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深圳市宝安401-03&09号片区 [观澜大水坑地区]法定图则
来源: 日期: 2014-04-21
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  经深圳市城市规划委员会授权,本图则经法定图则委员会二〇一〇年第十二次会议审批通过!

  目 录

  1 总则

  2 目标与定位

  3 用地性质

  4 开发强度

  5 配套设施

  6 道路交通

  7 城市设计

  8 城市更新

  9 地名

  10 其它规定  

图表

       

 

  1 总则

  1.1  本图则适用范围(以下简称本片区)为:由樟阁路、福前路、观兴西路、基本生态控制线、樟桂路、观天大道所围合的区域,总用地面积593.00公顷。

  1.2  制订本图则的主要规划依据是:深圳市城市总体规划(2009-2020)、本片区所在组团的分区规划及其它经批准的专项规划。

  1.3  制定本图则遵循的总体原则是:以现状为基础,公共利益为优先,提高土地集约利用效率,完善片区公共服务配套,促进片区特色发展和可持续发展。

  1.4  本片区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。

  1.5  本图则涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)(以下简称《深标》)确定。

  1.6  在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.7  本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  2 目标与定位

  2.1  本片区的发展目标是:逐步完善各类配套设施,提升城市现代化水平;为全市做好重大项目用地的储备预留。

  2.2  本片区的主导功能是:以先进制造业为主的混合功能片区。

  2.3  本片区的发展策略是:

  2.4  (1)通过最大限度落实上层次组团分区规划发展备用地规模,合理调整发展备用地范围,提出用地发展指引,保证未来重大产业项目及配套设施用地的落实。

  2.5  (2)通过城市更新改造,完善各类公共服务配套,优化城市空间结构,提升城市化水平。

  2.6  (3)通过水系保护和生态廊道建设,建立与基本生态控制区的生态、景观联系,提升城市环境品质,强化片区景观特色。

  3 用地性质

  3.1  本片区的用地性质主要包括:居住用地(R)、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC、工业用地(M)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)和发展备用地(E9)等,详见本图则“图表”的规定。

  3.2  本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须按本图则规定进行。

  3.3  本图则所确定的公共配套设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。

  3.4  本图则所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  3.5  本图则对地块用地性质的安排分为两类:一类是指“规划确定的用地性质”;二类是指“经规划国土主管部门批准后可变更的用地性质”。

  3.6  本图则规定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。

  3.7  本图则规定的发展备用地仅作为未来重大产业项目及城市配套设施储备用地,发展备用地需要确定具体用地性质时,须编制规划并按相关程序报批。其中地块13-05可预留作为保障性住房用地,其建设量应在详细蓝图中论证确定,并满足周边生态环境保护及配套设施容量的要求。

  4 开发强度

  4.1  本片区建设规模总量约为500万平方米(不包括发展备用地)。

  4.2  本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。为集约利用土地,本片区内工业用地的开发强度须同时满足相关规定的容积率下限指标要求,容积率上限不宜超过《深圳市法定图则编制容积率确定技术指引》的要求。居住及商业等用地的开发强度不应少于本图则“图表”确定的开发强度的90%。

  4.3  本图则执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。

  4.4  本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  4.5  本图则中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确认。

  5 配套设施

  5.1  本片区的配套设施包括公共设施和交通市政设施。

  5.2  本图则中配套设施依据上层次规划、片区开发强度及人口规模综合确定,不得减少数量或压缩规模,当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本图则进行必要检讨。

  5.3  本图则确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于配套设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  5.4  本片区公共设施按照6万人配置(当发展备用地使用时,应根据发展需要增加公共设施配置),市政设施按照10万人配置。

  5.5  本片区配套设施设置详见本文本 “配套设施规划一览表”(表5.5)

  表5.5                  配套设施规划一览表

  序号

  设施类别

  设施名称

  数量

  所在地块号

  备注

  合计

  规划

  增加

  现状保留

  规划

  1

  教育设施

  幼儿园

  5

  5

  ——

  04-06、09-05、12-02、16-13、18-03

  12班

  九年一贯制学校

  2

  2

  ——

  07-07、14-16

  45班(现状大水坑小学扩建为九年一贯制学校)

  寄宿制高中

  1

  1

  ——

  09-19

  60班

  职业学校

  1

  1

  ——

  15-01、15-03

  为同一所学校

  2

  医疗卫生设施

  综合医院

  1

  1

  ——

  09-21

  200床

  门诊部

  2

  2

  ——

  09-0616-13

   

