当前位置:
深圳市龙岗403-01号片区[南澳中心区]法定图则
来源: 日期: 2015-05-08
【字号 】 【内容纠错

(原图请下载附件后查看)

  1 总则

  1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:南澳街道办西北沿海地区,北起水头沙,南至鹅公湾,西临大鹏湾,东至七娘山,包括下企沙、南澳墟镇、輋下村和羊筹角,总用地面积815.53公顷。

  1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(2010-2020)》、《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》、《大鹏半岛保护与发展管理规定》、《深圳市东部生态组团分区规划(2005-2020)》。

  1.3 制定本图则遵循的总体原则是:资源节约、环境友好、生态宜居、特色塑造。

  1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

  1.5 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2013版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条规定。

  1.8 本图则自市规划委员会主任委员签发之日起施行。

  2 发展目标与功能定位

  2.1 本片区的发展目标是:延续滨海渔民文脉,具有滨海特色历史感的渔港小镇。

  2.2 本片区的功能定位是:深圳南澳半岛生活配套基地、旅游服务基地、体验深圳地方传统的特色场所。

  2.3 本片区的发展策略:保护规划区内的生态及人文环境,注重功能有机联系,形成山、海、小镇的鲜明形象,创造独具活力与魅力的高品质地区。

  3 土地利用性质

  3.1 本片区内鹅公湾-洋筹湾地区属于《大鹏半岛保护与发展管理规定》规定的一级建设控制区;南澳-水头沙地区属于二级建设控制区。

  (1)一级建设控制区除可以发展海洋、高端休闲类特色旅游业、高端会议展览业以及符合规划的原村民非商品住宅外,禁止其他开发建设。

  (2)二级建设控制区除可以发展旅游业、文化产业、高等教育、科技研究开发和适度的房地产业外,禁止其他开发建设;现有工业项目和污染型围海水产养殖项目应当根据发展的需要限期关闭或者搬迁。

  3.2 依据本片区的功能定位,确定本片区的主要土地用途为: 居住用地(R)、商业服务业用地(C)、公共管理与服务设施用地(GIC)、交通设施用地(S)绿地与广场用地(G)、其它用地(E)等,详见本图则“图表”的规定。

  3.3 本图则所确定的土地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的土地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能,如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.4 本图则所确定的公共服务设施及交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.5 本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.6 本图则对地块用地性质的规定分为两类:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

  3.7 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,亦可按相关规定兼容部分指定的其他用地性质。

  4 开发强度

  4.1 本片区的建设规模总量约为155万平方米(不包括公共服务设施和市政基础设施)。

  4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。

  4.3 本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.4 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  4.5 用地开发的附加设计条件规定如下:

  (1)规划设计应进行日照、噪音等模拟计算,使之分别符合《深圳市标准与准则》、《深圳市环境噪声标准适用区划分》的规定,以利于创造舒适的小区环境。

  (2)规划设计应进行室外通风、室外热环境设计,并分别满足《深圳市绿色住区规划设计导则》条文7.2、7.3的要求。

  (3)本地区所有新建建筑均应按照《深圳市绿色建筑设计导则》的要求设计和施工。

  5 配套设施

  5.1 本片区的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

  5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3 本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4 本片区规划居住人口规模1.0万人,规划服务人口规模2.0万人。

  5.5 本片区内配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。

  表5.5 配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

总量

所在地块号

备注

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

3

11-029班)

01-046班)07-046班)

 

小学

1

11-03(24)

 

 

初中

1

10-01(24)

 

 

2

医疗卫生设施

社区健康服务中心

3

 

01-0316-0517-03

 

综合医院

1

13-04(90)

 

 

3

文娱设施

文化活动中心

2

 

08-1213-02

 

老年人活动站

2

 

01-0813-02

 

影剧院

1

 

08-12

 

图书馆

1

 

13-02

 

社区体育活动场地

1

 

08-15

 

4

社会福利设施

养老院

1

17-08

 

 

5

行政管理与社区服务设施

街道办事处

1

 

08-12

 

