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深圳市[坪山中心区]法定图则
来源: 日期: 2015-04-20
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    前言

  坪山中心区位于坪山新区中部,由丹梓大道、深汕路、东纵路围合而成,面积约468公顷。图则范围涉及六和社区(坪山街道)、六联社区(坪山街道)、老坑社区(坑梓街道)、同乐社区(龙岗区)等四个社区。片区范围内大部分区域已建成,未建区规模小且分布零散。

  厦深铁路在坪山中心区设置坪山站综合枢纽,增强了片区对香港、东莞、惠州的吸引力;轨道龙坪线、东部快线拟从片区通过。为充分发挥高铁优势,合理利用坪山中心区现有土地及景观资源,以带动坪山新区发展,市规划和国土资源委员会与坪山新区管理委员会(以下简称新区管委会)联合开展了本次法定图则编制工作。

  坪山中心区作为实现坪山新区跨越式发展的关键地区,承载了高端生产性服务和生活性服务的职能,具有重要的战略意义和地位。为高标准编制中心区规划,2009年底开展了中心区概念规划国际咨询活动,提出了理想的规划方案,描绘了宏伟的规划蓝图。而现状中心区是一个建设品质较差、土地权属复杂、涉及多层次利益主体的高度建成区。如何解决高度城市化地区的理想规划方案的实施,是本次规划主要的工作目标。

  在以“实施”为主要工作目标的指引下,本次规划的工作内容包括:

  1、确定空间结构方案:在中心区概念规划国际咨询方案的基础上,吸取“半月环公共开放空间”、“动力岛多极平衡布局结构”、“低碳生态”的先进理念和思路,形成“半月环绿廊串联商务办公功能区、生活服务功能区、行政文化功能区”的空间结构方案。确定包括总建筑面积、居住人口规模、就业人口规模等主要发展参数,并提出配套设施、综合交通、公共空间等方面的指引要求。

  2、制定实现规划目标的实施路径:包括开发模式、开发时序、投融资概算、效益评估、单元划分等内容,并建立各阶段建设项目库。

  3、提出单元控制指引要求:对每一个规划控制单元在规划和实施方面提出刚性和弹性控制要求,包括主导用地功能、建设规模、配套设施、城市设计、开发指引等内容,为下一步实施谈判等工作做好接口。

  总则

  本图则适用范围为:丹梓大道、深汕路、东纵路围合的区域,总用地面积468公顷。

  本图则的图表与文本内容共同构成所在片区法定图则的法定文件。其中文本的“下划线”部分及附表1、附表2(备注内容除外)为强制性内容;文本中的图纸及照片为示意性,不具有法律效力。

  本图则内的土地利用及开发建设活动应遵守本图则的有关规定(非法定性内容除外)。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规、标准和技术规范的相关规定。

  本图则范围内编制下层次规划及城市设计,必须以本图则确定的规划要求为依据。

  本图则涉及的所有技术指标(特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(以下简称《深标》)确定。

  本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《深圳市城市规划条例》(2001)第二十七、二十八条的规定。

  本图则自市规划委员会批准之日起施行。即日起,该片区原有图则自行废止。

  发展目标

  本片区的发展目标是:充分挖掘自然人文资源,结合城市更新及土地整备,为新区产业发展提供高端生产性服务,为新区市民提供商业、文化娱乐、教育、医疗等生活性服务和公共配套服务。

  本片区的功能定位是:深圳市城市副中心、集生活居住、商务办公、文化及生活性配套服务功能为一体的城市综合区。

  用地布局与土地利用

  总体布局

  规划形成“半月环绿廊串联商务办公功能区、生活服务功能区、行政文化功能区”的空间结构方案。

  “半月环”绿廊:贯穿整个中心区,连通松子坑水库、中心公园、坪山站综合枢纽、三棵松水库,并通过带状公共绿地,与南侧的坪山河水系连接。

  商务办公功能区:位于坪山站腹地,包括总部办公、金融服务、教育培训、信息交流、科技研发、会议展览、文化创意等。

  生活服务功能区:位于中心区南侧,结合轨道龙坪线站点,与老坪山中心区共同构成集商业、休闲娱乐、酒店、公寓等为一体的生活服务片区。

  行政文化功能区:位于中心区东侧,在现状中心公园、管委会等设施的基础上,沿“半月环”绿廊集中设置文化馆、图书馆、青少年活动中心等区级文化设施。

  本图则确定的各地块主要土地用途及规划控制要求详见图表。

  

  

  图1:规划结构图

  

  图2:规划方案图 

  本图则为适应未来发展实际情况的需要,划定5个单元,单元的具体布局和开发控制要求详见“单元控制指标一览表”。

  为提高土地利用效益和增加公共空间活力,本图则中新增规划混合用地性质有公共绿地+商业用地(G1+C1)、公共绿地+商业用地+供应设施用地(G1+C1+U1),其地块绿化覆盖率应不少于90%,可采用垂直绿化、架空绿化和屋顶绿化等多种形式,并可兼容一定规模地下商业功能。本图则中用地开发兼容性规定 :以商业服务业用途为主导的用地中,如建设商务公寓,其建筑规模不得超过总建筑面积的30%;以居住用途为主导的用地中,居住建筑面积合计不低于总建筑面积的70%;以交通枢纽用途为主导的用地中,可兼容商业服务业功能。

  人口规模与开发强度

  本图则规划居住人口规模14.5万人,就业人口规模10万人。

  本图则建设规模总量约为752万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。

  图则确定的各地块容积率详见图表中的“地块控制一览表”。

  图则确定的各单元建筑规模,包括总建筑面积(不包括配套设施)及居住建筑面积。详见图表中的“单元控制指标一览表”。

  公共设施

  图则内的公共设施的等级、位置、规模及规划控制要求详见图表及附表1《配套设施规划一览表》。

图3:公共设施规划示意图

  5.2本图则主要围绕坪山站综合枢纽、“半月环”绿廊设置社区级以上公共设施,包括学校、文化活动中心、综合体育活动中心、会展中心、医院等,形成坪山新区的大中型公共设施集群。社区级公共设施按居住人口规模综合考虑进行配置。教育设施按照15万人配套。根据养老设施专项规划,设8个社区日间照料中心,服务规模15万人。其它公共配套设施(包括医疗、体育、文化、商服等)按20万人配套。

  综合交通

  本图则综合交通发展的目标总体思路为“构建与新区定位、城市副中心功能相适应,以坪山站综合枢纽为核心,“公交+慢行”为主体的一体化综合交通体系” 。其主要实施策略为:

  (1)        以坪山站综合枢纽为核心,建立大、中运量及常规公交协调发展的富有吸引力的公交系统;

  (2)        围绕支撑轨道、公交体系,适度发展小汽车交通,构筑通达的城市道路体系;

  (3)        构筑舒适宜人的慢行交通系统,倡导低碳出行方式。

  本图则内公共交通系统由坪山站综合枢纽、大中运量轨道交通、常规公交组成,考虑建设时序、城市发展与交通设施协调等因素,促进公交优先发展主要策略及措施为:

  (1)        中心区内部,营造优质慢行出行空间及氛围,提升慢行出行品质,并配合常规公交的布局,引导“公交+慢行”出行习惯的形成。

  (2)        中心区对外,在2020年前以中运量公交系统承担坪山站综合枢纽的集散服务功能,并为轨道交通16号线(龙坪线)培育客流。

  本图则内交通设施主要包括坪山站综合枢纽、轨道14号线(东部快线)、16号线(龙坪线)、6处公交首末站、2处公共加油站,交通设施位置、规模及规划控制要求详见图表及附表1《配套设施规划一览表》。

  (1)        本图则地面公共交通场站分为首末站和停靠站。规划设置公交首末站6处,位于01-13、DY01-02、DY02-15、DY05-06、DY01、DY03地块,公交首末站建议以配建方式附设于所在地块建筑内。停靠站沿公交服务线路设置,在干道上应设置港湾式停靠站供乘客上下。具体位置根据全区公交规划确定。

  (1)        本图则共设2处加油加气站,规划置换一座,位于DY04内,占地面积约2500㎡,现状保留一座,位于01-24地块,占地面积2834㎡。

  本图则规划道路分三个等级,道路网布局、等级及规划控制要求详见《图表》及附表2《道路系统规划一览表》。

 

  图4:综合交通规划图

  (1)        主干路:

  丹梓西路,红线宽度54-70 米,为双向 6车道主线+双向4车道辅道;

  兰竹西路,红线宽40米,为双向6车道;

  深汕路,红线宽60米,为双向8车道;

  龙坪路,红线宽50米,为双向4车道主线+双向4车道辅道;

  站前路,红线宽50米,为双向6车道;

  坪兰路,红线宽40米,为双向6车道;

  (2)        次干路:昌盛路、长安一街、长安二街、新和四路、金丰路、松坪路、和富路、和兴路、迎吉路,红线宽度30-50米,为双向四—六车道。次干路网密度为3.09公里/平方公里;

  (3)        支路:各地块通行与出入的主要道路,红线宽度12-44米,为双向或单向两-四车道,支路网密度为2.76公里/平方公里。

  (4)        本图则中坪兰路、兰竹西路、昌盛路、龙坪路、长安二街、长安一街等道路在后续详细规划设计中应以桥梁或隧道方式穿越半月形绿廊,以保障半月形绿廊的连续性。

  本图则内近期暂无轨道经过,近期轨道替代功能的中运量路线以最终批准的相关规划为准;远期规划有轨道14号线(东部快线)、16号线(龙坪线)经过。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

  本图则为自行车重点发展地区,其中自行车主廊道有11.3公里,连通道有33.3公里 , 休闲道有3.4公里。主廊道自行车道宽度为2.5米,连通道宽度1.5米,休闲道宽度为2.5米。图则内设置自行车接驳轨道站点3处和自行车停放点7处。除本图则规划外,有条件的道路应设置独立的自行车道,同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

  本图则规划步行系统由城市步行通廊、社区步行通廊、片区主通道及立体人行过街设施构成,属核心步行片区,其中步行通廊约5公里,社区步行通廊约6公里、步行主通道约7公里。步行及自行车规划建设要求指引详见下表:

功能类型

规划建设要求指引

公交接驳

过街设施距公交站及轨道站出入口宜小于80米,最大不得大于100米。

在轨道站、公交枢纽站等地点,设置自行车停车场,实现与交通枢纽点的接驳。

居住、商业等步行密集区过街设施不宜大于150米。

尽量采用平面过街形式,以提供更为方便、快捷的服务。

慢行交通拥有过街信号优先权

在轨道站或人流集中地应按规范要求设置立体人行设施,但需配置无障碍电梯。

道路断面布局采用机动车道、自行车通道与人行道隔离的形式;

根据短距离出行量合理设置慢行空间尺度,一般人行横道宽度不宜小于3m,自行车宽度不宜小于2.5m。

常规通勤

过街设施距公交站、学校、医院正门出入口宜小于80米,最大不得大于150米。

应尽可能穿越公共广场,并保证与街坊的公共通道有良好的贯通性;

道路断面布局可采用自行车通道与人行道完全合并布设的形式。

在路侧景观绿化带中种植隔音效果好的植物,减少噪声污染;

休闲健身

构建独立完整的休闲健身慢行路径;

强化与月亮湾绿园的联系,延续绿色、生态、休闲等主题,沿中心区水系与水库连接,构建尺度宜人、舒适亲切的亲水生态路径;

与主次干道相交时,应建立绿廊,以提供人车分离、更为舒适、便捷、安全的休闲慢行路径;

设置照明、遮荫、小品、座椅、通信、休憩等附属设施,提高慢行品质。

  本图则在深汕路与长安四街路口、深汕路与联旺二街路口、东纵路与联旺四街路口、东纵路与深汕路路口以及龙坪路(联馨路-和兴路)段处,规划设置立体人行过街设施。在城市建设过程中,可按实际需求设置相应的过街设施。

  市政工程

  合理预测图则内的用水量、污水量、用电负荷、通信负荷和供气量,高效、集约利用水资源,完善供电电源布局及网架结构,优化完善通信设施布局,提高管道燃气气化率,保障片区内城市供水、供电、通信和供气安全;采用低冲击开发模式,提倡固体废弃物分类收集、分类处理,促进废弃物资源化回收利用。

  预测图则地区最高日用水量7.7万立方米/日、平均日污水量5.8万立方米/日、用电负荷24.2万千瓦、固定通信用户10.4万线、移动通信用户22万户、有线电视用户5万户、天然气高峰小时用气量6618标准立方米/小时。

  图则内的市政设施的等级、位置、规模及规划控制要求详见图表及附表1《配套设施规划一览表》。

  图则内三棵松水库、东部供水水源工程原水管及坪山河河道蓝线、过境高压架空线路走廊和梧桐山至惠州永湖山微波通道依据相关专项规划确定。

  图则内供水由片区外坑梓水厂和塘岭水厂联合供给;雨水经管网收集后就近排入坪山河及飞西水;图则内严格采用雨污分流制排水,污水经管网收集后排至片区外上洋污水处理厂和宝龙污水处理厂进行统一处理,处理达标后排放。图则地区应采用低冲击开发模式,采取收集、入渗、调蓄等手段进行雨水综合利用,降低本片区的雨水综合径流系数,降低暴雨洪涝灾害风险。

  图则规划城市建设区内雨水宜以入渗调蓄为主,并适度收集利用;生态用地等非城市建设区宜以雨洪收集利用为主;强化节水管理和径流管理,推进节水技术和节水器具的应用,提高工业用水重复利用率;适度利用可再生能源,推进太阳能等可再生能源利用;完善垃圾分类收集体系,推进资源化利用和无害化处理,鼓励资源回收利用产业发展;加强节能应用,推广建筑节能,推广合同能源管理,试点推进LED灯的应用。

  图5:市政工程规划图

  城市设计

  本片区城市设计策略:以“半月环”绿廊公共开敞空间为骨架,突出坪山中心区的生态性与标志性,融合产业、生活、文化新动力之城的现代风貌特质,形成环境优美、形象鲜明的高品质城市地区。

图6:城市设计示意图

  本片区空间组织布局:以“半月环”绿廊为中心区主要公共开放空间,通过带状绿色廊道,将“半月环”绿廊与周边的松子坑水库、三棵松水库、坪山河等自然景观资源有机连接;坪山站综合枢纽及周边商务办公区、文化综合体分别形成中心区西侧、东侧两个重要的景观节点;在商务核心区及居住区内设置特色街道,街道两侧设置骑楼,街道底层界面沿街布置零售、餐饮、娱乐等小型服务设施。