  社区健康服务中心

  6

  6

  ——

  04-0706-0310-0212-0914-2318-04

   

  3

  文化娱乐设施

  居住区级文化中心

  2

  2

  ——

  09-1816-15

  居住区级文化中心

  居住小区级文化室

  7

  7

  ——

  04-0706-0709-0610-0212-0716-1318-04

  居住小区级文化室

  社区老年人活动站

  7

  7

  ——

  04-0706-0309-0609-1812-0916-1518-04

   

  影剧院

  2

  2

  ——

  09-1516-15

   

  综合图书馆

  2

  2

  ——

  09-1816-15

   

  4

  体育设施

  综合体育活动中心

  1

  1

  ——

  13-01

  居住区级

  社区体育活动场地

  6

  6

  ——

  04-0706-0709-0612-0714-2318-04

   

  5

  社会福利设施

  敬老院

  1

  1

  ——

  09-20

   

  6

  行政管理与社区服务设施

  社区居委会

  5

  5

  ——

  06-0709-0212-0714-2318-04

   

  派出所

  1

  1

  ——

  14-15

   

  社区警务室

  6

  6

  ——

  06-0709-0210-0212-0716-1318-04

   

  社区服务中心

  2

  2

  ——

  09-1516-15

  居住地区级

  社区服务站

  5

  5

  ——

  06-0710-0212-0714-2318-04

   

  7

  道路交通设施

  社会停车场(库)

  4

  4

  ——

  07-05、10-1313-01、16-17

   

  加油加气站

  4

  2

  04-04、06-02

  01-01、16-18

   

  公交首末站

  2

  2

  ——

  04-03、13-02

   

  公交综合车场

  1

  1

  ——

  14-10

   

  公交修理厂

  1

  1

  ——

  14-10

   

  大型货运站场

  1

  1

  ——

  04-01

   

  8

  电力设施

  变电站

  1

  1

  02-02

  ——

  110KV

  9

  给排水设施

  排水泵站

  1

  1

  ——

  08-05

   

  10

  邮电设施

  邮政支局

  2

  2

  ——

  09-0314-20

   

  11

  环卫设施

  公共厕所

  7

  7

  ——

  04-0206-0507-0309-1110-1313-0114-18

   

  环卫工人作息站

  7

  7

  ——

  04-0206-0507-0309-1110-1313-0114-18

   

  再生资源回收点

  7

  7

  ——

  04-0206-0507-0309-1110-1313-0114-18

   

  垃圾转运站

  3

  2

  14-17

  06-05、10-13

   

  12

  防灾设施

  消防站

  1

  1

  ——

  11-03

   

  注:下划线表示该设施为非独立占地。

  5.6  本图则安排了第五高级中学、职业教育学校、大型货运站场等市区级设施,综合医院、门诊部、敬老院、派出所、邮政支局、普通消防站、综合文化活动中心、影剧院、图书馆、综合体育活动中心等居住区级设施。

  5.7  本片区污水排至观澜污水处理厂,工业及特种废水需经处理达标后方可排入城市污水系统。

  5.8  本图则茜坑水库、大水坑水库、大水坑渠蓝线;500KV架空线、110KV架空线高压走廊、高压燃气管道依据相关专项规划确定。

  5.9  配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  6 道路交通

  6.1  本片区对外联系的主要道路为华观大道、观光大道、观天大道。各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

  6.2  本片区远期规划有轨道宝盐线(13号线)经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

  6.3  本片区规划道路分四个等级:

    (1)快速路:华观大道,红线宽度80米,双向六车道主道+双向四车道辅道。

    (2)主干路:观光大道,红线宽度60米,双向六车道;观天大道,红线宽度60米,双向六车道;樟阁路,红线宽度45米,双向四车道;福前路,红线宽度45米,双向四车道;观兴西路,红线宽度45米,双向四车道;福花路,红线宽度45米,双向四车道;观兴北路,红线宽度40米,双向四车道。

    (3)次干路:樟桂路、福润路、新丹路、悦兴路及观兴南路,红线宽度40-50米,为双向四车道。次干道路网密度为1.72公里/平方公里。

    (4)支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度18-25米,为双向或单向两或四车道,支路网密度为5.78公里/平方公里。

