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深圳市龙岗202-05号片区[八仙岭地区]法定图则
来源: 日期: 2015-04-17
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  1.总则

  1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:蛇岭大道(暂定)、碧仙路(暂定)、龙岗大道、惠盐高速公路所围合的区域,总用地面积为313.95公顷。

  1.2 制订本图则的主要规划依据是:深圳市城市总体规划、深圳市龙岗中心组团分区规划以及其他经批准的专项规划。

  1.3 制定本图则遵循的主要原则是:可操作性原则;土地集约利用原则;配套设施优先配置原则;刚性与弹性并重原则;资源节约、环境友好和生态宜居等可持续发展原则。

  1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

  1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7 本图则由市规划委员会负责解释, 若需修改,必须符合《条例》第二十七、二十八条规定。

  1.8 本图则自市规划委员会主任委员签发之日起施行。即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。

  2.目标与定位

  2.1 发展目标:结合轨道交通等重大设施建设,优化功能布局,提升规划区的城市建设品质和内涵,将八仙岭地区发展成为配套设施完善、第三产业集聚发展的综合服务区。

  2.2 功能定位:龙岗中心组团次中心的主要组成部分;以发展商贸服务业为主,同时具有行政办公、居住职能的生态综合服务区。

  3.用地性质

  3.1 本片区规划用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、对外交通用地(T)、道路用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)等,详见本图则“图表”的规定。

  3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.3 本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4 本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。(备注:除上述两类用地性质外的其它用地性质的安排,须按文本10.3条款规定的程序执行。)

  3.6 本图则一类用地性质定义为“商业用地+二类居住用地”的混合功能地块,居住建筑面积不得超过总建筑面积的70%。一类用地性质定义为“二类居住用地+商业用地”的混合功能地块,居住建筑面积不得超过总建筑面积的80%,不得小于总建筑面积的50%。

  3.7 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

  3.8 图则中确定03-10地块为公共绿地和商业用地,该地块可以采用底层建设商业建筑,屋顶进行绿化的形式建设,其建筑高度不得高于15米。同时其一层应采用架空形式,保证人流的通畅和视线的开阔。

  4.开发强度

  4.1 图则确定本片区的建设规模总量为185.27万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

  4.2 本片区内各地块土地开发强度上限详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业及仓储用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

  4.3 本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4 本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5 本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  5.配套设施

  5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

  5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3 本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4 本片区规划居住人口规模4.2万人。

  5.5 本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.3)。

  表5.3 配套设施规划一览表

序号

设施

类别

项目名称

数量

所在地块号

备注

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

幼儿园

5

5

 

 01-0402-1302-2503-0605-07

01-0402-1303-069班,02-2505-0718班,

小学(24班)

1

1

 

 02-02

九年一贯制学校(54班)

1

 

 

05-10 

2

医疗卫生设施

门诊部

2

2

 

02-0805-02

社区健康服务中心

5

4

 04-04

 01-0102-1603-0605-12

3

文娱设施

居住小区级文化室

7

5

01-1101-15

 01-0102-2303-0604-0705-03

图书馆

1

 

 02-16

 

影剧院

1

 

 04-13

 

老年人活动站

1

 

 02-16

 

 

4

体育设施

社区体育活动场地

3

3

 

 01-0402-0305-11

5

行政管理与社区服务设施

街道办

1

 

 04-13

 

 

社区居委会

5

4

01-11

01-0102-0803-0605-07

社区服务站

4

4

 

 01-0402-0803-0605-07

社区警务室

4

4

 

 01-0402-2803-06 05-02

 

6

道路交通设施

公交首末站

2

2

 

 01-0406-03

长途客运站

1

 

 03-02

 

社会停车场

5

5

 

 01-0402-1403-0405-1406-01

 

加气站

1

1

 

 05-06

 

7

通信设施

有线电视分中心

1

1

 

01-11

 

8

邮政设施

邮政支局

1

1

 04-05

 

通信机楼

1

 

 04-06

 

 

邮政所

2

2

 

 02-2805-07

 

9

燃气设施

液化石油气设施

天然气设施

瓶装气供应站

1

1

 

06-04

 

10

环卫设施

垃圾转运站

1

1

 

06-06

环卫工人作息站

2

2

 

 02-0506-02

再生资源回收站

1

1

 

06-06

 

公用厕所

6

6

 

 02-0503-0603-1105-1206-0206-06

 

11

防灾减灾设施

消防站

1

1

 

