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深圳市龙岗104-03号片区[荷坳地区]法定图则
来源: 日期: 2014-06-09
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  文本

  1 总则. 1

  2 目标与定位. 2

  3 用地性质. 2

  4 开发强度. 3

  5 配套设施. 4

  6 道路交通. 6

  7 城市设计. 9

  8 城市更新. 12

  9 地名. 13

  10 其它规定. 15

  图表

  文 本

  1 总则

  1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:深圳市中部物流组团东北部,机荷高速公路、水官高速公路、横坪大道和深惠大道所围合的区域,总用地面积246.09公顷。

  1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(2007-2020)》(送审稿)、《深圳市中部物流组团分区规划[布吉、平湖、横岗](2005-2020)》及其它经批准的专项规划。

  1.3 制订本图则遵循的主要原则是:公共设施优先开发建设原则;滚动更新原则;刚性与弹性并重原则;生态优先与可持续发展原则。

  1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

  1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  2 目标与定位

  2.1 本片区的发展目标是:通过高标准的城市更新和产业升级引导,将荷坳地区建设成为优势产业集聚的工业区,自然环境宜人、交通便利、配套设施完善的居住区。

  2.2 本片区的功能定位是:深惠大道沿线以工业和居住为主要功能的城市综合性发展片区。

  3 用地性质

  3.1 依据本片区的功能定位,确定本片区的土地用途为:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、道路广场用地(S)、对外交通用地(T)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)以及水域和其它非城市建设用地(E)等九大类。各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

  3.2 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符。

  3.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块上,市政府有关主管部门可依法,在有需要的时候收回土地使用权。

  3.4 本图则所确定的地块界线,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5 本图则对地块规定了两类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

  3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

  3.7 规划保留了现状坳一、坳二社区居民小组住宅区,待中远期改造时机相对成熟后,可进行整体改造,改造后土地性质应满足图则之土地利用相容性规定。

  3.8 规划对轨道龙岗线(3号线)“荷康站”站点周边列入城市更新单元的地区进行城市更新和整体改造,用地功能由工业向居住及商业服务业转型。规划鼓励通过提高该区域用地的混合度,提升片区活力。商业和居住混合用地中,商业建筑的比例原则上不小于50%,具体比例可通过城市更新单元专项规划进一步研究确定。

  4 开发强度

  4.1 本片区建设规模总量为250万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

  4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业及仓储用地的开发强须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

  4.3 本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4 本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  4.6 本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。

  4.7 本图则中规划工业用地的容积率上限指标推荐值为2.5,经规划主管部门审查后,可适当提高容积率上限指标;容积率控制下限为1.6。已批工业用地的开发强度可视实际需求,按照程序进行适当调整。

  5 配套设施

  5.1 本片区内的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。

  5.2 图则中配套设施规模和数量依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或者压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区配套设施造成较大影响,应对本图则进行必要的检讨。

  5.3 本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4 本片区规划居住人口规模为5万人。

  5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。

  表5.5

  配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

2

2

 

02-01

 

02-03

小学

1

1

 

02-04

九年一贯制学校

1

1

 

03-02

2

医疗卫生设施

社区健康服务中心

3

2

 

02-01

 

02-03

06-13

 

3

文娱设施

居住小区级文化活动室

2

2

 

02-01

 

02-03

4

体育设施

社区体育活动场地

2

2

 

02-01

 

02-03

5

行政管理与社区服务设施

社区居委会

1

1

 

02-01

社区服务中心

1

1

 

02-01

社区警务室

2

1

 

02-01

04-11

 

6

商业设施

肉菜市场

2

1

 

02-03

03-05

 

7

道路交通
设施

社会停车场(库)

2

2

 

02-02

 

06-13

轨道站出入口

3

3

 

02-01

 

02-02

 

02-03

公交枢纽站

1

1

 

02-02

10

邮政设施

邮政所

2

2

 

02-03

 

04-11

11

燃气设施

液化石油气瓶装供应站

1

1

 

