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深圳市龙岗104-10号片区[荷康地区]法定图则
来源: 日期: 2014-06-09
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  文本

  1.总则. 1

  2.目标与定位. 2

  3.用地性质. 2

  4.开发强度. 4

  5.配套设施. 4

  6.道路交通. 7

  7.城市设计. 9

  8.城市更新. 11

  9.地名. 12

  10其它规定. 15

  图表

 

  1.总则

  1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:深惠高速公路、深惠大道、横坪大道、规划东部高速公路、以及中部物流组团和龙岗中心组团边界围合的区域,总用地面积508.25公顷。

  1.2制订本图则的主要规划依据是:深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的专项规划。

  1.3 制订本图则遵循的主要原则是:可操作性原则、资源节约原则、公共服务功能优先原则、环境友好原则、生态宜居原则。

  1.4本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

  1.5本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  2.目标与定位

  2.1本片区的发展目标是:抓住轨道龙岗线(3号线)建设的机遇,提升片区功能,建设配套设施完善、交通便捷、拥有环境特色的城市综合功能区。

  2.2本片区的主导功能是:深惠大道沿线功能提升区的组成部分,以工业、居住和生态保育为主要功能的城市综合性发展片区。

  2.3本片区的发展策略是:存量土地重点配置片区欠缺的工业园区配套宿舍;拆除改造用地配置本片区和周边片区紧缺的教育配套设施;结合轨道站点布局商业设施,配置社区基础型公共设施和城市的交通配套设施,完善片区功能结构;保留现状片区立足完善道路交通体系和公共开放空间体系。

  2.4 本片区的规划重点在于突出片区山水城区特色,构建亲水近山的空间结构,提升片区的城市形象和环境品质。

  3.用地性质

  3.1 本片区土地利用性质主要包括:工业用地(M)、居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、对外交通用地(T)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)以及水域和其它非城市建设用地(E)九大类。详见本图则“图表”的规定。

  3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.3本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

  3.6本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

  3.7本图则确定的原农村居民住宅用地(R4)的用地范围以政府相关主管部门最终划定的非农建设用地为准。图则对该类用地仅规定用地性质、内部建议性道路和配套设施要求。这类用地规划要求现状保留,以环境综合整治为主,近期应严格控制建设,远期可根据城市发展要求,在城市更新专项规划的指导下统一改造。

  3.8本片区深惠大道(轨道龙岗线(3号线))沿线的商业和居住混合用地,可以兼容部分办公功能,以提高片区发展的综合性和活力。商业和居住混合用地中,商业建筑的比例原则上不小于50%;居住和商业混合用地中,商业建筑的比例原则上不少于20%。

  3.9本片区深惠大道(轨道龙岗线(3号线))沿线的部分工业区,现状建筑质量较好,规模较大。规划建议近期保留其建筑主体,同时结合深惠大道沿线城市功能的提升,可向商业性办公、商业、服务业等功能转变。远期结合城市发展要求,进行专项研究后可以整体划分为城市更新单元,进行拆除重建,同时落实公共服务设施、市政基础设施和公共开放空间。

  3.10本片区共有11个地块涉及到蓝线规划,其中地块01-06、02-06、02-13、02-16、05-12、06-08、08-04、08-12为现状保留用地,地块02-07为依据政府批件,地块06-09、08-11为规划用地,蓝线控制范围内用地的具体建设要求根据《深圳市蓝线规划》执行。

  4.开发强度

  4.1 本片区的建设规模总量约为217.88万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

  4.2本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

  4.3本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  5.配套设施

  5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

  5.2本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4本片区规划居住人口规模4.2万人。

  5.5本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。

  表5.5 配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

备注

总量

规划增加

现状 保留

规划

1

教育设施

幼儿园

3

2

05-03

03-0505-10

-

小学

2

1

05-02

05-06

-

初中

1

1

 

05-14

-

2

医疗卫生 设施

门诊部

1

1

 

05-10

 

社区健康服务中心

5

1

01-08 03-10 07-08 08-15

03-06

-

社区服务站

2

2

 

03-0605-10

-

3

文娱设施

居住区级文化中心

1

1

 

03-13

-

居住小区级文化室

3

2

06-12

03-0604-05

-

4

体育设施

社区体育活动场地

5

5

 

03-0303-1304-05

04-0707-02

 

 

5

行政管理与社区服务 设施

社区居委会

2

 

03-07 05-03

 

-

派出所

1

 

03-09

 

-

社区警务室

3

1

01-08 07-08

03-06

-

6

商业设施

社区肉菜市场

2

 

05-03 07-08

 

-

 

7

道路交通 设施

社会停车场

6

6

 

01-0503-1306-0907-0307-0408-11

-

公交场站

1

1

 

07-04

-

加油站

2

 

03-04 05-05

 

-

长途客运站

1

 

05-01

 

-

 

8

给水排水 设施

给水厂

1

 

02-16

 

 

污水厂

1

 

01-06

 

-

9

电力设施

110KV变电站

1

1

 

09-03

-

 

10

邮政设施

邮政支局

1

1

 

03-15

 

邮政所

3

1

01-08 04-10

07-04

 

 

11

环卫设施

垃圾转运站

1

1

 

04-06

-

再生资源回收站

1

1

 

04-06

-

公共厕所

4

3

05-03

04-0204-0607-01

-

环卫工人休息站

1

1

 

04-06

 

12

防灾减灾 设施

消防站

1

1

 

02-18

-

应急避难场所

1

 

5-12

 

 

 

  注: 下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6 本片区污水排至横岗污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

  5.7本图则梧桐山河、大康河、铜锣径水库及东部供水工程至铜锣径水库支线原水输配管道蓝线;东北部和北部地区110千伏和220千伏高压走廊、梧桐树—龙中和梧桐树—龙岗微波通道控制线依据相关专项规划确定。

  5.8本片区结合地块开发,建设初期雨水收集设施,如雨水池等;建设污水再生系统,收集、处理污水。收集的雨水和污水再生水均回用于绿化灌溉、道路喷洒、景观水池等。

  5.9本图则共设置室内避难场所1处。本图则应按服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、公共绿地、停车场等场地配置室外紧急避难场所。

  5.10本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  6.道路交通

  6.1 本片区对外联系的主要道路有深惠高速公路、东部高速公路、深惠大道、横坪大道、沙荷大道。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2本片区现状有轨道龙岗线(3号线)经过。在深惠大道上设有荷康站,站点的出入口必须与公共交通换乘接驳系统以及长途客运站相结合。

  本片区近期规划有厦深铁路经过,其线位以最终批准的相关规划为准。

  6.3 本片区规划道路分五个等级:

  (1)高速公路:深惠高速公路,红线宽度100米,为双向6车道;

  东部高速公路,红线宽度60米,为双向6车道。

  (2)快速路:横坪大道,红线宽度80米,双向6车道。

  (3)城市主干道:深惠大道,红线宽120米,双向8车道;

  荷康路,红线宽度40米,双向4车道;

  沙荷大道,红线宽度50米,双向6车道;

  银荷路,红线宽度40米,双向4车道。

  (4)城市次干道:宝康三路,红线宽度22/26米,双向4车道;

  长金路,红线宽度20米,双向4车道;

  金源路(宝康三路以南段),红线宽度20米,双向4车道;

  银盛路,红线宽度30米,双向4车道;

  次干道网密度为0.89公里/平方公里。

  (5)支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽12-20米,为双向2车道,支路网密度为4.8公里/平方公里。

  6.4本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.5本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干道上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干道距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干道距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干道相连,支路和主干道相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.6本片区对外交通场站有现状保留的长途客运汽车站1处。公共交通场站有规划设置的枢纽站1处,可以附建在底层建筑当中,要求占地不少于4500平方米。

  6.7本片区共设独立占地公共停车场3处,其中一处公共停车场(地块06-09)为公共绿地和社会停车场库混合用地,停车场库应结合绿化配置进行布局,与周边的环境景观相协调,并且该地块的绿化面积不宜小于50%。配建非独立占地公共停车场3处。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.8本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

  6.9本片区步行系统由休闲步行道和滨河公共开敞空间等构成。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  6.10除轨道站点外,本片区在深惠大道和沙荷大道上保留和规划新增的过街人行设施共4座。除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

  6.11厦深铁路东西向横穿本片区,铁路通廊控制宽度为45米,控制范围内的一切建设行为应符合铁路建设的相关设计标准;铁路穿越山体,工程的实施建设应保护地表植被、设置生物通廊,采取水土保护和环保措施,尽量减少对整体生态环境的破坏。

  7.城市设计

  7.1本片区内城市空间形态控制应满足如下要求:

  (1)生态优先,保护和利用好片区内自然山体、河流等反映城市风貌特征的自然景观资源,突出生态山水城区的景观特色;

  (2) 尊重自然山体与河流的资源价值,保护与利用兼蓄,空间形态、建筑功能布局、公共设施与公共开放空间分布、景观廊道与视觉通道的设置等等充分考虑城市建设与自然山水资源的无缝融合;

  (3)以人为本,优先保障公共空间体系的建设,空间场所的塑造应以人的感知及体验为核心。

  7.2梧桐山河是本片区的景观主轴,应注重组织和建设滨河绿地空间,塑造与密集型城市建成区具有反差的特色空间。位于景观主轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。

  7.3本片区建筑景观界面应满足如下要求:

  (1)深惠大道沿线是片区重要景观界面,严格控制深惠大道沿线的街道景观,保证建筑的连续性和协调性,通过慎重处理建筑红线退让以及建筑造型、风格、色彩和平面的布局形式等,结合绿化景观带,兼顾人行和车行两种浏览方式对城市景观界面的要求,充分展示本片区的良好形象;

  (2)沿横坪大道和沙荷大道,控制建筑风格、形体、材质、色彩等的协调统一,保证车行浏览对街道界面景观的需求;

  (3)借助厦深铁路绿化走廊和片区内主要道路,形成深惠大道-城市建成区-自然山体之间的视觉通廊;在视觉通廊经过的地段,对建筑高度、体量和造型加以控制,形成与自然环境协调统一的景观界面。

  7.4在城市的重要地段和人流车流的主要来源方向应布置景观节点和标志性建筑物,形成鲜明的城市意象:在深惠大道沿线,轨道站点附近地块设置标志性建筑物,同时在横坪大道和深惠大道的交叉口附近地块形成本片区的门户型节点,通过建筑高度、造型和色彩的处理形成片区城市意象的焦点所在;在视觉通廊的尽端以及与街坊绿地的衔接部分通过精心的场地设计,形成景观节点。

  7.5本片区建筑高度控制应分为三级区域分别控制,并遵循以下控制要求:

  (1) 一级空间形态控制区:为基本生态控制线范围内区域。按《深圳市基本生态控制线管理规定》要求建设,不允许大面积人工环境的出现;

  (2) 二级空间形态控制区:毗邻山体区域。进行中强度开发,建筑以多层为主;

  (3)三级空间形态控制区:为轨道站点500米范围和用地公共性强、功能混合度高的区域。鼓励中高强度开发,建议建筑高度控制在60米以下,局部引导低于100米的高层建筑建设。

  7.6本片区主要公共空间包括以散步、慢跑、自行车休闲、休憩为主导功能的滨河带状绿地,和以社区休闲、日常锻炼、儿童游戏为主导功能的街头绿地。公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

  7.7本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

  (1)严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计;

  (2)本片区应充分体现生态山水城区的特色。工业建筑宜采用现代、简洁的现代风格为主,力求体现工业园区的效率和朝气;公共建筑色彩总体基调以淡雅的颜色为主,但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等;居住建筑在形态、色调和布局方面均可以采用较为自由丰富的方式。

  (3)靠近山体的建设用地,建筑的布局形式应关注与背景山体的融合,保持街坊内部与背景山体之间的通透性;

  (4)公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道;

  (5)建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路、用地强度及空间景观规划要求确定;

  (6)建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射;建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计和城市空间环境相协调,全部设备应隐蔽。

  (7) 05-10地块邻近规划厦深铁路,住宅建筑退让用地红线的距离在满足《深标》的基础上,多退让10米;同时建议密植树木,以减小铁路对住宅的不利影响。

  8.城市更新

  8.1本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

  8.2在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定进行。

  8.3本图则划定1个城市更新单元,总用地面积约8.82公顷。规划依据有利于片区公共配套设施完善和土地集约利用的原则,将该单元改造为居住和商住混合用地。

  (1)该单元为深惠大道、银盛路、银荷路和银盛四路围合的区域。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为16.7万平方米,其中居住建筑总量约为14.4万平方米。

  (3)该单元内应重点落实地块05-06内18班小学、地块05-10内9班幼儿

  园、门诊部、社区服务站等设施。

  8.4本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

  8.5本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

  8.6本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

  8.7城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

  9.地名

  9.1 按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

  9.2本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

  表9.3地名规划一览表

类别

序号

原有名称

规划名称

道路等级

备注

铁路

1

厦深铁路

厦深铁路

铁路

 

轨道

1

地铁3号线

轨道龙岗线

3号线)

轨道

 

道路

1

深惠高速公路

深惠高速公路

高速公路

西起深惠大道,东至规划区边界

2

 

东部高速公路

高速公路

南、北至规划区边界

3

 

横坪大道

快速路

西起深惠大道,东至规划区边界

4

深惠公路

深惠大道

城市主干道

南起横坪大道,北至深惠高速公路

5

 

沙荷大道

城市主干道

南起横坪大道,北至规划区边界

6

 

荷康路

城市主干道

西起深惠大道,东至沙荷大道

7

 

银荷路

城市主干道

南起横坪大道,北至荷康路

8

 

宝康一路

城市支路

西南起长江埔路,东北至金源路

9

 

宝康二路

城市支路

西南起荷康路,东北至金源路

10

 

宝康三路

城市次干道

西南起荷康路,东北至规划边界

11

长金路

长金路

城市次干道

西南起荷康路,东北至规划边界

12

 

宝康四路

城市支路

西南起长江埔路,东北至金源路

13

 

宝康五路

城市支路

西南起金源路,东北至荷康二路

14

 

荷康一路

城市支路

东南起长金路,东北至规划区边界

15

 

荷康二路

城市支路

东南起荷康路,西北至长金路

16

 

荷康三路

城市支路

东南起荷康路,西北至长金路

17

金源路

金源路

城市支路

尽端路,东南至宝康三路

18

金源路

城市次干道

东南起荷康路,西北至宝康三路

19

金源一路

金源一路

街坊内部道路

西南起金源路,东部接金源三路

20

金源二路

金源二路

街坊内部道路

尽端路,西南起金源路

21

金源三路

金源三路

街坊内部道路

东南起金源二路,西北接金源一路

22

 

荷康四路

城市支路

东南起宝康二路,西北至宝康一路

23

 

荷康五路

城市支路

东南起宝康二路,西北至宝康一路

24

长江埔路

长江埔路

城市支路

东南起荷康路,西北至深惠大道

25

 

梧桐山河东路

城市支路

南起银海街,北至荷康路

26

 

梧桐山河西路

城市支路

尽端路,北起荷康路,南至小学东侧

27

 

桐基山西路

城市支路

北起银盛一路、南至银盛三路

28

 

银盛一路

城市支路

尽端路,西北起银荷路,东南至山体

29

 

银盛二路

城市支路

东南起银荷路,西北至梧桐山河东路

30

长江埔二路

银盛三路

城市支路

尽端路,西北起银荷路,南至山体

31

 

银盛四路

城市支路

东南起银荷路,西北至深惠大道

32

银盛路

银盛路

城市次干道

东起银荷路,西至深惠大道

33

银海街

银海街

城市支路

南起横坪大道,西至深惠大道

34

创银街

创银街

街坊内部道路

南起银海街,北至盛银街

35

 

盛银街

街坊内部道路

东起银荷路,西至梧桐山东路

36

 

兴银街

街坊内部道路

南起盛银路,北接荣银路

37

 

荣银街

街坊内部道路

东接振银路,西接兴银路

38

 

振银街

街坊内部道路

南起盛银街,北接荣银街

39

上下路

上下路

街坊内部道路

东南起沙荷大道,西北至桐基山东路

40

吉溪路

吉溪路

街坊内部道路

尽端路,西南起横坪大道北侧,东至沙荷大道

41

 

桐基山东路

街坊内部道路

西南两端分别接沙荷大道、吉溪路

42

 

上福路

街坊内部道路

南起吉溪路,北至桐基山东路

43

简龙路

简龙路

城市支路

尽端路,西南起横坪大道北侧,北接简龙一路

44

 

简龙一路

城市支路

西起沙荷大道,东接简龙路

45

 

简龙二路

城市支路

尽端路,东南起东部高速公路西侧,西北至简龙路

46

 

简龙三路

城市支路

西接简龙路,北接简龙二路

47

 

简龙四路

城市支路

东南起简龙路,西北至沙荷大道

48

水库路

水库路

城市支路

尽端路,东南起山体,西北至简龙路

自然地理实体

序号

现状名称

规划名称

分类

备注

1

梧桐山河

梧桐山河

河流

 

2

 

大康河

河流

 

3

 

简龙河

河流

 

4

桐基山

桐基山

山体

 

天桥

1

 

简龙天桥

 

 

通道

1

 

长江埔地下通道

 

 

2

 

水晶地下通道

 

 

3

 

银海地下通道

 

 

  9.4本片区最终地名以批准生效的命名为准。

  10其它规定

  10.1涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.3本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
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