 06-05

 

应急避难场所

05-102处)

05-10即为室内避难场所,也为室外避难场所

  注1:下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6 本图则安排了八仙岭公园、龙岗街道办等市区级设施,九年一贯制学校、小学等居住地区级设施。

  5.7 本片区污水排至横岭污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

  5.8 图则地区内已划定南约河、龙岗变-清林变线路高压走廊的控制宽度或安全保护线;图则地区内已划定八仙岭公园生态控制线范围,规划实施时应按要求落实。

  6.道路交通

  6.1 本片区对外联系的主要道路为惠盐高速公路、龙岗大道、深汕公路、碧仙路(暂定)和爱龙路(暂定),各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2 本片区现状有轨道龙岗线(3号线)经过,在片区内设有南联站、双龙站。

  本片区中期规划有轨道坪山线(16号线)经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

  6.3 本片区规划道路分四个等级:

  (1)高速公路:惠盐高速公路,红线宽度100米,为双向四车道;

  (2)城市主干路:龙岗大道,红线宽120米,双向八车道;沿线设有轨道龙岗线(3号线)高架轨道,设置在道路中间,并设有双龙站和南联站;

  碧仙路(暂定),红线宽80米,双向六车道;

  深汕公路,红线宽120米,双向八车道;

  爱龙路(暂定),红线宽60米,双向六车道。

  (3)城市次干路:蛇岭大道(暂定),红线宽50米,双向六车道;

  龙湾路(暂定)、鹏达路、环岭路(暂定)、龙锦路(暂定),红线宽30-40米,双向四车道;

  前进路、龙岗路,红线宽40米,双向四车道。

  次干路网密度为3.11公里/平方公里。

  (4)城市支路:各地块通行与出入的主要道路,道路红线宽12-30米。支路网密度为5.1公里/平方公里。

  6.4 本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁,尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.5 本片区对外交通场站有长途客运站1处。公共交通场站有公交首末站2处。

  6.6 本片区共设独立占地社会停车场2处,占地面积共7564平方米。配建非独立占地社会停车场3处,共390个社会停车位。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.7 本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。在八仙岭公园周边设置公共自行车停放处,以方便自行车停放。

  6.8 本片区规划步行系统主要由南约河沿线步行道路、八仙岭公园步行道路以及龙岗大道等沿线结合商业设施、过街人行天桥和地铁站点形成的二层步行连廊等构成。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  6.9 本片区规划人行过街设施2处,除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

  6.10 本片区公交站场的建设,在下层次详细规划中须充分考虑其噪音、使用安全等因素。使用技术手段,使其噪音达到规范要求;在场站设计和建设时,须保证使用者和当地居民的安全。

  7.城市设计

  7.1 本地区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:

  (1)城市设计应充分考虑本片区与周边城市功能区在功能、交通、景观和公共空间等多方面的衔接和呼应;

  (2)落实龙岗中心城城市设计关于本地区在结构轴线、整体景观环境和景观视线通廊组织等方面的要求;本地区内应保持商业中心与公园山体的视线通廊;

  (3)保护并加强城市公共空间环境和城市空间形象的标志性;

  (4)维护公共空间和步行系统的完整,面向公共空间(广场、公园、公共绿地)的建筑必须提供协调和友好的界面;

  7.2 本片区城市空间形态控制应满足如下要求:

  (1)片区内部空间组织应结合周边环境要求,强调不同建筑群的个性,高起点建设“山、水、城”相映辉的城市意向;

  (2)山——充分利用自然山体景观特点,使人工景观和自然景观相互融合,严格控制和落实生态线,加快八仙岭公园的基础设施建设,使之成为辐射整个片区的“绿色半岛”;

  (3)水——以南约河绿带为中心,建设片区主要的公共开敞空间带;

  (4)城——依托龙城、龙岗原有老墟镇,强化龙盈泰商业中心建设,完善城市空间环境的整体性、系统性;

  7.3 本片区八仙岭公园范围纳入基本生态控制线,其建设要求需符合《深圳市基生态线控制管理规定》相关要求。

  7.4 本片区建筑界面应满足如下要求:

  (1)龙岗大道是区域性的以车行为主的城市人文景观轴线,两侧以建设较大体量的集中商业、办公等为主,沿街建筑造型、风格、色彩及平面布置形式应表现出统一现代的整体效果,并与周边商业建筑取得呼应和协调。片区沿龙岗大道两侧以地铁站点为中心,建筑物高度由东西两侧向中间依次递减,形成富有节奏和秩序的天际轮廓线。

