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市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知
来源: 日期: 2015-11-20
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深规土〔2015〕587号

各处、各直属单位、各管理局、各事业单位(法定机构):

  为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性,根据《深圳市城市更新办法》(以下简称《更新办法》)、《深圳市城市更新办法实施细则》(以下简称《实施细则》)等有关规定,现就有关事项明确如下:

  一、关于地价测算时点

  (一)城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间,单元规划经批准后变更,按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的,为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的,为调整规划批复文件的签发时间。

  (二)城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下,实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。涉及以市场评估地价计收地价的,评估基准日为办理用地出让手续的时点。

  (三)按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的,地价计收时点为其当次申请的受理时间。受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2014〕8号,以下简称《暂行措施》)第十一条规定条件的,涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分,可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。

  二、关于地价测算次序

  (一)市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算;

  (二)其它类别用地,按照零星国有未出让用地、城中村用地(《实施细则》第五十六条规定的用地)、旧屋村用地、国有已批用地(含历史遗留违法建筑处理用地)、按照《暂行措施》第一(三)项处置用地的次序进行测算。

  国有已批用地适用多种改造类型地价政策的,按各改造类型的用地面积比例分别测算。

  (三)小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算(涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行),其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的,再按照第十条进行测算。

  三、关于地价测算步骤

  (一)按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积;

  (二)按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应缴的地价;

  (三)汇总项目各建筑功能地价,计算出项目总地价。项目包含多个地块的,先计算项目各建筑功能的平均单价,再测算各地块各建筑功能地价,最后汇总计算出各宗地地价。

  四、关于几种特定情形的地价测算

  (一)地下商业的地价测算

  城市更新项目位于更新单元规划确定的拆除用地范围内的地下商业,根据其地上部分地价测算用地类别分别按照以下方法测算,其中按照公告基准地价计收的适用地下空间修正系数。涉及多种类别用地的,按各类别用地的用地面积比例所分摊的地下商业建筑面积分别测算。

  1.属于城中村用地、旧屋村用地、市政府2006年确定的70个项目用地的,按照公告基准地价计收地价;属于按照《暂行措施》第一(三)项处置用地的,按照公告基准地价的110%计收地价。

  2.属于拆除重建类的城市基础设施及公共服务设施用地改造为住宅、办公、商业等经营性用途的,按照市场评估地价计收地价;改造为工业(含现代物流)的,地下商业限定自用或整体转让(以宗地为单位的整体转让)的,按照公告基准地价计收地价,需分割转让的,按照市场评估地价补缴地价;改造为经营性公共服务设施及城市基础设施的,按照公告基准地价计收地价,限定整体转让。

  3.属于拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的,按照市场评估地价计收地价;

  4.其他情形按照地上建筑物地价测算规则进行测算。

  (二)地下停车场(库)的地价测算

  位于城市更新单元规划确定的拆除用地范围内、开发建设用地范围外的地下停车场(库),按照公告基准地价标准计收地价,适用地下空间修正系数;该停车场(库)属于独立宗地的,可整体转让。

  (三)工业用地上的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施适用基准地价部分分别按照办公、住宅(单身宿舍)、商业建筑类型适用相应的基准地价标准。

  (四)项目包含多个地块的,某建筑功能的基准地价按各地块该功能的基准地价及该地块该功能的建筑面积占项目该功能总建筑面积比例加权平均确定。

  五、关于分摊与扣减

  (一)适用《更新办法》第三十六、三十七条计收地价的,地下空间及免收地价的建筑面积不计入按容积率分段计收地价范围。

  (二)涉及原有合法建筑面积分摊的,按照更新单元规划确定的各建筑功能建筑面积占可参与分摊的总建筑面积比例进行分摊。其中,地下空间及免收地价的建筑面积不参与分摊。

  (三)涉及原有地价扣减的,可用于地价扣减的原有合法建筑面积包括项目拆除范围内国有已批用地上已办理房地产权登记和未办理产权登记但已办理规划验收手续的建筑面积,以及已按照深规土〔2013〕294号文取得处理意见书的建筑面积。项目拆除范围内手续完善的各类用地总用地面积超出拆除范围用地面积,按地价测算的用地类别次序,超出部分属国有已批用地的,国有已批用地上按超出部分用地比例核算的建筑面积不计入原有合法建筑面积。

  根据《更新办法》第三十八条第二款及第三十九条进行地价测算涉及的原有合法建筑面积属非商品性质的,应按照有关规定补缴相应地价转为商品性质。

  (四)城市更新地价不涉及土地开发程度扣减。

  六、关于基准地价的修正系数

  (一)城市更新项目的建筑类型修正系数、土地使用期限修正系数、地下空间修正系数按照《深圳市宗地地价测算规则(试行)》确定。

  (二)拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的,限定自用或整体转让的工业楼宇适用《深圳市宗地地价测算规则(试行)》确定的鼓励发展类产业导向修正系数。

  (三)城市更新地价不涉及容积率修正。

  七、关于工业楼宇的地价测算

  (一) 城市更新项目改造后形成的工业楼宇及配套设施涉及本更新单元范围内安置回迁的,宗地内安置回迁物业、扣除安置回迁物业以外的其它物业可分为两个整体,分别选择自用、整体转让或分割转让,两者适用的地价、增值收益缴纳标准一致,但安置回迁物业仅在同时满足以下条件时可选择整体转让:1.安置回迁对象为单一权利人;2.安置回迁物业内厂房及研发用房的建筑面积之和不低于安置回迁物业总建筑面积的 70%。

  (二)适用《更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积约定可以转让的,可扣减原用地已缴纳地价的剩余期限地价。仅约定部分分割转让的,按申请分割转让的建筑面积占该更新项目批准的总建筑面积的比例扣减原用地已缴纳地价的剩余期限地价。

  (三)旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目,改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的,按照公告基准地价补缴地价。

  (四)旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目,改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的,其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体(不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积)已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价;配套设施约定部分分割转让的,其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。

  以上事项,自本通知印发之日起施行。

  特此通知。

  市规划国土委

  2015年9月22日


 
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