居委会

2

 

01-0308-12(南渔、南农、南澳居委会)

 

社区服务中心

1

 

08-12

 

社区警务室

2

 

03-1013-02

 

派出所

2

15-15

12-18

 

6

商业设施

社区菜市场

2

 

01-1012-04

 

7

对外交通设施

客运码头

3

18-01 

03-1706-14

 

8

道路交通设施

公交首末站

2

 

03-1714-06

 

社会停车场(库)

12

 

03-1303-1003-1706-0606-1707-1208-1114-0214-0617-1219-1020-24

 

自行车停车场

6

 

03-0703-1706-1715-0417-1220-24

 

长途汽车站

1

 

14-03

 

加油站

2

05-0115-06

 

 

9

给水排水设施

给水厂

1

08-17

 

 

污水泵站

3

 01-1307-1419-03

 

 

10

邮政设施

邮政支局

1

10-05

 

 

11

电信设施

通信机楼

1

10-05

 

 

微波站

1

10-05

 

 

12

广电设施

有线电视中心(分中心)

1

 

13-02

 

13

燃气设施

液化气瓶装站

2

 

05-0717-16

 

14

环卫设施

公共厕所

7

 

03-0803-1704-0205-0306-1714-0617-13

 

垃圾转运站

4

05-0811-0413-07

17-13

 

环卫工人作息房

2

 

05-0917-13

 

再生资源回收站

2

 

05-0917-13

 

15

防灾减灾设施

消防站

1

 

05-12

 

 

 

应急避难场所

2

 

04-0311-03

室外避难场所

  注:下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6 本片区污水排至水头污水处理厂,各种特殊废水须经处理达标后方可排入城市污水系统。

  5.7 本图则南澳河蓝线、枫木浪水库蓝线依据相关专项规划确定。

  5.8 本片区全面推广使用节水型器具,提高用水重复利用率。积极倡导在住宅小区内建立建筑中水系统,建筑工程的附属设施应与雨水利用工程相结合。在规划区的绿地和广场下设置地下蓄水池,集蓄雨水供浇洒草坪,在旱季时可作为河道的生态补充用水。

  5.9 本图则共设置室外固定避难场所两处(04-03、11-03地块)。同时应按服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、体育场、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

  5.10 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  6 道路交通

  6.1 本片区对外联系的主要道路为南澳海滨路、南西路,各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2 本片区规划道路分为三个等级:

  (1)主干路:南澳海滨路,红线宽25米,双向四车道;南西路,红线宽24米,双向四车道;富民路墟镇段,红线宽20米,双向二车道。

  (2)次干路:水头沙一路东段,红线宽21米,双向四车道;富民路海滨段、到羊筹角-鹅公湾的滨海道路以及到半天云的村道,红线宽10-16米,双向二车道。

  (3)支 路:红线宽9.0-15.0米,双向二车道。

  6.3 本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.4 本片区对外交通场站有长途客运汽车站一处、客运码头一处。公共交通场站有首末站两处,在主、次干道上可设港湾式停靠站供乘客上下。

  6.5 本片区共设独立占地公共停车场十处,分别位于03-13、06-06、06-17、07-12、08-11、14-02、14-06、17-12、19-10、20-24地块,主要满足游客停车需求。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。

  6.6 本片区在限制私人机动车交通的前提下,鼓励自行车、步行等慢行交通系统,本片区所有慢行交通系统应按相关规定进行无障碍设计。

  (1)片区内有条件的道路应设置独立的自行车道以及租赁点、停放区。

  (2)本片区步行系统由绿地、景观步行带、滨海栈道、休闲商业步行街、普通人行道组成。

  6.7 6-15和6-16号地块的开发建设应保持滨海步行道的连续和贯通性,必要时设置立体化的人行通道,应满足:

  (1)最小净高度不小于2.5米,最小净宽度不小于5米;

  (2)全天候通行。

  7 城市设计与历史风貌

  7.1 本片区是深圳市重要的海滨岸线和旅游区,任何开发建设活动均应遵循下列原则:

  (1)保护并加强滨海岸线、沙滩以及自然生态环境的公共开放性,突出海滨旅游区空间景观形象的整体性、连续性和标志性;

  (2)强调小镇建设尺度,通过低强度、小体量建筑和具有连续性界面的的景观建设,充分体现山海小镇的空间尺度和舒适的空间氛围;

  7.2 利用本片区内绿化和自然环境景观特色,加强控制和组织空间景观轴线,加强背景山体、标志性建筑与空间的联系,使山、镇、海相互交融。

  7.3 为保证良好的滨海小镇轮廓线,本片区内的建筑高度应按以下要求严格控制:

  (1)滨海界面新建建筑高度控制在12~15米以内。滨海建筑界面要求与南澳湾滨海以及背景山体保持天际线的协调关系;

  (2)滨海地标点建筑高度可以适当放宽,但必须满足整体风貌控制要求,并与周边建筑、山体相协调;

  (3)非滨海界面的内部公共设施及新开发项目集中地段建筑高度控制在24米以内,适当增加空间层次;

  (4)在视觉上不影响滨海景观的前提下,临山谷的局部建设地带其建筑高度控制在75米以内。

  7.4 本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

  (1)建筑风格:以海洋文化为主题,配合反映亚热带海洋和自然环境的具有岭南特色的材料与色彩,体量须贴近人性尺度,营造海岸休闲度假区活动环境。

  (2)建筑体量:建筑以小体量、大进深、小面宽为主,空间尺度与传统民居保持和谐比例。鼓励建筑单体在体量组合上化整为零;鼓励错落式和迭落式的体量处理。鼓励用底层架空的手法削弱建筑体量的实体感。

  (3)通道、通廊要求:主要步行街道尽端,不应有遮挡自然景观视野的建筑物;街坊内部鼓励开向庭院或公共空间的步行通道;片区主要的垂直山海方向的道路,应保证山海之间的视线通廊。

  (4)建筑底层界面:临街商业建筑界面应连续;鼓励建筑带有骑楼、外廊或较深的出檐;鼓励设置室内与室外之间的灰色空间。

  (4)山坡地的开发建设,应注重对原生态和自然环境的保护,对原地形地貌不得进行大规模的改造,不得有大面积的护坡或挡土墙;建筑应充分利用地形地貌依山而建,并保持地块自然山体的安全和稳定。

  (5)滨海建筑退后和高度处理:新建建筑高度应受到背景山体及海滩视线要求的限制。滨海建筑宜按照《深圳市城市设计标准与准则》的要求进行后退红线控制,退后红线的空间的用途应与滨海公共绿带相结合。

  7.5 本片区岸线保护和利用应遵循以下原则:

  (1)本片区沿海岸线和沙滩均为公共资源,任何个人或团体不得以任何理由擅自挤占、围圈岸线和沙滩或阻止公众进入使用。本片区内地块出让不包括邻近的岸线和沙滩,如因历史原因已将相关岸线纳入出让土地范围之内的,土地使用者在开发建设时,地面建筑和设施应沿涨潮线后退不少于20米(特殊情况下,由城市规划主管部门审定具体退让距离),并应将岸线和沙滩向公众开放。

  (2)某些特定项目确实需占用岸线的(如海运码头、游艇俱乐部等)则需报请市级城市规划主管部门审批,确定所占用岸线的规模和范围。

  (3) 沿海岸修建的建筑和设施应配套完善的环保措施,禁止向海水或沙滩排放污水、烟尘和固体废弃物,以保护海滨的环境。

  7.6 本片区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

  7.7 本片区内有部分历史建筑和历史风貌街区,主要有两处,包括:半天云村、墟镇月亮湾街区。现存历史建筑和历史风貌街区是南澳半岛渔文化、海洋文化的缩影,具有一定的文化艺术价值,应加以保护及合理利用。