  (2)碧仙路(暂定)为城市主要景观轴,沿道路两侧塑造以多层、高层为主的整洁、美观及富有时代气息的现代化住区形象,重点关注建筑的整体空间效果。建筑后退距离应严格按照控制图则要求,避免街道空间的拥挤,重要地段的建筑应保障街道空间界面的完整与连续。

  (3)环岭路(暂定)——龙湾路(暂定)生活景观轴:充分利用八仙岭公园和南约河开敞空间,塑造片区生活区重要景观界面,城市设计通过控制建筑形式,形成通透式界面,使自然景观通过建筑空隙渗透出来,形成景观视线通廊,营造城市重要自然景观界面。城市设计要求公园山脚下的新建建筑为点式建筑,建筑外观灵活轻巧。

  (4)南约河两侧景观立面:南约河将建设成片区的公共空间带,通过南约河将片区紧密的联系在一起,形成本片区主要的景观界面之一。

  (5)保证建筑界面和空间的连续性和协调性,尽可能地利用红线退让用地以提供更多的公共开放空间。

  7.5 本片区建筑高度应满足如下要求:

  (1)八仙岭公园是片区的主要城市景观节点,也是片区的至高点。周边建设建筑在建筑高度上须重点考虑与山体的关系,避免大体量的板式建筑,增加山体周边界面的通透性。

  (2)06-02-01地块紧邻八仙岭公园,建筑形态须与八仙岭公园山体形成良好的关系,高度控制在36米以下。

  7.6 本片区主要公共空间包括公园、街头绿地等,公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道,并应满足如下要求:

  (1)依托八仙岭自然山体建设八仙岭公园,逐步清理内部工业,完善公园设施,将其打造成为片区核心公共开敞空间。

  (2)结合前进路、福临路、环岭路、南约河、商业中心广场等开敞空间,打造若干条八仙岭公园周边的视线通廊,加强八仙岭公园的吸引力和可达性。

  7.7 地铁站点周边区域为城市景观的重要节点,该区域内建筑设计应强调标志性和导向性,并应形成良好的步行环境。

  7.8 本片区的建筑及环境设计应遵循以下原则:

  (1)建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定;

  (2)片区内各组团沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以组团为单位保持协调统一,并与相邻组团呼应;

  (3)片区各组团中心的标志性建筑,应体现组团的功能、特色、地位及在城市干道和空间轴线上的标志和对景的作用;

  (4)配套服务区内各地块的建筑应设置成开放型的、以公共服务为主的连续性建筑裙楼空间。

  7.9 本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则:

  (1)统一规划,协调布置,避免影响建筑物及公共环境的景观效果;

  (2)标识应清晰、明确、规范;标识物的形式应与周围环境相协调;

  (3)考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;

  (4)保证行人和机动车驾驶者的安全。

  8.城市更新

  8.1 本片区城市更新包括“综合整治”及“拆除重建”两种类型。

  8.2 在本图则范围内进行“综合整治”类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的城市更新单元为基础编制城市更新单元规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定进行。

  8.3 本图则划定1个城市更新单元,总用地面积约6.83公顷。

  8.3.1 GX01城市更新单元

  (1)本更新单元共包含1个“规划,拆除重建”地块。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量约为20.97万平方米,其中居住建筑总量约为16.78万平方米。

  (3)该单元内应重点落实建议性支路——翠鹏路等基础设施。

  8.4 本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

  8.5 本图则确定的城市更新单元内公共服务设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

  8.6 本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

  8.7 城市更新单元规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步明确各地块开发强度等控制指标。

  8.8 本片区内规划了两个建议性城市更新单元,考虑到片区城市更新的不确定性,放入技术文件中,开发强度在下层次专项规划中进一步确定。

  8.9 03-01地块为自行改造地块,其开发强度建议结合片区城市设计、交通等因素综合考虑,开发强度在下层次专项规划中进一步确定。

  9.地名

  9.1 按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

  9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名路名规划一览表”(表9.3)。

  表9.3 地名路名规划一览表

类别

序号

规划名称

现状名称

命名说明

道路等级

备注

道路

1

龙岗大道

龙岗大道

由原深惠公路而得名(依据深规土[1996]427号文件)

主干道

西起碧仙路,

东至深汕公路

2

深汕公路

深汕公路

深圳至汕头之意

主干道

北起龙岗大道,

南至蛇岭大道

3

爱龙路

爱龙路

取“爱联至龙岗”之意

主干道

西起龙岗大道,

东至蛇岭大道

4

碧仙路

鹏达商业街

规划命名

主干道

北起龙岗大道,

南至爱龙路

5

惠盐高速公路

惠盐高速公路

惠州至盐田之意

高速公路

西起碧仙路,

东至蛇岭大道

6

鹏达路

鹏达路

以鹏达商业街命名

次干道

西起碧仙路,

东至龙岗路

7

龙锦路

 

规划命名

次干道

西起碧仙路,

东至龙湾路

8

龙岗路

龙威街

规划命名

次干道

北起龙岗大道,

南至鹏达路

9

环岭路

 

以环绕八仙岭公园命名

次干道

北起龙湾路,

南至蛇岭大道

10

龙湾路

 

以环绕八仙岭公园命名

次干道

北起鹏达路,

南至爱龙路

11

蛇岭大道

 

以环绕八仙岭公园命名

次干道

北起深汕公路,

南至爱龙路

12

前进路

前进路

规划命名

次干道

西起碧仙路,

东至翠竹路

13

福临路

 

以福临百货命名

支路

西起碧仙路,

东至环岭路

14

翠鹏路

 

规划命名

支路

北起福临路,

南至龙湾路

15

叠翠路

 

以叠翠新峰小区命名

支路

西起碧仙路,

东至翠鹏路

16

兴安路

 

以兴安工业用地命名

支路

北起翠鹏路,

南至龙碧路

17

龙联路

 

美好之意

支路

西起兴邻路,

东至龙湾路

18

龙碧路

 

美好之意

支路

北起碧仙路,

南至龙达路

19

兴邻路

 

以紧靠锦峰森邻小区命名

支路

北起翠鹏路,

南至龙碧路

20

龙达路

 

寄托龙溪村民向往美好生活之意

支路

西起碧仙路,

东至龙湾路

21

翠竹路

翠竹街

以翠竹村命名

支路

北起龙岗大道,

南至环岭路

22

龙竹路

 

规划命名

支路

西起翠竹路,

东至龙泰路

23

龙泰路

 

以龙盈泰商场命名

支路

北起龙岗大道,

南至龙翠路

24

龙盈路

 

以龙盈泰商场命名

支路

西起龙岗大道,

东至龙竹路

25

龙翠路

 

紧倚龙岗翠竹村之意

支路

西起福临路,

东至环苑路

26

通河路

 

通往南约河之意

支路

北起龙岗大道,

南至龙翠路

27

龙荣路

 

美好之意

支路

西起龙岗路,

东至福临路

28

环苑路

无名路二

以临近龙岗小学命名

支路

西起环岭路,

东至龙岗大道

29

新和路

 

以三和村命名

支路

北起环苑路,

南至通岭路

30

立兴路

 

美好之意

支路

北起环苑路,

南至中和路

31

中和路

中和路

以三和村命名

支路

西起环岭路,

东至新和路

30

通岭路

无名路四

三和村通往八仙岭公园之意

支路

西起环岭路,

东至深汕公路

31

三和路

 

以三和村命名

支路

北起中和路,

南至蛇岭大道

32

通碧路

无名路四

三和村通往八仙岭公园之意

支路

西起三和路,

东至深汕公路

自然地理实体

序号

规划名称

现状名称

命名说明

分类

备注

1

南约河

龙溪河

经过南约村故取名

河流

位于南联社区东南面。起源于牛坳水库,终止于龙岗河,为南北走向。总长4.5公里,平均宽为20米

公共开放空间

1

八仙岭公园

八仙岭公园

 

山体

东临深汕公路,西北接环岭路,西依龙湾路,南以爱龙路为界

2

龙盈泰人行天桥

 

毗邻龙盈泰商场命名

人行天桥

跨越龙岗大道

3

农业银行人行天桥

 

毗邻农业银行命名

人行天桥

跨越龙岗大道

4

双龙站

 

规划命名

地铁站点

跨越龙岗大道

5

八仙岭公园广场

 

毗邻八仙岭公园命名

广场

环岭路南侧紧依八仙岭公园主入口

  9.4 本片区最终地名,以批准并生效后的相关地名规划的命名为准。

  10其它规定

  10.1 涉及本图则第3.5、3.6、3.7、4.2、4.4、5.3、6.4、6.9、8.5、8.6及8.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2 本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
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