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深圳市LG102-07&T3、LG102-06/08、102-02&04&05、102-01&03&T1&T2号片区[坂田北地区]法定图则
来源: 日期: 2015-09-02
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  前言

  规划背景

  (1)坂田北地区位于深圳市中部,是特区一体化发展的“先行示范区”,是深圳区域创新以及城市与产业“双转型”示范地区,也是引导城市空间南北纵深发展的重要节点。

  (2)为支持地区高新技术产业发展,促进地区产业和城市互动发展,有效引导城市更新,促进坂田北地区建设,坂田北地区作为首批发展单元试点之一,开展发展单元规划工作。

  (3)基于发展单元规划成果,整合原“坂田老墟”、“坂田东”、“坂田高新”和“坂田岗头”四个片区为“坂田北地区”,从整体角度编制本图则。

  区位条件

  本图则片区位于全市中部发展轴的核心位置,属于深圳中部综合组团,是深圳高新技术产业带上的重要的产业基地;北依观澜-龙华高新区、西接龙华商贸区、南靠特区综合功能区;距福田中心区10公里,距梅林海关5.5公里,布吉海关10公里,距深圳北站4.5公里,是原特区北扩以及一体化发展的第一圈层,区位优势明显,经济空间势能潜力高。

  现状概况

  (1)土地利用

  片区总用地面积2218.34公顷,其中已基本建成的城市建设用地1421.73公顷,占总用地面积的64.09%;未建设用地面积796.61公顷,主要为林地、水域和发展备用地,占总用地面积的35.91%,其中生态控制线外未建设用地规模约为298公顷。

  本片区现状建设用地总面积1421.73公顷,主要为居住用地和工业用地。其中居住用地面积为297.45公顷,占建设用地总面积的20.92%;工业用地面积为677.46公顷,占建设用地总面积的47.65%。

  (2)公共配套设施

  本片区现状公共设施较少,基本为企业内部自建和原村民居住配套设施,服务水平较低。原村民居住配套设施主要以教育、医疗、零售商业为主,大部分医疗设施规模较小、用地不足且配备设施一般,不能有效满足本地区居民现状需求;零售商业设施未成规模,业态单一,无法满足片区高新企业发展需求。片区内缺乏文化体育活动设施。

  (3)交通与道路

  铁路与轨道:本片区范围内有平南铁路经过,不设站点。轨道5号线(环中线)从本片区南侧布龙路通过,并在本片区内设五和站、坂田站和杨美站3处站点,主要集中于片区南侧布龙路沿线,现状北侧轨道服务相对缺乏。远景另有规划轨道16号线南北贯通片区,初步安排在本片区设置四个站点。

  道路系统:对外道路方面,本片区与城市高速公路网络联系不畅,布龙路和雪岗路均需承担过境交通流,对片区出行交通影响较大。内部道路方面,道路系统和等级不完善,道路密度低,断头路多。

  静态交通:本片区停车场、停车位设施严重缺乏,没有公共停车场,各个商业设施配建的停车位严重不足,导致大量车辆沿路停放,增加了本地区内部交通压力。

  公共交通:地区内现状公共交通尚不完善,站点少、线路少且发车频率较低。

  (4)历史建筑

  片区内历史建筑包括老屋村、宗祠、东山纵队革命纪念碑等,总体而言,片区历史建筑不具备典型性和代表性。

  (5)环境与景观

  片区内除华为基地、万科城等局部地区环境品质较好,大部分旧城旧村地区绿地缺乏,环境质量较差。

  现状特征与问题

  本图则片区现状为高度建成区、建设品质参差不齐,二次开发难度较大,并且土地权属复杂、历史遗留问题多,整合难度大。随着本片区产业和城市的发展,亟待明确片区的功能定位、产业发展方向,解决高新技术产业发展所需的城市服务与配套功能不足、产业发展空间缺乏统筹、社区发展与城市和产业发展融合的问题。

  规划目标

  规划谨慎考虑空地和可调整用地的空间分布,以及与现状保留区的功能关系,结合现状梳理城市空间与产业空间布局关系,重点完善片区商业与公共服务功能,通过局部调整,重组旧村与旧工业区空间,优化片区整体空间结构,强调生活、生产、生态的有机共生,构筑产城一体、城市与生态一体的空间结构。

  规划思路

  (1)引导产业功能向空地资源最集中的东部拓展;积极推动贝尔路以南区域,以及坂雪岗大道沿线地区城市更新,拓展发展空间;

  (2)强化生产性服务功能,推动片区产业转型;

  (3)调整产业与城市功能布局与结构关系,强化城市公共服务与产业配套居住功能;

  (4)利用自然山水资源,构筑开放空间体系,提升环境品质;

  (5)完善市政系统,支持片区发展。

  1 总则

  1.1 本图则适用范围为:梅观高速、机荷高速以南、清平高速和布龙路所围合的区域,总用地面积2218.34公顷。

  1.2 本图则的图表与文本共同构成所在片区法定图则的法定文件。其中文本的“下划线”部分及附表1、附表2(备注内容除外)为强制性内容:文本中的图纸及照片为示意性,不具有法律效力。