  (1)半天云村:予以整体保留,展现南澳半岛山地民居文化魅力。

  (2)墟镇月亮湾街区:坚持整体综合整治、局部地区拆除重建的规划原则,保留现有整体格局、建筑形式和风貌、巷道尺度,完善街区内部步行通道,塑造整体环境,形成具有鲜明渔民文化特色的旅游文化街区。

  7.8 本片区划定三级开发控制单元。

  (1)一级控制开发单元:主要包括南澳下企沙以南,海滨路以西滨海地区。其建筑容积率、建筑高度、建筑海拔高度、建筑面宽等指标须严格按图表要求控制。

  (2)二级控制开发单元:主要包括南澳月亮湾地区及其南部海滨路以东临山地区。在满足城市设计、景观通廊留设的前提下,其建筑高度、建筑面宽等可以在图表指标基础上增加20%的弹性;或在满足见建筑高度、建筑面宽、城市设计、景观通廊要求的前提下,其容积率在图表指标基础上增加5%的弹性。

  (3)三级控制开发单元:在一级、二级控制开发单元之外的地区均为三级控制开发单元。在满足城市设计、景观廊道、建筑高度要求的前提下,其容积率在图表指标基础上增加5%的弹性。

  8 城市更新

  8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

  8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定进行。

  8.3 本图则划定GX01城市更新单元。

  (1) 本更新单元总面积为6.1万平方米,共包含5个“规划、拆除重建”类地块;

  (2) 本更新单元中独立占地的配套设施有规划的12班幼儿园(01-04)。

  (3) 根据专项规划研究确定,本更新单元规划总建筑面积为133000平方米,其中住宅面积为72000平方米,商业14200平方米,酒店15200平方米,商务公寓26800平方米,公共配套设施4800平方米。

  8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

  8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

  8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

  8.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

  9 地名规划

  9.1 按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化、标准化及相对稳定性。

  9.2 本地区的地名主要包括自然地理实体名称、道路交通设施名称和公共开敞空间名称。

  9.3 本地区地名命名具体情况详见“地名路名规划一览表”(表9.3)。

  表9.3 地名路名规划一览表

序号

规划名称

现状名称

道路等级

道路交通设施

1

海滨路

主干路

 

2

南澳同富路

主干路

 

3

南澳人民路

主干路

 

4

海港路

支路

 

5

南澳振兴路

支路

 

6

富民路

支路

 

7

南澳教育路

支路

 

8

南澳环岛路

次干路

 

9

南澳教育路

支路

 

10

半天云路

支路

 

11

水头沙路

支路

 

12

水头沙二路

支路

 

13

水头沙三路

支路

 

14

水头沙四路

支路

 

15

水头沙五路

支路

 

16

水头沙六路

支路

 

17

水头沙七路

支路

 

18

水头沙八路

支路

 

19

下企沙一路

支路

 

20

下企沙二路

支路

 

21

下企沙三路

小区路

 

22

下企沙四路

小区路

 

23

枫南路

小区路

 

24

关厂路

小区路

 

25

新创街

支路

 

26

创业路

支路

 

27

南澳街

步行街

 

自然地理实体

1

盆仔径

滩涂

水头沙与下企沙之间

水头沙以南至南农别墅区

2

羊筹角

岬角

墟镇以南2.5公里处

10万平方米的半岛

3

鹅公湾

海湾

墟镇以南3.0公里

长约300的海湾

公共开敞空间

1

南澳广场

广场

墟镇东北滨海区

面积为1.4万平方米

2

月亮湾广场

广场

墟镇东南滨海区

面积为9200平方米

 

  9.4 本片区地名规划不设规划期限,最终地名以批准生效后的相关地名的命名为准。

  10 其它规定

  10.1 涉及本图则第3.6、3.7、4.2、、5.3、6.3、6.6、8.10、8.11及8.12条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2 本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.3 羊畴湾片区20-02地块海拔高度约100~160米,规划为观海山地公园。在不影响山脊线完整性的前提下,山脊线以南地区允许建设必要的配套性商业设施;20-02地块与20-09地块间须建设必要的登山步行道,完善山海步行联系、保障配套设施之间的衔接。

  10.4 本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
 相关文档: