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深圳市住房建设规划2016年度实施计划
来源: 日期: 2016-10-25
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  为加快推进全市住房建设,促进经济社会持续均衡发展,根据《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》(建规〔2008〕46号)、《城市住房建设规划编制导则》(建房改研〔2012〕1号)等政策要求,按照深圳市“十三五”住房建设规划、《深圳市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于促进人才优先发展的若干措施》(深发〔2016〕9号)和《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020年)》(深东进〔2016〕1号)有关安排,结合当前全市人口、资源等现状,制定本年度实施计划。

  一、上年度住房计划完成情况评估

  (一)商品住房计划完成情况

  2015年,全市计划安排建设商品住房5.67万套、建筑面积约510万平方米,计划安排供应商品住房用地85公顷(新供应用地10公顷,城市更新用地75公顷)。截至2015年末,全年实际供应商品住房用地87.10公顷,其中完成新供应用地23.25公顷;城市更新用地63.85公顷。本年度中小套型普通商品住房用地和保障性住房用地达到住房用地供应总量的77.76 %(表1)。

表1: 2015年住房用地供应情况表

项目类型

用地面积(公顷)

招拍挂供应商品住房用地

23.25

城市更新供应商品住房用地

63.85

总数

87.10

  2015年,全市新建商品住房销售66445套、665.87万平方米,面积同比上升149.44%;二手住房成交123547套、1030万平方米,面积同比上升161.81%;商品住房新批准预售68013套、703.73万平方米,面积同比增长92.36%。新建商品住房新开工面积为777.32万平方米,同比上升41.46%(表2)。

表2: 2015年商品住房市场情况表

市场销售情况

面积

(万平方米)

套数

面积同比增长率

新建商品住房销售

665.87

66445

149.44%

二手住房成交

1030

123547

161.81%

商品住房批准预售

703.73

68013

92.36%

新建商品住房新开工

777.32

-

41.46%

  2015年,全市房地产开发投资累计完成1331.03亿元,同比增长24.46%,房地产开发投资占全市固定资产投资比重达到40.35%,其中住宅开发投资累计完成897.13亿元,同比增长22.85%(表3)

  表3 :2015年房地产投资情况表

开发投资情况

金额(亿元)

同比增长率

全市房地产开发投资累计完成额

1331.03

24.46%

住宅开发投资累计完成

897.13

22.85%

  2015年我市住房商品住房土地供应超额完成计划指标,实施率达到102.47%,城市更新用地供应商品住房数量明显高于新供应用地,体现了我市目前以存量住房为主的住房建设与供应模式。房地产市场开发投资稳定增长,促进了宏观经济稳定发展。

  (二)保障性安居工程计划落实情况

  2015年,我市计划新增筹建保障性安居工程5.3万套、建筑面积约337万平方米,计划安排保障性住房项目用地约85公顷。截至2015年末,通过新供应用地建设、城市更新配建、工业用地配套建设、拆迁安置用地建设等多种渠道,共落实保障性安居工程项目5.31万套,落实用地85.09公顷。其中,落实新供应保障性住房项目用地34.51公顷,建设保障性住房1.87万套;落实城市更新项目配建保障性住房1.7万套,折合用地面积约29.22公顷;落实产业配套住房项目1.74万套,折合用地面积21.37公顷(表4)。

  表4: 2015年保障性安居工程项目落实情况表

项目类型

建设套数

用地面积

(公顷)

建筑面积

(万平方米)

新增用地建设

18672

34.51

116.83

城市更新配建

16999

29.22

112.12

产业园区配建

17382

21.37

86.90

总数

53053

85.09

315.85

  2015年,我市进一步加大保障性安居工程投入和建设力度,计划建设规模较去年明显提高,新供应住房建设用地重点向保障性住房倾斜;全年保障性住房筹建目标顺利完成,安排建设渠道趋向多样化发展,利用城市更新配建、产业用地配套住房建设、拆迁安置及企业自有用地建设等存量用地建设规模进一步扩大。

  (三)2015年计划实施存在的问题

  2015年,我市房地产市场呈现稳步增长态势,全年房地产投资开发水平稳步增长,有力推动了我市经济社会发展。但受土地资源紧约束等因素影响,从计划执行情况来看存在以下问题:

  一是受限于土地资源紧缺的影响,用地供应难度大。我市土地资源使用率已处于较高水平,土地整备难度大,新增用地供应难以落实,已逐步转变为以存量住房供应为主的住房供应模式。城市更新项目由于受市场因素主导,存在拆迁难,开发周期长等问题,导致土地供应安排和落实的难度较大。