07-09

 

12

环卫设施

压缩式垃圾转运站、再生资源回收站、环卫工人休息站

2

2

 

05-03

 

07-10

公共厕所

8

8

 

01-02

 

02-02

 

02-03

 

03-05

 

05-03

 

06-17

 

07-10

 

07-14

13

防灾减灾设施

消防站

1

1

 

06-04

室内避难场所

1

1

 

03-02

室外固定避难场所

1

1

 

03-02

 

  注:地块号加下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6 本片区污水排至横岗污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

  5.7 本图则茂盛河蓝线;110千伏及220千伏高压走廊、高压燃气管道橙线控制线依据相关专项规划确定。

  5.8 本图则共设置室内避难场所1处,室外固定避难场所1处。同时应按照服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

  5.9 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  6 道路交通

  6.1 本片区的对外联系的主要道路为机荷高速公路、横坪大道、水官高速公路、深惠大道、红棉路、坳背路。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2 本片区现状有轨道龙岗线(3号线)经过,并设有荷康站。

  本片区近期规划有厦深铁路经过,其线位以最后审定的铁路专项规划为准,铁路通廊控制宽度为45米,控制范围内的一切建设行为应符合铁路建设的相关设计标准;铁路穿越山体,工程的实施建设应保护地表植被、设置生物通廊,采取水土保护和环保措施,尽量减少对整体生态环境的破坏。

  本片区中期规划有轨道坪山线(12号线)的停车场,其出线应采用隧道形式穿越荷坳北区山体,最大限度的减少对自然生态环境的破坏和对周边地区的干扰。

  本片区远期规划有轨道东部快线(14号线)经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

  6.3 本片区规划道路分为五个等级:

  高速公路:机荷高速公路,红线宽100米,双向6车道。

  城市快速路:水官高速公路,道路红线宽100米,双向8车道;

  横坪大道,道路红线宽80米,双向8车道;

  盐龙大道,道路红线宽80米,双向8车道。

  城市主干道:深惠大道,道路红线宽120米,双向6车道;

  红棉路,道路红线宽50米,双向6车道。

  城市次干道:坳背路,道路红线宽30米,双向4车道。

  次干路网密度为0.7公里/平方公里。

  城市支路: 坳新路(北段),道路红线宽25米,双向2车道;

  荷坳路,道路红线宽20米,双向2车道;

  坳园路,道路红线宽18米,双向2车道;

  坳牌路,道路红线宽18米,双向2车道;

  坳一路,道路红线宽18米,双向2车道;

  坳二路,道路红线宽18米,双向2车道;

  坳新路(南段),道路红线宽18米,双向2车道;

  坳堪路,道路红线宽18米,双向2车道;

  坳岭路,道路红线宽16米,双向2车道;

  坳东路,道路红线宽16米,双向2车道;

  坳西路,道路红线宽16米,双向2车道;

  赐昌路,道路红线宽16米,双向2车道。

  其余支路为以虚线方式表达的建议性支路。

  支路网密度为5.1公里/平方公里。

  6.4 盐龙大道荷坳段设计应充分尊重地形地貌,全线应采用隧道或假覆盖的方式通过,最大限度的减少对自然生态环境的破坏和周边地区的干扰。对于坳背路以南部分无法设置隧道或者假覆盖的路段,应设置隔音墙,并对沿线进行植被密植,以减少对周边地区干扰。

  6.5 本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.6本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主、次干道上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干道距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干道距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置应尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.7本片区公交场站有枢纽站1处和轨道坪山线(12号线)停车场1处。

  6.8 本片区内规划社会停车场2处,位于02-02和06-13地块。其中已建成的用地,停车位不足的应鼓励增设停车位及使用社会停车场库。

  6.9 本片区的机动车停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.10本片区应构建便利的自行车系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

  6.11本片区步行系统由休闲步行道和滨河公共开敞空间等构成。本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  6.12 本片区规划4处人行过街设施(3处人行地下通道,1处人行天桥),除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

