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深圳市龙岗103-03号片区[平湖中心地区]法定图则
来源: 日期: 2015-04-17
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  1 总则

  1.1 本图则适用范围(以下简称“本片区”)为:现状凤凰大道以西,平龙东路、平龙西路以南,广深铁路、规划平湖建设路、平安大道以东,富安大道以北所围合的区域,总用地面积为278.42公顷。

  1.2 制定本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划》、《深圳市中部物流组团分区规划》及其它相关专项规划。

  1.3 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

  1.4 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.5 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.6 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《条例》第二十七、二十八条的规定。

  1.7 本图则自市规划委员会主任委员签发之日起施行。即日起,该片区原有控制性详细规划自行废止。

  2 目标与定位

  2.1 本片区的发展目标是:建设充满活力、具有现代气息、功能完善和设施齐全的街道级服务中心和产业服务中心。

  2.2 本片区的主导功能是:承担平湖街道范围的行政办公、商业、文化和生活居住服务职能。

  2.3 本片区的发展策略是:通过城市更新,重点完善地区功能结构,优化路网体系,完善社区基础型公共设施。

  2.4 本片区注重保留与提升现状商业街区品质与活力,挖掘与保护城市文化特色,提高城市环境品质。

  3 用地性质

  3.1 本片区规划用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、道路广场用地(S)、绿地(G)、市政公用设施用地(U)等,详见本图则“图表”的规定。

  3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4 本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

  3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

  3.7 本图则规定的包含两种或两种以上用地性质的地块,地块中各类用地性质所占的比重按《深标》中“混合用地”的相关规定执行。

  4 开发强度

  4.1 本片区建设规模总量约为430万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

  4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

  4.3 本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4 本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  5 配套设施

  5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

  5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3 本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4 本片区规划居住人口规模10.6万人,规划就业人口规模3.0万人。

  5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。

  表5.5:配套设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块号

备注

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

普通高中

1

1

10-04

规划增设

初中

1

10-04

九年一贯制学校

3

2

02-11

08-1110-21

小学

2

1

09-01

02-02

幼儿园

8

5

04-0807-2107-15

01-0203-0308-0809-0610-09

2

医疗卫生设施

综合医院

1

03-07

社区健康服务中心

7

5

07-1410-06

01-0202-0408-0709-0610-22

3

文娱设施

文化站

1

03-04

居住区级文化中心

1

1

09-08

 

居住小区级文化室

8

5

04-1807-1410-06

01-0202-0403-0308-0509-06

4

体育设施

综合体育活动中心

1

1

09-08

社区体育活动场地

5

5

02-0603-0108-0609-0510-23

5

行政管理与社区服务设施

街道办事处

1

01-07

社区居委会

6

5

04-18

01-0202-0403-0308-0509-06

派出所

1

07-19

社区警务室

6

4

03-0604-18

01-0202-0408-0509-06

社区服务站

6

5

04-18

01-0202-0403-0308-0509-06

肉菜市场

2

05-0607-24

综合市场

3

2

06-04

08-0309-07

法院

1

10-18

敬老院

1

1

02-08

6

道路交通设施

社会停车场()

3

3

03-0108-0609-09

加油加气站

1

1

10-19

人行天桥

7

4

公交场站

4

4

01-0101-0408-1210-13

7

通信设施

有线电视中心

1

07-14

通信机楼

2

04-0607-04

8

邮政设施

邮政支局

2

04-0607-04

邮政所

1

1

08-07

9

环卫设施

垃圾转运站

3

3

03-0208-0110-03

公共厕所

7

6

10-03

02-0603-0208-0108-0609-0510-05

再生资源回收点

2

2

08-0110-03

10

防灾减灾设施

消防站

1

04-05

应急避难场所

6

2

02-0202-1109-0110-04

08-1109-08

  注:下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6 本图则安排了综合体育活动中心、综合医院、文化站等居住地区级设施。

  5.7 本片区污水排至平湖污水处理厂与鹅公岭污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

  5.8 本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  5.9 小区级配套设施原则在保证合理服务范围的基础上,趋于集中布置,并与周边绿地、广场用地紧密结合,以形成社区中心;具体建议集中在以下地块及周边布置:02-06、08-06、09-05地块。

  6 道路交通

  6.1 本片区对外联系的主要道路为有平湖大道、平安大道、凤凰大道、平龙东路、平龙西路和富安大道。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2 本片区远期规划有轨道宝盐线(13号线)、平湖线(16号线)经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

  6.3 本片区规划道路分三个等级:

  (1)主干路:平湖大道,平安大道,红线宽度50米,为双向6车道;凤凰大道、平龙东路、平龙西路、富安大道,红线宽度65米,为双向6车道;

  (2)次干路:新乐街、新立街、沿岭路、守珍街、横岭路、平湖建设路、大新街,红线宽度25~35米,为双向四车道;次干路网密度为2.2公里/平方公里;

  (3)支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度12~25米,为双向或单向两~四车道;支路网密度为5.7公里/平方公里。

  6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.5 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.6 本片区共设公共交通场站四处,其中公交首末站三处、公交接驳站一处。

  6.7 本片区共设独立占地公共停车场一处,占地面积6580平方米。配建非独立占地公共停车场两处,总建筑面积共11200平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.8 本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

  6.9 本片区规划步行系统为平湖大道、大新街、沿岭路、新乐街、新立街、双拥街、守珍街、龙振街、高原路以及松仔岭公园等构成。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  6.10 本片区规划人行过街设施七处,除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

  7 城市设计

  7.1 本片区城市空间形态控制应满足如下要求:

  (1)公共系统连续:在区域上,应保证城市景观轴沿线公共空间向外延续与周边城市功能区公共系统搭接;在片区内部,应通过城市景观轴沿线的带状绿地、地块附属公共空间联系各公共设施、广场和公园绿地,以保证公共系统的开放性和连续性。

  (2)特征性突现:应保留本片区特征性的自然地理实体——松仔岭山体、古树宗祠和多层空间尺度,通过控制景观通廊、公共系统和街道界面突现上述特征。

  (3)功能互动:各公共空间的场地设计应与其所在功能组团的功能相匹配,形成互动。

  7.2 本片区城市景观核心及周边地块建设应满足以下要求:

  (1)双拥街—凤凰大道—守珍街—平安大道—平龙东路—平湖大道围合区域及其沿边地块为城市商业景观核心。该区域内公共空间场所特征以商业展示、休憩为主,居民日常生活休憩为辅。区域内双拥街、龙振街、顺昌街、益湖路、昌平街、裕和北街、景新北街沿线地块应设置骑楼,保证一级街廓的连续性和人性尺度,且沿线建筑退线内不得设置停车场。

  (2)“松仔岭公园”为城市自然景观核心,公园内只允许建设与公园功能相关的必要的管理、服务及部分游乐活动设施。公园范围不应用围墙进行隔离防护。公园周边10-01、10-06、10-16地块开发和改造时应保证沿岭路、平湖建设路、天河路、松仔岭路和松仔岭公园间与道路红线等宽的景观通廊。景观通廊范围内不得建设有碍通风和视线的建构筑物。10-04、10-06、10-08、10-16、10-19地块的开发建设、综合整治应与现状地形结合,减少山体开挖。

  7.3 本片区景观界面建设应满足以下要求:

  (1)平湖大道是城市南北向的对外景观展示轴,强调人行与车行尺度并重和商业服务特征界面,街廓应保持连续,天际线应有一定韵律感。与双拥街、龙振街相交区域形成的标志性区域,应留下通道与其他城市节点联系。

  (2)平龙东路——平龙西路是城市东西向的对外景观展示轴,强调车行尺度和商住特征的界面,天际线应有一定韵律感,在与平湖大道、平安大道相交区域形成标志性区域,并注意留下通道与南侧商业景观核心相呼应。

  (3)双拥街—新立街—横岭路—沿岭路—新大街是本片区内部城市景观界面,串联多个功能区,强调人行尺度。双拥街、新立街段界面强调连续、宜人的多层商业特征,横岭路、沿岭路段界面强调通透的多层、中高层和公共设施特征,新大街段界面强调连续、有韵律感的特征。界面还应留下通道与各地块内开敞空间相呼应。