  本图则中01-01、01-05、01-17、01-20、01-21、01-25、DY01-03、DY01-04、DY01-05、DY03-09、DY03-11、DY04-01、DY04-03、DY04-04、DY04-05、DY04-06、DY04-08、DY04-09、DY05-01、DY05-03、DY05-04、DY05-08、DY05-09、DY05-10、DY05-11、DY05-13、DY05-14、DY05-15、DY05-07、DY03-01、01-18、01-12、01-13、01-14、01-23均为公共空间,其中01-01、01-05、01-17、01-20、01-21、01-25、DY01-03、DY01-04、DY01-05、DY03-09、DY03-11、DY04-01、DY04-03、DY04-04、DY04-05、DY04-06、DY04-08、DY04-09、DY05-01、DY05-03、DY05-04、DY05-08、DY05-09、DY05-10、DY05-11、DY05-13、DY05-14、DY05-15为公共绿地,DY05-07、DY03-01、01-18为广场。

  重要区段空间控制要求

  (1)         “半月环”绿廊作为片区重要的景观资源,应在可达性、多样性、可识别性及活力营造方面体现片区生态特征及生活品质,控制要求如下:1)提供多样化的场所及功能,营造地区公共活力:地下空间适当建设商业、文化设施,以丰富“半月环”绿廊的功能及业态;禁止沿线界面设置围墙以保证该界面的开放性和连续性;局部退让设立小型绿化广场及体育活动场所,增加“半月环”绿廊的活力。2)沿线设休闲健身步道和休闲自行车道:休闲健身步道北接松子坑森林公园,南接坪山河和燕子岭湿地公园,并跨丹梓西路建设生态廊道;自行车道采用区别于人行道、机动车道不同材质、色彩铺地降低路面高差,同时以良好的道路绿化、环境小品、遮阴设施以及结合景观水景布置流线处理等手段增加自行车专用车道的吸引力。3)强化沿线景观环境及建筑设计,强化城市公共艺术与景观小品的点缀。4)严禁开发绿地开敞空间,除少量公共服务设施及必要的市政设施外,不允许建设其它建筑物和构筑物。

  (2)        依托绿园一、二、三、五街和和富路、长安二街等,与“半月环”绿廊共同建立公共空间廊道。其控制要求如下:1)该路径与城市主、次干路交叉口应设置适宜自行车通行的地面、地上或地下人行通道。2)该路径所处道路可结合道路绿化区域或建筑退线增加自行车道。3)沿线应结合街头绿地、广场及建筑前广场强化城市公共艺术与景观小品布置。

  (3)        在商务核心区及居住区内设置特色街道。1)商务核心区特色街道空间控制要求:减小街坊尺度,以期实现步行路径多样性;窄化道路设计支路宽度以15米为主,形成密集的街道网络,营造良好的街区步行环境;沿商务公园周边布置骑楼,并沿街布置餐饮、咖啡茶座等,提高地面层活力,并进一步完善商务中心区配套设施;在商务核心区与枢纽设置连续的二层连廊,建立立体交错式步行系统。2)居住区内特色街道空间控制要求:结合林荫道,水景布置景观购物街,街道两侧设置骑楼,街道底层界面沿街布置零售、餐饮、娱乐等小型服务设施。

  本片区建筑应满足如下要求:

  (1)        本图则建筑高度应满足如下要求:坪山站综合枢纽周边为高层引导区域,宜注重该地区地标建筑的塑造;“半月环”绿廊沿线为高层限制区,避免临景观面布局面宽超过45米的板式建筑。

  (2)        绿色建筑强制达标。商务办公建筑、商业综合体、学校和公共建筑需强制达到绿色建筑二星以上标准(节地、节能、节水、节材);通过在建筑屋面安装光伏太阳能板和太阳能热电板以实现清洁能源的转化;通过绿色植物墙和屋顶绿化实现建筑的保温隔热需求;循环水处理系统能够增加生活用水的利用效能,并全面降低能耗。

  (3)        建筑朝向有利于主导风的引入。1)公共空间和街道布局顺应主导风方向,形成风廊道,以实现自然通风降温;2)使建筑物的朝向控制在正南或偏差25度之内,避免太阳过度照射。

  绿地和公共空间应进行无障碍设计,并保证全天候开放。

  自然生态保护与绿地系统规划

  本图则片区内公园绿地总面积92.36公顷,广场用地6.07公顷,应按相关规定进行控制和建设。片区内社区公园人均面积不少于7平方米,同时片区内现状保留的大型林地、农田也可作为居民户外休憩、运动和观赏的活动空间。

  “五线”控制

  图则内的“五线”划定详见图表。

  本图则确定的各类市政、交通设施应严格按黄线要求控制。

  进一步加强河道水系的保护、控制与管理,改善城市人居生态环境,提升城市功能,促进城市健康、协调和可持续发展,图则片区内划定坪山河、三棵松水库和东部供水水源工程原水输配管(渠)道蓝线。

  依据《深圳市基本生态控制线管理规定》,坪山中心区范围内共计62.17公顷用地涉及基本生态控制线范围,与坪山站综合枢纽、广场等城市建设用地存在冲突。结合《深圳市基本生态线调整规划》和坪山新区基本生态控制线调整方案,调整基本生态控制线。调出DY05中DY05-06及周边地块,调入01-01、DY05-08地块。调整后基本生态控制线范围内用地45.77公顷。同时须满足如下条件:生态控制指标在整个新区范围内实现占补平衡,须在用地出让前完成调整程序。

  规划实施

  实施路径

  统筹利用中心区内部资源,采用整单元统筹的开发模式,解决土地开发问题及历史遗留问题:土地整备和城市更新必须在政府的统筹下联动开展,同时必须满足一级土地开发范围闭合原则。

  位于整备区内的农村集体安置建议在城市更新片区内解决。整备区内的国有已出让用地建议采用以下四种补偿方式,具体的补偿方式在下一步实施谈判中商定:货币补偿收回土地;在本单元范围内等价值置换;按一定比例打折,政府收回一部分土地,另外一部分给原土地使用人按规划功能进行开发建设;或其它方式。

  城市更新片区内应提供一定比例的保障性住房,可优先用于解决整备区范围内集体土地的拆迁安置。

  中心区内原村集体的非农建设用地、经两规处理的用地、老屋村用地、房地产登记历史遗留问题用地等合法用地指标,可以经规划国土主管部门统筹调配到更新单元范围内。被调走用地指标的土地需全部收归国有。

  实施时序

  11.2.1分期实施策略

  (1)        土地整备范围与城市更新范围的开发时序联动:1)城市更新项目在进行开发建设时,开发主体应与政府达成提供保障性住房的协议,以及达成保证中心区西北片区社区集体未征转用地进行整备的相关协议。2)西北片区土地整备范围内的村集体合法用地指标(非农建设用地、老屋村用地、两规用地、房地产登记历史遗留问题用地),经规划国土主管部门可统筹调配到更新单元范围内。为避免出现新的历史遗留问题,被调走用地指标的土地需全部收归国有。

  (2)        土地整备范围内的国有已出让用地与城市更新片区关联性不大,可以根据实际情况开展土地整备相关工作;

  (3)        更新项目内的保障房可首先安排坪山站综合枢纽及周边用地的拆迁安置。

  (4)        土地整备完成入库后,如有在整备过程中产生的特定二级开发主体的地块,应规定开发建设时间,其余入库土地的开发时序可结合产业发展等要求进一步制定。

  (5)        更新单元内,捆绑的公共配套设施优先明确开发建设时序,其他项目由开发主体自行控制。

  (6)        区级大型文、教、体、卫等公共配套设施,视土地整备、城市更新、财政状况及社会需求等逐年有计划推进。

  11.2.2具体实施时序

  建议分五期进行:

  (1)        第一期:启动文化综合体和周边商业、居住用地建设;坪山站综合枢纽和周边道路建设;六和商业广场旧改项目开工建设。

  (2)        第二期:龙坪路、兰竹西路、昌盛路动工建设;部分旧村启动更新改造。

  (3)        第三期:完善中心区其它主次干道的建设;启动坪山站周边及深汕路沿线商务办公用地的建设;部分旧村启动更新改造。

  (4)        第四期:建设“半月环”绿廊及周边公共设施、居住用地;商务核心区部分地块启动建设。

  (5)        第五期:待人气聚集,市场条件成熟时,进行商务核心区的综合开发建设。

  规划控制单元开发指引一般规定

  (1)        规划控制单元范围内的支路及本图则确定的建议性道路的线位,可根据实际情况作适当调整,但须保证各单元之间交通的合理衔接,且满足单元控制指引中支路网密度要求。

  (2)         “半月环”绿廊内设置连续的休闲健身步道与自行车道。“半月环”绿廊及其地下空间的设计和开发应注意保证整体的连贯性。

  (3)        规划控制单元开发主体负责该单元范围内全部拆迁、支路及小区级配套设施建设;开发主体负责建设的道路应与该单元的经营性建筑捆绑验收。主次干道、学校、文化、体育等区级公共配套设施由政府负责建设和管理。“半月环”绿廊及地下商业建议由政府或政府引入有实力、有类似开发经验的开发主体进行建设和管理。

  其它

  本图则中的地名除已按法定程序批准的外,均为指引性,不作为最终地名命名依据。

  附则

  土地利用一般规定

  (1)        本图则所确定的地块用地性质为该地块的主导用地性质,依《深标》相关规定,地块可适度兼容部分指定的其它用地性质。

  (2)        本图则所确定的单元功能为该单元主导功能,下层次规划应符合本图则确定的规划控制单元主导功能,并可依据《深标》及其它相关规定进行细化。

  (3)        本图则所确定的地块用地性质及单元主导功能,是对未来土地利用的控制与引导,现状已建的合法建筑与本图则规定不符的,可继续保持其原有的使用功能;如需改造或重建,须执行本图则的规定。

  (4)        本图则中用地的混合使用应依据《深标》相关规定。

  (5)        本图则所确定的配套设施,若安排在土地利用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地利用权。

  (6)        基于城市整体发展目标和城市规划要求,本图则对部分已出让用地制定了新的规划(包括用地性质、容积率等指标),但不代表该用地可当然地依据本图则获得规划许可,此类用地按本图则获准规划许可的前提是必须符合土地政策、相关法规和其它适用的政府规定。

  (7)        本图则规划的发展备用地需确定具体用地性质时,须编制规划并按相关程序报批。

  (8)        本图则按照规划编制时所使用的地形图及地籍权属、并参照现场情况划分地块并测算地块面积。

  (9)        本图则所确定的地块界线,并不一定代表确实的用地红线,在下层次规划设计和开发建设中,在不损害相关利益人权益的前提下,可根据实际情况将地块进行合并或细分。

  (10)        地块边界合并或细分后,原图则确定的用地性质、配套设施和适建建筑可重新布局,但各类用地性质的建筑总量、占比和建筑界面控制等应与原图则保持一致。

  (11)        本图则所划定的单元边界,是确定单元内各项规划指标及管理要求的基础条件,原则上不能调整;若在实施时确需调整,应对单元及相关周边地块的各项规划指标、管理要求一并调整,并按相关程序报批。

  (12)        本图则内所有建筑的地下空间不得突破地块用地红线范围。

  开发强度一般规定

  (1)        为集约利用土地,本图则内工业及仓储用地的容积率须同时满足相关规定的容积率下限指标要求;居住及商业等用地的容积率不应少于本图则图表确定的容积率的90%。

  (2)        本图则执行过程中,地块容积率的确定须同时满足工程地质安全等相关规定。

  (3)        本图则中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。

  (4)        本图则中对规划确定的配套设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

  (5)        本图则中单元确定的建筑规模,在编制单元详细规划时须严格遵守。如确需调整,应充分论证调整的必要性及可行性,并履行相关修订、审批程序。

  公共设施一般规定

  (1)        本图则确定的公共设施按照实位、虚位、点位三种布置方式,其相关内容及控制要求详见附录2。

  (2)        本图则中公共设施数量、规模不得减少或取消。如因专项规划、工程设计和实施建设需要有所调整,应按相关程序进行。

  (3)        本图则确定的公共设施,在满足相关规范前提下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于公共设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  (4)        本图则中公共设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  (5)        单元内社区级公共设施,应在下层级规划编制中,按照《深标》及其它相关规范标准配置。

  (6)        单元内以虚位或点位控制的公共设施,在保证用地规模及合理服务半径的前提下,其具体位置及界线可在单元内优化调整。

  (7)        本图则中以点位控制的公共设施,其图例所在的位置为规划建议位置。在地块出让前,可根据地区建设的实际情况,经论证后在街坊范围内调整;在地块出让以后,可根据项目建设的实际需要,经论证后在项目建设基地范围内调整。

  综合交通一般规定

  (1)        本图则确定的交通设施按照实位、虚位、点位三种布置方式,其相关内容及控制要求详见附录2。

  (2)        本图则中交通设施、轨道交通线位、车站、停车场和车辆段,其数量、规模不得减少或取消。如因专项规划、工程设计和实施建设有所调整,应按相关程序进行。

  (3)        本图则确定的交通设施,在满足相关规范前提下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  (4)        本图则中交通设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  (5)        单元内以虚位或点位控制的交通设施,在保证用地规模及合理服务半径的前提下,其具体位置及界线可在单元内优化调整。

  (6)        本图则中以点位控制的交通设施,其图例所在的位置为规划建议位置。在地块出让前,可根据地区建设的实际情况,经论证后在街坊范围内调整;在地块出让以后,可根据项目建设的实际需要,经论证后在项目建设基地范围内调整。

  (7)        下层次规划应按照《深标》及其它相关规范要求细化完善单元内支路网设计。

  (8)        本图则应根据片区功能定位及布局要求,构筑适宜的慢行系统;此外,有条件的道路应设置独立的自行车道,同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。

  (9)        本图则内建议性支路的位置以虚位表示,在规划实施过程中,其线位可根据实际需要,在满足相关规范要求,并保证所在区域各地块间交通能有效衔接的前提下做适当调整。

  市政工程一般规定

  (4)        本图则确定的市政设施按照实位、虚位、点位三种方式表达,其相关内容及控制要求详见附录2。

  (5)        本图则内的市政设施、市政廊道及管网数量、规模不得减少或取消。如因专项规划、工程设计和实施建设需要进行调整时,应按相关程序进行。

  (6)        本图则确定的市政设施,在满足相关规范前提下,可适当增加建设规模以扩大容量;在有利于公共设施近期实施等条件下,可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

  (7)        本图则中市政设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

  (8)        单元内以虚位或点位控制的市政设施,在保证用地规模及合理服务半径的前提下,其具体位置及界线可在单元内优化调整。

  (9)        本图则中以点位控制的市政设施,其图例所在的位置为规划建议位置。在地块出让前,可根据地区建设的实际情况,经论证后在街坊范围内调整;在地块出让以后,可根据项目建设的实际需要,经论证后在项目建设基地范围内调整。

  (10)        下层次规划应按照《深标》及其它相关规范要求细化完善单元内市政支管系统设计。

  “五线”控制一般规定

  (1)        本图则内“五线”不得减少或取消。

  (2)        本图则内的开发建设活动必须严格依据“五线”的相关规定执行。

  规划实施一般规定

  单元可结合实际情况选择不同的开发模式。各单元内部经规划国土主管部门统筹协调,可以有一个或多个开发主体联合开发。

  附录 主要名词解释

  1、强制性内容

  是指法定图则中必须执行的规划用地性质、开发强度、公共绿地、配套设施、“五线”及其它控制要求等内容,是对法定图则实施进行监督检查的基本依据。

  2、引导性内容

  是指法定图则中除强制性内容以外的指标、要素、要求等内容。

  3、地块

  指按《深标》规定的城市用地分类标准划分、并保持了其用地性质的完整性、协调性、考虑了土地权属关系的城市用地。

  4、用地性质

  某一地块按《深标》划分的土地利用的类别。

  5、用地面积

  指上述“地块”的面积。

  6、地块边界

  指地块的空间范围线。

  7、规划控制单元

  指根据城市发展特定需求,在法定图则中以建设规模、配套设施及综合交通控制要求、空间管制规定等要素进行规划控制的区域。其内具体地块的划分、用地性质及布局、容积率等指标需通过下阶段详细规划确定,在图则中不作规定。

  8、单元主导功能

  指规划控制单元主要的用地性质;原则上以该单元内某类性质(按《深标》大类划分)的用地面积占总用地的比例大小来确定,并按所占比例从大到小排列,以“、”相连,一般不超过4类。

  9、某性质为主导的用地

  指规划控制单元内,某类性质(按《深标》大类划分)占主导地位的用地,原则上以单元内建筑规模占总建筑规模50%以上的用地之功能来确定。

  10、开发强度

  是指地块容积率或规划控制单元内的建筑规模,除特别说明的外,均为上限值。

  11、容积率

  容积率是指地块地面以上的总建筑面积与地块面积的商。

  计算方法:容积率=地块内总建筑面积÷地块用地面积

  图则中所提容积率除特别说明外,均为上限值,即须小于或等于。特殊情况下可定控制区间。

  12、单元建筑规模

  单元建筑规模是指规划控制单元内总建筑面积(不包括配套设施)及各功能(居住、商业、工业、物流仓储等)单项建筑面积。

  13、居住人口

  指在单元或地块内的住宅和宿舍中居住的人口,不包括在旅馆等其它建筑中居住的人口。宿舍是指供学生或单身职工集体居住而不配置独立厨房的建筑物。

  图则中所提居住人口数量为允许居住的最大人口数量,即须小于或等于。

  14、就业人口

  指在图则片区或单元内的就业人口,该数值为预计值。

  15、配套设施

  包括公共设施、交通设施、市政设施和公共安全设施等。

  16、建筑高度分区

  是指图则内某特定区域内所有建筑物室外地坪起到其计算最高点不得超过的最大高度限值。

  有关建筑物高度的计算方法遵照《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》的有关规定执行。

  17、公共空间

  是指具有一定规模、面向所有市民开放并提供休闲活动设施的公共场所,一般指露天或有部分遮盖的室外空间,符合上述条件的建筑物内部公共大厅和通道也可作为公共空间。

  18、五线

  是指城市蓝线、城市黄线、城市紫线、城市橙线和基本生态控制线。

  19、城市蓝线

  根据《深圳市蓝线规划》,城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

  20、城市黄线

  根据《深圳市黄线管理规定》,城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的基础设施(包括交通设施、市政设施和公共安全设施、轨道线、高压走廊等)用地的控制界线。

  21、城市紫线

  根据《深圳市紫线规划》,城市紫线是指历史文化街区、历史建筑保护范围界线,及文物保护单位和文物保护点的保护范围界线。

  22、城市橙线

  根据《深圳市橙线管理规定(草案)》,城市橙线是指为了降低城市中重大危险设施(含现状的和规划新增的)的风险水平,对其周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的界线。

  23、基本生态控制线

  根据《深圳市基本生态控制线管理规定》,基本生态控制线是指深圳市人民政府批准公布的生态保护范围界限。

  24、实位控制

  是指对图则中独立占地的地块,其地块的位置、容积率、设置要求作出强制性规定,原则上不予更改的规划控制方法。在法定文件的图表中用实线划定。若特殊情况必须更改的,必须经过相应调整、论证及审查程序,报原审批机关审批。

  25、虚位控制

  以下三种情景应采用的控制方法:

  (1)某些独立占地的地块,其地块的功能、规模及设置要求不得做出更改,但其边界、形状可做变动,或位置可在同一个单元内或地块内调整。在法定文件的图表中用虚线划定。

  (2)图则中对“五线”进行了深化及局部微调的,在技术文件的图纸中用虚线划定。

  (3)建议性支路。

  26、点位控制

  是指图则中在确保设施功能和规模的前提下,结合相邻地块开发或与其它项目联合建设,不独立占地的规划控制方法。对名木、古树、古井等点状保护要素,也采用该方法控制其位置,在法定文件的图表中以图例标注。

  27、土地整备

  立足于实现城市整体利益和公共利益的需要,综合运用收回土地使用权、房屋征收、征转地历史遗留问题处理、填海造地等多种方式,对零散用地进行整合,并进行土地清理及土地前期开发,统一纳入土地储备。

  28、城市更新

  指开发主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

  29、一级土地开发

  是指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的过程。具体来说,是根据土地权属、城市功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府或其授权委托的企业统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。

  30、二级土地开发

  即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程,包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。

  附表

  附表1:配套设施规划一览表

序号

设施
类别

项目名称

数量(处)

所在地块或单元编号

总量(处)

规划增加(处)

现状保留

规划

1

教育设施

九年一贯制学校

2

1

01-08

DY02-09

初中

1

1

 

DY02-06

小学

3

3

 

DY01-01、DY03-04、DY04-07

幼儿园

14

14

 

01-04、01-06、01-11、DY02-14、DY03-05、DY01(4处)、DY02(2处)、DY04、DY05(2处)

2

医疗卫生设施

综合医院

1

1

 

01-19

社区健康服务中心

10

10

 

01-0401-11DY02-16DY03-02DY01(2处)DY02(2处)DY04DY05(2处)

3

文娱设施

居住区级文化中心

1

1

 

01-02

居住小区级文化室

13

12

01-09

01-0401-0701-11DY02-16DY03-02DY01(3处)、DY02DY04DY05(2处)

4

体育设施

综合体育活动中心

1

0

01-23

 

社区体育活动场地

12

12

 

DY02-16DY03-02DY01(6处)、DY02DY04DY05(2处)

5

行政管理与社区服务设施

便民服务站

1

1

 

DY01

社区居委会

7

7

 

01-0401-11DY02-14DY03-02DY01DY04DY05

社区警务室

10

9

01-09

01-0401-0701-11DY03-02DY01(2处)、DY02DY04DY05

社区服务站

5

4

01-09

01-0401-0701-11DY03-02

肉菜市场

5

5

 

01-04DY01DY02DY04DY05

6

社会福利设施

社区老年人日间照料中心

9

9

 

DY02-16DY01(2处)、DY02DY04DY05(4处)

7

道路交通设施

社会停车场(库)

7

5

01-1701-18

DY03-01DY05-06DY05-07DY05-09DY05-10

加油加气站

2

1

01-24

DY04-02

公交首末站

6

6

 

01-13DY01-02DY02-15DY05-06DY01DY03

8

电力设施

变电站

2

2

 

DY01-02、DY05-02

9

通信设施

机楼(电信、移动、数据等独立占地)

2

1

DY03-07

DY02-15

有线电视中心

1

1

 

DY01

通信汇聚机房

5

5

 

01-03DY01DY02DY04DY05

10

邮政设施

邮政支局

1

0

DY03-08

 

邮政所

3

3

 

DY03-02DY01DY05

11

环卫设施

垃圾转运站

6

6

 

01-15、DY02-10、DY03-06、DY05-05、DY05-12、DY01

再生资源回收点

5

5

 

01-11DY03-06DY05-05DY05-12DY01

公共厕所

13

12

01-17

01-11DY01-03DY02-11DY03-06DY05-05DY05-09DY05-10DY05-12DY05-15DY01DY02DY04

环卫工人作息站

4

4

 

DY03-06DY05-05DY05-12、DY01

  注:下划线表示该设施为非独立占地。

  (备注:此表为示意,可根据片区实际情况酌情增减,部分特殊配套设施可纳入“14、其它配套设施”一栏中。)

  附表2:道路系统规划一览表

道路等级

序号

道路名称
(   路-   路段)

红线宽度
(米)

车行道
断面形式

备注

高速公路

1

东部过境通道

80

双向6车道

与中心区路网没有联系,仅在中心区绿地内高架穿越,不计入图则路网。

快速路

1

主干道

1

丹梓大道
(深汕路一期-深汕路二期路段)

54-70

双向6车道+双向4车道辅道

含公交专用道

2

深汕路

60

双向8车道

含公交专用道
自行车专用道

3

龙坪路
(丹梓大道-深汕路段)

50

双向4车道+双向4车道辅道

含公交专用道

4

兰竹西路
(深汕路一期-深汕路二期路段)

40

双向6车道

含公交专用道
自行车专用道

5

站前路
(深汕路-丹梓大道段)

50

双向6车道

含公交专用道

次干道

1

坪兰路
(丹梓大道-深汕路段)

40

双向6车道

含公交专用道
自行车专用道

2

松坪路

30

双向4车道

 

3

昌盛路
(站前路-深汕路段)

40

双向4车道

含自行车专用道

4

新和四路
(丹梓大道-金丰路段)

30

双向4车道

 

5

长安一街
(金丰路-深汕路段)

30

双向4车道

 

6

长安二街
(站前路-深汕路段)

30

双向4车道

 

7

金丰路
(昌盛路-新和四路段)

30

双向4车道

 

8

和兴路
(深汕路-长安二街段)

30

双向4车道

 

9

和富路
(昌盛路-深汕路段)

20

双向2车道

 

10

迎吉路
(东纵路-深汕路段)

30

双向4车道

 

道路等级

序号

道路数量
(条)

红线宽度
(米)

车行道断面形式

备注

 

1

1

12

双向2车道

联旺一街

2

2

13

双向2车道

联坪街、新和五路

3

1

14

双向2车道

联旺三街

4

1

18

双向4车道

联旺二街

5

27

20

单向2车道

和乐路(站前路-丹梓大道段)红线宽40米

6

3

44

单向4车道

 


 
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