  6.13 部分城市支路及组团道路可结合实际需求,实行单向交通组织。

  7 城市设计

  7.1 本片区是衔接大运新城和横岗中心区的重要纽带,也是深惠大道沿线城市景观轴带的组成部分,并拥有良好的自然山水环境。本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:

  (1)系统性设计原则:应充分考虑开发建设区与周边地区在城市功能、道路交通、城市景观和公共系统等多方面的衔接和呼应。

  (2)生态优先原则:应充分尊重本片区内山体和水体(茂盛河)所构成的特征性的自然环境,任何开发建设均不应对片区自然地形地貌、山体植被和水体的破坏,体现生态优先原则。

  (3)公共空间渗透原则:应通过渗透型的城市公共空间系统,将片区中部形成的自然山体、围绕茂盛河形成的城市公园与周边各类型城市功能区有效串联,营造充满生机和活力的城市空间,为荷坳片区城市居民营造积极健康生活空间。

  7.2 整体空间景观意象

  片区应形成城市建设区环抱自然山体和城市公园的整体景观意向,并通过若干条道路和景观视线廊道构成的线性空间将视线及城市生活向自然空间引导,营造以绿色为底景的景观意向;沿深惠大道形成以中高层城市住区为风貌的景观意向,并结合轨道站点形成的高层聚集区,形成富有节奏感的现代城市景观风貌。

  7.3 深惠大道、红棉路和坳背路是本片区重要的景观轴线,轴线两侧的城市界面需加强景观设计,使位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面符合片区街道景观设计要求。

  7.4 本片区的街道景观(景观界面)设计应遵循下列原则:

  (1)深惠大道沿线是片区重要景观界面,严格控制深惠大道沿线的街道景观,保证建筑整体协调性和裙楼空间连续性,通过慎重处理建筑造型、风格、色彩和平面布局和建筑红线退让等要素,营造片区良好形象。应引导高层建筑在轨道龙岗线(3号线)荷康站周边地区适当集聚,形成富于变化的天际轮廓线。同时,为避免建筑对本片区自然山体轮廓线的遮挡,沿深惠大道景观界面中高层建筑应以塔楼形式设计,高层空间避免出现“街墙式”布局和设计。

  (2)红棉路是联系本片区与大运新城、横岗中心区重要的城市主干道和重要景观轴线。该道路穿越规划区内的工业园区和配套住区,应加强道路两侧城市景观界面设计,塑造简洁、现代的园区形象。

  (3)坳背路是本片区与荷康地区联系的城市次干道和景观轴线。应结合道路两侧功能设置,营造符合片区功能的道路景观意向。

  7.5 本片区的建筑与环境设计应遵循下列原则:

  (1)本片区应充分体现生态山水城区的特色。工业建筑宜采用现代、简洁的现代风格为主,力求体现工业园区的效率和朝气;公共建筑色彩总体基调以淡雅的颜色为主,但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等;居住建筑在形态、色调和布局方面均可以采用较为自由丰富的方式。

  (2)靠近山体的建设用地,建筑的布局形式应关注与背景山体的融合,保持街坊内部与背景山体之间的通透性;

  (3)公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道;

  (4)建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路、用地强度及空间景观规划要求确定;

  (5)建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射;建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计和城市空间环境相协调,全部设备应隐蔽。

  7.6 本片区主要公共空间包括:茂盛河公园、茂盛河景观带、街头绿地和街头绿地等,公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道,并应满足如下:主要的公共绿地均应进行整体设计,并形成开放的公园界面,保证与周边地区的衔接;并对地面铺装、街道家具、标识及植物配置等要素进行统筹设计,形成元素统一的场所特征。

  7.7 本片区鼓励利用地下空间。新建和旧城改造用地应按照《深标》的要求,鼓励进行地下空间的开发利用,建设地下停车场、地下商业街等,并考虑与相邻地下空间有机衔接的可能性。