  (4)城市景观轴线上建筑高度大于18米且小于或等于54米的高层建筑,其最大连续展开面宽不宜大于80米,建筑高度大于54米的高层建筑,其最大连续展开面宽不宜大于60米。

  7.4 本片区建筑高度应满足如下要求:

  (1)临近松仔岭公园自然景观核心区域为高层限制区。松仔岭公园周边地块限高宜控制为24米;守珍街、裕和南街、隔圳西路、富安大道和凤凰大道围合区域内,限高不宜超过松仔岭公园山顶,即60米;09-04、09-06和10-09地块,在进行内部空间组织时宜保证靠近山体一侧的建筑高度不超过36米(除现有建筑和已审批的规划)。

  (2)城市商业景观核心和平龙路、平湖大道沿线为高层建设区,高度宜控制在75米以内。在平龙东—平安大道—守珍街—裕和北街围合区域内,地标性建筑物建筑限高可突破100米。

  7.5 本片区主要公共空间包括广场、城市公园、公共绿地和地块附属公共空间等,公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道,并应满足如下要求:

  (1)场地设计应与其所在功能组团的功能相匹配;

  (2)应保证绿化、连廊、骑楼等遮阳、避雨设施和座椅等休憩设施;

  (3)应与周边公共空间保持连续;

  (4)临公共空间的建筑退线应统一,强调形成连续的街墙;

  (5)地块附属公共空间进深应不宜小于6米;

  (6)应与道路步行道相邻,且不得设置停车场和隔离设施。

  7.6 本片区建筑及环境设计应满足以下要求:

  (1)严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计;

  (2)建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定;

  (3)沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一。

  7.7 本片区广告与标识的设置应满足以下要求:

  (1)各类型的广告应进行统一规划、协调布置;

  (2)标识应清晰、明确、规范;标识物的形式应与周围环境相协调;

  (3)考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;

  (4)保证行人和机动车驾驶员的安全。

  7.8 本片区鼓励地下空间的开发利用。新建和旧城改造用地应按照《深圳市城市规划标准与准则》的要求,建设地下停车场、地下商业街等,并考虑与相邻地下空间有机衔接的可能性。

  7.9 本片区控制保留具有地方特色的宗祠、碉楼等历史文化建筑,其中09-05和09-06地块内现状保留的宗祠应结合公共绿地或社区公共空间,加强保护与利用。

  8 城市更新

  8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

  8.2 在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定进行。

  8.3 本图则划定三个城市更新单元,总用地面积约80公顷。

  8.3.1 GX01城市更新单元

  (1)该单元地处平湖街道级商业服务核心区域,现有土地用途、建筑物使用以及城市环境品质已不符合商业核心区的土地利用和功能要求,城市更新应强化商业街区景观与公共空间的塑造,完善城市基础设施、公共服务设施。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为47.5万平方米,其中居住建筑总量约为31.8万平方米。

  (3)该单元内应重点落实24班小学(02-02)和公共绿地(02-06)等设施。

  8.3.2 GX02城市更新单元

  (1)该单元地处综合居住区,城市更新应注重完善城市基础设施、公共服务设施。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为68.2万平方米,其中居住建筑总量约为47.0万平方米。

  (3)该单元内应重点落实公共绿地(08-06)、九年一贯制学校(08-11)、公交首末站(08-12)等设施。

  8.3.3 GX03城市更新单元

  (1)该单元地处综合居住区,邻近松仔岭自然景观核心区,城市更新应加强自然山体景观资源利用与视觉通廊控制,注重完善城市基础设施、公共服务设施。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为45.7万平方米,其中居住建筑总量约为37.0万平方米。

  (3)该单元内应重点落实综合体育活动中心与居住区级文化中心(09-08)、社会停车场库(09-09)和公共绿地(09-05)等设施。

  8.3.4 GX04城市更新单元

  (1)该单元地处平湖街道级商业服务核心区域,现有土地用途、建筑物使用以及城市环境品质已不符合商业核心区的土地利用和功能要求,城市更新应强化商业街区景观与公共空间的塑造,完善城市基础设施、公共服务设施。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为51.0万平方米,其中居住建筑总量约为29.77万平方米。