  6.4  本片区内各主、次干路及支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性道路以虚线表示,具体实施时,为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因,其线位可根据实际情况适当调整。区内樟桂路、华观大道、福润路、新丹路、福花路、观兴南路、福前路、观兴西路等改造或规划道路的具体线位、道路断面形式及交叉口组织方式以最终批准的为准。

  6.5  本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。

  6.6  本片区对外交通场站有大型货运场站1处;公共交通场站有首末站2处、综合车场1处、公交修理厂1处。

  6.7  本片区共设独立占地公共停车场2处,占地面积共7508平方米。配建非独立占地公共停车场2处,总建筑面积15750平方米。

  6.8  本片区应构建便利的自行车道系统,片区内有条件的道路应设置独立的自行车道。同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

  6.9  本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  6.10  本片区共设人行天桥4处。除本图则规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建人行天桥或人行地道。

  7 城市设计

  7.1  本片区空间形态重点控制区域及控制要求:

  本片区是以产业为主的混合功能片区,城市空间形态控制方面应强化现状山体、水体景观,强化整体产业氛围以及片区中心区生活、商业氛围,塑造宜人的生产、生活环境。

  结合本片区的自然环境和城市布局特征,保护并强化片区生态景观资源特色,构筑“三横一纵多通廊”、“两主两次多节点”的城市空间景观结构。

  (1)“三横一纵多通廊”:依托樟桂路、华观大道形成“一横一纵”两条市政绿化廊道,依托观光大道、悦兴路形成两条城市景观轴线。依托现有水系,沿水系设置滨水公共绿地,形成若干自然生态廊道,连接基本生态控制区与本片区。重点强化西部基本生态控制区大水坑水库和茜坑郊野公园对片区的生态渗透,及其与东部观澜大水坑中心区的通廊关系。

  (2“两主两次多节点”:分别依托南、北两个片区主中心、两个片区次中心形成“两主两次”四个建筑景观节点,依托公园等公共活动中心形成若干绿色景观节点。通过建筑高度引导和控制、空间环境提升等强化节点的标志作用和对人气的聚集作用。

  7.2  本片区建筑界面应满足如下要求:

  (1悦兴路、桔坑路两侧的建筑立面,宜在建筑尺度、材料、色彩等方面适度协调统一,形成有整体性和连续性的街道界面。南、北两个片区中心应强化街道的商业氛围,与悦兴路、桔坑路共同体现繁荣连续的商业街风貌。

  (2)观光大道、福花路为片区展示城市风貌的重要界面,应注重整体建筑风貌的统一协调。

  (3片区其它道路界面应通过街道空间的“宜人化”处理,体现亲切感和丰富性,形成连接主要公共开放空间节点的纽带,营造宜人的车行与步行尺度空间。

  7.3  本片区建筑高度应满足如下要求:

  (1)突出南、北片区中心,建筑高度控制在50米以内。

  (2)突出西侧紧邻基本生态控制线地区生态环境,除现状已批、已建建筑外,新建建筑高度控制在15米以内。

  (3)保持自然景观廊道的视线通廊,适度控制两侧建筑高度。保持城市发展轴线的商业氛围,适度提高两侧建筑高度。

  7.4  本片区步行系统应满足如下要求:

  沿主要自然景观通廊设置步行通道,与城市主要道路步行道路形成完整的步行系统,方便联系主要景观节点、产业和居住片区。步行通道与城市主、次干路交叉口应设置地面、地上或地下人行通道。

  7.5  本片区环境设计要求如下:

  (1)保证公园内绿地水系用地比例不少于70%,其余用地可结合广场、娱乐设施进行规划;严格控制公园内建筑高度,功能建筑原则不超过10米;公园周边建筑高度应进行详细设计,不可对城市公园形成高层围合的格局,保证公园的公共开敞性。道路绿化重点控制树种的选择和配比,工业园区的道路绿化应具有较强的滞尘降噪功能,宜采用乔木与灌木的密集种植;园区与周边城市功能区应有一定宽度的绿化隔离。

  (2)水涌/渠绿化廊道强调空间的公共使用性质和安全问题,周边工业园区应留设面向水涌/渠绿地的人行出入口,排洪明渠的处理应结合景观设计,不宜全部硬质处理,位于主干道附近和有条件的地段,应进行岸线生态处理和种植设计,加强中水的回用,补充水涌和排洪渠用水,维持水面景观。规划区内水质目标应达到景观娱乐用水Ⅳ类标准,禁止临近水涌和排洪渠的生活污水和工业废水未进行集中收集处理而直接排入水体,排放的污水应符合国家《工业“三废”排放试行标准》(G8J4─73)和有关排放标准的规定

  (3)街坊内部的公共绿地、住宅区绿地以及小区内部的开敞空间应关注居民切实的使用需求,合理配置绿化、照明与休闲娱乐设施,达到景观环境效果与实用效果的统一。

  8 城市更新

  8.1  本片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

  8.2  在本图则范围内进行“综合整治”及“功能改变”两类城市更新活动,应以本图则为基础依据相关规定执行。在本图则范围内进行“拆除重建”类城市更新活动,应以图则确定的更新单元为基础编制城市更新单元专项规划,并按相关程序报批。特殊原因需调整或新增城市更新单元的,须按相关规定进行。

  8.3  本图则划定2个城市更新单元,总用地面积约26.47公顷。

  8.4  GX01城市更新单元

  (1)该单元地处规划区北部片区中心,图则结合片区中心的建设,对该城市更新单元土地利用进行优化调整,完善路网系统和公共服务设施,增加商业设施。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量控制在11.82平方米以内,其中居住建筑总量控制在5.46万平方米以内

  (3)该单元应重点落实九年一贯制学校(07-07)、社会停车场(库)(07-05和公共绿地(07-03)。

  8.5  GX02城市更新单元

  (1)该单元地处规划区南部片区中心,图则结合片区中心的建设,对该城市更新单元土地利用进行优化调整,完善路网系统和公共服务设施,增加商业设施。

  (2)该单元内除独立占地的配套设施外的“规划,拆除重建”类地块的规划建筑总量控制在11.25平方米以内,其中居住建筑总量控制在7.32万平方米以内

  (3)该单元应重点落实综合文化活动中心(16-15,与影剧院、社区服务中心、社区老年人活动站、图书馆合建)、社会停车场(库)(16-17)、加油加气站(16-18)和公共绿地(16-12)。

  8.6  本图则确定的城市更新单元内开发建设总量,尤其是居住建筑总量,不宜突破。在城市更新单元规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施和交通市政设施容量,经充分论证后纳入城市更新单元规划,并按其审批程序报批。

  8.7  本图则确定的城市更新单元内公共设施、交通市政设施及绿地的配置规模,应在城市更新单元专项规划中落实。在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可优化完善。城市更新单元专项规划可视情况在本图则基础上增加各类公共服务设施、交通市政设施及绿地。

  8.8  本图则确定的城市更新单元内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在城市更新单元规划中落实。支路在满足道路设计相关规范要求的前提下,可优化完善其具体线位。

  8.9  城市更新单元专项规划可根据相关规定结合上述原则,对更新单元内具体地块的划分及主导用地性质进行优化调整,并进一步确定各地块开发强度等控制指标。

  9 地名

  9.1  按照一地一名、名实相符的原则,结合本片区现状地名特征,编制本片区地名规划,保证地名的规范化、标准化及稳定性。

  9.2  本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路及交通设施名称。

  9.3  本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表9.3)。


  表9.3                       地名规划一览表

  类别

  序号

  原有地名

  规划名称

  道路等级

  备注

  规划道路

  1

  观光路

  观光大道

  主干道

  西起规划边界,东至樟阁路

  2

  樟阁路

  樟阁路

  主干道

  北起樟桂路,南至观光大道

  3

  福前路

  福前路

  主干道

  北起观光大道,南至悦兴路

  4

  ――

  华观大道

  快速路

  北起樟桂路,南至观天大道 

  5

  ――

  观天大道

  主干道

  西起规划边界,东至规划边界

  6

  工业二路

  观兴西路

  主干道

  北起悦兴路,南至规划边界

  7

  福花路

  福花路

  主干道

  西起景悦路,东至福前路

  8

  ――

  观兴北路

  主干道

  西起华观大道,东至观兴西路

  9

  ――

  樟桂路

  次干路

  西起规划边界,东至樟阁路

  10

  ――

  福润路

  次干路

  北起樟桂路,东至华观大道

  11

  新丹路

  新丹路

  次干路

  西起华观大道,东至福前路

  12

  悦兴路

  悦兴路

  次干路

  西起规划边界,东至福前路

  13

  ――

  观兴南路

  次干路

  西起华观大道,东至观兴西路

  14

  桔坑路

  桔坑路

  支路

  西起规划边界,东至观光大道

  15

  ――

  大水坑北三路

  支路

  北起樟桂路,南至观光大道

  16

  ――

  大水坑南三路

  支路

  北起观光大道,南至桔坑路

  17

  ――

  大水坑二路

  支路

  北起观光大道,南至桔坑路

  18

  ――

  大水坑一路

  支路

  北起观光大道,南至福润路

  19

  ――

  景悦路

  支路

  北起福润路,南至华观大道

  20

  ――

  桔景路

  支路

  北起桔坑路,南至福润路

  21

  ――

  桔大路

  支路

  西起桔景路,东至华观大道

  22

  ――

  桔新西路

  支路

  西起桔景路,东至华观大道

  23

  ――

  桔富路

  支路

  北起樟阁路,南至观光大道

  24

  ――

  桔塘路

  支路

  北起观光大道,南至新丹路

  25

  ――

  桔岭路

  支路

  北起观光大道,南至桔荣路

  26

  ――

  桔新东路

  支路

  西起华观大道,东至福前路

  27

  ――

  桔荣路

  支路

  西起桔塘路,东至福前路

  28

  ――

  狮塘路

  支路

  北起新丹路,南至塘光路

  29

  ――

  富荣路

  支路

  北起塘北路,南至悦兴路

  30

  ――

  塘北路

  支路

  西起华观大道,东至福前路

  31

  ――

  新塘路

  支路

  西起华观大道,东至福前路

  32

  ――

  塘光路

  支路

  西起华观大道,东至福前路

  33

  狮径路

  狮径路

  支路

  西起华观大道,东至福前路

  34

  ――

  悦西路

  支路

  西起富荣路,东至塘光路

  35

  ――

  景新路

  支路

  西起冼屋路,东至观兴西路

  36

  ――

  景华路

  支路

  北起悦兴路,南至观兴西四街

  37

  冼屋路

  冼屋路

  支路

  北起悦兴路,南至华观大道

  38

  ――

  观兴西四街

  支路

  西起华观大道,东至观兴西路

  39

  ――

  福悦路

  支路

  北起福花路,南至狮径路

  自然地理实体

  序号

  原有地名

  规划名称

  分类

  备注

  1

  ――

  大水坑渠

  水系河流

  东西流向,贯穿规划区

  2

  ――

  桔岭渠

  水系河流

  东西流向,贯穿规划区

  3

  ――

  新塘渠

  水系河流

  东西流向,贯穿规划区

  4

  ――

  冼屋渠

  水系河流

  东西流向,贯穿规划区

  5

  ――

  茜坑渠

  水系河流

  东西流向,贯穿规划区

  6

  ――

  大水坑塘

  水系河流

  位于观光大道北侧

  7

  ――

  冼屋塘

  水系河流

  位于景华路南侧

  8

  ――

  茜坑塘

  水系河流

  位于观兴南路南侧

  天桥

  1

  ――

  大水坑人行天桥

  ――

  ――

  2

  ――

  福润路人行天桥

  ――

  ――

  3

  ――

  桔坑路人行天桥

  ――

  ――

  4

  ――

  桔新路人行天桥

  ――

  ――

  9.4  本片区最终地名以批准生效的命名为准。

  10 其它规定

  10.1  涉及本图则第3.5、3.6、4.2、4.4、5.3、6.5、8.5、8.6条款的申请和修改调整,由规划国土主管部门依据相关规定予以审批。

  10.2  本图则确定为“现状保留”的地块,仅指保留其现状合法的用地性质和建设规模,以及对其进行综合整治或依据相关规定进行功能改变;本图则确定为“规划”的地块,是指该地块的用地性质和规划指标经本图则研究确定,包括新建及拆除重建的地块;本图则确定为“依据政府批件”的地块,是指地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定的在建或未建地块。

  10.3  本图则确定的发展备用地在作为重大产业项目及城市配套设施用地使用时,具体规划控制指标应通过编制详细蓝图、城市设计、规划研究等明确。

  10.4  片区内新建学校应积极创造条件对社会开放其运动场。

  10.5  本图则条款未提及的其它修改和调整事项,由规划国土主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。


 
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