  8 城市更新

  8.1 本图则划定一个拆除重建的城市更新单元,为02街坊,总用地面积19.2公顷。

  8.2 本图则范围内进行拆除重建类城市更新活动,应以本图则为基础编制城市更新单元专项规划,并按相关程序报批。特殊原因需要新增城市更新单元范围的,须在相关城市更新单元专项规划中进行说明并充分论证。

  8.3 城市更新单元

  (1)该单元地处轨道龙岗线(3号线)荷康站,现有土地用途和建筑物使用功能不符合片区城市发展需求,应通过城市更新,调整用地功能,完善城市基础设施,健全公共服务设施,同时使实施城市更新具有经济可行性。

  (2)该更新单元已列入2007年市旧改计划,其更新改造应重点落实24班小学(02-04)、公交枢纽站(02-02)和社会停车场(02-02),并注意加强轨道站点与周边用地的无缝接驳和步行系统联系。

  (3)本更新单元内除独立占地的24班小学外的地块规划建筑总量原则控制在68.6万平方米左右,其中居住建筑56.6万平方米。具体指标由更新单元专项规划研究确定。

  8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量尤其是居住建筑总量原则上不宜突破。在更新单元专项规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施、市政基础设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元专项规划并按其审批程序报批。

  8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、市政基础设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元专项规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可结合城市更新单元专项规划在城市更新单元范围内优化完善。城市更新单元专项规划可视情况在法定图则基础上增加各类公共服务设施、市政基础设施和绿地。

  8.6 本图则中城市更新单元内建议的支路应在城市更新单元专项规划中落实。在满足道路设计相关规范等要求的前提下,其具体线位可在城市更新单元专项规划中优化完善。

  8.7 城市更新单元专项规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地功能进行优化调整,并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

  9 地名

  9.1 按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

  9.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开敞空间名称。

  9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

  表9.3

  地名规划一览表

类别

序号

原有地名

规划名称

道路等级

备注

规划铁路

1

厦深铁路

厦深铁路

铁路

现状道路

1

机荷高速公路

机荷高速公路

高速公路

西起深圳宝安国际机场,东至龙岗区荷坳社区

2

水官高速公路

水官高速公路

城市快速路

西起布吉水径村,东至龙岗官井头

3

横坪大道

横坪大道

城市快速路

西起龙岗区横岗街道办,东至坪地

4

深惠大道

深惠大道

城市主干道

西起深圳,东至惠阳

5

坳背路

坳背路

城市次干道

西起水官高速公路(未直接相接),东至深惠大道

6

坳新路

坳新路

支路

北起坳一路,南至坳背路

7

荷坳路 

荷坳路

支路

北起大运新城,南至荷坳社区

规划道路

1

盐龙大道

盐龙大道

城市快速路

西起龙岗,东至盐田

2

红棉四路

红棉路

城市主干道

西起横岗中心区,东至龙岗中心城

3

坳勘路

次干路

西起红勘路,东至深惠大道

4

坳一路 

坳一路

支路

西起龙翔大道,东至坳背路

5

坳二路 

坳二路

支路

西起坳新路,东至坳背路

6

坳东路

支路

北起坳二路,南至坳一路

7

坳西路

支路

北起坳新路,南至坳背路

8

坳牌路

支路

西起坳园路,东至深惠路

9

坳园路

支路

北起荷坳路,南至深惠路

类别

序号

原有地名

规划名称

分类

备注

自然地理实体

1

松园坑

松园坑

山体

2

凤地

凤地

— 

山体

3

公坑

公坑

— 

山体

4

茂盛河

茂盛河

— 

水体

公共开放空间

 

1

茂盛河公园

公园

2

坳背广场

广场

3

坳新广场

广场

4

坳园广场

广场

5

坳岭公园

广场

  9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

  10 其它规定

  10.1 涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.5、6.11、8.5、8.6及8.7条款的申请及修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2 图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模,以及对其进行综合整治或者依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.3 本图则条款未提及的其他修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
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