  1.3 本图则内的土地使用及开发建设活动应遵守本图则的有关规定(非法定性内容除外)。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规、标准和技术规范的相关规定。

  1.4 在本图则范围内编制下层次规划及城市设计,必须以本图则确定的规划要求为依据。

  1.5 本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》2013版(以下简称《深标》)确定。

  1.6 本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  1.7 本图则自市规划委员会主任委员签发之日起施行。即日起,该片区原有图则自行废止。

  2 发展目标与功能定位

  2.1 本片区发展目标:应对片区内高新技术企业向研发和总部功能发展的产业高端化发展趋势,应对特区扩容与特区内外一体化发展的要求,建立产城互动的空间格局;提供高品质、高标准的城市公共服务和居住配套,完善城市功能;提供高品质的、促进交流的城市空间环境;拓展研发办公空间,支持地区产业向研发和总部管理功能的高端化发展。

  2.2 本片区功能定位:以国际知名的通信技术与计算机技术的研发和总部为主导功能的综合性新城区。

  3 产业发展

  3.1 产业发展方向

  本片区位于莞—深—港区域性产业聚合发展走廊,是以通信电子设备产业集群为主的先进制造业片区,产业发展以华为等高新技术产业开发建设为核心,形成支柱产业,带动先进工业和信息业发展,推动劳动密集型工业转型。

  3.2 产业空间布局

  (1) 沿华为基地向北向东拓展,在岗头水库西侧和岗头河滨河公园两侧布局四片相对集中的研发产业组团;

  (2) 规划区西侧保留现状产业发展较好或新建的规模工业园;

  (3) 规划区东部龙颈坳为产业拓展组团,近中期适度引导符合产业方向的高新制造业发展,远期作为研发办公拓展空间,保障产业转型进一步发展。

  4 用地布局与土地利用

  4.1 规划综合考虑现状发展基础、自然环境、交通设施布局、可改造用地布局等因素,形成“两心、双轴、四区”的整体规划结构。

  (1) 两心:依托岗头河滨河公园打造产业服务中心,依托坂田地铁站打造地区综合服务中心;

  (2) 双轴:沿岗头河构筑产业服务轴,连接华为基地和产业服务中心;沿坂雪岗大道构筑城市公共服务轴,连接地区综合服务中心和产业服务中心;

  (3) 四区:形成以华为基地为主的产业功能区、贝尔路以南的城市综合功能区、以山林地为主的生态功能区,以及产业和城市功能混合的产业综合功能区。

  4.2 根据规划范围内不同区域主导功能的差异,划分为六大主导功能区。

  (1) 商业商务功能区:坂田站周边是服务于坂田南北的城市综合服务中心。

  (2) 产业服务功能区:服务于研发办公和高新制造产业的产业服务中心。

  (3) 研发办公功能区:主要为现状保留的高新企业研发总部以及规划新建的研发办公拓展空间。

  (4) 居住功能区:主要为贝尔路以南城市综合功能区和现状旧村更新集中地区。

  (5) 产业功能区:主要为现状保留的以高新制造业为主的地区。

  (6) 山林地及城市绿地:主要为基本生态控制线范围内的生态绿地与主要公园用地。

  4.3 本图则规划地块用地性质主要包括:居住用地(R)、道路广场用地(S)、绿地(G)、政府社团用地(GIC)、商业服务业设施用地(C)、工业用地(M),市政设施用地(U)五大类,各地块用地性质详见图表。

  4.4 本图则因城市更新和土地整备需要,考虑现状权属关系和实施要求,划定15个单元。各单元必须满足本图则确定的单元强制性内容,其具体用地布局及开发强度等指标,须通过下层次单元详细规划确定,相关行政许可应依据批准的单元详细规划。

  4.5 本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。

  4.6 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,市政府有关主管部门可依法,在有需要的时候收回土地使用权。

  图1 规划功能结构示意图

  5 人口规模与开发强度

  5.1 本片区规划居住人口规模约为57万人,就业人口规模约 为50~60万人。

  5.2 本图则近中期建设规模总量约为3110万平方米,远景建设规模总量积约3420万平方米。

  5.3 图则确定的各地块容积率详见图表中的“地块控制一览表”。

  5.4 图则确定的各单元建筑面积总量为1472万平方米,其中二类居住建筑面积不高于510万平方米,三类住宅建筑面积不低于100万平方米,研发办公及高新产业建筑面积不低于366万平方米,商业服务业建筑面积不低于85万平方米。各单元建筑总量和各功能建筑分量详见图表中的“单元控制指标一览表”。

  5.5 本图则所确定的地块界线,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  5.6 在图则执行过程中,遇到以下情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变:

  (1) 对图则确定的地块进行合并开发的;

  (2) 对图则确定的地块进行细分开发的;

  但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。

  5.7 本图则中确定为“现状保留”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模;“规划”指该地块内指标为规划经综合判断所确定;“依据政府批件”指该地块的规划指标已经合法程序确定。

  5.8 在图则执行过程中,地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证,并须满足相关工程地质安全建设的规定,其上限不得超过图表确定的容积率上限。

  5.9 规划控制单元限定的建筑面积包括本单元提交政府用地的建筑面积,但不包括公共管理与服务设施、市政公用设施及现状保留建筑面积。

  5.10 若片区建筑总量增长超出远景控制要求,需对市政和公共配套设施重新校核。

  6 公共设施

  6.1 图则内的公共设施的等级、位置、规模及规划控制要求详见图表及附表1《配套设施规划一览表》。

  6.2 图则中配套设施规模和数量依据本地区建设规模总量及人口规模综合确定。考虑片区内流动人口比重高的特点,医疗卫生设施和教育配套设施按照规划居住当量人口40.5万人(二类居住人口总计33.6万,旧村居住当量人口6.9万)配套,管理服务、文娱体育、商业以及各类市政设施按照规划总居住人口57万人配套。

  6.3 当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响时,应对本图则进行必要的检讨。

  6.4 教育设施

  (1) 规划本片区内设高中3处,其中新增36班高中1处(控制单元04);新增48班高中1处(控制单元12);现状保留寄宿制高中1处(13-04)。

  (2) 规划配置九年一贯制学校9处,其中规划新增54班九年一贯制学校3处(控制单元04、17-08、18-07)、45班1处(控制单元07),同时扩建54班2处(控制单元09、10)、36班1处(控制单元01),现状保留54班1处(10-05)、45班1处(23-01)。

  (3) 规划配置初中3处和小学4处,其中控制单元05新增18班初中和36班小学各1处(或合并为54班九年一贯制学校),控制单元06新增18班初中1处、现状保留36班小学1处(或合并为54班九年一贯制学校)。按已批规划新增18班初中1处(25-03)和36班小学(25-04),扩建18班小学1处(02-10)。

  (4) 规划配置幼儿园39处,其中现状保留9处,按已批规划落实11处,新增19处,共设置班级480班。

  6.5 医疗卫生设施

  规划配套3处综合医院,其中现状保留1000床综合医院1处,规划新增400床综合医院1处(控制单元12),现状扩建或调整选址重建200床综合医院1处(控制单元08)。规划共配套门诊部1处、社区健康服务中心34个,每个服务人口约1~2万人,基本满足社区级医疗卫生服务需求。

  6.6 文化娱乐设施

  规划新增片区级文化活动中心1处(控制单元05),占地面积1.3公顷,服务整个坂田北地区范围;规划改扩建文化站1处(控制单元10)。规划共配套居住小区级文化室35个,每个服务人口约1~2万人,基本满足社区文化娱乐活动需求。

  6.7 体育设施

  规划结合托坑水库及山体建设郊野体育公园1处,服务整个坂田北地区范围;规划新增片区级综合体育活动中心2处(控制单元11和26-02)。控制单元外地块配置9处社区体育活动场地(17-12、18-01、18-11、19-09、19-24、19-25,25-07、25-14、25-15),控制单元内规划结合山体公园设置1处社区体育活动场地(控制单元05,黄金山公园),其他以居住功能为主的控制单元原则上均需配置1处以上社区体育活动场地(参照相关规范执行)。

  6.8 行政管理与社区服务设施

  新建坂田街道行政办公楼(控制单元05),配置2处派出所(控制单元01和07-08),满足行政管理需求。其他由控制单元规划根据相关规范和实际需求确定。

  6.9 社会福利设施

  控制单元内新建养老院1处(控制单元13),占地面积5000平方米。规划设置29处社区老年人日间照料中心,每处面积不小于300平方米,服务半径控制在500米以内。

  6.10 道路交通设施

  (1) 社会公共停车场:控制单元内规划共设置停车场5处,分别位于01、05、09、11、12等控制单元,具体规模参见控制单元规划控制指引;控制单元外配置6处社会停车场(07-07、17-02、17-21、19-09、19-24、26-02)。

  (2) 公交首末站:规划公交首末站12处(控制单元01、控制单元05、控制单元08、控制单元10、控制单元12、控制单元13、控制单元14、控制单元14、17-02、17-21、18-01、19-26),每处占地面积不低于3000平方米,具体参见控制单元规划控制指引。

  (3) 加油加气站:规划配置4处(03-03、控制单元15、19-26、24-06),每处不小于2000平方米,具体规模参照相关规范确定。

  (4) 公共充电站:规划配置16处公共充电站(17-01、DY01、DY02、DY03、DY04、DY05、DY06、DY07、DY08、DY09、DY10、DY11、DY12、DY13、DY14、DY15),每处建筑面积不超过1100平方米。

  6.11 单元范围内仅明确市级和区级配套设施的类型与规模,并对社区级配套设施中的教育、文化、社康和老人日间照料等主要设施提出基本要求,其它社区级配套设施以及未明确具体用地位置的市级、区级和社区级配套设施在下层次规划编制中按照相关规范与标准确定。

  6.12 单元范围内的公共配套设施除特别说明为现状保留或扩建的外,其余均为新建设施;未明确用地规模的设施参照相关标准确定用地面积,在保证规模不变的情况下,公共配套设施位置可结合实际情况,在单元范围内合理布局。

  6.13 本图则规定的配套设施是为本片区及相邻片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少或压缩规模。

  6.14 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防卫要求。

图2 公共设施规划示意图(本图仅表达市级和区级配套设施和中小学设施)

  7 综合交通

  7.1 交通发展策略

  (1) 鼓励多功能混合开发、提升职住平衡比例。

  (2) 围绕轨道、公交体系,适度发展小汽车交通,构筑通达的城市道路体系。构建大、中运量的轨道交通及常规公交协调发展的富有吸引力的公交系统。

  (3) 构筑舒适宜人的慢行交通系统,倡导低碳出行方式。

  7.2 公共交通系统

  (1) 轨道交通:本图则现状有轨道环中线(5号线),在片区内设有五和站、坂田站和杨美站;规划轨道10线经过,具体线位及站位以最终批准的专项规划为准。

  (2) 公交廊道:吉华路西段—坂澜大道南段—雪岗路—张衡西路,服务于片区与龙华新城和龙华中心城的交通出行需求;坂雪岗大道,服务于片区与坂田南地区以及民治、福田中心区的交通出行需求。

  (3) 公交专用道:主要由五和大道、雪岗路-环城东路、冲之大道承担片区与南北向交通出行需求,由贝尔路—吉华路东段、稼先路、布龙路、雪岗路承担片区与东西向的交通出行需求,具体设置以最终批复的专项规划为准。

  (4) 公交场站:规划范围内共规划12个公交场站,其中坂田北综合车厂1处,用地面积8000平方米(与加油站合并建设),公交接驳站3处,对接主要轨道站点,公交首末站8处(可结合实际情况附建),结合就业和生活区设置。

  (5) 轨道站周边500米范围内应设接驳的公交首末站或公交站点。

  7.3 本片区内道路采用网格状道路结构,片区道路分为三个等级:

  城市主干路:五和大道(道路红线宽度60-70米,双向六车道);布澜大道布龙路(道路红线宽度100米,双向八车道);坂澜大道(布澜大道-机荷高速段,道路红线宽度50米,双向六车道);坂澜大道(布澜大道—吉华路段,道路红线宽度60米,双向六车道);环城东路(道路红线宽度70米,双向六车道);雪岗路(道路红线宽度50米,双向六车道);坂雪岗大道(道路红线宽度60米,双向六车道);贝尔路(道路红线宽度70米,双向八车道);张衡西路(道路红线宽度40米,双向六车道);贝尔路(道路红线宽度70米,双向八车道);吉华路(环城东路以西段,道路红线宽度60米,双向六车道);吉华路(环城东路以东段,道路红线宽度70米,双向八车道);稼先路(道路红线宽度50米,双向六车道)。

  城市次干路:冲之大道(道路红线宽度50米,双向六车道);宝吉路(道路红线宽度50米,双向四车道);天安路、岗象路(坂雪岗大道-居里夫人大道段)、隆平路和龙劲坳路(道路红线宽度40米,双向四车道);岗象路(坂雪岗大道-宝吉路段)和雪风路(道路红线宽度33米,双向四车道);坂和路、旺北路、雪科路和上雪路(道路红线宽度24米,双向四车道);金银路和大发路(道路红线宽度20米,双向四车道);象塘路、同兴路、同兴南路、坂富路、居里夫人大道、长发路、岗象路(宝吉路-坂澜大道段)和杨美路(道路红线宽度30米,双向四车道)。

  支 路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽15-22米,双向两车道或双向四车道。

  7.4 本片区为自行车交通重点发展地区,片区内五和大道、坂雪岗大道、贝尔路、吉华路、坂澜大道为自行车主廊道,稼先路、龙颈坳路、雪岗路-环城东路、布龙路为自行车连通道;DY13单元内应结合规划道路设置向东跨越清平高速联系东侧自然山体的休闲自行车道。

  7.5 轨道五号线站点周边的06、07、08、09、10街坊为重要步行片区;坂雪岗大道、冲之大道、稼先路(冲之大道以东段)、 宝吉路(雪岗路以南段)、雪岗路(冲之大道至宝吉路段)、吉华路-坂澜大道((雪岗路以南段)、长发路-旺北路-龙颈坳路南段、坂富路为片区步行主通道;五和大道(贝尔路)、贝尔路、居里夫人大道、环城东路-坂澜大道-步澜大道为社区步行通廊。

  7.6 本图则根据《深圳市步行和自行车交通系统规划》设置立体人行过街设施。在城市建设过程中,除本图则指定外,可以考虑按实际需求设置,在以下情况下设置人行天桥或地下人行通道。

  (1) 街道景观有要求的地段;

  (2) 能极大改善步行的安全性与便捷性;

  (3) 与地下市政管网不发生矛盾。

  7.7 地下人行通道的设置应满足:

  (1) 出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);

  (2) 最小净宽度不小于5米;

  (3) 全天候通行。

  7.8 区内各主、次干路及支路均不得设置道路障碍及限制设施。

  7.9 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。

  7.10 图则内交通设施的位置、规模及规划控制要求详见《图表》及附表1《配套设施规划一览表》。

  7.11 图则内道路系统的位置、等级和控制要求详见《图表》及附表2《道路系统规划一览表》

  7.12 单元内城市支路,可在下层次控制单元规划编制时对具体位置和线型进行深化,但需保障控制单元内外道路的连通性;若涉及调整外围道路线位需按照相关程序进行报批。

  7.13 梅观快速的具体改造方案及其与其它道路的交叉口形式根据经审批的道路规划和设计方案确定。

  8 市政工程

  8.1 预测规划区最高日用水量为24万立方米/日。合理预测用水量,在95%保证率供水能力的前提下进行水源规划,将非常规水源纳入整个供水体系,降低供水压力。结合实际情况选择供水主体,将规划管线与加压泵站与现状、拟施工及上层次规划之间做到合理衔接,确保规划区形成安全、稳定、资源节约型的给水网络系统。

  8.2 结合现状排水管网的建设情况,因地制宜的选择排水体制。

  8.3 图则地区平均日污水排放量为19万立方米/日。按照《深标》的相关技术标准更新、改造规划区内的小排水系统。确保规划污水厂的设计处理能力及排放标准满足相关要求。根据《深标》确定雨水管渠的建设标准,衔接好大、小排水系统的关系。引入低冲击开发技术的理念,发挥其在面源污染治理、内涝防治等方面的作用。形成安全、高效、可靠的排水体系。

  8.4 按照能有效应对30年一遇暴雨的排涝标准建立规划区内大的排水系统,使两者能够做到科学、合理的衔接。利用区内的污水收集、处理系统治理点源污染,采取透水路面,下凹式绿地,绿色屋顶,生物滞留池等低冲击技术,使商业区、住宅区、学校、工业区、道路、公园和广场、停车场的径流系数控制在《深标》中城市更新区规定的标准,达到防治面源污染的目的。

  8.5 在坂雪岗污水厂内建立污水深度处理设施,形成3万吨/日的再生水制造能力,充分利用规划区内明渠水系,补充常规水源的供水缺口,主要用于工业、市政、道路和绿地浇洒。

  8.6 图则范围内总用电负荷96.16~130.56万千瓦。考虑总同时系数取0.8,总计算负荷为76.93~104.45万千瓦。按低限值指导近期建设,按高限值进行变电站、高压通道及10千伏通道的规划和预留。规划在北部沿机荷高速公路南侧预留220千伏架空线走廊,控制宽度约45米。在规划区东部控制高压电力架空线走廊,最宽处控制宽度约123米,最窄处控制宽度约30米。

  8.7 规划在南部地区控制大眼山—梧桐山微波通道,该微波通道在布龙路附近(X=28767.77,Y=117478.91),限高约440.8米,限宽约71.2米;在梅观快速路附近(X=30460.68,Y=114496.61),限高:约390.1米,限宽:约70.5米。

  8.8 图则内天然气年总用气量为4225.4万标准立方米/年;高峰小时用气量约为15965.9标准立方米/小时。管道天然气由图则外布吉西郊区域调压站供应,大型工业用户由图则内工业专业调压站供应。

  8.9 图则内市政设施的位置、规模及规划控制要求详见《图表》及附表1《配套设施规划一览表》。

  9 城市设计

  9.1 城市设计策略

  (1) 北部突出山水生态资源,以带状的岗头河滨河公园和山体生态体育公园建立东北部自然山体和现状华为基地绿色环境的空间联系,从滨河带到片状山体公园形成北部的景观核心要素,通过开放空间串联重要功能区和空间节点。

  (2) 南部结合局部山丘地形,均衡布置点状社区公园,形成10分钟步行范围可达公共绿地的生活圈。

  (3) 规划利用现状干道网络和道路红线宽度较宽的特点,沿五和大道、坂雪岗大道、雪岗路、贝尔路、吉化路五大路形成绿色林荫网络。

  (4) 规划结合公共绿地和道路设置一条休闲绿道,串联岗头河滨河公园-产业服务中心-生态体育公园-上雪手机产业园-上雪公园-新规划产业园区-坂田公园-坂田文化中心-黄金山公园-华为基地。

  9.2 本图则主要公共空间包括岗头河滨河公园、雪象公园、下雪公园、上雪公园、黄金山公园、坂田公园、杨美公园、旺塘公园等,各开放空间的位置、规模详见图则“图表”的规定。

  9.3 片区形成坂田站商业商务区、黄金山公园文化中心区、岗头河滨河公园与产业服务中心区、下雪公园生态体育区四大核心景观区。

  9.4 岗头河滨河公园应保持连续性、开放性以及与周边用地的衔接,滨河应尽量设置以休闲商业为主的公共功能,采用开放式布局,以保证滨河绿地与街区的步行联系;沿滨水绿地设置连续的公共慢行道,岗头河滨河沿线地段高度控制在35米以下,形成以岗头河为轴、滨河低-外围高的台阶状整体空间形态。

  9.5 应注重公园、广场或街头绿地等城市公共空间的塑造,并保证24小时对公众开放。

  10 自然生态保护与绿地系统规划

  10.1 图则片区位于观澜河流域,根据《深圳市蓝线规划(2007-2020)》,图则片区内一级水源保护区主要是岗头水库以及岗头河、坂田河和观澜河部分区域的城市蓝线范围,面积70.26公顷。

  10.2 图则片区主要公园绿地包括岗头河滨河公园、雪象公园、下雪公园、上雪公园、黄金山公园、坂田公园、杨美公园、旺塘公园等城市公园,DY05内和23-02的城市广场绿地,以及部分宽度大于8米且居民可利用的道路绿化隔离带,总面积不低于85公顷。

  10.3 图则片区内公园绿地均为社区公园,人均社区公园绿地为1.49平方米。

  11 “五线” 控制

  11.1 图则内的“五线”划定详见图表。

  11.2 考虑现状建设情况以及对生态绿地的影响较少,本图则建议局部调整雪科路东侧生态控制线。

  12  规划实施

  12.1 落实在控制单元内空地上内的非农空地指标,按照相关政策或土地整备规划确定规划指标。

  12.2 若DY04、DY08、DY09、DY10单元内安排2012年8月后经规划国土委审批的非农空地指标,则规划要求的“提供政府空地”的用地规模可相应折减。

  12.3 控制单元需承担所在街坊范围内的道路、公共设施和市政设施建设所涉及的拆迁及赔偿责任。

  图3 街坊划分示意

  12.4 对各远期具有产业升级潜力的工业街坊提出总体控制与指引。

  表12-1 远期实施单元规划指引一览表

街坊

功能指引

建设规模

配套设施

城市设计指引

远期开发指引

 

19

产业及配套功能

单元内已批新建用地和现状保留用地总规模约120公顷,建筑面积总规模约183万平方米;规划新增三类居住用地2.75公顷,建筑面积不超过9.6万平方米。鼓励现状工业用地升级改造,建筑面积总规模不超过290万平方米,产业用地比例不低于90%

1处公交综合车厂和1处加油加气站(合并独立占地,8000平方米)、1处社区综合配套中心(独立占地,6000平方米),1110千伏变电站(独立占地,4000平方米)。

布澜大道沿线设置带状防护绿地,建议宽度不小于10米,沿带状防护绿地布置休闲健身步道和自行车道。

鼓励以环境整治、功能置换、改扩建和拆除重建等多种模式进行产业升级改造。

 

21

产业及配套功能

现状保留旧村用地6.1公顷和工业用地11.6公顷,现状建筑面积约46.4万平方米,鼓励引导产业升级,建筑面积总量不超过60万平方米。

无。

严格控制新建建筑侵占河道蓝线,并逐步清退河道蓝线范围内现状建筑。

①鼓励进行产业升级,适当提高开发强度; ② 鼓励旧村进行环境整治,规划远期如有改造需求,需对公共配套设施和市政交通设施进行校核; ③ 岗头河滨河地块清退建筑须结合滨河公园建设完成。

 
 
 

22

产业及配套功能

保留现状产业用地规模108.9公顷,建筑面积约109万平方米;保留三类居住用地18.2公顷,建筑面积约25.4万平方米。鼓励提高土地利用效率,建筑面积总量不超过280万平方米。

1110千伏变电站(现状保留),预留1110千伏变电站(独立占地,4000平方米)。

注重实施单元内部绿地与岗头河滨河公园等公共绿地的衔接。

鼓励通过改建和扩建,适当提高开发强度,强化研发与总部功能。

 

24

产业及配套功能

现状保留产业用地27.6公顷,旧村用地1.2公顷,绿地面积不小于5.3公顷。现状建筑面积约57.8万平方米,鼓励提高土地利用效率,建筑面积总量不超过100万平方米。

1处污水泵站(现状保留)1处加油加气站(现状保留)。

① 规划新建用地参照出让条件或已批规划管理,现状保留用地统一进行环境整治;

① 鼓励旧村环境整治,规划远期如有改造需求,需对公共配套设施和市政交通设施进行校核。

 

  13 其它

  13.1 法定图则确定为“现状”的地块,是指本次规划中不对其现有用地功能和建设规模做任何调整的地块;“现状”地块的划定不作为判定其范围内建构筑物合法性的依据,未来可依据相关规定,根据发展需要对其进行“综合整治”、“功能改变”或“拆除重建”的城市更新活动。

  13.2 法定图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块。

  13.3 法定图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  14 附则

  14.1 土地利用一般规定

  (1) 本图则所确定的地块用地性质为该地块的主导用地性质,依《深标》 相关规定,地块可适度兼容部分指定的其它用地性质。

  (2) 本图则所确定的单元功能为该单元主导功能,下层次规划应符合本图则确定的规划控制单元主导功能,并可依据《深标》及其它相关规定进行细化。

  (3) 本图则所确定的地块用地性质及单元主导功能,是对未来土地利用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定不符的, 可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须执行本图则的规定。

  (4) 本图则中用地的混合使用应依据《深标》相关规定。

  (5) 本图则所确定的配套设施, 若安排在土地利用权已出让的地块内, 相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地利用权。

  (6) 基于城市整体发展目标和城市规划要求, 本图则对部分已出让用地制定了新的规划(包括用地性质、 容积率等指标),但不代表该用地可当然地依据本图则获得规划许可,此类用地按本图则获准规划许可的前提是必须符合土地政策、相关法规和其它适用的政府规定。

  (7) 本图则规划的发展备用地需确定具体用地性质时,须编制规划并按相关程序报批。

  (8) 本图则按照规划编制时所使用的地形图及地籍权属、 并参照现场情况划分地块并测算地块面积。

  (9) 本图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线,在下层次规划设计和开发建设中,在不损害相关利益人权益的前提下,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  (10)地块边界合并或细分后,原图则确定的用地性质、配套设施和适建建筑可重新布局,但各类用地性质的建筑总量、占比和建筑界面控制等应与原图则保持一致。

  (11)本图则所划定的单元边界,是确定单元内各项规划指标及管理要求的基础条件,原则上不能调整;若在实施时确需调整,应对单元及相关周边地块的各项规划指标、管理要求一并调整,并按相关程序报批。

  (12)本图则内所有建筑的地下空间不得突破地块用地红线范围。

  14.2 开发强度一般规定

  (1) 为集约利用土地,本图则内工业及仓储用地的容积率须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的容积率不应少于本图则图表确定的容积率的 90%。

  (2) 本图则执行过程中,地块容积率的确定须同时满足工程地质安全等相关规定。

  (3) 本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、 细分或调整发生变化时, 应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  (4) 本图则中对规划确定的配套设施的容积率不予规定, 其开发强度按照国家、 省、市相关规定和技术规范确定。

  (5) 本图则中单元确定的建筑规模, 在编制单元详细规划时须严格遵守。 如确需调整,应充分论证调整的必要性及可行性,并履行相关修订、审批程序。

  14.3 公共设施一般规定

  (1) 本图则确定的公共设施按照实位、虚位、点位三种布置方式,其相关内容及控制要求详见附录。

  (2) 本图则中公共设施数量、 规模不得减少或取消。 如因专项规划、 工程设计和实施建设需要有所调整,应按相关程序进行。

  (3) 本图则确定的公共设施,在满足相关规范前提下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于公共设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  (4) 本图则中公共设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  (5) 单元内社区级公共设施,应在下层级规划编制中,按照《深标》 及其它相关规范标准配置。

  (6) 单元内以虚位或点位控制的公共设施,在保证用地规模及合理服务半径的前提下,其具体位置及界线可在单元内优化调整。

  (7) 本图则中以点位控制的公共设施,其图例所在的位置为规划建议位置。 在地块出让前,可根据地区建设的实际情况, 经论证后在街坊范围内调整; 在地块出让以后,可根据项目建设的实际需要,经论证后在项目建设基地范围内调整。

  14.4 综合交通一般规定

  (1) 本图则确定的交通设施按照实位、虚位、点位三种布置方式,其相关内容及控制要求详见附录。

  (2) 本图则中交通设施、 轨道交通线位、车站、 停车场和车辆段,其数量、 规模不得减少或取消。 如因专项规划、 工程设计和实施建设有所调整, 应按相关程序进行。

  (3) 本图则确定的交通设施,在满足相关规范前提下,可适当增加建设规模以扩大容量; 在有利于设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  (4) 本图则中交通设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  (5) 单元内以虚位或点位控制的交通设施,在保证用地规模及合理服务半径的前提下,其具体位置及界线可在单元内优化调整。

  (6) 本图则中以点位控制的交通设施,其图例所在的位置为规划建议位置。 在地块出让前, 可根据地区建设的实际情况, 经论证后在街坊范围内调整;在地块出让以后,可根据项目建设的实际需要,经论证后在项目建设基地范围内调整。

  (7) 下层次规划应按照《深标》及其它相关规范要求细化完善单元内支路网设计。

  (8) 本图则应根据片区功能定位及布局要求,构筑适宜的慢行系统;此外,有条件的道路应设置独立的自行车道,同时鼓励在大型公园、 河道两侧、 公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。 所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  (9) 本图则内建议性支路的位置以虚位表示,在规划实施过程中, 其线位可根据实际需要,在满足相关规范要求,并保证所在区域各地块间交通能有效衔接的前提下做适当调整。

  14.5 市政工程一般规定

  (1) 本图则确定的市政设施按照实位、虚位、点位三种方式表达,其相关内容及控制要求详见附录。

  (2) 本图则内的市政设施、 市政廊道及管网数量、 规模不得减少或取消。 如因专项规划、工程设计和实施建设需要进行调整时,应按相关程序进行。

  (3) 本图则确定的市政设施,在满足相关规范前提下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于公共设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  (4) 本图则中市政设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  (5) 单元内以虚位或点位控制的市政设施,在保证用地规模及合理服务半径的前提 下,其具体位置及界线可在单元内优化调整。

  (6) 本图则中以点位控制的市政设施,其图例所在的位置为规划建议位置。 在地块出让前,可根据地区建设的实际情况, 经论证后在街坊范围内调整; 在地块出让以后,可根据项目建设的实际需要,经论证后在项目建设基地范围内调整。

  (7) 下层次规划应按照 《深标》 及其它相关规范要求细化完善单元内市政支管系统设计。

  14.6 “五线”控制一般规定

  (1) 本图则内“五线”不得减少或取消。

  (2) 本图则内的开发建设活动必须严格依 据“五线”的相关规定执行。

  14.7 规划实施一般规定

  单元可结合实际情况选择不同的开发模式。 各单元内部经规划国土主管部门统筹协调,可以有一个或多个开发主体联合开发。

  附录 主要名词解释

  1、强制性内容

  是指法定图则中必须执行的规划用地性质、开发强度、公共绿地、配套设施、“五线”及其它控制要求等内容,是对法定图则实施进行监督检查的基本依据。

  2、引导性内容

  是指法定图则中除强制性内容以外的指标、要素、要求等内容。

  3、地块

  指按《深标》 规定的城市用地分类标准划分、并保持了其用地性质的完整性、 协调性、考虑了土地权属关系的城市用地。

  4、用地性质

  某一地块按《深标》划分的土地利用的类别。

  5、用地面积

  指上述“地块”的面积。

  6、地块边界

  指地块的空间范围线。

  7、规划控制单元

  指根据城市发展特定需求,在法定图则中以建设规模、配套设施及综合交通控制要求、空间管制规定等要素进行规划控制的区域。其内具体地块的划分、用地性质及布局、容积率等指标需通过下阶段详细规划确定,在图则中不作规定。

  8、单元主导功能

  指规划控制单元主要的用地性质;原则上以该单元内某类性质(按《深标》 大类划分) 的用地面积占总用地的比例大小来确定, 并按所占比例从大到小排列, 以“、”相连,一般不超过 4 类。

  9、某性质为主导的用地

  指规划控制单元内,某类性质(按《深标》 大类划分)占主导地位的用地, 原则上以单元内建筑规模占总建筑规模 50% 以上的用地之功能来确定。

  10、开发强度

  是指地块容积率或规划控制单元内的建筑规模,除特别说明的外,均为上限值。

  11、容积率

  容积率是指地块地面以上的总建筑面积与地块面积的商。

  计算方法:容积率 = 地块内总建筑面积 ÷ 地块用地面积

  图则中所提容积率除特别说明外,均为上限值,即须小于或等于。特殊情况下可定控制区间。

  12、单元建筑规模

  单元建筑规模是指规划控制单元内总建筑面积(不包括配套设施) 及各功能(居住、商业、工业、物流仓储等)单项建筑面积。

  13、居住人口

  指在单元或地块内的住宅和宿舍中居住的人口,不包括在旅馆等其它建筑中居住的人口。宿舍是指供学生或单身职工集体居住而不配置独立厨房的建筑物。

  图则中所提居住人口数量为允许居住的最大人口数量,即须小于或等于。

  14、就业人口

  指在图则片区或单元内的就业人口,该数值为预计值。

  15、配套设施

  包括公共设施、交通设施、市政设施和公共安全设施等。

  16、建筑高度分区

  是指图则内某特定区域内所有建筑物室外地坪起到其计算最高点不得超过的最

  大高度限值。

  有关建筑物高度的计算方法遵照《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》 的有关规定执行。

  17、公共空间

  是指具有一定规模、面向所有市民开放并提供休闲活动设施的公共场所, 一般指露天或有部分遮盖的室外空间, 符合上述条件的建筑物内部公共大厅和通道也可作为公共空间。

  18、五线

  是指城市蓝线、城市黄线、城市紫线、城市橙线和基本生态控制线。

  19、城市蓝线

  根据《深圳市蓝线规划》,城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

  20、城市黄线

  根据《深圳市黄线管理规定》,城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、 必须控制的基础设施(包括交通设施、 市政设施和公共安全设施、 轨道线、高压走廊等)用地的控制界线。

  21、城市紫线

  根据《深圳市紫线规划》, 城市紫线是指历史文化街区、 历史建筑保护范围界线,及文物保护单位和文物保护点的保护范围界线。

  22、城市橙线

  根据《深圳市橙线管理规定(草案)》, 城市橙线是指为了降低城市中重大危险设施(含现状的和规划新增的) 的风险水平, 对其周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的界线。

  23、基本生态控制线

  根据《深圳市基本生态控制线管理规定》,基本生态控制线是指深圳市人民政府批准公布的生态保护范围界限。

  24、实位控制

  是指对图则中独立占地的地块, 其地块的位置、 容积率、 设置要求作出强制性规定, 原则上不予更改的规划控制方法。 在法定文件的图表中用实线划定。 若特殊情况必须更改的,必须经过相应调整、论证及审查程序,报原审批机关审批。

  25、虚位控制

  以下三种情景应采用的控制方法:

  (1)某些独立占地的地块,其地块的功能、 规模及设置要求不得做出更改,但其边界、 形状可做变动, 或位置可在同一个单元内或地块内调整。 在法定文件的图表中用虚线划定。

  (2) 图则中对 “五线” 进行了深化及局部微调的, 在技术文件的图纸中用虚线划定。

  (3)建议性支路。

  26、点位控制

  是指图则中在确保设施功能和规模的前提下, 结合相邻地块开发或与其它项目联合建设, 不独立占地的规划控制方法。 对名木、 古树、 古井等点状保护要素, 也采用该方法控制其位置, 在法定文件的图表中以图例标注。( 注: 按附件二《法定图则成果文档格式及制图规范》执行,若图则需表达的设施附件二中的“图例”尚未涵盖,可根据表达内容自创图例,其形式应简洁、 且与现有图例易区别。


 
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