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深圳市龙岗203-04号片区[高桥地区]法定图则
来源: 日期: 2015-05-28
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  1 总则

  1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:由龙环大道、龙筋顶山、黄竹坑-白石塘水库山系围合的区域,总用地面积为424.51公顷。

  1.2 制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(2010-2020)》、《深圳市龙岗中心组团分区规划(20052020)》及其它经批准的相关专项规划。

  1.3 制订本图则遵循的总体原则是:整体性原则、土地集约使用原则、总量控制的原则、可操作性原则、环境友好原则。

  1.4 本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

  1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6 在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7 本图则由市规划委员会负责解释;   若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  1.8 本图则自深圳市城市规划委员会主任委员签发之日起施行。即日起,该片区原有图则(包括控制性详细规划)自行废止。

  2 目标与定位

  2.1 本片区的发展目标是:在深莞惠一体化和中荷低碳城的背景下,打造区域产业发展的高地;把高桥园区建设成为配套完善、环境优美的高新技术产业集聚区。

  2.2 本片区的功能定位是:传统电子信息产业转型发展的重要地区、新能源新材料等战略性新兴产业集聚区、深莞惠区域合作的启动区。

  2.3 本片区的发展策略是:通过政策引导和设立产业门槛,以及生产性服务功能的建设,促进片区产业升级转型;通过集中建设以丁山河为核心的十字型公共活动带及公共绿带,完善地区功能结构,提升地区整体景观风貌。

  3 用地性质

  3.1 本片区规划用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、工业用地(M)、对外交通用地(T)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、特殊用地(D)、水域和其它非城市建设用地(E)等,详见本图则“图表”的规定。

  3.2 本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.3 本图则所确定的公共服务设施及交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4 本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5 本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“须经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

  3.6 本图则所确定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

  3.7 本图则中09-1009-12地块部分用地为《深圳市基本农田保护规划》(2004)所确定的基本农田,待该用地中基本农田调出后方能按照图表中规划的用地性质使用。

  3.8 本图则一类用地性质定义为“商业服务业设施+一类工业用地(C+M1)”为商业与工业混合用地,其中计入容积率的商业建筑面积不得超过总建筑面积的70%;“一类工业+商业服务业设施用地(M1+C)”为工业与商业混合用地,“二类居住+商业服务业设施用地(R2+C)”为居住与商业混合用地,其中计入容积率的商业建筑面积不得小于30%,并且不超过50%

  3.9 本图则中07-19地块为公园,其建设应秉承生态优先原则。生态线外用地应符合《深圳市法定图则土地混合使用指引》中公共绿地的适建范围要求(包含商业、文体、道路、市政等设施),可适度复合开发部分休闲旅游、酒店、会展会议等功能设施,其建设用地不超过生态线外用地的10%、容积率不超过0.1,并且要求其在尊重原有自然地形的基础上,采用低碳、低冲击力理念,低强度、依山就势进行开发建设。同时,在该地块内复合建设的配套设施应进行整体规划,可分期实施建设。

  4 开发强度

  4.1 本片区建设规模总量约为362万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

  4.2 为促进土地资源的集约利用和优化配置,依据相关规定,本片区内工业及仓储用地的开发强度为下限控制;其它地块的开发强度上限详见本图则“图表”的规定,居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%

  4.3 本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4 本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5  本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  5 配套设施

  5.1 本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。

  5.2 本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3  本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理微调。

  5.4 本片区规划居住人口规模2.84万人,就业人口规模为3.4万人。

  5.5 本片区主要配套设施设置情况如下:

  教育设施:规划配置小学1处(24班,新增),位于08-08地块;幼儿园2处(9班、6班,新增),位于03-0908-07地块;

  医疗卫生设施:规划设置门诊部1处(新增),位于08-14地块;社区健康服务中心3处,其中新增2处;

  文娱和体育设施:规划混合设置居住区级文化中心和综合体育中心1处,位于08-09地块;居住小区级文化室2处(新增);社区体育活动场地2处(新增);

  行政管理与社区服务设施:规划设置社区居委会1处(新增),位于08-14地块;社区警务室1处(新增);社区服务站2处(新增);肉菜市场3处(新增);

  道路交通设施:规划设置社会停车场(库)3处(新增);货运专用停车场1处(新增),位于02-05地块;加油加气站1处(新增),位于05-08地块;公交首末站2处(新增),位于03-1007-20地块;货运场站1处(新增),位于10-02地块;机动车充电站2处(新增),位于02-04地块和07-19地块(复合建设);

  给水排水设施:规划设置雨水收集处理设施5处(新增);给水厂1处(现状保留),位于05-13地块;给水泵站1处(新增),位于09-07地块;

  电力设施:规划设置变电站2处(现状保留),位于01-0207-11地块;

  邮政设施:规划设置邮政所1处(新增),位于08-14地块(复合建设);

  燃气设施:规划设置液化石油气设施1处(新增),位于04-03地块;

  环卫设施:规划设置垃圾转运站3处(新增),位于03-0307-0609-04地块;公共厕所7处(新增);环卫工人作息占7处(新增);再生资源回收点3处(新增);

  防灾减灾设施:规划设置应急避难场所4处(新增);

  详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。

  5.5 配套设施规划一览表  

序号

  设施类别

  项目名称

  数量

  所在地块号

  备注

  总量

  规划增加

  现状保留

  规划

  1

  教育设施

  幼儿园

  2

  2

  --

  03-0908-07

  9班、6

  小学

  1

  1

  --

  08-08

  24

  2

  医疗卫生

  设施

  门诊部

  1

  1

  --

  08-14

  --

  社区健康服务中心

  3

  2

  03-09

  04-0710-09

  --

  3

  文娱设施

  居住区级文化中心

  1

  1

  --

  08-09

  人均面积不应低于0.1平方米

  居住小区级文化室

  2

  2

  --

  03-0910-09

  人均面积不应低于0.15平方米

  4

  体育设施

  综合体育活动中心

  1

  1

  --

  08-09

  人均面积不应低于0.3平方米

  社区体育活动场地

  4

  4

  --

  03-0407-0708-1509-10

  200-6000平方米,人均面积不应低于0.3平方米

  5

  行政管理与社区服务设施

  社区居委会

  1

  1

  --

  08-14

  --

  社区警务室

  2

  2

  --

  03-0910-09

  --

  社区服务站

  2

  2

  --

  03-0510-07

  --

  肉菜市场

  3

  3

  --

  03-0508-0710-07

  --

  6

  道路交通

  设施

  社会停车场()

  3

  3

  --

  02-0307-1908-14

  02-03地块125个、07-19地块312个、08-14地块120

  货运专用停车场

  1

  1

  --

  02-05

  --

  加油加气站

  1

  1

  --

  05-08

  --

  公交首末站

  2

  2

  --

  03-1007-20

  --

  货运场站

  1

  1

  --

  10-02

  --

  机动车充电站

  2

  2

  --

  02-0407-19

  --

  7

  给水排水

  设施

  雨水收集处理设施

  5

  5

  --

  07-0407-0708-0608-1508-17

  其中每处规模不少于1000平方米

  给水厂

  1

  0

  05-13

  --

  规划规模14m?/d

  给水泵站

  1

  1

  --

  09-07

  --

  8

  电力设施

  变电站

  2

  0

  01-0207-11

  --

  01-02地块为500KV07-11地块为110 KV

  9

  邮政设施

  邮政所

  1

  1

  --

  08-14

  --

  10

  燃气设施

  液化石油气设施

  1

  1

  --

  04-03

  --

  11

  环卫设施

  垃圾转运站

  3

  3

  --

  03-0307-0609-04

  其中03-0307-0609-04地块为四类设施复合建设,其余地块为公共厕所和环卫工人作息站复合建设

  公共厕所

  7

  7

  --

  02-0303-0307-0607-1908-1509-0409-10

  环卫工人作息站

  7

  7

  --

  02-0303-0307-0607-1908-1509-0409-10

  再生资源回收点

  3

  3

  --

  03-0309-0407-06

  12

  防灾减灾设施

  应急避难场所

  4

  4

  --

  02-0303-0407-1908-09

  室内避难场所为:08-09,室外固定避难场所为:02-0303-0407-19

  注:下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6 本图则依据组团规划落实货运场站1处,位于10-02地块,占地面积约10公顷。若《深圳市道路货运场站设施专项规划》与本图则不一致,涉本图则调整,则10-02地块优先考虑作为产业用地功能。

  5.7 本片区污水排至横岭污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统。

  5.8 本图则丁山河、黄坑水库、白石塘水库、长坑水库及部分湿地蓝线;高压走廊;高压燃气管道、天然气长输管线、成品油管道橙线控制线依据相关专项规划确定。

  5.9  本片区推广中水利用,用于浇洒道路、绿地和洗车冲厕等;提高工业用水的循环利用率,进行生产废水回收处理;减少城市管网和用水设施的渗漏量。

  5.10 本图则共设置室内避难场所1处,室外固定避难场所3处。同时应按服务范围内的昼夜最大人口,结合学校、体育场馆、公园绿地、停车场、广场空地等场地配置室外紧急避难场所。

  5.11 本图则中配套设施建设必须同时满足相关法规和规划规定的卫生和安全防护要求。

  5.12 本图则结合丁山河沿线的公共绿地规划5处雨水收集处理设施,与07-0407-0708-0608-1508-17地块复合建设,每处占地规模不少于1000平方米,其具体位置可在实施建设中结合实际需要进行落实。

  5.13 本图则规划的加油加气站必须符合《汽车加油(气)站、轻质燃油和液化石油气汽车罐车用阻隔防爆储罐技术要求》(AQ3001-2005),《阻隔防爆橇装式汽车加油(气)装置技术要求》(AQ3002-2005)中的控制要求。

  5.14本图则中橙线线位和控制范围按市规划委员会批准的橙线规划落实,由于部分橙线的规划线位在进一步的设计中可能会局部调整,因此具体线位以最终批准的相关规划为准,其防护范围以相关规范或最终的安全测评要求为准。

  6 道路交通

  6.1 本片区对外联系的主要道路为深圳市外环高速公路、龙环大道、吉桥路,各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2   片区规划道路分五个等级:

  1)高速公路:深圳市外环高速公路,红线宽度100米,为双向六车道。

  2)快速路:龙环大道,红线宽度80米,为双向六车道主道+双向四车道辅道。

  3)主干路:环坪路,红线宽度40米,为双向六车道。

  吉桥路,红线宽度30米,为双向四车道。

  书香路,红线宽度30米,为双向四车道。

       4)次干路:华岭路、塘桥东路、塘桥西路、盛佳路、坪桥路、丁山河路、青竹路,红宽度25米,双向四车道,次干路网密度为1.48公里/平方公里。

       5)支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度为12-25双向二车道或四车道。支路网密度为2.66公里/平方公里。

  6.3 本片区内建议性支路的位置以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。

  6.4 本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路与主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.5 本片区内书香路中间设置防护隔离带,佳兴路与坪塘路限制左转。

  6.6 本片区公共交通场站有首末站2处,分别结合03-0407-19公共绿地进行复合建设,每处占地面积不小于2000平方米。

      

  6.7 本片区设独立占地停车场一处,为货运专用停车场,占地面积8700平方米。配建非独立占地社会停车场3处,总建筑面积共13925平方米。其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  6.8 本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

  6.9 本片区结合丁山河城市绿道,构建塘桥东路景观绿带,形成十字型步行系统,塘桥东路为本片区商业步行街,道路宽度为22米。本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  6.10 本片区规划人行过街设施4处,除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。

  7 城市设计

  7.1 综合考虑现状自然生态条件,以生态优先为原则,本片区内的开发建设应

  满足深圳低碳、低冲击的开发和深圳市生态城市建设要求,尽可能减少对

  生态环境的破坏。

  7.2 本片区城市空间形态控制应满足如下要求:

  高桥片区以南北贯穿的丁山河为中心,以自然山体为背景,构筑“一核、两轴、一环”的总体空间框架。

  “一核”是指综合服务中心。该片区毗邻丁山河和龙环大道,是园区最重要的风貌展示窗口,结合丁山河开敞空间形成片区最为重要的景观核心。

  “两轴”是指蓝色滨河景观轴和绿色山水景观轴。蓝色滨河景观轴主要由丁山河及沿线的带状公共空间组成,是坪地景观轴线的重要组成部分,也是连接北部自然山体与园区及南部城市建设区的生态廊道;绿色山水景观轴是沿塘桥路-坪塘路,以两端自然山体为底景,以带状绿化空间连接黄竹坑森林公园—丁山河—龙筋顶公园,形成片区的绿色山水景观轴线。

   “一环”是指由图则周边背景山体形成的半围合型生态景观屏障。

  7.3 本片区01-02、07-01、07-0907-1910-0210-0310-0410-06地块涉及基本生态控制线,其建设应符合生态线控制管理规定。其中07-0107-19规划为公共绿地,01-0210-0210-0410-06地块规划为重大交通设施或市政公用设施用地,该类用地建设时应作为环境影响重大项目依法进行可行性研究、环境影响评价及规划选址论证。

  7.4 本片区的建筑界面应满足如下要求:

  1)建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划统筹协调;

  2)本片区沿塘桥东路为生活性主干道,两侧形成连续的商业生活建筑界面;沿背景山体以及丁山河两侧形成通透的建筑界面,保证良好的视线景观。  

  7.5 本片区生态环境周边建设应满足如下要求:

  1)沿山体周边的建筑高度应与山体高度进行充分的协调,形成高地错落的韵律布局;加强山体景观与城市建设相互融合。

  2)丁山河河道整治,尽量以自然生态岸线为主,构建以人为本的景观环境空间;沿河两侧的建筑高度应考虑沿河景观的开放性,原则上由近至远形成阶梯状高度关系。

  7.6 本图则中沿山体周边地块应预留视线通廊,保证视线景观的通透性,结合《深圳市城市设计标准与准则(试行)》中相关要求,视线通廊的宽度不宜小于25米,详见“图表”。

  7.7 本片区主要公共空间包括

  沿丁山河、塘桥东路的带状绿地、两处大型山体公园和两处集中的社区绿地。

  规划以带状公共绿带为纽带,串联起山体绿地和社区绿地,形成“十字加点状”的公共空间体系。公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

  8 城市更新

  8.1 本片区城市更新包括“综合整治”、“拆除重建”两种类型。

  8.2 在本图则范围内进行“综合整治”类城市更新活动,应以本图则为基础,依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,为片区旧村拆迁安置城市更新活动,应以图则为基础编制相关详细与专项规划,并按照相关程序报批。

  9 地名

  9.1 遵循一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化及标准化。

  9.2 本片区的地名规划内容主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。

  9.3               地名规划一览表  

类别

  序号

  原有地名

  规划名称

  道路等级

  备注

  现状道路

  1

  高桥路

  环坪路

  城市主干道

  连接龙环大道

  3

  教育北路

  书香路

  城市主干道

  北起佳林路,南至龙环大道

  4

  ——

  吉桥路

  城市主干道

  南起环坪路,北至惠州

  5

  白石塘二路

  坪桥路

  城市次干道

  北起环坪路,南至龙环大道

  6

  ——

  盛佳路

  城市次干道

  西起丁山河路,东至书香路

  7

  沿河西路

  清河路

  城市支路

  北起环坪路,南至塘桥东路

  8

  金城路

  盛城路

  城市支路

  北起盛佳路,南至龙环大道

  规划道 路

  1

  ——

  龙环大道

  城市快速路

  西起江湾大道,东至西涌

  2

  ——

  华岭路

  城市次干道

  北起塘桥西路,南至龙环大道

  3

  ——

  塘桥西路

  城市次干道

  西起华岭路,东至环坪路

  4

  ——

  塘桥东路

  城市次干道

  西起环坪路,东至书香路

  5

  ——

  丁山河路

  城市次干道

  北起安桥路,南至龙环大道

  6

  ——

  青竹路

  城市次干道

  北起塘桥西路,南至龙环大道

  8

  ——

  安桥路

  城市支路

  西起吉桥路,东至盛佳路

  9

  ——

  盛景路

  城市支路

  北起盛业路,南至丁山河路

  10

  ——

  竹岭路

  城市支路

  北起红花岭路,南至龙环大道

  11

  ——

  卫华路

  城市支路

  西起红花岭路,东至华岭路

  12

  ——

  青岭路

  城市支路

  北起塘桥西路,南至龙环大道

  13

  ——

  白坪路

  城市支路

  北起塘桥西路,南至龙环大道

  14

  ——

  汇桥路

  城市支路

  西起吉塘路,东至清河路

  15

  ——

  桥立路

  城市支路

  西起环坪路,东至桥乡路

  16

  ——

  桥乡路

  城市支路

  北起环坪路,南至龙环大道

  17

  ——

  临庙路

  城市支路

  西起丁山河路,东至盛城路

  18

  ——

  临坪路

  城市支路

  北起临庙路,南至龙环大道

  19

  ——

  佳兴路

  城市支路

  西起书香路,东至佳林路

  20

  ——

  佳美路

  城市支路

  北起佳兴路,南至环坪路

  21

  ——

  坪塘路

  城市支路

  西起书香路,东至坪桥路

  22

  ——

  白塘路

  城市支路

  西起书香路,东至庆塘路

  23

  ——

  庆塘路

  城市支路

  北起坪塘路,南至龙环大道

  24

  ——

  龙顶路

  城市支路

  西起坪桥路,东至环坪路

  25

  ——

  佳林路

  城市支路

  西起书香路,东至环坪路

  26

  ——

  盛业路

  城市支路

  北起安桥路,南至盛佳路

  27

  ——

  红花岭路

  城市支路

  西起竹岭路,东至龙环大道

  28

  ——

  汇塘路

  城市支路

  北起汇桥路,南至塘桥东路

  29

  ——

  万维路

  城市支路

  南起盛佳路,东至佳林路

  自然地理实体

  1

  丁山河

  丁山河

  河流

  现状使用名

  2

  华陀庙

  华陀庙

  山体

  现状使用名

  3

  棋盘窝

  棋盘窝

  山体

  现状使用名

  4

  龙筋顶

  龙筋顶

  山体

  现状使用名

  5

  高岭头

  高岭头

  山体

  现状使用名

  1

  ——

  华岭人行天桥

  人行天桥

  ——

  2

  ——

  高桥人行天桥

  人行天桥

  ——

  3

  ——

  白石塘人行天桥

  人行天桥

  ——

  4

  ——

  高岭人行天桥

  人行天桥

  ——

  公共开敞空间

  1

  ——

  龙筋顶公园

  公园

  ——

  2

  ——

  佳境公园

  公园

  ——

  3

  ——

  白石塘社区公园

  社区公园

  ——

  4

  ——

  塘桥公园

  公园

  ——

  9.4 本片区最终地名以批准生效后的命名为准。

  10 其它规定

  10.1 涉及本图则第3.53.63.74.24.45.36.36.7条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批

  10.2 本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.3 本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
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