  二是部分区域公共配套不完善,导致保障性住房出现一定程度的供需错位的情况。中心城区如南山、福田及罗湖区等,公共配套相对齐备,区域内的住房需求较为旺盛,土地使用率高,新增供应难以安排,因此住房供需矛盾较为凸显;原特区外区域,尤其是坪山、光明新区等地区,土地资源储备相对较好,保障性住房新供应用地较为集中,但由于公共配套建设相对滞后,当前存在着区域性需求与土地供应出现错位的问题。

  二、2016年计划安排

  (一)住房基本情况

  根据最新住房调查统计,截至2014年末,我市住房总量达5.59亿平方米。其中原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比较大,因其质量低、环境差,且存在不同程度的违法建设问题,不能在市场上流通,难以支撑我市改善型住房需求。同时,商品住房在住房总量中占比较低,供应有限,难以满足居民持续增长的购房需求;保障性住房供应占比较小,保障性住房政策惠及人群范围有限,不利于促进社会公平发展和吸引人才来深就业。

  根据调查,深圳市常住人口中,住房结构不均衡、住房条件苦乐不均的情况较为明显。户籍人口住房条件较好,而占常住人口70%的非户籍人口居住水平较差,在常住人口之外的流动人口,基本无自有产权住房且多数居住在城中村内。

  “十三五”时期,我市住房计划安排需要充分考虑经济增长、产业升级、人才安居、社会发展、人口结构调整等带来的住房发展新要求,坚持“稳增长、保民生、调结构”的住房发展思路,积极适应住房发展新常态。

  (二)2016年住房计划目标

  1、商品住房建设计划安排

  加强普通商品住房有序供应指引,本年度计划新增安排建设商品住房4.3万套、建筑面积387万平方米(附表1)。其中,新供应用地建设0.5万套、建筑面积约45万平方米;城市更新用地安排建设3万套、建筑面积约270万平方米;征地返还用地建设0.8万套、建筑面积72万平方米。

  2、人才住房和保障性住房计划安排

  进一步加快保障性安居工程建设速度,加大人才住房和保障性住房供应力度,年度实现新开工及筹集人才安居和保障性安居工程项目不低于6万套,基本建成1.5万套,竣工5万套,供应不低于4万套。优先落实人才住房建设用地指标,筹集建设人才住房套数不低于保障性住房的70%。

  多渠道筹集安排人才住房和保障性安居工程建设,本年度计划新增筹建人才住房和保障性住房4万套、建筑面积约209万平方米(附表1)。其中,新供应用地建设1.5万套,建筑面积约90万平方米(附表2);城市更新用地配建1.3万套,建筑面积约65万平方米(附表3);产业配套住房用地建设1.2万套,建筑面积约54万平方米(附表4)。

  3、本年度住房用地安排

  本年度商品住房、人才住房和保障性住房用地供应统筹安排,用地出让优先满足人才安居和保障性安居工程用地需求,并稳定人才安居和保障性安居工程建设用地供应规模。

  本年度计划安排供应商品住房用地72公顷。其中,新供应用地8公顷,城市更新用地52公顷,征地返还用地12公顷;同时,优化商品房供应结构,根据商品房供应、销售情况,合理调整房地产用地供应面积与供应结构,满足合理的自住和改善性住房需求。

  本年度计划安排人才住房和保障性安居工程用地65公顷。其中,新供应用地25公顷,城市更新配建用地25公顷,产业配套住房用地15公顷。

  三、发展策略与措施

  (一)进一步稳定住房市场,促进经济社会协调发展

  贯彻落实国家房地产市场分类调控、因城施策的要求,完善购房政策,继续执行差别化住房信贷政策、住房交易增值税、契税及相关税费调整优惠政策;根据商品房销售、库存情况合理调整房地产用地供应面积和供应结构;继续支持自住和改善型住房需求,抑制投资投机型需求;稳定住房市场预期,稳定房地产投资,稳定住房价格;建立符合深圳实际的住房发展长效机制,促进经济社会协调发展。

  (二)稳定住房供应体系,优化住房供应结构

  贯彻落实全市“十三五”规划布局,多渠道增加住房供应,通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加快城市更新和棚户区改造力度,重点在地铁车辆段、站点上盖等交通、公共配套完善的区域和原特区外部分区域安排住房建设,从供给侧加快住房有效供应,平衡供求关系;加快推进城市更新项目建设,统筹平衡城市更新中商业、办公、产业、居住等改造规模,更新改造城中村等低品质住房,严控低密度、大户型的高档住房开发建设,增加各类普通商品住房供应。

