.11 本片区内建筑及环境设计应遵循下列原则:

  (1)建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划的要求确定;

  (2)片区内建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以组团为单位保持协调统一,并和相邻组团呼应;

  (3)片区地标,应体现片区的功能和特色。

  7.12 本片区内的灯光照明应遵循下列原则:

  (1) 城市道路应尽量保证路灯高度、造型、布置等的统一和连续;

  (2) 滨海、滨河、临山地段应以园林灯具照明为主;

  (3) 片区内商业区建筑均应进行建筑环境灯光设计,烘托气氛,体现各自功能和风貌特色;

  (4) 片区内地标应根据不同位置及功能进行立面装饰照明,形成城市外部空间和各中心组团的引导性亮区。

  7.13 本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则:

  (1)各类型广告应进行统一规划布置;

  (2)标识应清晰、明确、规范;标识物的形式应与周围环境相协调;

  (3) 广告与标识应进行夜间照明。

  7.14 片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

  7.15本图则地区规划的高压走廊及市政通廊,规划实施中必须按要求落实。在市政通廊防护范围内,禁止任何单位和个人进行爆破、开山和修筑大型建筑物、构筑物工程。

  8.城市更新

  8.1 本片区的城市更新应以“完善功能、提升服务水平”为中心,优先解决片区内的交通配套和环境问题,形成配套齐全、居住环境舒适的片区。

  8.2 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型,并按《深圳市城市更新办法》执行。

  8.3 本图则中“四类居住用地”(R4)为“现状保留”的村民住宅用地,除了已获准的改造项目外,本片区不鼓励零星开发改造。

  8.4 本图则中已明确需进行改造的地块,开发强度和配套设施应参考图则中有关规定执行。如需变更,应按相关程序进行审批。

  9.地名

  9.1 按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

  9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名路名规划一览表”(表9.3)。

  表9.3         地名规划一览表

  类别

  序号

  规划名称

  现状名称

  道路等级

  备注

  道路

  1

  盐坝高速公路

  盐坝高速公路

  高速公路

 

  2

  坪南快速路

  坪西公路

  快速路

  环城东路—南澳

  3

  葵坪路

  葵坪路

  主干道

  坪山—葵涌

  4

  深葵路

  深葵公路

  次干道

  盐田—葵涌

  5

  葵鹏路

  葵鹏公路

  次干道

  葵涌—大鹏

  6

  洋湖路

  ——

  次干道

  深葵路—官湖路

  7

  官湖路

  官湖路

  次干道

  洋湖路—葵鹏路

  8

  官景路

  ——

  支路

  洋湖路—官湖路

  9

  土洋西路

  土洋西路

  支路

  土洋南路—土洋北路

  10

  土洋北路

  ——

  支路

  土洋西路—洋城路

  11

  土洋中路

  ——

  支路

  土洋北路—深葵路

  12

  土洋南路

  ——

  支路

  土洋西路—土洋东路

  13

  土洋东路

  ——

  支路

  土洋北路—深葵路

  14

  洋城路

  ——

  支路

  深葵路—01-57地块

  15

  洋帆路

  ——

  支路

  深葵路—海城横路

  16

  洋业一路

  ——

  支路

  洋业横路——深葵路

  17

  洋业二路

  洋业二路

  支路

  土洋北路—土洋南路

  18

  洋业横路

  ——

  支路

  土洋西路—土洋中路

  19

  洋景一路

  ——

  支路

  土洋北路—土洋南路

  20

  洋景二路

  ——

  支路

  土洋北路—土洋南路

  21

  洋山路

  ——

  支路

  洋城路—深葵路

  22

  洋港路

  ——

  支路

  海城西路—渔滨路

  23

  渔滨路

  ——

  支路

  海城西路—洋湖路

  24

  海城西路

  ——

  支路

  洋帆路—渔滨路

  25

  海城中路

  ——

  支路

  洋湖路—洋帆路

  26

  海城东路

  ——

  支路

  洋帆路—洋湖路

  27

  洋海路

  ——

  支路

  海城中路—洋湖路

  28

  沙渔涌路

  ——

  支路

  内环西路—沙渔涌村

  29

  湖林路

  ——

  支路

  官景路—官湖路

  30

  湖海路

  ——

  支路

  官湖路—04-34地块

  31

  湖龙路

  湖龙北路

  支路

  官景路—官湖路

  32

  官城路

  ——

  支路

  坪南快速路—葵鹏路

  自然地

  理实体

  序号

  规划名称

  现状名称

  分类

  备注

  1

  犁壁山

  犁壁山

  ——

  ——

  2

  后山

  后山

  ——

  ——

  3

  雷公山

  雷公山

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  4

  马背岭

  马背岭

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  ——

  5

  望渔岭

  望渔岭

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  6

  大鹏湾

  大鹏湾

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  7

  葵涌河

  葵涌河

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  公共开敞空间

  1

  马峦山郊野公园

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  2

  土洋公园

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  3

  沙渔涌海岸公园

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  4

  沙渔涌沙滩

  沙渔涌沙滩

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  5

  官湖沙滩

  官湖沙滩

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  6

  海滨生态公园

  ——

  ——

  ——

  7

  望渔岭公园

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  ——

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  8

  东江纵队司令部遗址

  东江纵队司令部遗址

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  9

  利氏、李氏祠堂

  利氏、李氏祠堂

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  10

  东江纵队登船纪念碑

  东江纵队登船纪念碑

  ——

  ——

   

  9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

  10. 其它规定

  10.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3及6.4条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2 本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
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