  (3)该单元内应重点落实规划公交首末站(01-01)。

  8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

  8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

  8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

  8.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

  9 地名

  9.1 按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

  9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

  表9.3:地名规划一览表

类别

序号

原有地名

规划名称

道路等级

备注

现状道路

1

平龙东路

平龙东路

主干路

西起平安大道,东北至凤凰大道

2

平龙西路

平龙西路

主干路

东起上大街,西至平安大道

3

凤凰大道

凤凰大道

主干路

西起平龙东路,东至富安大道

4

平湖大道

平湖大道

主干路

北起平龙路,东南至富安大道

5

守珍街

守珍街

次干路

东起凤凰大道,西至上大街

6

新乐街

新乐街

次干路

西起平龙东路,东至双拥街

7

新立街

新立街

次干路

西起双拥街,东至守珍街

8

横岭路

横岭路

次干路

北起凤凰大道,南至沿岭路

9

建设路

平湖建设路

次干路

北起沿岭路,南至上大街

10

天河路

天河路

支路

北起沿岭路,南至平湖大道

11

建新路

建新路

支路

北起平湖大道,南至平安大道

12

新园路

新园路

支路

北起凤凰大道,南至裕和北路

13

双拥街

双拥街

支路

北起凤凰大道,南至平湖大道

14

益民路

益湖路

支路

北起平湖大道,南至昌平街

15

新南路

新南路

支路

西起守珍街,东至建设路

16

荔园街

龙振街

支路

西南起平安大道,东北至顺昌街

17

南园路

新村路

支路

西南起平湖大道,东北至沿岭路

18

高原路

高原路

支路

北起凤凰大道,南至沿岭路

19

顺昌街

顺昌街

支路

西北起平龙东路,东南至横岭路

20

新民北街

新民北街

支路

西北起双拥街,东南至守珍街

21

宝新街

宝新北街

支路

西北起平龙东路,东南至双拥街

22

宝新街

宝新南街

支路

西北起双拥路,东南至守珍街

23

裕和北街

裕和北街

支路

西北起平龙东路,东南至守珍街

24

裕和南街

裕和南街

支路

西北起守珍街,东南至天河路

25

上大街

上大街

支路

西北起平龙西路,东南至建设路

26

景新北街

景新北街

支路

西北起平龙东路,东南至守珍街

27

新风北街

新风北街

支路

西北起双拥街,东南至守珍街

规划

道路

1

富安东路

富安大道

主干路

西起平安大道,东北至凤凰大道

2

平安大道

主干路

北起平龙路,南至富安大道

3

沿岭路

沿岭路

次干路

西起守珍街,东至富安大道

4

大新街

大新街

次干路

西南起平安大道,东北至沿岭路

5

昌平街

昌平街

支路

西起益民路,东至守珍街

6

建南路

建南路

支路

北起建设路,南至建新路

7

福新路

支路

北起建新路,南至富安大道

8

荣华街

支路

西南起新南路,东北至平湖大道

9

隔圳西路

隔圳西路

支路

西起天河路,东至富安大道

10

新联路

新联路

支路

北起平湖大道,南至大新东路

11

新和路

新和路

支路

北起平湖大道,南至福新路

12

隔圳西路

振平路

支路

南起平湖大道,北至隔圳西路

13

红朱岭路

支路

南起平湖大道,北至隔圳西路

14

松柏围路

支路

北起沿岭路,南至隔圳西路

15

满翠路

支路

北起凤凰大道,南至松仔岭路

16

松仔岭路

支路

西起满翠路,东至高原路

17

松凤路

支路

北起凤凰大道,南至松仔岭路

18

新屋街

支路

西起新和路,东至新联路

19

大新东路

支路

西北起大新街,东南富安大道

类别

序号

原有地名

规划名称

分类

备注

自然地理实体

1

松仔岭

松仔岭

山体

规划区东部,沿岭路东北侧

公共开敞空间

1

平湖广场

平湖广场

广场

平湖大道与平龙东路交叉口东侧

2

旭日广场

旭日广场

广场

平安大道与守珍街交叉口东侧

3

松仔岭公园

公园

结合松仔岭自然山体

  9.4 本片区最终地名以批准生效的命名为准。

  10 其它规定

  10.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.10、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2 本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
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