  (三)优先安排人才住房和保障性住房建设用地供应,加快周边公共配套设施建设

  优先供应人才住房和保障性住房建设用地,提前选取配套设施较为完善区域的新供应用地,提前进行土地整备,为新供应人才住房和保障性住房用地做好储备;加快推进城市更新配建人才住房和保障性住房建设,在提高更新配建比例的基础上,在改造方向为新型产业的更新项目中安排一定比例的用地建设配套住房;充分挖掘轨道交通上盖人才住房和保障性住房潜力,借力轨道交通建设,加大配建人才住房和保障性住房力度;加快人才住房和保障性住房公共配套设施建设,人才住房和保障性住房项目配套学校、医疗、商业等生活必需的基础公共服务配套设施应实现提前建设、同步交付;加大财政支持力度,确保将土地净收益10%用于人才住房和保障性住房建设,保证相关财政资金的及时到位。

  (四)落实东进战略,推进人才安居工程建设

  按照《中共深圳市委深圳市人民政府关于促进人才优先发展的若干措施》(深发〔2016〕9号)和《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020年)》(深东进〔2016〕1号)的任务要求,加大东部地区地铁车辆段、站点及沿线上盖人才住房建设力度,大幅提高东部地区筹建人才住房的规模及其在保障性住房中的比重,着重建设一批高品质人才保障房。完善人才住房基础公共配套设施,加强社区服务设施建设,优化人才住房居住环境。

  (五)加速土地供应模式转型,进一步挖掘存量用地供应潜力

  充分认识土地资源的有限性和紧缺性,加快转变土地供应增长方式,拓宽土地供应增长渠道,进一步挖掘存量土地供应潜力;大力推进城市更新改造,处置和盘活存量建设用地,加大通过农地入市、闲置用地、未征未转地建设住房力度,积极开展建设用地清退工作;控制新增建设用地用于建设低密度、大户型社区,新增商品住房用地主要用于建设中小户型普通商品住房,引导市场商品住房开发结构;积极盘活存量住房,依据相关法规和规定,加快存量住房分类处置。

  (六)加强住房租赁管理体系建设,促进规范住房租赁市场发展

  按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)精神,大力推进我市住房租赁市场发展,构建“先租后买、先小后大、不断升级”的住房梯度消费格局;支持企业和机构建设发展持有型物业并向社会出租,探索推动企业将其持有房源集中向产业园区单位和个人出租、运营的新模式;进一步规范我市住房租赁市场,完善租赁契约管理制度,提高租赁合同覆盖率;加强房屋租赁价格管理,探索政府指导性租金机制,抑制房租过快增长必要时进行租金管制;加快住房租赁税费改革,合理降低住房租赁综合税率,营造合理规范的住房租赁市场,满足居民多层次住房需求。

  (七)大力推广装配式建筑,促进建筑工业化发展

  加快推广装配式钢筋混凝土、钢结构、轻钢结构等新型建筑结构体系,积极稳妥推广钢结构建筑,促进建筑工业化发展,新出让住宅用地项目加快推广建筑工业化;积极引导城市更新项目采用建筑工业化方式建造,鼓励建设单位在自有土地自愿采用建筑工业化方式建造。

  四、落实机制

  相关部门要依据本计划制定的用地供应与住房建设渠道,落实年度住房供应、相关用地安排及城市更新审批指标管理;年度供应用地项目的调整,应及时报送住房主管部门。市有关部门根据计划实施情况进行监督检查和考核。

  五、期限范围

  本计划适用范围为深圳市行政辖区,适用年限为2016年;本计划是深圳市2016年度住房建设和住房政策制定的重要依据;本年度内在深圳市域范围内涉及住房的有关工作,应符合本计划;与住房相关的各项计划,应与本计划相协调。本计划包括文本、附表和图纸。

  六、实施解释

  本计划自批准之日起实施,由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。

  附图及附表:

  附表1:2016住房建设计划总体安排情况表

  附表2:新供应人才住房和保障性住房地块分布一览表

  附表3:城市更新配建人才住房和保障性住房项目一览表

  附表4:2016年产业配套住房建设项目一览表

  附图:2016年度新供应人才住房和保障性住房用地项目预安排位置一览


 
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